Prezentowany materiał stanowi wprowadzenie do dalszych analiz prowadzonych w PFSRM nad wypracowaniem możliwie jednolitych zasad postępowania rzeczoznawców majątkowych przy ustalaniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz jego uwzględnianiu w procesie wyceny. Aktualnie szczególnej uwagi wymaga sytuacja nieruchomości, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a gmina nie posiada jeszcze obowiązującego planu ogólnego gminy.

Z dniem 31 sierpnia 2026 r. utraciły moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. W wielu gminach plan ogólny nie wszedł jeszcze w życie ¹ . Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego powstała zatem sytuacja, w której dotychczasowe studium nie jest już aktualnym dokumentem planistycznym, a jednocześnie brak jest nowego aktu prawa miejscowego, do którego odsyła art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim stanie art. 154 ust. 3 odsyła w praktyce do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Nowa sytuacja po 31 sierpnia 2026 r.

Reforma planowania przestrzennego, zapoczątkowana ustawą z 7 lipca 2023 r., zastąpiła dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej studium) nowym aktem – planem ogólnym gminy (dalej POG). Kolejnymi nowelizacjami przedłużano okres funkcjonowania studiów, ostatecznie do 31 sierpnia 2026 r. Od 1 września 2026 r. w gminie, w której POG nie wszedł wcześniej w życie, studium nie może być przedstawiane w operacie szacunkowym jako dokument, na podstawie którego rzeczoznawca majątkowy określa charakter planistyczny nieruchomości. 

Trzeba jednak od razu podkreślić, że brak POG nie oznacza automatycznie, iż każdą nieruchomość wycenia się według jej faktycznego sposobu użytkowania. Nadal obowiązuje sekwencja wynikająca z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN):
•    jeżeli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), uwzględnia się przeznaczenie wynikające z tego planu (ust. 1); 
•    jeżeli nie ma MPZP, a dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: WZiZT) – przeznaczenie ustala się na podstawie tej decyzji (ust. 2); 
•    dopiero przy braku obu zastosowanie znajduje art. 154 ust. 3 UGN, zgodnie z którym „uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy”; 

W gminie bez obowiązującego POG drugi człon alternatywy art. 154 ust. 3 UGN nie występuje. W takim przypadku art. 154 ust. 3 UGN odsyła w praktyce do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na użyte przez ustawodawcę sformułowanie. W ust. 2 art. 154 UGN ustawodawca stanowi, że przeznaczenie nieruchomości „ustala się” na podstawie decyzji WZiZT. W ust. 3 posługuje się natomiast konstrukcją „uwzględnia się” faktyczny sposób użytkowania lub ustalenia POG. W naszej ocenie różnica ta ma znaczenie: faktyczny sposób użytkowania nie staje się przez to nowym „przeznaczeniem” nieruchomości w sensie planistycznym.

Charakter prawny POG wymaga również odrębnego omówienia. W przeciwieństwie do dawnego studium jest on aktem prawa miejscowego, ale nie pełni funkcji MPZP. POG określa m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne oraz wyznacza ramy dla sporządzania MPZP i wydawania decyzji WZiZT. Nie należy zatem utożsamiać profilu funkcjonalnego strefy z konkretnym przeznaczeniem nieruchomości właściwym dla MPZP. Profil funkcjonalny strefy w POG nie określa proporcji poszczególnych funkcji, lecz wskazuje, jakie funkcje mogą zostać później dopuszczone w MPZP lub decyzji WZiZT.

Znalezienie się działki np. w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną nie uzasadnia prostego stwierdzenia, że „nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową”. POG zmienia zatem sposób odczytywania informacji planistycznej, ale nie zastępuje szczegółowych ustaleń MPZP. Bardziej poprawne wydaje się wskazanie strefy planistycznej, jej profilu funkcjonalnego, parametrów oraz innych ustaleń POG, a następnie dokonanie oceny ich rzeczywistego wpływu na możliwości zagospodarowania i zachowania rynku. Zmieniła się zatem sytuacja planistyczna nieruchomości, jednak ze względu na krótki okres obowiązywania POG brak jeszcze wystarczających danych pozwalających ocenić, w jaki sposób rynek będzie różnicował znaczenie poszczególnych jego ustaleń. 

