Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, jako ogólnopolska organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, nie może pozostawać obojętna wobec coraz częściej zgłaszanych przypadków szacowania nieruchomości z pominięciem oględzin nieruchomości lub przeprowadzania „pseudo-oględzin”, określanych jako „oględziny on-line”.

Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832), zwane dalej RWN, nie reguluje kwestii przeprowadzania oględzin nieruchomości w sposób rozbudowany, co nie oznacza dowolności w tym zakresie. Obowiązek przeprowadzenia oględzin wynika z § 3 ust. 1 RWN. Prawodawca nakazuje dokonanie oględzin „w możliwym do wykonania zakresie” oraz dopuszcza możliwość odstąpienia od oględzin „w szczególnie uzasadnionych przypadkach” (§ 3 ust. 2 RWN). Gdyby prawodawca nie przywiązywał wagi do oceny nieruchomości podczas oględzin, z pewnością pominąłby tę czynność w przepisach prawa.

Oględziny są jedną z czynności szacowania nieruchomości związanych z określaniem wartości nieruchomości, na co wskazuje art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2026 poz. 399 t.j. z dnia 2026.03.25), zwanej dalej UGN. Włączenie do systemu norm prawnych wybranych rozwiązań metodycznych z zakresu warsztatu rzeczoznawcy majątkowego miało na celu wyeliminowanie dowolności stosowania standardów zawodowych, a stronom i organom procesowym ułatwić stwierdzenie naruszenia przepisów prawa powszechnie obowiązującego. RWN, obowiązujące od 9 września 2023 r., wprowadziło regulacje odnoszące się m.in. do obowiązku dokonywania oględzin.

Przepisy RWN nie wskazują wprost, kiedy zachodzą „szczególnie uzasadnione przypadki” pozwalające rzeczoznawcy majątkowemu odstąpić od wykonania oględzin. Treści § 3 ust. 2 RWN z pewnością nie należy rozumieć w ten sposób, że rzeczoznawca majątkowy może nie wykonywać oględzin, jeśli tylko zamieści dowolne uzasadnienie takiej decyzji. Skoro oględziny zostały uregulowane w przepisach RWN, należy uwzględnić intencję i cel prawodawcy. Nie można przypisywać określonym stanom, np. wszystkim zamieszkałym nieruchomościom o charakterze mieszkaniowym, rangi szczególnego przypadku.

Przepis ten nie powinien być interpretowany w sposób sprzeczny z celem, któremu miało służyć jego wprowadzenie. Nie można też uznać, że istnieje luka w prawie polegająca na braku nakazu dokonywania oględzin lub zakazu ich nieprzeprowadzania. Brak definicji legalnej pojęcia „w szczególnie uzasadnionych przypadkach” nie może służyć obchodzeniu przepisów i utrwalaniu praktyki zastępowania oględzin w postaci osobistej inspekcji innymi metodami, w tym zdalnym przekazywaniem obrazu. Wszelkie praktyki ograniczające rzetelność procesu wyceny, w tym aprobujące pominięcie obowiązkowych oględzin nieruchomości przeprowadzanych osobiście przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialnego za wycenę danej nieruchomości, a podyktowane wyłącznie chęcią obniżenia kosztów wyceny, należy uznać za naganne.

Intencje prawodawcy w omawianym zakresie zostały ujawnione w uzasadnieniu do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (projekt z dnia 24.07.2023 roku; etap konsultacji projektu, opublikowanego na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji), w którym wprost wskazano:

Tym samym od dnia wejścia w życie RWN obowiązek przeprowadzenia oględzin został wprost wpisany do obowiązujących przepisów prawa. Również przed tą datą obowiązek ich przeprowadzania, jako element ugruntowanej praktyki środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych, co do zasady nie był kwestionowany.

Szczególne przypadki w postępowaniu egzekucyjnym
Na szczególną uwagę zasługują przypadki odstąpienia od pełnych oględzin, które w niektórych obszarach wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego wymagały unormowania prawnego. Problemy te dotyczą w szczególności postępowań egzekucyjnych. Przy szacowaniu nieruchomości na potrzeby związane z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma prawo, a nie obowiązek, wstępu na nieruchomość. Bezpośredniego zapoznania się z przedmiotem egzekucji musi dokonać komornik jako organ egzekucyjny, co jest warunkiem niezbędnym do zachowania należytej staranności w prowadzeniu postępowania.

