Z dniem 13 lutego 2026 r. weszły w życie zmiany w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne, skutkujące zniesieniem opłat za udostępnianie zbiorów danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), określanym potocznie jako „uwolnienie RCN”. Jako Zarząd Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) z dużą uwagą monitorujemy wdrażanie tych przepisów, które w teorii mają zwiększyć jawność rynku, ale w praktyce – w obecnym okresie przejściowym – rodzą szereg ryzyk dla rzetelności wycen i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Bariery technologiczne i ryzyko utrudnień w pracy rzeczoznawców majątkowych.
Nasze największe zaniepokojenie budzą sygnały o planach drastycznego ograniczenia form udostępniania danych rynkowych. Do środowiska docierają informacje, że dotychczasowe, uporządkowane zestawienia mogą zostać zastąpione wyłącznie plikami w formacie GML. Choć popieramy cyfryzację, musimy podkreślić, że nagłe wymuszenie formatu GML, bez zapewnienia rzeczoznawcom majątkowym odpowiednich narzędzi i czasu na dostosowanie systemów analitycznych, doprowadzi do utrudnień w bieżącej pracy tysięcy rzeczoznawców majątkowych w tym występujących w roli biegłych sądowych lub biegłych organów administracji rządowej i samorządowej. W piśmie skierowanym 13 lutego br. do Głównego Geodety Kraju jednoznacznie wnieśliśmy o zachowanie możliwości pozyskiwania danych w formatach edytowalnych, oraz umożliwiających ich kompleksową analizę.

Chaos w powiatach i stanowisko Związku Powiatów Polskich (ZPP).
Sytuację komplikują dysproporcje w stopniu cyfryzacji poszczególnych regionów kraju. Rejestr Cen Nieruchomości to w rzeczywistości ponad 380 niezależnych zbiorów danych o skrajnie różnej jakości. Zbieżne z naszymi obawami są sygnały płynące ze strony Związku Powiatów Polskich, który alarmuje o braku przygotowania technicznego, kadrowego i finansowego starostw na obsługę lawinowo rosnącej liczby wniosków po zniesieniu opłat. Brak systemowych rozwiązań finansujących obsługę rejestrów po stronie samorządów może skutkować drastycznym spadkiem jakości danych.

Rzeczoznawca majątkowy gwarantem rzetelnej analizy.
Pragniemy przypomnieć, że środowisko rzeczoznawców majątkowych nigdy nie formułowało postulatu zniesienia opłat za dane z RCN. Przez ostatnie 20 lat rzetelnie współfinansowaliśmy prowadzenie tych rejestrów, uznając, że jakość informacji jest ważniejsza niż jej bezpłatność.
Zagrożeniem, na które wskazują doświadczenia zawodowe środowiska rzeczoznawców majątkowych, jest możliwość wprowadzenia w błąd odbiorcy niezwiązanego zawodowo z rynkiem nieruchomości. Surowe dane z RCN, lub dane prezentowane na rządowych czy prywatnych portalach, pozbawione fachowego komentarza, mogą być dla laika niezrozumiałe. Często prezentują one jedynie „suche” ceny transakcyjne, które bez uwzględnienia stanu prawnego, technicznego czy specyficznych warunków zawarcia umowy (np. powiązań między stronami) tworzą niebezpieczny „szum informacyjny”. Ponadto rzeczoznawca majątkowy już na pierwszy rzut oka potrafi dostrzec błędy i anomalie w tych rejestrach, które dla przeciętnego obywatela mogą stać się podstawą do błędnych, kosztownych decyzji finansowych.
Należy pamiętać, że RCN dla rzeczoznawcy majątkowego jest jedynie wstępnym źródłem informacji o fakcie zawarcia transakcji. Pełny i rzetelny proces określania wartości nieruchomości wymaga od rzeczoznawcy majątkowego sięgnięcia do aktów notarialnych. To właśnie w nich zawarte są kluczowe szczegóły: opis stanu nieruchomości w dniu sprzedaży, ewentualne obciążenia czy szczególne postanowienia stron, które mają decydujący wpływ na cenę, często przedmiotem sprzedaż jest wiązka praw do nieruchomości (na przykład nieruchomość lokalowa i prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego). Dopiero szczegółowe badanie tych dokumentów pozwala ocenić, czy dana nieruchomość jest rzeczywiście podobna do tej, której wartość chcemy poznać. Dostęp do aktów notarialnych posiadają rzeczoznawcy majątkowi.

Dalsze działania PFSRM.
Zarząd PFSRM kontynuuje działania, żeby zapewnić rzeczoznawcom majątkowym ciągłość dostępu do pełnych i uporządkowanych informacji rynkowych, w tym pierwszeństwo pozyskiwania przez rzeczoznawców majątkowych danych na wniosek.
Poniżej (w plikach do pobrania) treść naszego wystąpienia do Głównego Geodety Kraju z dnia 13 lutego 2026 r., w którym wnosimy o jasne standardy obsługi rzeczoznawców majątkowych w nowej rzeczywistości prawnej.

Jednocześnie rozumiemy, że szereg dzisiejszych problemów wynika z braku wcześniejszej, rzetelnej oceny skutków proponowanych regulacji, co wiąże się z  trybem (projekt poselski) procedowania projektu ustawy określanej "marketingowo" jako "uwolnienie RCN". W trakcie prac parlamentarnych wskazywaliśmy na szereg zagrożeń związanych z wprowadzeniem proponowanych wówczas rozwiązań, które dzisiaj nabierają realnych kształtów (np. wystąpienie do Marszałek Senatu Rzeczpospolitej Polskiej: https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/877-stanowisko-pfsrm-w-sprawie-uchwalonej-przez-sejm-nowelizacji-ustawy-prawo-geodezyjne-i-kartograficzne-skierowane-do-senatu).

Krzysztof Gabrel
Joanna Grzesiak