W niniejszym materiale problem POG ma jednak również znaczenie pośrednie. Artykuł dotyczy przede wszystkim nieruchomości położonych w gminach, w których po utracie mocy studium POG jeszcze nie obowiązuje. Aby prawidłowo oceniać tę sytuację, trzeba rozumieć, co POG będzie regulował po wejściu w życie oraz czego brak POG czasowo pozbawia nieruchomość.

Historia legislacyjna przepisu jest szczególnie interesująca. W rządowym projekcie reformy – druk sejmowy nr 3097 – proponowano, aby w razie braku MPZP i WZiZT rzeczoznawca majątkowy uwzględniał „faktyczny sposób użytkowania nieruchomości oraz ustalenia planu ogólnego gminy”. Projekt przewidywał więc kumulatywne zastosowanie obu elementów. W toku prac parlamentarnych spójnik „oraz” został zastąpiony przez „lub”. Takie brzmienie znalazło się w uchwalonej ustawie. W dostępnych materiałach legislacyjnych nie znajdujemy rozwiniętego uzasadnienia tej konkretnej zmiany, dlatego trudno przesądzić, czy jej konsekwencje dla procesu wyceny zostały przez ustawodawcę w pełni zamierzone. Nie można jednak pomijać faktu, że ostateczne brzmienie przepisu różni się od projektowanego. Użycie spójnika „lub” oznacza, że art. 154 ust. 3 UGN nie nakazuje obligatoryjnego, łącznego zastosowania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości i ustaleń POG.

Nie oznacza to jednak, naszym zdaniem, przyznania rzeczoznawcy majątkowemu dowolności w wyborze jednego z tych elementów. W przypadku obowiązywania POG zasadne jest rozpoznanie zarówno faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, jak i odnoszących się do nieruchomości ustaleń POG, a następnie – z uwzględnieniem pozostałych przesłanek wyceny, w szczególności stanu nieruchomości oraz zachowań uczestników rynku – ustalenie, który z tych elementów powinien stanowić właściwy punkt odniesienia w konkretnym przypadku. Rozpoznanie obu okoliczności nie oznacza ich obligatoryjnego łącznego zastosowania.

W sytuacji braku POG alternatywa przewidziana w art. 154 ust. 3 faktycznie nie występuje – pozostaje uwzględnienie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
 
Studium – nie podstawa prawna, lecz historyczna informacja rynkowa

Studium, które utraciło moc, nie powinno być przedstawiane jako aktualna podstawa ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Podobnie projekt POG, nawet na zaawansowanym etapie procedury, nie jest jeszcze „ustaleniem planu ogólnego gminy” w rozumieniu art. 154 ust. 3 UGN.

Nie oznacza to jednak, że materiały te w każdej sytuacji są całkowicie pozbawione znaczenia. Studium może dokumentować historyczną politykę przestrzenną, a projekt POG – kierunek prowadzonych prac planistycznych i informacje, które mogą być znane uczestnikom rynku. Ich znaczenie należy jednak wyraźnie oddzielić od statusu obowiązującego aktu planistycznego. Jeżeli rynek przypisuje nieruchomości premię lub dyskonto z uwagi na obiektywnie rozpoznawalne oczekiwania rozwojowe, okoliczność ta może być badana jako element sytuacji rynkowej, lecz nie jako formalnie istniejące przeznaczenie.

To obecnie zasadniczy problem praktyczny. UGN nie zawiera legalnej definicji „faktycznego sposobu użytkowania”. Nie określa też zamkniętego katalogu dokumentów ani procedury jego ustalania. Naszym zdaniem nie należy utożsamiać go automatycznie z użytkiem gruntowym ujawnionym w EGiB, funkcją budynku w ewidencji ani deklaracją właściciela. 

Na potrzeby praktyki zawodowej można przyjąć, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to rzeczywisty, obiektywnie rozpoznawalny i względnie trwały sposób korzystania z nieruchomości na datę właściwą dla wyceny, wynikający z jej faktycznego zagospodarowania i pełnionej funkcji.

