Do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych kierowane są zapytania dotyczące zakresu informacji o nieruchomościach podobnych, które powinny być zamieszczane w operacie szacunkowym. W szczególności pojawiają się wątpliwości, czy rzeczoznawca majątkowy powinien ujawniać numery działek ewidencyjnych nieruchomości stanowiących zbiór wykorzystany w procesie wyceny, zwłaszcza gdy ich wskazanie pozwala na powiązanie konkretnej nieruchomości z ceną transakcyjną.

Problem ten nie może być sprowadzany wyłącznie do odpowiedzi na pytanie, czy numer działki ewidencyjnej jest daną osobową w rozumieniu RODO. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego podstawowe znaczenie ma bowiem regulacja szczególna – ustawowy obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej, wynikający z art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN).

Z pytaniami o zakres ujawnianych informacji wiąże się ponadto drugi, równie istotny problem: jak daleko organ administracji publicznej może ingerować w treść operatu szacunkowego, oceniając jego przydatność jako dowodu, i w którym miejscu kończy się kontrola dowodowa, a zaczyna ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wymagająca wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego?

Oba zagadnienia warto rozpatrywać łącznie. Żądanie ujawnienia informacji umożliwiających identyfikację nieruchomości podobnych jest bowiem niekiedy uzasadniane potrzebą „pełnej weryfikowalności” operatu szacunkowego. Taka argumentacja wymaga jednak skonfrontowania zarówno z przepisami dotyczącymi tajemnicy zawodowej, jak i z utrwalonym w orzecznictwie rozróżnieniem pomiędzy oceną operatu szacunkowego jako dowodu a merytoryczną oceną prawidłowości wyceny.

W skrócie - najważniejsze wnioski
•    Tajemnica zawodowa rzeczoznawcy majątkowego obejmuje nie tylko dane osobowe, lecz szerzej – informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu, zgodnie z art. 175 ust. 3 UGN. 

•    Dostępność danych, w tym danych z rejestru cen nieruchomości, nie oznacza automatycznie prawa do ich pełnego ujawniania w operacie szacunkowym. Proces wyceny nie opiera się wyłącznie na informacjach z RCN – rzeczoznawca korzysta również z innych źródeł danych o transakcjach i nieruchomościach, w tym aktów notarialnych, dokumentacji oraz ustaleń dokonanych podczas oględzin. Dlatego status jednego źródła danych nie przesądza o dopuszczalnym zakresie ujawnienia całego materiału zgromadzonego w związku z wykonywaniem zawodu, zwłaszcza gdy zestawienie tych informacji pozwala zidentyfikować konkretną nieruchomość i transakcję. 

•    Przejrzystość operatu szacunkowego nie wymaga co do zasady ujawnienia numerów działek nieruchomości podobnych. Operat powinien pozwalać prześledzić proces wyceny, zastosowane założenia, dobór danych i sposób dojścia do wyniku. 

•    Organ administracji może oceniać operat szacunkowy jako dowód, badając m.in. jego zgodność z prawem, kompletność, logiczność i spójność. Ocena zagadnień wymagających wiadomości specjalnych, takich jak dobór nieruchomości podobnych czy ocena cech rynkowych, nie powinna jednak prowadzić do zastępowania wiedzy zawodowej rzeczoznawcy własną oceną organu. 

Art. 175 ust. 3 UGN stanowi, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Ustawa dodatkowo przesądza, że informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej albo zachodzi jeden z przypadków wskazanych przez ustawodawcę. Już samo brzmienie tego przepisu ma istotne znaczenie interpretacyjne. Ustawodawca nie ograniczył zakresu tajemnicy zawodowej do „danych osobowych”, „informacji poufnych”, „informacji niejawnych” czy „tajemnicy przedsiębiorstwa”. Posłużył się znacznie szerszą kategorią informacji uzyskanych przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu.

Dlatego analiza obowiązków rzeczoznawcy majątkowego nie powinna zaczynać się od pytania: „czy dana informacja podlega RODO?”, lecz od pytania wcześniejszego: czy informacja została uzyskana w związku z wykonywaniem zawodu i czy istnieje podstawa prawna pozwalająca na jej dalsze ujawnienie?

Rozróżnienie to ma zasadnicze znaczenie praktyczne.

