Na stronie Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany i przekazany do opiniowania projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. 

Celem ustawy jest regulacja stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe nie posiadające do tej pory trwałego tytułu prawnorzeczowego do tych gruntów, przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe jako wspar-cie społecznego budownictwa czynszowego oraz doprecyzowanie przepisów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami publicznymi.

Odnośnie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, projektowane przepisy mają charakter incydentalny i polegają między innymi na przyznaniu roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków spółdzielniom mieszkaniowym, które na gruntach Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wybudowały budynki z własnych środków po dniu 5.12.1990 r. za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, a także spółdzielniom, które wybudowały budynki do dnia 5.12.1990 r. i nie zgłosiły roszczenia, o którym mowa w art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Roszczenie to będzie rozpatrywane w trybie administracyjnym, co zagwarantuje stronom instrumenty prawne do zwalczania bezczynności lub przewlekłości postępowania oraz do poddania rozstrzygnięcia kontroli administracyjnej. Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu będzie się wiązało z zobowiązaniem spółdzielni do uiszczenia właścicielowi gruntu pierwszej opłaty i opłat rocznych, które ustalane będą zgodnie z art. 71 i 72 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wsparciem realizacji społecznego budownictwa czynszowego ma być wprowadzone przepisami projektowanej ustawy zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego, a tym samym – przywrócenie stanu prawnego sprzed dnia 1.01.2019 r. Umożliwi to publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego inwestycję (np. TBS, SIM), z jednoczesnym zachowaniem kontroli nad realizacją celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, co jest jednocześnie narzędziem antyspekulacyjnym. W odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, cele społecznego budownictwa czynszowego lub przedsięwzięć służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów wprowadzona będzie, poprzez zmiany w treści art. 72 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, preferencyjna stawka opłaty rocznej w wysokości     0,3 % ceny gruntu i opłaty pierwszej na poziomie nie wyższym, niż 10 %. 

Projekt ustawy wprowadza także specjalny sposób waloryzacji opłat rocznych - zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 
W art. 6 pkt 8 projektu ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw proponowane jest dodanie w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 8a w brzmieniu:

Proponowana regulacja stanowi odstąpienie od ogólnych zasad dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które oparte są na wartości nieruchomości (zmianie wartości nieruchomości). Projektowane rozwiązanie przewiduje waloryzację opłat rocznych zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc w obecnych realiach przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (art. 5 ust. 4 UGN). Tym samym w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele społecznego budownictwa czynszowego lub na realizację przedsięwzięć polegających na tworzeniu pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów, w proponowanym w projekcie procesie, wraz z upływem czasu, nastąpi zupełne oderwanie wysokości opłaty rocznej od wartości nieruchomości. Przyjmując nawet teoretyczne założenie, że waloryzacja opłat rocznych mogłaby nastąpić przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości (art. 5 ust. 1-3 UGN), to również z upływem czasu następowałoby oderwanie wysokości opłaty od wartości danej nieruchomości, ponieważ na wartość danej nieruchomości wpływają nie tylko ogólne tendencje występujące na rynku nieruchomości, ale cały szereg okoliczności odnoszących się wyłącznie do konkretnej nieruchomości (np. zmiany w otoczeniu, postępująca urbanizacja danego obszaru, budowa urządzeń infrastruktury technicznej, zmiany w dostępności komunikacyjnej, zmiany w pozycjonowaniu danej lokalizacji itp.).

Z kolei uwzględnienie społecznie wrażliwych celów na które oddawane są nieruchomości w użytkowanie wieczyste, następuje poprzez zastosowanie preferencyjnej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, która w omawianym projekcie ustawy została przyjęta dla tej grupy nieruchomości na poziomie 0,3% (projektowany art. 72 ust. 3 pkt 4b UGN).

Biorąc pod uwagę powyższe PFSRM wniosła (pismo w plikach do pobrania) o odstąpienie od wprowadzania spec rozwiązań zawartych w projektowanym art. 81a UGN i pozostawienie również tej grupy nieruchomości, tj. nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele społecznego budownictwa czynszowego oraz na realizację przedsięwzięć polegających na tworzeniu pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów, w ramach ogólnie obowiązujących regulacji zawartych w art. 77-81 UGN. 

Inne zmiany w ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej „ustawą”) polegają na: 

1.    Włączeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do zasobu nieruchomości, o którym mowa w art. 4 ust. 2 ustawy. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest pod względem funkcjonalnym i ekonomicznym zbliżone do prawa własności, i jako takie – po-szerzy katalog nieruchomości, które tworzą zasób nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.

2.    Umożliwieniu zawarcia w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zastrzeżenia, że prawo użytkowania wieczystego nie ulegnie przekształceniu w prawo własności w określonym czasie lub bezterminowo, poprzez dodanie ust. 3 w art. 29 ustawy.

3.    Wprowadzeniu możliwości odwołania wyposażenia lub doposażenia w nieruchomość Skarbu Państwa państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, o którym mowa w art. 51a ustawy, w przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel, na który została przekazana, lub wykorzystania jej na inny cel.

4.    Stworzeniu, poprzez zmianę treści art. 56 ustawy, możliwości  doposażenia samorządowych osób prawnych i samorządowych jednostek organizacyjnych w nieruchomości z zasobu odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, oraz stworzeniu analogicznej możliwości odwołania wyposażenia lub doposażenia w nieruchomości w przypadku ich niewykorzystania lub wykorzystania niezgodnie z celem przekazania.

Projekt ustawy wprowadza także zmiany w przepisach innych, niż ustawa z dnia 21.08.1997 r. o go-spodarce nieruchomościami:
1.    W art. 14 ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów rozszerzono instytucję tzw. „opóźnionego przekształcenia” użytkowania wieczystego we własność także o przypadki, gdy prawo użytkowania wieczystego będzie ustanowione po dacie 1.01.2019 r. W projekcie ustawy przewidziano automatyczne (z mocy prawa) przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności po zrealizowaniu przez użytkownika wieczystego inwestycji mieszkaniowej, czyli po zrealizowaniu celu umowy, chyba, że strony postanowiły inaczej w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

2.    W art. 16 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych – poprzez umożliwienie inwestorowi inwestycji niedrogowej realizacji obowiązku budowy lub przebudowy dróg publicznych poprzez przekazanie przez tego inwestora środków finansowych na rzecz zarządcy drogi zamiast konieczności faktycznej realizacji przez inwestora budowy lub przebudowy drogi.

Przedmiotowy projekt wraz z Uzasadnieniem i Oceną Skutków Regulacji jest dostępny na stronach Rządowego Centrum Legislacji pod adresem: https://legislacja.gov.pl/projekt/12406000

Opracowali:
Krzysztof Gabrel
Małgorzata Stankiewicz - Zespół ds. legislacji