„Względnie trwały” nie oznacza użytkowania niezmiennego ani docelowego. Określenie to służy odróżnieniu rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości od stanów przypadkowych, incydentalnych lub krótkotrwałych. Faktyczny sposób użytkowania nie przesądza również o możliwościach przyszłego wykorzystania nieruchomości ani o sposobie jej postrzegania przez uczestników rynku. Są to odrębne okoliczności, które mogą wymagać uwzględnienia w dalszym procesie wyceny.

Definicja ma charakter propozycji interpretacyjnej na potrzeby praktyki zawodowej.

Tak rozumiany faktyczny sposób użytkowania jest elementem, który należy uwzględnić w sytuacji opisanej w art. 154 ust. 3 UGN. Nie jest jednak samodzielną kategorią rynku ani automatycznym kryterium doboru nieruchomości podobnych.

Przykładowo dwie działki mogą być faktycznie użytkowane rolniczo, a mimo to znajdować się w zupełnie odmiennej sytuacji rynkowej. Samo wspólne „użytkowanie rolne” nie czyni ich nieruchomościami podobnymi.
Dlatego art. 154 ust. 3 UGN należy odczytywać łącznie z ogólnymi zasadami określania wartości rynkowej, z art. 154 ust. 1 oraz z ustawowym pojęciem stanu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie wycenia „użytkowania” jako oderwanej kategorii, lecz nieruchomość o określonym stanie, funkcjonującą w konkretnych uwarunkowaniach rynkowych.

Dla prawidłowego doboru nieruchomości podobnych szczególne znaczenie ma ustawowe pojęcie stanu nieruchomości. Art. 4 pkt. 17 UGN definiuje go nie tylko jako stan prawny i sposób zagospodarowania, lecz także wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan otoczenia nieruchomości, w tym charakter i stopień zurbanizowania miejscowości.

W praktyce właśnie cechy otoczenia mogą powodować, że dwa grunty o identycznym faktycznym sposobie użytkowania mają zupełnie inną pozycję na rynku. Z punktu widzenia nabywcy znaczenie mogą mieć w szczególności: bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy, rodzaj tej zabudowy, ciągłość struktury osadniczej, dostęp do drogi publicznej, dostępność mediów, stopień zurbanizowania, bliskość usług i infrastruktury społecznej, ograniczenia środowiskowe lub techniczne.

Ocena tych cech nie oznacza jeszcze przesądzenia konkretnej możliwości inwestycyjnej. Pozwala natomiast ustalić, jaką sytuację nieruchomości rozpoznaje rynek i jakie informacje posiadałby racjonalny nabywca działający z rozeznaniem.

Przyjęcie faktycznego sposobu użytkowania nie oznacza zakazu uwzględniania potencjału nieruchomości. Potencjał ten powinien być jednak wyraźnie oddzielony od faktycznego użytkowania i od formalnego przeznaczenia. Nie może wynikać wyłącznie z oczekiwania właściciela, marketingowego opisu działki ani prostego odwołania do wygasłego studium.

W tym miejscu zachowuje aktualność bardzo istotna część stanowiska Departamentu Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Rozwoju i Technologii zawarta w piśmie z 18 października 2023 r. (znak: DN-V.750.20.2023.NJ.1). Poniżej przytaczamy szerszy fragment tego pisma: „Niezależnie od powyższego, odnosząc się do wspomnianej w wystąpieniu wartości rynkowej nieruchomości warto przypomnieć, że stanowi ona szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Natomiast w literaturze fachowej przyjmuje się, że warunek „działania z rozeznaniem” uczestników rynku należy odnieść do tego, że obie strony transakcji znają cechy nieruchomości, jej aktualne i potencjalne wykorzystanie oraz stan rynku w dniu wyceny, ponadto „postępują rozważnie”, czyli dążą do uzyskania najlepszej ceny, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny. Oznacza to tym samym, że rzeczoznawca majątkowy może wziąć pod uwagę potencjał inwestycyjny nieruchomości, pod warunkiem jednak, że potencjał ten ma charakter rynkowy. Nie może być to więc wyimaginowane założenie rzeczoznawcy majątkowego, ale najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, potwierdzone dotychczasowymi zachowaniami uczestników rynku, które jest możliwe technicznie, prawnie dopuszczalne, uzasadnione ekonomicznie i finansowo wykonalne. Dopiero spełnienie tych warunków umożliwia uwzględnienie tak zdefiniowanego potencjału inwestycyjnego w wartości rynkowej wycenionej nieruchomości. (….) Niezależnie od przedstawionych powyżej wyjaśnień należy wskazać, że z uwagi na tak zindywidualizowaną rzecz, jaką stanowi nieruchomość brak jest możliwości zestandaryzowania procesu wyceny nieruchomości oraz określenia sztywnych, generalnych ram postępowania w każdym przypadku. Wycena każdej nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia, a rzeczoznawca majątkowy jako ekspert działający na rynku nieruchomości, „wyposażony” w szczególne uprawnienia ma możliwość kształtowania sposobu postępowania w danej sytuacji faktycznej.” 

