Dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji stawia przed rzeczoznawcami majątkowymi fundamentalne pytania o granice automatyzacji, ochronę tajemnicy zawodowej oraz osobistą odpowiedzialność za operat szacunkowy. 24 października 2026 r., podczas Walnego Zgromadzenia TEGOVA w Wiedniu, przedstawiciele wszystkich krajów członkowskich jednogłośnie przyjęli stanowisko dotyczące wykorzystania sztucznej inteligencji w wycenie — „TEGOVA’s Position on the Use of Artificial Intelligence in Valuation”. Dokument porządkuje zasady korzystania z AI w pracy rzeczoznawcy, wskazuje ryzyka i określa wymagania dotyczące odpowiedzialności, postępowania zawodowego oraz kompetencji. Poniżej przedstawiam jego najważniejsze postanowienia. Oryginalny dokument stanowi załącznik do niniejszej informacji.

Dokument odnosi się zarówno do dużych modeli językowych, jak i narzędzi wyspecjalizowanych oraz funkcji AI wbudowanych w inne oprogramowanie. Omawia zastosowania w gromadzeniu i analizie danych, analizie dokumentów, rozpoznawaniu obrazów, przygotowywaniu raportów, prognozowaniu oraz automatycznych modelach wyceny (AVM). TEGOVA wskazuje też znaczenie AI Act dla rzeczoznawcy jako podmiotu stosującego systemy AI (deployer). Stanowisko ma być regularnie przeglądane i aktualizowane wraz ze zmianami technologii, regulacji i praktyki. 

TEGOVA wyraźnie rozróżnia status poszczególnych części dokumentu. Części od 1 do 3.3 mają charakter zaleceń, z wyjątkiem omawianych w nich przepisów AI Act, które mają zastosowanie do rzeczoznawców i są obowiązkowe. Część 3.4 zmienia kodeksy postępowania zawarte w Niebieskich Księgach i ma charakter obowiązkowy. Część 4, dotycząca kompetencji w zakresie AI, została włączona do minimalnych wymagań edukacyjnych TEGOVA i również ma charakter obowiązkowy. To rozróżnienie należy zachować przy odczytywaniu całego stanowiska: zalecenia, wymagania systemu zawodowego TEGOVA i obowiązki wynikające z prawa nie mają tego samego źródła. 

Rzeczoznawca zachowuje odpowiedzialność za wycenę niezależnie od tego, czy korzysta z systemu dostarczonego przez zewnętrzny podmiot, czy z rozwiązania opracowanego we własnej firmie. Dotyczy to wszystkich etapów pracy, w których wykorzystywane są narzędzia technologiczne. Nie wystarcza przyjęcie wartości zaproponowanej przez system. Rzeczoznawca musi kontrolować procesy analityczne i ich wyniki oraz stosować własny osąd oparty na wiedzy i doświadczeniu.

Algorytm może wskazać transakcje podobne statystycznie, ale ich rzeczywista porównywalność wymaga oceny zawodowej. Podobne cechy fizyczne i bliskość położenia nie przesądzają o przynależności nieruchomości do tego samego mikrorynku. Również wybór metody, przyjęcie korekt czy sposób potraktowania nietypowych czynszów i stóp kapitalizacji pozostają przedmiotem osądu rzeczoznawcy. TEGOVA zwraca przy tym uwagę, że AI przeważnie korzysta z informacji historycznych, podczas gdy wycena odnosi się do aktualnych warunków i uwzględnia oczekiwania dotyczące przyszłości.

Nie oznacza to wymagania od rzeczoznawcy znajomości technicznej budowy modelu na poziomie inżynierskim. Powinien on natomiast umieć wyjaśnić rolę AI, istotne dane wejściowe, rodzaj otrzymanych wyników, przeprowadzone kontrole i rozpoznane ograniczenia, a także sposób przyjęcia, zmiany lub odrzucenia wyników. Proces wyceny ma pozostać możliwy do prześledzenia i uzasadnienia. 