Na skutek zmian w art. 947–948 Kodeksu postępowania cywilnego, obowiązujących od 1 lipca 2023 r., prawodawca dostrzegł potrzebę usprawnienia sporządzania opisu i oszacowania nieruchomości oraz rozwiązania powstających w praktyce wątpliwości. Jedną z największych trudności jest przeprowadzenie oględzin nieruchomości w przypadkach, gdy dostęp do niej jest utrudniony. Minister Sprawiedliwości rozporządzeniem z dnia 1 grudnia 2023 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości wprowadził zmiany w § 1, mające ułatwić przeprowadzanie oględzin nieruchomości w takich przypadkach. Przepis ten umożliwia wykorzystanie urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz (np. dronów), jeżeli parametry techniczne takiego urządzenia pozwalają na rzetelne określenie stanu nieruchomości (np. odpowiedniej jakości zapis obrazu) oraz umożliwiają następcze zapoznanie się z treścią utrwalonego w ten sposób zapisu obrazu. Przepis ust. 1 otrzymał brzmienie:

Po ust. 1 dodano ust. 1a w brzmieniu:
"1a. Komornik może zarządzić dokonanie oględzin nieruchomości w ograniczonym zakresie w przypadku zaistnienia trudnych do przezwyciężenia przeszkód, w szczególności, jeżeli dostęp do nieruchomości wymagałby przełamania zabezpieczeń, a powołany do sporządzenia operatu szacunkowego biegły uzna, że jest w stanie określić wartość nieruchomości, dokonując oględzin w ograniczonym zakresie. W przeciwnym przypadku przepis art. 814 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, zwanej dalej "ustawą", stosuje się.";

Intencją prawodawcy było umożliwienie komornikowi zarządzenia odstąpienia od pełnych oględzin nieruchomości, jeżeli napotykają one przeszkody, w szczególności jeżeli dostęp do nieruchomości wymagałby przełamania zabezpieczeń, a powołany do sporządzenia operatu szacunkowego biegły uznałby, że dokonanie pełnych oględzin nie jest konieczne do rzetelnego określenia wartości nieruchomości. Jak podkreślono w uzasadnieniu projektu z dnia 26 maja 2023 r. (https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12373904/katalog/12986074#12986074) „dotyczy to nierzadkich sytuacji, w których dłużnik odmawia współpracy z rzeczoznawcą majątkowym i komornikiem, utrudniając pełne zapoznanie się ze stanem nieruchomości. Decydujące stanowisko czy dokonanie pełnych oględzin jest konieczne, powinno należeć do sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcy”.

„Oględziny on-line” nie mogą stać się standardem
Wprowadzanie jako standardu „pseudooględzin”, polegających na przesłaniu przez osobę trzecią zdjęć nieruchomości albo wykorzystaniu aplikacji lub połączenia za pomocą smartfonu do przeprowadzenia „oględzin on-line” w trakcie wideokonferencji, nie może zostać uznane za dobrą praktykę. Nie mieści się również w kanonach etyki zawodowej, a przede wszystkim stanowi nadużycie obowiązujących przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy odgrywa szczególną rolę w całym systemie ekonomiczno-gospodarczym, ponieważ wykonuje zadania o szczególnym charakterze z punktu widzenia realizacji zadań publicznych, ochrony interesu publicznego oraz zapewnienia bezpieczeństwa ekonomicznego obywateli.

Przykładem nieuprawnionych praktyk są wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych, wprowadzane przez niektóre banki, które modyfikują na własne potrzeby zasady wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Należy podkreślić, że „wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych”, dotyczące np. sporządzania operatów szacunkowych dla nieruchomości mieszkaniowych, nie mogą stanowić wzorca wykonywania czynności zawodowych, jeżeli zmieniają zasady wyrażone w obowiązujących przepisach prawa. Do PFSRM zgłaszane są przykłady takich wytycznych, których jako organizacja zawodowa nie możemy pozostawić bez komentarza.

Przykładem takich praktyk są zapisy zawarte w „wytycznych dla rzeczoznawcy majątkowego”, przygotowanych przez jeden z banków („Wytyczne ING Banku Śląskiego S.A. dla Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące sporządzania operatów szacunkowych dla nieruchomości mieszkaniowych”), zawierających następujące „wskazówki”:

Jak się wydaje, opisane powyżej „wytyczne” mają w założeniu stać się utrwaloną praktyką. Takich działań nie można zaakceptować. Prawodawca wyraźnie wskazał szczególne przypadki odstąpienia od dokonania oględzin, a w uzasadnieniu projektu rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wyjaśnił znaczenie tej czynności. Możliwości techniczne obróbki zdjęć oraz stosowanie określonych ustawień w urządzeniach takich jak np. smartfon mogą w sposób istotny zniekształcić obraz, prowadząc do błędnej oceny stanu nieruchomości. Bez wątpienia opisany powyżej sposób „oględzin” nie odzwierciedla wiernie stanu, który rzeczoznawca majątkowy zaobserwowałby podczas osobistej wizji lokalnej na nieruchomości oraz w jej otoczeniu.

