Wyceny na zlecenie komorników sądowych – wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług.
21.05.2026
Przesłanką do opracowania niniejszej informacji była wiadomość zamieszczona przez rzeczoznawcę majątkowego na jednym ze środowiskowych forów dyskusyjnych, w którym cytowany był pogląd współpracującego z biegłym komornika sądowego, w którym zasadnicza myśl była sformułowana w ten sposób, że od czasu nowelizacji rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, która weszła w życie 20 grudnia 2023 roku, wartość podana w operacie szacunkowym zawiera w sobie ewentualny podatek VAT, a biegły powinien podać wartość rynkową, która jest odpowiednikiem cen brutto. Jako uzasadnienie, przywołany w wiadomości komornik sądowy wskazał fragment uzasadnienia rozporządzenia zmieniającego z 2023 roku, jednocześnie zamieszczając poniższy cytat:
„Dodanie ust. 1a w § 7 rozporządzenia wynika z potrzeby ujednolicenia praktyki dokonywania przez biegłych wyceny nieruchomości. Niektórzy biegli, bazując na dostępnych im informacjach, podają cenę brutto nieruchomości, inni zaś cenę netto. Prowadzi to w niektórych sytuacjach do trudności w ustaleniu, która z tych cen powinna być punktem wyjścia do ceny wywołania. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, w których w danym momencie komornik nie ma pełnych informacji, czy dłużnik jest podatnikiem podatku VAT, albo gdy dłużnik przed terminem licytacji utraci ten status. Tym samym, konieczne jest jednoznaczne przesądzenie, że suma oszacowania, jak i cena wywołania, powinny być wyrażone jako wartość brutto. Z perspektywy toczącego się postępowania jest też indyferentne, jaki status podatkowy ma ewentualny nabywca nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest zmiana § 8 rozporządzenia, który w obowiązującym brzmieniu posługuje się konstrukcjami nieprawidłowymi – z perspektywy mechanizmu ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wbrew potocznemu mniemaniu podatku VAT nie dodaje się do „wartości nieruchomości”, która jest miernikiem obiektywnym, opartym na warunkach rynkowych, lecz podstawą opodatkowania jest wartość sprzedaży brutto (należny podatek liczony jest metodą „w stu”, a nie „od sta”). Niezależnie bowiem od statusu podatkowego stron czynności cena rynkowa jest wartością stałą, zaś możliwość ewentualnego odliczenia podatku VAT przez nabywcę jest okolicznością pozbawioną znaczenia prawnego z punktu widzenia toczącej się egzekucji z nieruchomości. Opisane rozwiązania wynikają wprost z art. 106e ust. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.), przy czym w celach informacyjnych wskazano, że w przypadku egzekucji z nieruchomości (będącej w swej istocie odpłatną dostawą towarów), na etapie opisu i oszacowania należy przyjmować, że wartością sprzedaży brutto jest ustalona w operacie szacunkowym wartość brutto nieruchomości.”
W tym miejscu bardzo istotnym jest podkreślenie, że taki fragment rzeczywiście znajdował się w uzasadnieniu do pierwotnego projektu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, datowanego na dzień 26 maja 2023 roku, który następnie został przekazany do uzgodnień i opiniowania.
Podkreślić również należy, że projektodawca (Ministerstwo Sprawiedliwości), w projekcie z dnia 26 maja 2023 roku, proponował w § 7 po ust. 1 dodanie ust. 1a w brzmieniu:
„1a. W operacie szacunkowym biegły podaje wartość brutto nieruchomości. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy.”
Proponował również następujące brzmienie § 8 rozporządzenia w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości:
„§ 8. W razie ustalenia przez komornika, że na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole opisu i oszacowania podaje wartość nieruchomości oraz zawierającą się w niej kwotę podatku od towarów i usług. Kwotę podatku ustala się zgodnie z art. 106e ust. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – 3 – (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.2)), przyjmując że wartością sprzedaży brutto jest ustalona w operacie szacunkowym wartość brutto nieruchomości.”.
