Próby ustawowego uregulowania dostępu do gruntów pod trasy narciarskie podejmowano już w latach 2005–2006. Później pracowano nad „prawem szlaku”, szukając rozwiązania także dla innych form turystyki. W 2013 r. temat trafił do Kancelarii Prezydenta RP, po wizycie Prezydenta w Białce Tatrzańskiej. Sama Białka stanowiła przy tym ciekawy przykład porozumienia: przy wspólnej inwestycji zgodziło się współpracować ponad 300 właścicieli gruntów.

Na tym prace się nie skończyły. W 2015 r. pojawiła się kolejna propozycja „prawa szlaku” w postaci zmian w Kodeksie cywilnym. Obejmowała szlaki piesze i rowerowe, ale również narciarskie trasy biegowe i zjazdowe. Zmieniały się zatem koncepcje prawne, a sam problem dostępu do cudzej nieruchomości pozostaje do dziś aktualny.

Senacki druk nr 784 z 2026 r. przewiduje rozszerzenie katalogu celów publicznych z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). Proponuje się objęcie nim budowy, utrzymywania i eksploatacji obiektów sportowych realizowanych przez podmioty niepubliczne, wymieniając m.in. koleje linowe, wyciągi oraz trasy narciarskie i infrastrukturę towarzyszącą.

Projektowany art. 126a pozwalałby ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości decyzją wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, mimo braku zgody właściciela, użytkownika wieczystego albo osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Najpierw jednak należałoby przeprowadzić rokowania. Wniosek o zezwolenie można byłoby złożyć po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy oraz po wejściu w życie uchwały rady gminy.

Projekt wymaga m.in. zgodności z planem miejscowym, a przy jego braku – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ile taka decyzja jest wymagana. Przewiduje też uchwałę rady gminy oraz zgodę właścicieli lub użytkowników wieczystych gruntów obejmujących co najmniej 75% powierzchni nieruchomości niezbędnych dla przedsięwzięcia. Chodzi o powierzchnię, nie o liczbę właścicieli. Ograniczenie mogłoby zostać ustanowione maksymalnie na 30 lat.

Projekt przewiduje też prawo właściciela lub użytkownika wieczystego do żądania wykupu nieruchomości przez wnioskodawcę. Zgodnie z projektowanym art. 126a ust. 5 wystarczyłoby już ustanowienie ograniczenia na okres dłuższy niż rok. Takie żądanie byłoby możliwe również wtedy, gdy przedsięwzięcie uniemożliwiałoby dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Jeśli zezwolenie obejmowałoby tylko część nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty mógłby żądać także wykupu pozostałej części, gdy nie nadawałaby się ona do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele. Spory rozstrzygałyby sądy powszechne.

Dla rzeczoznawców majątkowych szczególnie interesujące są proponowane zmiany art. 128 UGN. Projekt przewiduje odszkodowanie za szkody powstałe wskutek wydania decyzji oraz obowiązek wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za każdy rok obowiązywania ograniczenia. Podstawę ustalenia wysokości tego wynagrodzenia miałaby stanowić „wartość rynkowa czynszu dzierżawnego za korzystanie z nieruchomości”. Wynagrodzenie podlegałoby następnie waloryzacji.

Pozytywnie oceniając kierunek proponowanej regulacji, prof. dr hab. Marek Chmaj w opinii prawnej zwrócił uwagę, że projektowany art. 126a nie został objęty wyliczeniem zawartym w art. 128 ust. 4 UGN. Przepis ten przewiduje uwzględnienie w odszkodowaniu również kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości. Zdaniem autora ekspertyzy brzmienie projektowanego art. 128 ust. 5 nie daje jasnej podstawy do objęcia odszkodowaniem spadku wartości rynkowej nieruchomości wskutek ustanowionego ograniczenia.

Ten sam autor wskazał na brak okresowej aktualizacji corocznego wynagrodzenia według bieżących stawek rynkowych. Projekt przewiduje waloryzację, nie zaś ponowne ustalanie wysokości świadczenia na podstawie aktualnego rynkowego poziomu czynszów. Przy ograniczeniu mogącym trwać trzydzieści lat – zaznaczono w opinii – powstaje wątpliwość, czy właściciel przez cały ten okres będzie otrzymywał odpowiedni ekwiwalent.

Do tych zastrzeżeń odniósł się już senator Zygmunt Frankiewicz, reprezentujący wnioskodawców. Podczas posiedzenia komisji 22 września 2026 r. zaproponował możliwość żądania ponownego ustalenia wynagrodzenia co najmniej raz na pięć lat, jeśli warunki rynkowe zmieniłyby się istotnie i trwale. Przedstawił również propozycję dodatkowej rekompensaty trwałego spadku wartości nieruchomości po zakończeniu ograniczenia, o ile uszczerbek nie został wcześniej pokryty. Nad tymi propozycjami wówczas nie głosowano.