Jak się wydaje fragment ten ma duże znaczenie metodyczne. Pokazuje, że przyjęcie faktycznego sposobu użytkowania nie oznacza absolutnego zakazu uwzględniania potencjału nieruchomości. Wymaga natomiast bardzo wyraźnego rozdzielenia dwóch płaszczyzn: faktycznego użytkowania, które należy obiektywnie ustalić, oraz potencjału rynkowego, który można uwzględnić dopiero po wykazaniu, że jest rzeczywisty, prawnie dopuszczalny, technicznie możliwy, ekonomicznie uzasadniony, finansowo wykonalny i – co szczególnie istotne – rozpoznawany przez uczestników rynku. Samo oczekiwanie właściciela, zapis wygasłego studium albo projektowana funkcja w nieobowiązującym jeszcze POG nie spełniają automatycznie tych przesłanek. Rynkowy charakter potencjału powinien znajdować potwierdzenie w obserwowalnych zachowaniach uczestników rynku i dostępnych danych rynkowych. Zakres możliwej weryfikacji będzie jednak zależał od liczby i jakości dostępnych informacji, co w pierwszym okresie funkcjonowania nowych regulacji może stanowić istotne ograniczenie analizy.

W sytuacji od 1 września 2026 r. szczególnego znaczenia nabiera aspekt prawny tego potencjału. Możliwość uzyskania nowej decyzji WZiZT w gminie bez POG nie może być oceniana tak samo jak przed reformą. Przed reformą uzyskanie WZiZT nie było uzależnione od zgodności ze studium, a instrument ten umożliwiał inwestowanie także na znacznej części terenów nieobjętych MPZP. Reforma zasadniczo zmieniła tę konstrukcję. POG został powiązany z decyzjami WZiZT, a ustawodawca wprowadził dodatkowy warunek położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy (dalej: OUZ), z określonymi w ustawie wyjątkami. OUZ jest elementem fakultatywnym POG, lecz jego niewyznaczenie zasadniczo ogranicza możliwość wydawania typowych WZiZT dla nowej zabudowy. Dotychczasowe przekonanie, że „brak MPZP nie jest problemem, bo można wystąpić o WZiZT”, nie może być bezkrytycznie przenoszone na nowy stan prawny. Obecnie w gminie bez obowiązującego POG możliwe jest procedowanie decyzji WZiZT na podstawie wniosków złożonych przed upływem okresu przejściowego, natomiast wnioski składane od 1 września 2026 r. co do zasady wymagają wejścia w życie POG. 

W gminie bez POG dla nieruchomości niezabudowanej, nawet położonej pomiędzy terenami zabudowanymi i wcześniej wskazanej w studium jako „rozwojowa”, możliwość uzyskania nowej decyzji WZiZT może być czasowo wyłączona lub istotnie ograniczona. To powinno wpływać zarówno na ocenę jej potencjału inwestycyjnego, jak i na dobór nieruchomości podobnych.