AI może usprawnić pozyskiwanie i porządkowanie danych, wykrywanie niespójności oraz obserwacji odstających. O wiarygodności analizy decydują jednak autentyczność, jakość, aktualność i przydatność informacji. Rzeczoznawca musi sprawdzić, czy źródła istnieją, dane zostały pozyskane zgodnie z prawem oraz są aktualne i reprezentatywne. W dokumencie wymieniono między innymi transakcje nierynkowe, niepełne geograficznie zbiory danych, informacje niezweryfikowane pod względem prawnym, pominięte istotne fakty oraz transakcje, które w rzeczywistości nie nastąpiły. 

TEGOVA podkreśla różnice w dostępności danych dla poszczególnych klas aktywów. Na rynku komercyjnym istotne warunki transakcji, zachęty czy rabaty często pozostają poufne. Stopień polegania na analizie wspomaganej AI powinien zatem odpowiadać zakresowi i wiarygodności danych dostępnych na konkretnym rynku. 

Dokument przypomina również, że system przetwarzający dokumentację nie rozpoznaje tego, czego w niej nie ma. Analiza zdjęć może wspierać ocenę sfotografowanych elementów, ale nie ustali, co należało sfotografować. Brak informacji o wadzie konstrukcyjnej, zagrożeniu powodziowym czy niekorzystnym sąsiedztwie nie dowodzi braku takiej okoliczności. Oględziny i bezpośrednie badanie pozostają podstawowym sposobem jej rozpoznania. 

W stanowisku wskazano cztery ryzyka wymagające szczególnej uwagi: nieprzejrzystość, stronniczość (bias), brak odpowiedzialności po stronie AI oraz skorelowane błędy na poziomie całego rynku. Płynnie i przekonująco przedstawiony wynik może budzić zaufanie niezależnie od swojej poprawności. Rzeczoznawca powinien traktować go z takim samym sceptycyzmem jak inne niezweryfikowane twierdzenie o faktach. 

Osobno omówiono ryzyko występujące w skali rynku. Jeżeli wielu rzeczoznawców korzysta z podobnych systemów i tych samych źródeł danych, błędy mogą się powtarzać i wzajemnie wzmacniać. Zbieżność własnego wniosku z wynikiem AI nie stanowi wówczas niezależnego potwierdzenia wartości. TEGOVA wskazuje znaczenie własnej znajomości rynku i dowodów pozyskanych poza źródłami automatycznymi, a uwagę instytucji kredytujących i organów nadzoru kieruje na systemowy wymiar tego zagrożenia.

Dla praktyki zawodowej istotny jest także fragment dotyczący weryfikacji wycen. AI może wskazywać drobne lub pozorne niezgodności bez właściwego uwzględnienia celu opracowania, jego założeń, ograniczeń i istotności ustaleń. W rezultacie może powstawać wiele zarzutów brzmiących formalnie poprawnie, lecz niewystarczająco uzasadnionych kontekstem. TEGOVA zaleca odpowiednie zasady zarządzania, dyscyplinę metodologiczną, uwzględnianie kontekstu i jasno określone progi istotności. 

Przed przekazaniem danych do systemu AI rzeczoznawca powinien ocenić warunki korzystania z platformy, w tym przechowywania i ponownego wykorzystywania informacji. Kryterium wskazanym przez TEGOVA jest odpowiedni poziom zabezpieczeń dla danego zastosowania i obowiązków zawodowych. Sam podział na narzędzia płatne i bezpłatne nie rozstrzyga o ich przydatności. Jeżeli nie można uzyskać wystarczającej pewności co do ochrony informacji, należy wybrać inny system albo uprzednio usunąć dane, których ujawnienie naruszałoby poufność lub ochronę danych osobowych. 

Ujawnienie wykorzystania AI jest konieczne, gdy istotnie wpłynęło ono na wniosek z wyceny lub istotną część świadczonej usługi. Stanowisko nie wymaga formalizowania takiej informacji przy zastosowaniach incydentalnych lub czysto administracyjnych, które nie wpływają istotnie na analizę, osąd ani wnioski. Rzeczoznawca powinien umieć udokumentować sposób wykorzystania AI i jego wpływ na wycenę. Dokument zawiera przykładową klauzulę informacyjną, obejmującą również poufność oraz wyłączenie ponownego wykorzystania danych do trenowania lub doskonalenia modeli podmiotów trzecich. 