Taka wersja została przekazana do uzgodnień, opiniowania i konsultacji, w wyniku których swoje uwagi złożyło m.in. Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
W stanowisku Ministra Finansów z dnia 6 lipca 2023 roku (znak sprawy: PR2.021.228.2023) skierowanym do Ministra Sprawiedliwości stwierdzono m.in.:
„Zaznaczam, że nie podzielam stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do nowelizacji przepisu § 8. W opinii Ministerstwa Finansów, dotychczasowe regulacje pozostają w zgodzie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Negatywnie oceniam nałożenie (…) obowiązku podawania przez biegłego w operacie szacunkowym wartości nieruchomości w kwocie brutto. Obowiązek taki oznaczałby, że w momencie sporządzania operatu szacunkowego biegły musiałby:
1) ustalić, czy ewentualna sprzedaż będzie podlegała VAT,
2) w przypadku ustalenia, że sprzedaż nieruchomości podlega VAT - czy będzie opodatkowana z zastosowaniem podstawowej stawki podatku czy też będzie objęta zwolnieniem.
Podkreślić należy, iż sposób opodatkowania dostawy nieruchomości ocenia się zgodnie z okolicznościami zaistniałymi w momencie jej dokonania. Ocena sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywana przed jej sprzedażą jest obarczona ryzykiem błędu ze względu na możliwość zmiany warunków wraz z upływem czasu pomiędzy sporządzeniem operatu a sprzedażą nieruchomości.
W celu prawidłowego określenia sposobu opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT należy bowiem ustalić:
- przeznaczenie nieruchomości (w przypadku nieruchomości niezabudowanych),
- status nieruchomości (majątek prywatny czy nie),
- fakt dokonania pierwszego zasiedlenia i jego datę,
- prawo dłużnika do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, fakt poniesienia nakładów na nieruchomość, ich wysokości i daty ich poniesienia.
Należy gruntownie rozważyć czy jest zasadne obarczanie takim obowiązkiem biegłego, którego zadaniem jest wskazanie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym.
Mając na względzie powyższe proponuję rezygnację ze zdania pierwszego w projektowanym § 7 ust. 1a zmienianego rozporządzenia i nadanie mu następującego brzmienie:
„1a. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy.".
Proponuję również pozostawienie dotychczasowego brzmienia § 8 zmienianego rozporządzenia, które wydaje się wystarczająco jasne”.
W stanowisku Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 3 lipca 2023 roku (znak pisma: DN-V.0220.1.2023.NJ.1) skierowanym do Ministra Sprawiedliwości stwierdzono m.in.:
„Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie podstaw oszacowania nieruchomości odwołują się do określania wartości nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości, w myśl przywołanej ustawy stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej 4). Celem wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego jest zatem określenie wartości nieruchomości w rozumieniu ekonomicznym, to jest najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości, wynikającej z wzajemnego oddziaływania sił popytu i podaży na rynku nieruchomości. Natomiast podatek od towarów i usług jest efektem polityki podatkowej prowadzonej przez państwo, a nie wynikiem sytuacji rynkowej. Z tego względu naliczanie podatku VAT jest dokonywane na cenie nieruchomości i nie ma związku z jej wartością podlegającą oszacowaniu. Podatki naliczane w wyniku zawarcia transakcji są zatem sprawą wtórną i mają wpływ wyłącznie na cenę transakcyjną. W związku z tym możemy mówić jedynie o cenie netto i cenie brutto. Ponadto w uzasadnieniu do rozporządzenia pojęcia „wartości” oraz „ceny” są używane zamiennie, co jest błędem.
Nie można również tracić z pola widzenia, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do zajmowania stanowiska w sprawach podatkowych.
W związku z powyższym resort rozwoju i technologii wnosi o wykreślenie zdania pierwszego z projektowanego § 7 ust. 1a rozporządzenia, a w konsekwencji również odpowiednie przeformułowanie proponowanego brzmienia § 8, w którym również jest mowa o „wartości brutto nieruchomości”.
