“Jeśli rynek wycenianych nieruchomości jest podatny na wpływ niepewności i jest to istotne dla wyceny, rzeczoznawca powinien postępować z uwagą i poinformować o takiej sytuacji klienta” EVS5.

Jako rzeczoznawcy rozumiemy, że niepewność może brać się z sytuacji rynkowej, braku źródeł danych, niedoskonałości wyceny czy różnic w profesjonalnych opiniach. Musimy zrozumieć, jak rzeczoznawcy i klienci mogą lepiej współpracować, aby – oferując spojrzenie jakościowe na ryzyko rynkowe dotyczące wartości nieruchomości – poprawić pewność wyceny.

Aby ułatwić właściwe zrozumienie zaistniałych kwestii, Rada Europejskich Standardów Wyceny (EVSB) opublikowała ostatnio informację „Pewność wyceny i ryzyko rynkowe - przegląd” (IP3). Dokument przedstawia dogłębną analizę ryzyk rynkowych i wyzwań stojących przed uczestnikami tego rynku oraz zawiera przykłady nauczek płynących z kryzysu finansowego.

Wycena zgodna z wymaganiami EVS będzie miała porządne oparcie, będzie gruntownie opracowana i przestawi istotne oceny, co do których podstawy prawne mogą się różnić. Bezpieczeństwo wyceny zależy od wykorzystania przez rzeczoznawcę umiejętności zawodowych, aby – postępując zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny – wyjaśnić tok postępowania i wskazać właściwe źródła danych. Im lepsze źródła i im bardziej profesjonalny operat, tym pewniejsze powinna być wycena. Wyzwaniem dla potencjalnej pewności wyceny mogą być rynki nieistniejące, uśpione, rozproszone lub niestabilne. W takich przypadkach, aby pomóc klientowi zrozumieć przedstawione wyliczenia, najlepiej, jeśli do wycen dołączane są opisowe komentarze dotyczące tych kwestii lub może jakiś rodzaj analizy wrażliwości.

Mówiąc najprościej, operat szacunkowy to przekaz ryzyka na rynku. Ktoś rozważający decyzję w sprawie nieruchomości chciałby podjąć ją z jasnym oglądem jej wartości. Jasność pozwoli na określenie zakresu lub skali ryzyka, które może zostać odpowiednio przekazane między klientem a rzeczoznawcą.

Wymaga to zrozumienia ról każdej ze stron i zgody co do ich wzajemnych oczekiwań, tak aby uzyskać między nimi autentyczne porozumienie. Istotne jest, aby rzeczoznawcy zrozumieli interesy, potrzeby i obawy klientów, a ci z kolei, żeby wiedzieli, jak najlepiej korzystać z pracy rzeczoznawcy. Ich relacja powinna charakteryzować się wzajemną otwartością. Rzeczoznawca może być zmuszony pomóc klientowi w wyrażeniu, czego sensownie oczekuje i w jakim celu wykonywany jest operat – to pozwala określić metodologię. Rzeczoznawca musi być przygotowany, że klient nie wspomni mu o kluczowych kwestiach – jeśli tego potrzeba powinien poszukać dodatkowych informacji, aby zapewnić profesjonalną i użyteczną usługę.

Profesjonalny rzeczoznawca wkłada w wykorzystywaną metodologię swoje umiejętności, doświadczenie i obiektywność i przyjmuje za to odpowiedzialność. To klient decyduje, jak skorzysta z wyceny – np. czy wynajmować, kupować, czy sprzedawać, a jeśli wynajmować, to na jakim poziomie ustalić czynsz najmu, na jak długo i na jakich warunkach. Jeśli klient jest na przykład profesjonalnym inwestorem lub instytucją wynajmującą, wydaje się, że można oczekiwać, że dysponuje własnymi procedurami zarządzania ryzykiem. Mimo to, rzeczoznawca może być w stanie doradzić w przypadku potencjalnej niepewności wynikającej z wyceny i jej powodów, a także, jako dobrze poinformowany obserwator rynku, może przedstawić opis prawdopodobieństwa przyszłych zagrożeń. Taka usługa może być dodatkowo użyteczna dla klienta podczas podejmowania decyzji, ponieważ takie spojrzenie jest z gruntu spekulacyjnym osądem czegoś nieznanego.

EVS3 wymaga od rzeczoznawcy, aby wykazał się zdolnościami zawodowymi, wiedzą i kompetencjami odpowiednimi do rodzaju i zakresu wyceny oraz ukazał wszystkie okoliczności, które mogłyby zagrozić obiektywności oceny. Im bardziej istotna sprawa, tym bardziej operat powinien odzwierciedlać metodologię rzeczoznawcy, podejście (-a) wykorzystane podczas wyceniania, dyskusję i rozważanie argumentów. Taki operat jest wyjaśnieniem procesu myślowego rzeczoznawcy. Pomocne może być wzięcie pod uwagę kryteriów ryzyka Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF) z Części 3 Europejskich Standardów Wyceny 2012, co może przynajmniej ostrzec klienta lub wynajmującego o pewnych sprawach.

Rzeczoznawca w operacie może przedstawić wartość rynkową najpóźniej z dnia podpisania tego dokumentu. Znajomość przyszłości leży poza jego zawodowymi umiejętnościami. Rzeczoznawca może spekulować o przyszłej wartości, ale taki komentarz efektywnie dotyczyłby tylko istotnych okoliczności rynkowych. Może odzwierciedlać pewne współczesne rozumienie stanu cyklu ekonomicznego lub innych trendów gospodarczych warunkujących pozycję nieruchomości na rynku.

Jeśli zachodzi potrzeba, operat może rozważać wrażliwość wyceny na określone wiarygodne zmiany na rynku lub inne okoliczności. Może to być osiągnięte poprzez sprawdzenie założeń, od których zależy wycena. Na przykład, jaka będzie sytuacja nieruchomości, jeśli popyt drastycznie się zmniejszy lub zwiększy? W jakich okolicznościach sprzedaż nieruchomości byłaby niemożliwa? Lepiej by było, gdyby taka wycena miała charakter opisowy ze spojrzeniem jakościowym, a nie próbowała przeliczać dane zagrożenie. Złożoność i interaktywny charakter rynków nieruchomości wskazują, że prosta wycena ilościowa niczego by nie wyjaśniła, a raczej wprowadzałaby w błąd. Możliwe,
że – szczególnie w przypadku obaw o ryzyko rynkowe w krótszym okresie – klient może rozszerzyć warunki zaangażowania pozwalając na dodatkową opinię w oparciu o konkretne założenia dotyczące okoliczności rynkowych.

Niemniej jednak, wnioski rzeczoznawcy to jego zawodowa opinia na temat wartości w danym dniu wyrażona jako pojedyncza kwota. Jest więc rolą klienta, aby podejmując decyzje dotyczące zarządzania ryzykiem, skorzystał zarówno z operatu, jak i raportu doradczego.

Rzeczoznawca nie może być ekspertem od przyszłych trendów i nie może brać odpowiedzialności za to, że wyrażone przez niego opinie na temat przyszłości nie znalazły potwierdzenia w późniejszych wydarzeniach.

Informacja „Pewność wyceny i ryzyko rynkowe - przegląd” (IP3) można pobrać z działu EVS strony TEGoVA– www.tegova.org.

 

 

PEŁNA TREŚĆ BIULETYNU W ZAŁĄCZNIKU