W części zmieniającej kodeks postępowania zapisano obowiązek zachowania niezależnego osądu i odpowiedzialności, krytycznej oceny oraz weryfikacji informacji lub wyników stanowiących istotną podstawę ustaleń, a także zapewnienia odpowiedniej przejrzystości, poufności i ochrony danych przy korzystaniu z systemów automatycznych lub AI. 

Kompetencje w zakresie AI, określane w dokumencie jako „AI literacy”, oznaczają zdolność rozstrzygnięcia, czy, kiedy i jak właściwie wykorzystać system w wycenie. Obejmują rozpoznawanie funkcji AI, dobór narzędzia do zlecenia i udokumentowanie tej decyzji, formułowanie instrukcji, sprawdzanie wyników w odniesieniu do dowodów rynkowych, ochronę informacji oraz wyjaśnianie sposobu wykorzystania systemu. Równie ważna jest umiejętność powstrzymania się od polegania na wyniku, którego podstaw nie można ustalić. 

Kompetencje te mają być nabywane w toku kształcenia i utrzymywane poprzez doskonalenie zawodowe. Organizacje członkowskie mają zapewnić ich uwzględnienie w minimalnych wymaganiach edukacyjnych EVS oraz możliwość wykazania przez rzeczoznawców, jak je utrzymywali. Kompetentne w tym zakresie powinny być również osoby nauczające, egzaminujące i nadzorujące. Zaawansowane umiejętności tworzenia własnych procesów AI lub dostrajania systemów nie zostały określone jako minimum wymagane od każdego rzeczoznawcy. 

TEGOVA zwraca też uwagę na sposób zdobywania doświadczenia. Automatyzacja rutynowych zadań nie powinna pozbawiać osób przygotowujących się do zawodu udziału w oględzinach, gromadzeniu dowodów i bezpośrednim badaniu rynku. Firmom zaleca się przyjęcie wewnętrznych zasad korzystania z AI oraz procedur nadzoru, weryfikacji wyników, dokumentowania i ochrony informacji, proporcjonalnych do ich wielkości. 

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyjęła „Zasady korzystania z narzędzi sztucznej inteligencji (AI) przez rzeczoznawców majątkowych” uchwałą nr 7/06/2026 Rady Krajowej z 15 czerwca 2026 r. Rada Krajowa rekomendowała ich stosowanie rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w stowarzyszeniach członkowskich oraz zobowiązała stowarzyszenia do upowszechnienia dokumentu.

Zasady PFSRM oraz stanowisko TEGOVA podejmują wiele wspólnych zagadnień. Dotyczy to przede wszystkim odpowiedzialności rzeczoznawcy, niezależnego osądu, weryfikacji wyników, ochrony informacji i kompetencji zawodowych. Poszczególne postanowienia mają jednak własny zakres i nie należy traktować ich jako tożsamych.