Odrębnego rozważenia wymaga sytuacja, w której dla nieruchomości istnieje decyzja WZiZT wydana na starych zasadach na rzecz osoby trzeciej – jeżeli decyzja ta nie może zostać skutecznie przeniesiona na właściciela lub nabywcę, z punktu widzenia możliwości realizacji przez niego inwestycji sytuacja jest zasadniczo analogiczna do braku decyzji WZiZT, a uzyskanie nowej decyzji podlega już aktualnym uwarunkowaniom prawnym i może prowadzić do odmiennych ustaleń albo okazać się niemożliwe.

Historyczne transakcje będą przez pewien czas podstawowym źródłem danych dla wycen nieruchomości w gminach bez POG. Nie wolno jednak klasyfikować ich wyłącznie według symbolu dawnego studium. Przed reformą studium nie było bezpośrednią podstawą wydania WZiZT. W konsekwencji grunt, dla którego studium nie przewidywało określonej funkcji inwestycyjnej mógł w konkretnych warunkach posiadać realną możliwość uzyskania WZiZT dla określonej zabudowy, jeżeli spełnione były przesłanki ustawowe, w tym związane z istniejącym sąsiedztwem, dostępem do drogi publicznej i infrastrukturą. Z drugiej strony oznaczenie w studium jako teren mieszkaniowy nie przesądzało samo w sobie, że nieruchomość była w praktyce równie atrakcyjna inwestycyjnie. Brak dobrego sąsiedztwa, dostępu do drogi, infrastruktury lub inne ograniczenia mogły istotnie obniżać prawdopodobieństwo konkretnego wykorzystania.

1. Punktem wyjścia powinien być rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości.
Faktyczny sposób użytkowania (dalej FSU) należy ustalać po dokonaniu oględzin nieruchomości, na podstawie jej rzeczywistego zagospodarowania i pełnionej funkcji na datę właściwą dla wyceny, a nie na podstawie zamierzeń właściciela czy samego oznaczenia w dokumentacji. Zapisy EGiB mogą stanowić jedno ze źródeł informacji, lecz nie są wyłącznym ani rozstrzygającym kryterium ustalenia FSU. W przypadku rozbieżności należy przyjąć sposób użytkowania wynikający z rzeczywistego stanu nieruchomości, po jego odpowiedniej weryfikacji.

2. Ustalenie powinno opierać się na obiektywnie dostępnych i adekwatnych źródłach. 
Podstawowe znaczenie mają dostępne dane i dokumenty pozwalające zweryfikować rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości. Zakres rozpoznania powinien być dostosowany do charakteru nieruchomości i stopnia złożoności przypadku – nie każda wycena wymaga prowadzenia rozbudowanych analiz historycznych lub pozyskiwania dodatkowych ekspertyz.

3. Należy ocenić, czy rozpoznany sposób użytkowania ma charakter względnie trwały.
FSU nie powinien wynikać ze zdarzeń przypadkowych, incydentalnych lub krótkotrwałych. Jednocześnie trwały brak użytkowania może sam w sobie stanowić istotną charakterystykę faktycznego stanu nieruchomości.

4. FSU należy oddzielić od przeznaczenia i potencjału nieruchomości.
Ustalenie, że grunt jest np. użytkowany rolniczo albo pozostaje niezabudowany i nieużytkowany, nie oznacza jeszcze, że rynek postrzega go jako typowy grunt rolny albo pozbawiony możliwości rozwojowych. FSU odpowiada na pytanie „jak nieruchomość jest faktycznie użytkowana?”, a nie „jak może zostać wykorzystana?”.

5. Ustalenie FSU jest początkiem, a nie wynikiem analizy prowadzącej do wyceny.
Po jego określeniu rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić stan nieruchomości, w tym jej otoczenia oraz zbadać, jak nieruchomości znajdujące się w porównywalnej sytuacji są postrzegane przez uczestników rynku. Dopiero ten etap powinien prowadzić do określenia właściwego segmentu rynku i doboru nieruchomości podobnych.

Taki model pozostaje zgodny również z art. 155 ust. 1 UGN, który nakazuje wykorzystywać przy szacowaniu wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. 