Niezależnie od powyższego, jeżeli intencją projektodawcy było przesądzenie w przepisach, że suma oszacowania oraz cena wywołania powinny być wyrażone w kwotach brutto, co można wywodzić z treści uzasadnienia do dodawanego ust. 1a w § 7 rozporządzenia, należałoby raczej sformułować w tym zakresie odpowiednie regulacje dedykowane czynnościom wykonywanym przez komorników. Jak bowiem wynika z treści art. 953 § 7 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego ustalenie sumy oszacowania i ceny wywołania przy egzekucji z nieruchomości, a co za tym idzie ewentualne uwzględnienie, bądź nie, w tej cenie podatku od towarów i usług, pozostaje w zakresie kompetencji komornika.”
Z kolei w piśmie Ministra Finansów z dnia 30 sierpnia 2023 roku (znak sprawy: PR2.021.228.2023) skierowanym do Ministra Sprawiedliwości stwierdzono m.in.:
„W odniesieniu do zaproponowanego brzmienia przepisu § 8 zmienianego rozporządzenia, wskazuję, że użyte w zdaniu drugim sformułowanie „przyjmując, że ustalona suma oszacowania jest wartością sprzedaży brutto” jest zbędne. Już zdanie pierwsze tego przepisu wskazuje, że komornik w protokole opisu i oszacowania podaje sumę oszacowania nieruchomości w tym zawierającą się w niej kwotę podatku VAT.
W związku z podniesionym przez Panią Minister problem, jakim jest dla komorników ustalenie statusu podatkowego dłużnika jako podatnika VAT uprzejmie informuję, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.
W kwestii ustalenia statusu podatkowego dłużnika pomocna może być zamieszczona na stronie Ministerstwa Finansów wyszukiwarka podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT. Wykaz ten prowadzi w postaci elektronicznej Szef Krajowej Administracji Skarbowej i zawiera ona następujące podmioty VAT:
- podmioty zarejestrowane jako podatnicy VAT;
- podmioty które nie zostały zarejestrowane przez naczelnika urzędu skarbowego jako podatnicy VAT;
- podmioty które zostały wykreślone przez naczelnika urzędu skarbowego z rejestru podatników VAT;
- podmioty, których rejestracja jako podatników VAT została przywrócona.”
W piśmie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 sierpnia 2023 roku (znak sprawy: PR2.021.228.2023) skierowanym do Ministra Finansów stwierdzono m.in.:
„W razie braku akceptacji Pani Minister dla przyjętej wyżej argumentacji i nowego brzmienia przedłożenia, zwracam się z uprzejmą prośbą o zaproponowanie rozwiązań, również ustawowych, które w sposób realny przyczynią się do rozwiązania występujących w praktyce problemów i zdejmą z komorników sądowych ryzyko odpowiedzialności cywilnej i prawnopodatkowej za dokonywane ustalenia w warunkach, gdy komornik nie posiada dostatecznych danych do ich pełnego przeprowadzenia. Dotyczy to również zaproponowania właściwej siatki pojęciowej w taki sposób, aby niezależnie od tego, czy dokonywana przez komornika sprzedaż licytacyjna podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ujęta w opisie i oszacowaniu suma oszacowania była wartością realnie odpowiadającą cenom występującym w obrocie rynkowym”.
W powyżej przywołanym piśmie Ministra Sprawiedliwości przyznano jednak, że „nałożenie na biegłego sporządzającego operat szacunkowy obowiązku podania wartości nieruchomości wyrażonej w cenach brutto może rodzić pewne trudności z perspektywy ustalenia stawki VAT”.
Moje pytanie brzmi: czy rzeczoznawcy majątkowi / biegli, deklarujący gotowość określania „wartości brutto”, chcą na siebie wziąć odpowiedzialność cywilną i prawnopodatkową, o której pisze Minister Sprawiedliwości w swoim piśmie w odniesieniu do komorników sądowych?
Jeżeli ta część środowiska zawodowego, która sama z siebie, deklaruje gotowość określania jakiejś bliżej niesprecyzowanej „wartości brutto nieruchomości” uważa, że to kończy sprawę, jest moim zdaniem w błędzie. W takim wypadku byłby to dopiero początek szeregu wyjaśnień, które można zawrzeć w pytaniu: jaki w przypadku tej konkretnej nieruchomości jest w „wartości brutto” udział podatków i opłat?