Informacja może nie być samodzielnie daną osobową, a mimo to pozostawać objęta tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego. Zakres przedmiotowy art. 175 ust. 3 UGN jest bowiem określony przede wszystkim przez źródło i okoliczności pozyskania informacji oraz jej związek z wykonywaniem czynności zawodowych, a nie wyłącznie przez możliwość zakwalifikowania jej na gruncie przepisów o ochronie danych osobowych.

We wcześniejszych materiałach PFSRM (m.in. „Rzeczoznawca Majątkowy” Nr 2 /130/ z 2026 roku, „Nieruchomości” CH Beck Nr 7 /335/ z 2026 roku) dotyczących tego zagadnienia zwracano już uwagę, że rzeczoznawca majątkowy uzyskuje w toku wyceny informacje z wielu źródeł zewnętrznych: aktów notarialnych, ksiąg wieczystych, ewidencji, rejestrów oraz dokumentacji znajdującej się w posiadaniu organów i innych podmiotów. Informacje te bardzo często dotyczą osób, które nie są zamawiającymi wycenę ani jej odbiorcami, a niejednokrotnie nie mają nawet świadomości, że dane dotyczące zawartej przez nie transakcji zostały wykorzystane jako materiał rynkowy przy wycenie innej nieruchomości. Następnie te informacje znajdują odzwierciedlenie np. w opisach nieruchomości podobnych zamieszczanych w operatach szacunkowych. To właśnie w takim otoczeniu prawnym i zawodowym należy rozumieć funkcję tajemnicy zawodowej.

Błędne byłoby utożsamianie tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego z ochroną przewidzianą przez RODO. RODO chroni dane dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej. Tajemnica zawodowa wynikająca z art. 175 ust. 3 UGN obejmuje natomiast szerszą kategorię informacji pozyskanych przy wykonywaniu zawodu. Ochrona może zatem obejmować m.in. informacje:
•    dotyczące samej nieruchomości i dokonanej transakcji,
•    o warunkach sprzedaży,
•    o określonych cechach nieruchomości,
•    pochodzące z dokumentacji wykorzystywanej w toku wyceny,
•    dotyczące sytuacji prawnej lub ekonomicznej stron transakcji,
•    pozwalające, w połączeniu z innymi danymi, na identyfikację określonej nieruchomości lub konkretnej transakcji.

W szczególności należy zwrócić uwagę na zjawisko identyfikacji pośredniej. Sam numer działki rozpatrywany abstrakcyjnie może nie ujawniać nazwiska właściciela. Jeżeli jednak zostanie zestawiony z miejscowością, obrębem ewidencyjnym, powierzchnią, datą transakcji, ceną, rodzajem zabudowy oraz innymi cechami opisanymi w operacie szacunkowym, zakres możliwości identyfikacyjnych zmienia się zasadniczo. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych rynków lokalnych, niewielkich miejscowości, obszarów zabudowy jednorodzinnej, nieruchomości nietypowych albo segmentów rynku charakteryzujących się niewielką liczbą transakcji. W takim przypadku ujawnienie numeru działki może w praktyce oznaczać nie tylko identyfikację nieruchomości, ale również indywidualizację konkretnej transakcji i powiązanie jej z określoną ceną. W dotychczasowych materiałach PFSRM wskazywano właśnie na to ryzyko: ujawnienie numerów działek może doprowadzić do indywidualizacji transakcji uwzględnionej w procesie wyceny, a w konsekwencji do ingerencji w sferę prywatności, danych osobowych lub informacji gospodarczych dotyczących innych podmiotów.

W praktyce zawodowej warto unikać oceniania zakresu tajemnicy zawodowej wyłącznie przez pryzmat pojedynczego elementu danych. Operat szacunkowy tworzy bowiem określony kontekst informacyjny. Informacja, która sama w sobie ma niewielką wartość identyfikacyjną, może stać się bardzo precyzyjnym identyfikatorem po połączeniu z pozostałymi elementami tabeli transakcyjnej lub opisu rynku. Z punktu widzenia tajemnicy zawodowej należy zatem badać nie tylko charakter pojedynczej informacji, lecz także skutek jej ujawnienia w zestawieniu z innymi informacjami znajdującymi się w operacie szacunkowym. Ma to szczególne znaczenie obecnie, gdy dostęp do danych przestrzennych, map, geoportali, ksiąg wieczystych oraz różnego rodzaju publicznych i komercyjnych baz danych pozwala na coraz łatwiejsze łączenie informacji pochodzących z wielu źródeł. Okoliczność, że identyfikacja wymaga wykonania dodatkowych czynności, nie oznacza jeszcze, że możliwość identyfikacji nie istnieje.