Kilka praktycznych kazusów

Praktyczne zastosowanie powyższych rozważań przedstawiono w poniższej tabeli, pokazującej przejście od identyfikacji FSU do wyboru właściwego segmentu rynku i nieruchomości podobnych.

Przedstawione w tabeli kazusy stanowią jedynie przykłady możliwych sytuacji i nie tworzą zamkniętego katalogu. Ich celem jest zobrazowanie proponowanego toku postępowania – od identyfikacji FSU, przez rozpoznanie okoliczności wymagających badania, po wybór właściwego segmentu rynku – a nie wskazanie jedynych możliwych rozstrzygnięć.

Po określeniu właściwego segmentu rynku dobór konkretnych nieruchomości podobnych powinien przebiegać dwuetapowo: w pierwszej kolejności należy ocenić porównywalność ich sytuacji rynkowej i uwarunkowań wykorzystania w dacie transakcji, a następnie cechy różnicujące ceny w wybranym segmencie. Etap pierwszy ma charakter selekcyjny – jego celem nie jest poszukiwanie identycznego FSU ani identycznych dokumentów planistycznych, lecz wyeliminowanie nieruchomości znajdujących się w zasadniczo odmiennej sytuacji rynkowej.

 
Największe ryzyka dla praktyki wyceny
Brak ustawowej definicji faktycznego sposobu użytkowania oraz nowa sytuacja planistyczna mogą prowadzić do istotnych rozbieżności w praktyce wyceny. Ryzyko dotyczy przy tym nie tylko samego ustalenia FSU, lecz przede wszystkim konsekwencji, jakie zostaną z niego wyprowadzone dla dalszego procesu wyceny. Ta sama nieruchomość może zostać potraktowana jako typowy grunt rolny, grunt pozostający w procesie urbanizacji albo nieruchomość posiadająca potencjał inwestycyjny, co – szczególnie przy ograniczonej liczbie transakcji – może prowadzić do wyboru odmiennych rynków porównawczych i zasadniczo różnych wyników wyceny. Jest to szczególnie istotne, ponieważ FSU powinien stanowić punkt wyjścia, a nie automatyczne kryterium kwalifikacji nieruchomości do określonego segmentu rynku. 

W praktyce szczególne ryzyko wiąże się z utożsamianiem użytku ujawnionego w EGiB z faktycznym sposobem użytkowania, traktowaniem wygasłego studium jako nadal obowiązującego źródła przeznaczenia, przypisywaniem projektowi POG skutków obowiązującego aktu, a także utożsamianiem profilu funkcjonalnego strefy POG z konkretnym przeznaczeniem właściwym dla MPZP. Nie mniej istotnym zagrożeniem jest automatyczne przypisywanie gruntom potencjału inwestycyjnego na podstawie ich położenia, wcześniejszych oczekiwań rozwojowych czy historycznych dokumentów planistycznych, bez uwzględnienia zmienionych uwarunkowań uzyskania WZiZT. 

Konsekwencją takich uproszczeń może być dobór niewłaściwego rynku porównawczego. Nieruchomość faktycznie użytkowana rolniczo, bez MPZP, WZiZT i POG, nie jest automatycznie równoważna ani typowemu gruntowi rolnemu, ani działce posiadającej formalnie określone możliwości inwestycyjne. O jej kwalifikacji do właściwego segmentu powinny decydować również stan nieruchomości, otoczenie oraz sposób, w jaki nieruchomości znajdujące się w porównywalnej sytuacji są postrzegane i wyceniane przez uczestników rynku. Ewentualna premia za potencjał rozwojowy powinna wynikać z rynku i możliwych do wykazania uwarunkowań nieruchomości, a nie z niewystarczająco udokumentowanego założenia rzeczoznawcy majątkowego.