Nie jest zatem zasadne odstępowanie, w drodze analogii, od dokonywania oględzin w każdym przypadku szacowania nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności banku, nawet jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne. Zapisy znajdujące się w wytycznych banku, dotyczące możliwości wykonania „oględzin on-line”, nie znajdują uzasadnienia. Wytyczne banków nie powinny kształtować nowych praktyk w procesie szacowania, a zwłaszcza utrwalonej metody dokonywania oględzin w sposób inny niż osobista wizja lokalna w miejscu położenia nieruchomości. Stan nieruchomości stwierdzony podczas osobistych oględzin jest kluczowy dla jego prawidłowej oceny. Warto również przywołać orzecznictwo, w którym opinie sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, którzy nie zapoznali się ze stanem nieruchomości (nie dokonali oględzin osobiście), uznano za nierzetelne, nieodpowiadające przepisom prawa i niemogące stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości (np. postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 5.09.2013 r. w sprawie II Cz 575/13).

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dokładanie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym, nie budziły żadnych wątpliwości co do ich zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Oględziny nieruchomości stanowią ten element procesu wyceny, bez którego określenie wartości nieruchomości, co do zasady, nie powinno mieć miejsca.

Wartość nieruchomości powinna być adekwatna do aktualnego sposobu jej użytkowania. Powoduje to konieczność ustalenia tego sposobu na podstawie stosownych dokumentów oraz w ramach oględzin nieruchomości (np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2026 r., IV SA/Wa 1996/25). Rzeczoznawca majątkowy nie powinien nadużywać dowolnych okoliczności w celu uzasadniania braku możliwości dokonania oględzin w danym czasie. Określenie wartości nieruchomości należy poprzedzić oględzinami nieruchomości, aby dochować należytej staranności. Prawodawca zezwala na odstąpienie od oględzin, gdy ich przeprowadzenie jest niemożliwe, a także wtedy, gdy przemawiają za tym inne istotne argumenty. Pojęcie „szczególnie uzasadnionego przypadku” nie zostało zdefiniowane, jednak za odstąpieniem od przeprowadzenia oględzin powinny przemawiać okoliczności obiektywne, logiczne i niewystępujące każdorazowo przy wycenie. Banki nie powinny w swoich wytycznych wprowadzać nowej regulacji sugerującej rzeczoznawcom majątkowym, że metoda określana jako „oględziny on-line”, wideokonferencja itp. jest dozwolona w każdym przypadku.

Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy, w razie późniejszego stwierdzenia niezgodności między stanem faktycznym a stanem przyjętym na podstawie dostarczonych zdjęć lub „oględzin on-line”, nie jest zwolniony z odpowiedzialności zawodowej, cywilnej i karnej, nawet jeżeli działał za przyzwoleniem zamawiającego lub ostatecznego odbiorcy operatu szacunkowego, w tym przypadku banku. Rzeczoznawcy majątkowi korzystający z takiego „przyzwolenia” na odstępstwo od ogólnych reguł wykonywania zawodu powinni być świadomi potencjalnych negatywnych konsekwencji. Podobnie jest w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy powierzy dokonanie oględzin innej osobie. Nie zwalnia go to z odpowiedzialności za prawidłowość ich przeprowadzenia.

Dopuszczenie zdalnej formy przeprowadzania oględzin w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia z „zamieszkałą nieruchomością mieszkaniową”, polegającej na przekazaniu dokumentacji fotograficznej przez osobę trzecią, a następnie jej quasi-weryfikacji, nie jest zgodne z przepisami prawa. Jest to forma presji wywieranej na rzeczoznawców majątkowych w celu przyspieszenia procesu wyceny i ograniczenia kosztów ponoszonych przez klienta banku, przy pozostawieniu pełnej odpowiedzialności po stronie rzeczoznawcy majątkowego. Jednocześnie prowadzi to do utraty zaufania do rzeczoznawców majątkowych jako niezależnych i obiektywnych ekspertów w dziedzinie szacowania nieruchomości, wykonujących zawód zaufania publicznego.

Maksymalizacja uproszczeń w procesie wyceny, która w zamierzeniu ma skrócić procedurę kredytową banku, nie może pozostawać w sprzeczności z prawnie uregulowanymi zasadami wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Należy ponownie podkreślić, że zgoda zamawiającego wycenę lub ostatecznego odbiorcy operatu szacunkowego na odstępstwo od zasad wykonywania zawodu albo prawnych reguł sporządzania operatu szacunkowego nie zwalnia rzeczoznawcy majątkowego z odpowiedzialności zawodowej, cywilnej lub karnej. Rzeczoznawcy majątkowi godzący się na takie „reguły gry” powinni mieć tego pełną świadomość.

Opracowali:
Anna Opalińska – Doradca Zarządu PFSRM ds. prawnych
Krzysztof Gabrel – Prezydent PFSRM

PFSRM nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa. Zaprezentowane stanowisko jest wyrazem poglądu prawnego autorów.