Kolejnym zagadnieniem wymagającym wyraźnego rozdzielenia jest dostępność danych w określonym rejestrze oraz prawo do ich dalszego wykorzystania i rozpowszechniania przez rzeczoznawcę majątkowego. Są to dwie różne kwestie. Rzeczoznawcy majątkowi posiadają szczególne ustawowe uprawnienia do pozyskiwania danych niezbędnych do wykonywania czynności zawodowych. Jednocześnie ustawodawca nałożył na nich szczególny obowiązek zachowania w tajemnicy informacji uzyskanych przy wykonywaniu zawodu. Nie ma w tym sprzeczności. Przeciwnie – obie regulacje są ze sobą funkcjonalnie powiązane.

Dlatego samo stwierdzenie, że określone dane mogą być pozyskane z publicznego rejestru, odpłatnie albo nieodpłatnie, nie przesądza jeszcze, że rzeczoznawca majątkowy może następnie dowolnie zamieszczać je w dokumentach przekazywanych innym osobom. W dotychczasowej analizie PFSRM dotyczącej zmian określanych niekiedy mianem „uwolnienia RCN” wskazywano, że zniesienie odpłatności za udostępnianie danych z rejestru cen nieruchomości nie jest równoznaczne z ustawowym zezwoleniem na nieograniczone dalsze publikowanie danych umożliwiających identyfikację konkretnej nieruchomości wraz z jej ceną transakcyjną. Co szczególnie istotne, zmiana zasad udostępniania rejestru nie uchyliła ani nie ograniczyła art. 175 ust. 3 UGN. Tym samym łatwiejszy dostęp do źródła informacji nie oznacza automatycznie ograniczenia tajemnicy zawodowej osoby, która informacje z tego źródła wykorzystuje w ramach wykonywania regulowanego zawodu.

Pogląd, że jawność danych zawartych w rejestrze cen nieruchomości przesądza o możliwości ich pełnego ujawniania w operacie szacunkowym, pomija specyfikę procesu wyceny. Rzeczoznawca korzysta bowiem z różnych źródeł informacji o transakcjach i nieruchomościach, w tym z aktów notarialnych, rejestrów i innych dokumentów oraz ustaleń dokonanych w toku oględzin. Status jednego źródła danych nie przesądza zatem o dopuszczalnym zakresie ujawnienia całego materiału informacyjnego zgromadzonego w związku z wykonywaniem zawodu.

Interesującego argumentu systemowego dostarczają przyjęte już regulacje dotyczące Portalu DOM, które w zakresie publicznego udostępniania informacji statystycznych zaczną obowiązywać od 2 kwietnia 2027 r. Przy tworzeniu tego systemu ustawodawca wyraźnie zwrócił uwagę (w uzasadnieniu projektu ustawy) na konieczność takiego udostępniania statystyk cenowych, aby nie prowadziły one do identyfikacji konkretnych nabywców, nieruchomości oraz pojedynczych transakcji. W materiałach legislacyjnych zaakcentowano potrzebę agregacji danych i ograniczenia prezentowania informacji przy małej liczbie transakcji, właśnie z uwagi na możliwość ustalenia danych dotyczących konkretnego zdarzenia rynkowego. Przyjęte rozwiązania zakładają, że informacje statystyczne mają być prezentowane w sposób uniemożliwiający identyfikację nabywców oraz nieruchomości. Nie oznacza to oczywiście, że przepisy dotyczące Portalu DOM bezpośrednio regulują sposób sporządzania każdego operatu szacunkowego. Pokazują jednak istotną tendencję legislacyjną: połączenie identyfikacji konkretnej nieruchomości z informacją o cenie transakcyjnej jest traktowane przez ustawodawcę jako informacja wymagająca szczególnej ostrożności. Trudno na tym tle zaakceptować generalne twierdzenie, że ujawnienie numeru działki nieruchomości podobnej zawsze pozostaje prawnie obojętne.