-    Niezależny osąd i odpowiedzialność. Zasady PFSRM wskazują, że AI pełni funkcję pomocniczą, a jej wykorzystanie nie zwalnia rzeczoznawcy majątkowego z odpowiedzialności ani nie znosi osobistego charakteru czynności zawodowych. Powołanie się na błąd systemu AI nie stanowi okoliczności wyłączającej lub łagodzącej odpowiedzialność. Ostateczne decyzje dotyczące sposobu wyceny i określenia wartości należą do rzeczoznawcy (art. 1 ust. 2-4). Stanowisko TEGOVA również wymaga zachowania niezależnego osądu oraz odpowiedzialności za wycenę, w tym za informacje i wyniki uzyskane przy wsparciu AI.
-    Weryfikacja danych i sceptycyzm zawodowy. PFSRM wymaga krytycznej oceny danych wejściowych i wyników generowanych przez AI. Zwraca uwagę na stronniczość algorytmiczną, halucynacje oraz ryzyko bezkrytycznego polegania na wynikach systemu. Kluczowe fakty, dane liczbowe i cytaty prawne uzyskane z pomocą AI muszą zostać sprawdzone w pierwotnym źródle (art. 2). TEGOVA podkreśla konieczność weryfikacji informacji stanowiących istotną podstawę ustaleń i ostrzega przed utożsamianiem przekonującego sposobu prezentacji z wiarygodnością wyniku.
-    Poufność i ochrona danych. Zasady PFSRM zabraniają wprowadzania danych objętych tajemnicą zawodową do publicznie dostępnych, niezabezpieczonych narzędzi AI, które mogą wykorzystywać te dane do trenowania modeli ogólnego przeznaczenia. Wymagają także uprzedniej weryfikacji warunków świadczenia usług przez dostawcę (art. 4). TEGOVA również wskazuje na potrzebę oceny zabezpieczeń i warunków przetwarzania informacji. Wyraźnie zaznacza przy tym, że o przydatności narzędzia decydują warunki ochrony i zarządzania danymi odpowiednie do zamierzonego zastosowania, a nie sam fakt odpłatności lub bezpłatności.
-    Przejrzystość i dokumentowanie wykorzystania AI. PFSRM przewiduje ujawnienie użycia AI, gdy ma ono istotny wpływ na wynik wyceny, oraz archiwizację nazwy i wersji lub modelu narzędzia, polecenia, zakresu użycia, rodzaju danych wejściowych i wyniku weryfikacji (art. 5 ust. 2). TEGOVA odnosi potrzebę ujawnienia do istotnego wpływu AI na wniosek z wyceny lub istotną część usługi. Oba dokumenty odróżniają takie zastosowania od czynności pomocniczych niewpływających istotnie na analizę i wnioski. PFSRM wyklucza ponadto modele i procesy typu „czarna skrzynka” w rozumieniu art. 5 ust. 4. TEGOVA wymaga możliwości wyjaśnienia zawodowego wykorzystania AI, przeprowadzonych kontroli i wpływu wyników na wycenę, bez konieczności objaśniania technicznej budowy modelu na poziomie inżynierskim.
-    Kompetencje zawodowe. Zasady PFSRM wymagają wiedzy pozwalającej ocenić przydatność, ograniczenia i ryzyka narzędzi AI oraz przewidują regularne podnoszenie kompetencji. Przy korzystaniu z AI w praktyce zawodowej doskonalenie kwalifikacji w tym zakresie powinno być udokumentowane (art. 3). Postanowienia te są zbieżne z kierunkiem wymagań edukacyjnych TEGOVA, obejmujących świadomy dobór narzędzi, sprawdzanie wyników, ochronę informacji i wyjaśnianie sposobu wykorzystania AI.
-    Zasady PFSRM odnoszą się również do wynagrodzenia. Wskazują, że wykorzystanie AI nie może służyć oferowaniu usług za rażąco zaniżone wynagrodzenie, które nie pozwala na wykonanie niezbędnych czynności ze szczególną starannością (art. 6 ust. 2).
-    Oba dokumenty podkreślają, że korzystanie z AI wymaga zachowania kontroli nad wykonywaną pracą. Rzeczoznawca pozostaje odpowiedzialny za dobór informacji, ocenę wyników i wnioski przedstawione w sporządzanym opracowaniu.

Stanowisko TEGOVA warto przeczytać w całości, z zachowaniem wskazanego w nim rozróżnienia zaleceń i wymagań. Dokument obejmuje także kwestie szerzej omówione w oryginale, w tym bezpieczeństwo i integralność danych oraz środowiskowe koszty wykorzystania AI. 

Joanna Grzesiak
Wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Źródła:
- TEGOVA’s Position on the Use of Artificial Intelligence in Valuation, Rev 13, dokument na Walne Zgromadzenie TEGOVA, Wiedeń, 24 października 2026 r. 
- Uchwała nr 7/06/2026 Rady Krajowej PFSRM z 15 czerwca 2026 r.
- Zasady korzystania z narzędzi sztucznej inteligencji (AI) przez rzeczoznawców majątkowych, załącznik nr 1 do uchwały nr 7/06/2026.

Artykuł opracowano na podstawie wskazanych dokumentów źródłowych, przy wsparciu narzędzi AI w przygotowaniu projektu tekstu. Zakres opracowania, weryfikacja merytoryczna i zatwierdzenie ostatecznej wersji należały do autorki.