Nowa sytuacja prawna ma jeszcze jeden praktyczny wymiar, o którym nie można zapominać. W przypadku nieruchomości objętej MPZP ustalenie przeznaczenia sprowadza się zazwyczaj do identyfikacji obowiązującego planu, lokalizacji nieruchomości w jego granicach oraz analizy części tekstowej i graficznej. W przypadku braku MPZP, WZiZT i POG rzeczoznawca majątkowy może być zmuszony do przeprowadzenia wieloźródłowego postępowania analitycznego obejmującego szczegółowe oględziny, dokumentację budowlaną i administracyjną, dane ewidencyjne, materiały historyczne, zdjęcia lotnicze, dokumenty dotyczące użytkowania, analizę funkcjonalną terenu, a następnie ocenę, odrębnego od faktycznego użytkowania, potencjału rynkowego. Są to czynności wymagające realnie większego nakładu czasu i odpowiedzialności zawodowej. Zwiększa się również zakres dokumentacji, którą należy zgromadzić i opisać w operacie, oraz zwiększa się ryzyko konieczności obrony przyjętej kwalifikacji w postępowaniu administracyjnym, sądowym albo w procedurze oceny prawidłowości operatu. W naszej ocenie okoliczność ta powinna znajdować odzwierciedlenie w indywidualnie ustalanym wynagrodzeniu rzeczoznawcy majątkowego. 
 
Potrzeba wspólnej praktyki zawodowej
Po 31 sierpnia 2026 r. faktyczny sposób użytkowania nieruchomości staje się w części wycen jednym z istotnych elementów procesu szacowania. Brak jego ustawowej definicji oraz nowa sytuacja planistyczna zwiększają jednak ryzyko rozbieżności w praktyce. Dlatego potrzebne jest wypracowanie wspólnych zasad postępowania, które pozwolą zachować spójność toku rozumowania bez tworzenia sztywnego schematu wyceny i bez ograniczania koniecznej indywidualizacji każdego przypadku.

Punktem wyjścia powinno być przyjęcie, że FSU nie jest przeznaczeniem nieruchomości i nie obejmuje jej potencjału rozwojowego. Nakaz uwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania nie może być automatycznie utożsamiany z nakazem wyceny nieruchomości wyłącznie według tego użytkowania ani z mechanicznym doborem do porównań nieruchomości użytkowanych w ten sam sposób. Nieruchomości podobne nie muszą zatem mieć identycznego FSU, jeżeli z punktu widzenia uczestników rynku znajdują się w porównywalnej sytuacji.

Potencjał nieruchomości powinien być rozpatrywany odrębnie od FSU, na etapie określania jej wartości. Może on wpływać na wartość w takim zakresie, w jakim jest obiektywnie uzasadniony w istniejących uwarunkowaniach prawnych i faktycznych oraz znajduje potwierdzenie w zachowaniach uczestników rynku. Przedmiotem wyceny pozostaje bowiem wartość rynkowa całej nieruchomości, przy uwzględnieniu jej stanu prawnego i faktycznego, otoczenia, możliwości wykorzystania oraz informacji dostępnych racjonalnym uczestnikom rynku. Ustalenie FSU jest zatem punktem wyjścia do dalszej analizy, a nie jej wynikiem ani granicą dla określanej wartości.

Wspólna praktyka zawodowa powinna zatem dotyczyć przede wszystkim sposobu dochodzenia do rozstrzygnięcia: identyfikacji FSU, rozpoznania okoliczności wymagających dalszego badania, oddzielenia faktycznego użytkowania od przeznaczenia i potencjału nieruchomości, a następnie określenia właściwego segmentu rynku i doboru nieruchomości podobnych. Nie chodzi o ujednolicenie samych wyników wyceny, lecz o ograniczenie sytuacji, w których ich zasadnicze różnice wynikają z odmiennego rozumienia roli FSU, a nie z rzeczywistych różnic rynkowych.

Przedstawione zagadnienia i propozycje interpretacyjne mogą stanowić punkt wyjścia do dalszych prac PFSRM nad rekomendowanymi zasadami postępowania rzeczoznawców majątkowych w tym obszarze. Celem tych prac powinna być spójność zasad i toku rozumowania przy jednoczesnym zachowaniu indywidualnej oceny nieruchomości i rynku właściwego dla konkretnej wyceny. 

Opracowali:
Krzysztof Gabrel – Prezydent PFSRM
Adrianna Szarafińska – Zespół PFSRM ds. zawodowych

PFSRM nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa. Zaprezentowane stanowisko jest wyrazem poglądu prawnego autorów.