Warto również przypomnieć, że obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej ma charakter ustawowy. Nie jest to obowiązek ustanawiany umową z klientem, a tym samym nie może zostać zniesiony ani ograniczony wolą stron w sposób sprzeczny z ustawą. Zamawiający nie może więc – tylko dlatego, że finansuje wykonanie operatu szacunkowego – żądać dowolnego zakresu danych pozyskanych przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach wykonywania czynności zawodowych. Analogicznie sama akceptacja przez rzeczoznawcę majątkowego określonych warunków umowy nie eliminuje obowiązków wynikających z przepisów bezwzględnie obowiązujących. W przywołanych powyżej wcześniejszych materiałach PFSRM podkreślano już, że narzucanie rzeczoznawcy majątkowemu obowiązku ujawnienia numerów działek nieruchomości wykorzystanych do porównań nie może skutecznie modyfikować zakresu wynikającego z art. 175 ust. 3 UGN. Ma to znaczenie zarówno w stosunkach prywatnoprawnych, jak i w przypadku zamówień realizowanych na rzecz jednostek sektora publicznego.

Przypomnieć również należy, że wyjątek od zakazu ujawniania informacji objętych tajemnicą zawodową zachodzi wyłącznie wówczas, gdy odrębne przepisy stanowią inaczej, a także w przypadkach wskazanych w art. 175 ust. 3 UGN, tj. w związku z oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową (art. 157 UGN) oraz w ramach postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, obejmującego postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i rozstrzygnięcie ministra (art. 194, 195 i 195a UGN).

Jednym z argumentów formułowanych na rzecz podawania numerów działek jest potrzeba zapewnienia możliwości kontroli operatu szacunkowego. Nie można jednak utożsamiać dwóch różnych wymagań: operat szacunkowy powinien pozwalać na prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy majątkowego, ale nie oznacza to automatycznie, że ma umożliwiać odbiorcy samodzielną identyfikację każdej wykorzystanej transakcji. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób uporządkowany, spójny, logiczny i czytelny. Powinien przedstawiać rynek, dane wykorzystane przy szacowaniu, cechy nieruchomości podobnych, sposób ich oceny, zastosowane podejście i metodę oraz obliczenia prowadzące do wyniku. Tak rozumiana weryfikowalność procesu wyceny nie jest jednak równoznaczna z obowiązkiem podania adresu, numeru działki, numeru księgi wieczystej czy innych danych pozwalających na jednoznaczne ustalenie każdej nieruchomości wykorzystanej w analizie. Istotne znaczenie ma w tym zakresie orzecznictwo. We wcześniejszych materiałach PFSRM przywołano wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 369/11, zgodnie z którym rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest konieczna do zweryfikowania poprawności operatu szacunkowego i opinii biegłego. Podobne stanowisko wskazywano również w odniesieniu do wyroku NSA z 11 lipca 2016 r., sygn. I OSK 2471/14. Warto zwrócić uwagę na praktyczny sens tego stanowiska. Dla oceny, czy nieruchomość jest podobna, istotne są przede wszystkim te jej cechy, które wpływają na wartość: lokalizacja, przeznaczenie, stan prawny, sposób korzystania, powierzchnia, parametry techniczne, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna czy inne cechy istotne na danym rynku. Numer działki nie jest cechą rynkową nieruchomości. Jest przede wszystkim jej identyfikatorem ewidencyjnym. Może być potrzebny rzeczoznawcy majątkowego do zgromadzenia i zweryfikowania materiału źródłowego, lecz nie wynika z tego, że zawsze musi być ujawniany odbiorcy operatu szacunkowego.

Ochrona tajemnicy zawodowej nie zwalnia rzeczoznawcy majątkowego z obowiązku należytego przedstawienia procesu szacowania. Nie byłoby prawidłowe posługiwanie się art. 175 ust. 3 UGN jako uzasadnieniem dla tak daleko idącej anonimizacji danych, że odbiorca operatu szacunkowego nie byłby w stanie ustalić:
•    jaki rynek analizowano,
•    jakiego rodzaju nieruchomości znalazły się w zbiorze,
•    jakie były ceny transakcyjne,
•    jakie cechy nieruchomości uwzględniono,
•    na czym polegało podobieństwo nieruchomości,
•    dlaczego określone transakcje wykorzystano w procesie szacowania,
•    w jaki sposób różnice cech zostały uwzględnione przy określaniu wartości.