Odszkodowań dotyczą również uwagi zawarte w przygotowanej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT) opinii Ministra Finansów i Gospodarki. Wskazano w niej niespójność w określeniu podmiotu zobowiązanego do zapłaty oraz brak terminu wypłaty odszkodowania za poniesione szkody. Termin płatności corocznego wynagrodzenia projekt natomiast określa.

Choć dyskusję wywołały przede wszystkim potrzeby ośrodków narciarskich, sformułowanie „obiekty sportowe, w tym…” nie zamyka zakresu projektu w tych granicach. W opinii resortu rozwoju i technologii zwrócono uwagę, że wyliczenie infrastruktury narciarskiej ma charakter przykładowy. Ministerstwo Sportu i Turystyki, popierając kierunek prac, postuluje zamknięty katalog ograniczony do tej infrastruktury oraz stosowanie mechanizmu wyłącznie w razie braku alternatywnego rozwiązania lokalizacyjnego lub technicznego.

Nie ma też jednolitej oceny konstytucyjnej. Biuro Legislacyjne Senatu zgłosiło poważne wątpliwości dotyczące ochrony własności i proporcjonalności ingerencji. Prof. dr hab. Maciej Serowaniec wskazuje natomiast na możliwość pogodzenia takiego mechanizmu z ochroną własności, akcentując m.in. rzeczywisty cel publiczny, konieczność ingerencji i odpowiednie gwarancje dla właściciela.

Różnice zdań dotyczą nawet progu zgody właścicieli. Gmina Bukowina Tatrzańska zaproponowała jego podwyższenie z 75% do 85% powierzchni. Zarówno Bukowina, jak i Zakopane postulują obowiązkową mediację; Zakopane opowiada się także za konsultacjami społecznymi przed podjęciem uchwały rady gminy.

Uwagi dotyczą również właściwości organów. W opinii przygotowanej w MRiT zakwestionowano powierzenie wydawania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta. Resort przypomniał, że w modelu przyjętym w UGN właściwy jest starosta, a odwołania rozpatruje wojewoda, podkreślając doświadczenie tych organów w sprawach wywłaszczeniowych. Zwrócił przy tym uwagę, że projekt pozostawia ustalanie odszkodowania w kompetencji starosty. O ograniczeniu korzystania z nieruchomości rozstrzygałby zatem organ gminy, a o odszkodowaniu – starosta. W ocenie MRiT odejście od dotychczasowego modelu nie znajduje uzasadnienia. Biuro Legislacyjne Senatu wskazało na ryzyko wydłużenia postępowania i sporów kompetencyjnych, uznając za zasadne rozważenie powierzenia obu rozstrzygnięć staroście. W tym samym kierunku zmierza propozycja Gminy Bukowina Tatrzańska, która postuluje powierzenie miejscowo właściwemu staroście również wydawania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, wskazując na potrzebę zapewnienia bezstronności postępowania.

W opinii przygotowanej w MRiT wskazano na niejasną relację projektowanej uchwały rady gminy do planu miejscowego i decyzji lokalizacyjnej, Związek Powiatów Polskich zwrócił zaś uwagę na dwukrotne ważenie interesu publicznego i interesów właścicieli – przez radę gminy, a następnie przez jej organ wykonawczy.

Sąd Najwyższy i Ministerstwo Sprawiedliwości podniosły kwestie sytuacji najemców i dzierżawców, których umowy mogłyby zostać wygaszone. Ministerstwo Klimatu i Środowiska wskazało możliwe konsekwencje regulacji dla terenów chronionych. Samorządy Zakopanego i Bukowiny domagają się także wyraźnego uregulowania obowiązku usunięcia urządzeń i rekultywacji terenu po zakończeniu korzystania z nieruchomości.

Pierwsze czytanie druku nr 784 rozpoczęło się 22 września 2026 r. na wspólnym posiedzeniu czterech komisji senackich. Komisje nie zakończyły pierwszego czytania i postanowiły kontynuować prace nad projektem. Według stanu oficjalnej karty procesu legislacyjnego na 20 października 2026 r. posiedzenie to pozostaje ostatnim odnotowanym etapem; nie zamieszczono jeszcze sprawozdania komisji. Opisując proponowane rozwiązania, trzeba więc odróżniać tekst druku od zgłoszonych do niego uwag i postulatów.

Nie wiadomo, czy ta wersja „prawa śniegu” stanie się ustawą ani jakie ostatecznie otrzyma brzmienie. Choć jej punktem wyjścia są trasy narciarskie, przedmiotem prac pozostają przepisy o nieruchomościach i wynagrodzeniach związanych z ograniczeniem sposobu korzystania z nich.

Po ponad dwudziestu latach nadal poszukuje się prawnej drogi przez stok. Tym razem prowadzi ona przez ustawę, z którą rzeczoznawcy majątkowi pracują na co dzień.


Marta Dąbrowska-Górecka
Rzeczoznawca majątkowy | PSRWN | Zespół ds. Legislacji PFSRM