Wracając do tematu głównego niniejszego wystąpienia, należy jednoznacznie stwierdzić, że uprzednio przywołane propozycje zapisów § 7 i § 8 rozporządzenia, zawarte w projekcie z dnia 26 maja 2023 roku nie znalazły się w opublikowanym w Dzienniku Ustaw z dnia 5 grudnia 2023, poz. 2633 rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 grudnia 2023 roku zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.
Rozporządzenie z dnia 1 grudnia 2023 roku wprowadziło m.in. następujące rozwiązania:
- w § 7 po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu: „1a. Przy określaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy.”;
- § 8 otrzymuje brzmienie: „§ 8. W przypadku ustalenia przez komornika, że na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole opisu i oszacowania podaje sumę oszacowania nieruchomości oraz zawierającą się w niej kwotę podatku od towarów i usług. Kwotę podatku ustala się zgodnie z art. 106e ust. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852).”.
Tym samym absolutnie nieuzasadnione jest powoływanie się na zapisy uzasadnienia do projektu rozporządzenia z dnia 26 maja 2023 roku celem dokonania wykładni aktualnie obowiązujących przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.
Uzasadnienie projektu z dnia 26 maja 2023 roku dotyczy proponowanych w tym projekcie rozwiązań, które nigdy nie zostały przyjęte i opublikowane w Dzienniku Ustaw, zarówno jeżeli chodzi o § 7, ale również § 8 rozporządzenia. W rozporządzeniu z dnia 1 grudnie 2023 roku, a także w obecnie obowiązującym rozporządzeniu w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, brak jest przecież zapisów, że „w operacie szacunkowym biegły podaje wartość brutto nieruchomości”, a także że „komornik przyjmuje, że wartość sprzedaży brutto jest ustalona w operacie szacunkowym wartością brutto nieruchomości”.
Jeżeli chcemy dokonać wykładni obowiązujących przepisów należy sięgnąć do późniejszego projektu tego rozporządzenia. W uzasadnieniu projektu bezpośrednio poprzedzającego wydanie tego rozporządzenia w dniu 1 grudnia 2023 roku, który to projekt był datowany na dzień 7 listopada 2023 roku, znalazło się następujące wyjaśnienie Ministerstwa Sprawiedliwości do wprowadzanych przepisów, tym razem do § 8 rozporządzenia:
„Warto zresztą zauważyć, że na tożsamym założeniu opiera się § 79 ust. 2 zdanie pierwsze rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w tym w szczególności podatku od towarów i usług. Jest to naturalną konsekwencją przyjęcia, że wartość jest pojęciem odmiennym niż cena i ma charakter niezależny od ewentualnych form opodatkowania czynności zbycia nieruchomości, lecz jest pochodną procesów rynkowych. Wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera podatków i opłat, w tym w szczególności podatku od towarów i usług, albowiem wartość rynkową nieruchomości, w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Celem wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego jest zatem określenie wartości nieruchomości w rozumieniu ekonomicznym, to jest najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości, wynikającej z wzajemnego oddziaływania sił popytu i podaży na rynku nieruchomości. Natomiast podatek od towarów i usług jest efektem polityki podatkowej prowadzonej przez państwo, a nie wynikiem sytuacji rynkowej. Z tego względu naliczanie podatku VAT jest dokonywane na cenie nieruchomości i nie ma związku z jej wartością podlegającą oszacowaniu”.
Podsumowując.
Powoływanie się na zapisy uzasadnienia zmienionego później projektu, czyli powoływanie się na uzasadnienie do propozycji, które nigdy nie weszły w życie, jest bezcelowe, ale również wprowadzające w błąd.
Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług.
Kończąc, chciałbym jeszcze dodać, że kwestie te były poruszone na naszej stronie internetowej w grudniu 2023 roku, a więc bezpośrednio po publikacji rozporządzenia zmieniającego, ale miały one charakter szerszy tematycznie, a jednocześnie węższy, jeżeli chodzi o zagadnienia podnoszone w niniejszym wystąpieniu:
Opracował:
Krzysztof Gabrel
dodano: Czwartek, 21/05/2026 07:12
ostatnia aktualizacja: Czwartek, 21/05/2026 07:26