Tajemnica zawodowa i przejrzystość operatu szacunkowego nie są wartościami przeciwstawnymi. Profesjonalnie sporządzony operat szacunkowy powinien jednocześnie chronić informacje objęte tajemnicą zawodową i przedstawiać proces wyceny w stopniu pozwalającym zrozumieć rozumowanie rzeczoznawcy majątkowego. W stanowisku Rady Krajowej PFSRM z 23 marca 2015 roku (poniżej w plikach do pobrania) dotyczącym granic weryfikacji operatów szacunkowych podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy powinien sporządzać operat szacunkowy w sposób umożliwiający prześledzenie jego toku rozumowania oraz przyjętych założeń. Jednocześnie wyraźnie rozgraniczono taką kontrolę od arbitralnej oceny warstwy merytorycznej wymagającej wiadomości specjalnych.

Z pytaniami dotyczącymi ujawniania numerów działek wiąże się zagadnienie kompetencji organów administracji publicznej do badania operatów szacunkowych. W tym miejscu trzeba dokonać fundamentalnego rozróżnienia pomiędzy: oceną operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu administracyjnym a oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w rozumieniu art. 157 UGN. Nie są to pojęcia tożsame. Organ administracji nie tylko może, lecz musi ocenić operat szacunkowy jako element materiału dowodowego. Wynika to z zasad postępowania administracyjnego, w szczególności z obowiązku wszechstronnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zasady swobodnej oceny dowodów. Stanowisko Rady Krajowej PFSRM z 23 marca 2015 r. jednoznacznie wskazywało, że art. 157 UGN nie zwalnia organu administracji ani sądu z obowiązku oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Organ może zatem badać między innymi: czy operat szacunkowy sporządziła osoba posiadająca uprawnienia zawodowe, czy dokument zawiera elementy wymagane prawem, czy zastosowano przepisy właściwe dla celu wyceny, czy operat szacunkowy jest kompletny, logiczny i wewnętrznie spójny, a także czy nie zawiera oczywistych błędów lub sprzeczności wymagających wyjaśnienia. Tego rodzaju czynności są elementem oceny przydatności dowodowej. Nie oznacza to jednak prawa do zastępowania wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego własnym przekonaniem pracownika organu.

Granica ta została bardzo wyraźnie zaakcentowana w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 6 grudnia 2022 r., sygn. I OSK 2028/19, NSA wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, gdy wykazane zostanie naruszenie prawa albo wystąpienie ewidentnych błędów dyskwalifikujących wartość dowodową operatu szacunkowego. Jednocześnie NSA wyraźnie podkreślił, że to autor operatu szacunkowego, wykorzystując posiadane wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia, metody, sposobu selekcji nieruchomości oraz nieruchomości przyjmowanych do porównania. Ocena organu nie może wkraczać w sferę wymagającą takich wiadomości specjalnych. Sąd wskazał również wprost, że organ ani sąd nie mogą zastępować rzeczoznawcy majątkowego przy rozstrzyganiu zagadnień dotyczących m.in. prawidłowości przyjętego podejścia i metody, wag cech czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. To rozróżnienie jest szczególnie ważne w przypadku doboru nieruchomości podobnych. Organ może zbadać, czy operat szacunkowy wyjaśnia kryteria doboru, czy przedstawione nieruchomości posiadają opis cech pozwalający zrozumieć tok rozumowania i czy rzeczoznawca majątkowy nie naruszył jednoznacznie obowiązujących przepisów. Czym innym byłoby jednak samodzielne stwierdzenie przez organ, że określona nieruchomość nie powinna znaleźć się w zbiorze, inna powinna zostać uwzględniona zamiast niej, przyjęte różnice cech są zbyt duże albo że właściwy był inny segment rynku – jeżeli odpowiedź na te pytania wymaga wiedzy fachowej z zakresu szacowania nieruchomości. Jak wskazano w stanowisku Rady Krajowej PFSRM, analiza rynku, dobór nieruchomości do porównań, wartościowanie cech, wybór sposobu wyceny i ocena wpływu cech na wartość należą w istotnej części do sfery wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego.

Granica kompetencji organów administracji powinna być odczytywana również przez pryzmat art. 157 UGN. Ustawodawca przewidział szczególną procedurę oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, powierzając jej wykonanie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przez zespół składający się co najmniej z dwóch rzeczoznawców majątkowych. Gdyby każdy organ administracji mógł samodzielnie dokonywać pełnej merytorycznej oceny metodologii wyceny, doboru rynku, nieruchomości podobnych, cech rynkowych, wag i sposobu dokonywania korekt, szczególna regulacja art. 157 UGN w znacznej części utraciłaby swoje znaczenie. Dlatego przepisy te powinny być odczytywane łącznie. Organ administracji kontroluje legalność, kompletność i przydatność dowodową operatu szacunkowego. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych może dokonać specjalistycznej oceny prawidłowości jego sporządzenia, obejmującej warstwę merytoryczną wymagającą wiedzy zawodowej. Granica między tymi obszarami nie zawsze będzie oczywista, ale jej istnienia nie można pomijać.

