W dniu 5 grudnia 2023 roku zostało opublikowane rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 grudnia 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2023r., poz. 2633).

Zdaniem projektodawcy zmiany w tym rozporządzeniu podyktowane były z jednej strony zmianami w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, które weszły w życie z dniem 1 lipca 2023 r., wprowadzonymi ustawą z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 614). Z drugiej zaś strony wynikały z potrzeby usprawnienia sporządzania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości oraz rozwiązania powstających w praktyce wątpliwości.

Niniejsze opracowanie ma charakter sygnalizacyjny, a tym samym wskazane w nim zostaną tylko niektóre zmiany w omawianym rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.

Nowelizacja rozporządzenia usankcjonowała możliwości przeprowadzania oględzin przy użyciu  urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz oraz oględziny w ograniczonym zakresie, wprowadzając w miejsce dotychczasowego, względnie ogólnego zapisu § 1 ust. 1, następujące rozwiązania zawarte w zmienionym § 1 ust. 1 oraz dodanym ust. 1a:

§ 1 ust. 1. W celu sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości komornik przeprowadza oględziny nieruchomości. Oględziny nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przy użyciu urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz, o ile gwarantuje to rzetelne określenie stanu nieruchomości oraz umożliwia następcze zapoznanie się z treścią utrwalonego w ten sposób zapisu obrazu.

§ 1 ust. 1a. Komornik może zarządzić dokonanie oględzin nieruchomości w ograniczonym zakresie w przypadku zaistnienia trudnych do przezwyciężenia przeszkód, w szczególności jeżeli dostęp do nieruchomości wymagałby przełamania zabezpieczeń, a powołany do sporządzenia operatu szacunkowego biegły uzna, że jest w stanie określić wartość nieruchomości, dokonując oględzin w ograniczonym zakresie. W przeciwnym przypadku przepis art. 814 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zwanej dalej „ustawą”, stosuje się.

Twórcy projektu tego rozporządzenia w następujący sposób uzasadnili wprowadzenie tych zmian (za RCL: https://legislacja.gov.pl/projekt/12373904): "Zmiany w § 1 ust. 1 rozporządzenia mają na celu ułatwienie przeprowadzania oględzin nieruchomości w przypadkach, gdy dostęp do niej jest utrudniony. Przewiduje się możliwość wykorzystania urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz (np. dronów), jeżeli parametry techniczne takiego urządzenia pozwalają na rzetelne określenie stanu nieruchomości (np. odpowiedniej jakości zapis obrazu) oraz umożliwiają następcze zapoznanie się z treścią utrwalonego w ten sposób zapisu obrazu.  Jednocześnie konieczne jest dodanie ust. 1a w § 1 rozporządzenia, zgodnie z którym komornik może zarządzić odstąpienie od pełnych oględzin nieruchomości, jeżeli napotykają one przeszkody, w szczególności jeżeli dostęp do nieruchomości wymagałby przełamania zabezpieczeń, a powołany do sporządzenia operatu szacunkowego biegły uzna, że dokonanie oględzin nie jest konieczne dla rzetelnego określenia wartości nieruchomości. Dotyczy to nierzadkich sytuacji, w których dłużnik odmawia współpracy z rzeczoznawcą majątkowym i komornikiem, utrudniając pełne zapoznanie się ze stanem nieruchomości. Decydujące stanowisko, czy dokonanie pełnych oględzin jest konieczne, powinno należeć do sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcy."

    Zdaniem projektodawcy zmiana § 3 ust. 2 rozporządzenia stanowi konsekwencję zmian w art. 948 § 2 k.p.c., który zniósł obowiązek określania wartości budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości. Obecnie dokonywanie takich ustaleń jest konieczne jedynie w przewidzianych w art. 949 k.p.c. przypadkach, gdy zostały zgłoszone prawa osób trzecich do budowli lub innych urządzeń. W opublikowanym rozporządzeniu nowelizującym zawarto następującą treść § 3 ust. 2 rozporządzenia:

§ 3 ust. 2. Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do budowli i innych urządzeń zgodnie z art. 949 ustawy, w protokole opisu i oszacowania nieruchomości podaje się, w miarę możliwości, ich stan, rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, liczbę kondygnacji, wyposażenie w instalacje i urządzenia, a także jakość ich wykonania i sposób użytkowania.

    Tytułem przypomnienia art. 949 k.p.c. brzmi: "Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń, przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się osobno wartość rzeczy spornej, osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy, wreszcie osobno wartość całości tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną, obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw."

Kolejna zmiana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości to dodanie w § 7 ust. 1a w brzmieniu:

§ 7 ust. 1a. Przy określaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy.
Tytułem przypomnienia art. 1002 k.p.c. brzmi: "Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana."

Zmieniono również treść § 8 rozporządzenia, która dotychczas miała następujące brzmienie: "Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku."

Nowe brzmienie § 8 rozporządzenia:

§ 8 W przypadku ustalenia przez komornika, że na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole opisu i oszacowania podaje sumę oszacowania nieruchomości oraz zawierającą się w niej kwotę podatku od towarów i usług. Kwotę podatku ustala się zgodnie z art. 106e ust. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852).”.

