Dostęp do akt i wyszukiwanie ksiąg wieczystych – postulaty legislacyjne PFSRM
30.09.2026
Jednoznaczne uprawnienie rzeczoznawców majątkowych do przeglądania akt ksiąg wieczystych i uzyskiwania znajdujących się w nich dokumentów oraz możliwość ubiegania się o zgodę na wielokrotne wyszukiwanie ksiąg – to postulaty zgłoszone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w ramach konsultacji publicznych projektu ustawy oznaczonego numerem UD407. Proponowane zmiany mają ograniczyć trudności w pozyskiwaniu danych niezbędnych do rzetelnej wyceny nieruchomości.
Stanowisko PFSRM zostało przedstawione w piśmie z 17 września 2026 r., skierowanym do Arkadiusza Myrchy, Sekretarza Stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości. Uwagi dotyczą projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw z 20 lipca 2026 r.
Projekt przewiduje dalszą informatyzację postępowania wieczystoksięgowego, w tym prowadzenie akt w modelu hybrydowym, obejmującym dokumenty papierowe i elektroniczne. W ocenie Federacji prace nad tymi rozwiązaniami są okazją do jednoznacznego uregulowania dostępu rzeczoznawców majątkowych do dokumentów źródłowych wykorzystywanych w ich pracy.
Celem proponowanych przez PFSRM zmian, w odniesieniu do dostępu do akt, jest wyeliminowanie konieczności każdorazowego wykazywania przez rzeczoznawcę majątkowego interesu prawnego. Natomiast postulat dotyczący wyszukiwania ksiąg przewiduje włączenie rzeczoznawców majątkowych do istniejącego mechanizmu uzyskiwania zgody Ministra Sprawiedliwości, z zachowaniem wymagań dotyczących bezpieczeństwa i kontroli korzystania z danych.
Dlaczego dostęp do dokumentów źródłowych ma tak duże znaczenie? Sama treść wpisów w księdze wieczystej nie zawsze wystarcza do ustalenia wpływu praw i obciążeń na wartość nieruchomości. Przykładem są służebności gruntowe i służebności przesyłu. Szczegółowy zakres uprawnień, sposób ich wykonywania czy przestrzenny zasięg obciążenia mogą wynikać dopiero z umowy, orzeczenia sądu lub załącznika mapowego znajdującego się w aktach księgi.
Potrzeba zbadania tych dokumentów dotyczy również nieruchomości podobnych, analizowanych na potrzeby wyceny. Dobór materiału porównawczego wymaga ustalenia istotnych cech prawnych nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca majątkowy nie musi przy tym pozostawać w stosunku prawnym z właścicielami nieruchomości przyjmowanych do porównań. Dostęp do dokumentacji powinien wynikać z wykonywania czynności zawodowych i obejmować zakres niezbędny do ich prawidłowej realizacji.
W stanowisku PFSRM wskazała na potrzebę zapewnienia spójności przepisów o dostępie do akt ksiąg wieczystych z obowiązkami i uprawnieniami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej art. 155 przewiduje wykorzystywanie przy szacowaniu nieruchomości danych z ksiąg wieczystych i dokumentów stanowiących podstawę wpisów, a także obowiązek ich udostępniania rzeczoznawcom majątkowym przez wskazane w ustawie podmioty, w tym sądy. Rozbieżności w ocenie tych uprawnień wydłużają pozyskiwanie materiału źródłowego i uzależniają warunki wykonywania zawodu od praktyki poszczególnych sądów.
Sprawny dostęp powinien być powiązany z ochroną informacji. PFSRM zaproponowała weryfikację tożsamości i aktualnego prawa wykonywania zawodu na podstawie centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, składanie oświadczenia o zawodowym celu korzystania z danych oraz rejestrowanie operacji dostępu i pobierania dokumentów. W piśmie podkreślono również znaczenie tajemnicy zawodowej, odpowiedzialności zawodowej oraz ograniczenia zakresu pozyskiwanych danych do potrzeb wykonywanych czynności.
PFSRM zaproponowała wskazanie rzeczoznawców majątkowych w przepisach regulujących:
• przeglądanie papierowych akt ksiąg wieczystych w obecności pracownika sądu – art. 36¹ ust. 2;
• wgląd do elektronicznej części akt, zarówno zdalnie, jak i w siedzibie sądu z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego – art. 36¹ ust. 2a;
• uzyskiwanie odpisów i kopii dokumentów papierowych znajdujących się w aktach – art. 36¹ ust. 4;
• pobieranie dokumentów elektronicznych za pośrednictwem sieci teleinformatycznych – art. 36¹ ust. 4a;
• ubieganie się o zgodę Ministra Sprawiedliwości na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych – poprzez uzupełnienie katalogu podmiotów w art. 36⁴ ust. 8.
Zachęcamy do zapoznania się z pełnym stanowiskiem PFSRM, zawierającym proponowane brzmienie przepisów oraz szczegółowe uzasadnienie zgłoszonych postulatów (w plikach do pobrania).
Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM
dodano: Środa, 30/09/2026 13:38
ostatnia aktualizacja: Środa, 30/09/2026 13:42