Tytułem przypomnienia art. 106e ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług brzmi: "Kwotę podatku w odniesieniu do dostarczanych towarów lub świadczonych usług objętych daną stawką podatku podatnik może obliczyć według następującego wzoru:

KP=(WB x SP)/(100+SP)

gdzie:
KP - oznacza kwotę podatku,
WB - oznacza wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług objętych stawką podatku, uwzględniającą kwotę podatku (wartość sprzedaży brutto),
SP - oznacza stawkę podatku."

Niejako na marginesie prezentacji opublikowanego w Dzienniku Ustaw rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 grudnia 2023 r. należy przypomnieć, że w projekcie tego rozporządzenia zaprezentowanym w dniu 26 czerwca 2023 roku na stronach RCL inaczej ujęto kwestię wartości nieruchomości. Proponowano wówczas następujące rozwiązania, które ostatecznie nie znalazły się w rozporządzeniu z dnia 1 grudnia 2023 r.:

„§ 7 ust. 1a PROJEKTU: "W operacie szacunkowym biegły podaje wartość brutto nieruchomości. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy.”

„§ 8 PROJEKTU: W razie ustalenia przez komornika, że na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole opisu i oszacowania podaje wartość nieruchomości oraz zawierającą się w niej kwotę podatku od towarów i usług. Kwotę podatku ustala się zgodnie z art. 106e ust. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.), przyjmując że wartością sprzedaży brutto jest ustalona w operacie szacunkowym wartość brutto nieruchomości.”

Ze względu na fakt, że również w środowisku rzeczoznawców majątkowych pojawiają się głosy wskazujące, że wartość określana w procesie wyceny powinna być "wartością brutto" zasadnym wydaje się przywołanie niektórych uwag zgłoszonych do tego projektu na etapie uzgodnień międzyresortowych.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii: <<Celem wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego jest określenie wartości nieruchomości w rozumieniu ekonomicznym, to jest najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości, wynikającej z wzajemnego oddziaływania sił popytu i podaży na rynku nieruchomości. Natomiast podatek od towarów i usług jest efektem polityki podatkowej prowadzonej przez państwo, a nie wynikiem sytuacji rynkowej. Z tego względu naliczanie podatku VAT jest dokonywane na cenie nieruchomości i nie ma związku z jej wartością podlegającą oszacowaniu. Podatki naliczane w wyniku zawarcia transakcji są zatem sprawą wtórną i mają wpływ wyłącznie na cenę transakcyjną. W związku z tym możemy mówić jedynie o cenie netto i cenie brutto. Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do zajmowania stanowiska w sprawach podatkowych. Resort rozwoju i technologii wnosi o wykreślenie zdania pierwszego z projektowanego § 7 ust. 1a rozporządzenia, a w konsekwencji również odpowiednie przeformułowanie proponowanego brzmienia § 8, w którym również jest mowa o „wartości brutto nieruchomości”. Niezależnie od powyższego, jeżeli intencją projektodawcy było przesądzenie w przepisach, że suma oszacowania oraz cena wywołania powinny być wyrażone w kwotach brutto, co można wywodzić z treści uzasadnienia do dodawanego ust. 1a w § 7 rozporządzenia, należałoby raczej sformułować w tym zakresie odpowiednie regulacje dedykowane czynnościom wykonywanym przez komorników. Jak bowiem wynika z treści art. 953 § 7 pkt 3 k.p.c. ustalenie sumy oszacowana i ceny wywołania przy egzekucji z nieruchomości, a co za tym idzie ewentualne uwzględnienie, bądź nie, w tej cenie podatku od towarów i usług, pozostaje w zakresie kompetencji komornika.>>

Ministerstwo Finansów: << negatywnie ocenia nałożenie obowiązku podawania przez biegłego w operacie szacunkowym wartości nieruchomości w kwocie brutto. Obowiązek taki oznaczałby, że w momencie sporządzania operatu szacunkowego biegły musiałby: ustalić, czy ewentualna sprzedaż będzie podlegała VAT, a w przypadku ustalenia, że sprzedaż nieruchomości podlega VAT - czy będzie opodatkowana z zastosowaniem podstawowej stawki podatku czy też będzie objęta zwolnieniem. Sposób opodatkowania dostawy nieruchomości ocenia się zgodnie z okolicznościami zaistniałymi w momencie jej dokonania. Ocena sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywana przed jej sprzedażą jest obarczona ryzykiem błędu ze względu na możliwość zmiany warunków wraz z upływem czasu pomiędzy sporządzeniem operatu a sprzedażą nieruchomości. W celu prawidłowego określenia sposobu opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT należy bowiem ustalić: przeznaczenie nieruchomości (w przypadku nieruchomości niezabudowanych), status nieruchomości (majątek prywatny czy nie), fakt dokonania pierwszego zasiedlenia i jego datę, prawo dłużnika do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, fakt poniesienia nakładów na nieruchomość, ich wysokości i daty ich poniesienia. Należy gruntownie rozważyć czy jest zasadne obarczanie takim obowiązkiem biegłego, którego zadaniem jest wskazanie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. MF proponuje rezygnację ze zdania pierwszego w projektowanym § 7 ust. 1a i nadanie mu brzmienia:  „1a. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości pomija się prawa, o których mowa w art. 1002 ustawy." >>

Pełna treść rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 grudnia 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości w Dzienniku Ustaw z 2023 roku, poz. 2633:
https://dziennikustaw.gov.pl/DU/2023/2633


Opracował:
Krzysztof Gabrel