W świetle powyższego szczególnej ostrożności wymaga formułowanie wniosku, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy wyłącznie dlatego, że nie podano w nim numerów ewidencyjnych działek stanowiących nieruchomości podobne. Taki automatyzm byłby trudny do pogodzenia z kilkoma podstawowymi założeniami. Po pierwsze, rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje ustawowa tajemnica zawodowa. Po drugie, przepisy dotyczące operatu szacunkowego nakładają obowiązek przedstawienia procesu wyceny, ale nie można z samej zasady jego weryfikowalności wyprowadzać nieograniczonego obowiązku identyfikacji poszczególnych transakcji. Po trzecie, w orzecznictwie wskazano, że rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównawczych nie jest sama w sobie warunkiem kontroli poprawności wyceny. Po czwarte, sam dobór nieruchomości podobnych należy do sfery wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a organy administracji nie są uprawnione do arbitralnego zastępowania w tym zakresie oceny profesjonalnej własnym stanowiskiem. Nie oznacza to oczywiście, że rzeczoznawca majątkowy może ograniczyć się do anonimowego zestawienia cen bez jakiejkolwiek charakterystyki materiału rynkowego. Operat szacunkowy musi zawierać taki zakres informacji, który pozwala stwierdzić, że dane nieruchomości rzeczywiście spełniają przyjęte kryteria podobieństwa oraz zrozumieć sposób wykorzystania ich w procesie wyceny. Istnieje jednak zasadnicza różnica pomiędzy opisaniem nieruchomości podobnej na potrzeby procesu wyceny a ujawnieniem danych pozwalających jednoznacznie ustalić konkretną nieruchomość i transakcję.

Dyskusja dotycząca numerów działek ma również szerszy wymiar dla całego zawodu. Rzeczoznawca majątkowy może prawidłowo wykonywać swoje obowiązki tylko wtedy, gdy ma dostęp do odpowiednio szerokiego zakresu wiarygodnych danych o rynku nieruchomości. Środowisko zawodowe od wielu lat zabiega o poprawę dostępu do rejestrów, dokumentów i materiałów pozostających w dyspozycji organów administracji, sądów oraz innych instytucji. Jednym z najsilniejszych argumentów przemawiających za przyznawaniem rzeczoznawcom majątkowym szczególnych uprawnień informacyjnych jest właśnie to, że wykonują oni zawód regulowany i są ustawowo zobowiązani do zachowania poufności informacji, do których uzyskują dostęp. Odejście od rygorystycznego rozumienia tajemnicy zawodowej mogłoby w dłuższej perspektywie działać przeciwko samemu środowisku rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli bowiem profesjonalny dostęp do danych prowadziłby następnie do ich nieograniczonego rozpowszechniania, podmioty dysponujące tymi informacjami mogłyby z jeszcze większą ostrożnością podchodzić do poszerzania dostępu rzeczoznawców majątkowych do kolejnych źródeł danych. W dotychczas publikowanych materiałach PFSRM podkreślano już, że przestrzeganie tajemnicy zawodowej jest zarówno jednym z fundamentów zawodu, jak i ważnym argumentem przemawiającym za poszerzaniem ustawowego dostępu rzeczoznawców majątkowych do informacji potrzebnych w procesie wyceny.

W dyskusji o zawartości operatu szacunkowego należy unikać dwóch skrajności. Pierwszą byłoby przyjęcie, że tajemnica zawodowa uzasadnia ograniczenie informacji w operacie szacunkowym do poziomu uniemożliwiającego kontrolę procesu wyceny. Drugą – uznanie, że skoro operat szacunkowy powinien być weryfikowalny, jego odbiorca ma prawo otrzymać wszystkie dane źródłowe pozwalające na pełną identyfikację każdej transakcji wykorzystanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Żaden z tych poglądów nie znajduje dostatecznego uzasadnienia. Prawidłowym kierunkiem jest zachowanie równowagi: operat szacunkowy powinien umożliwiać zrozumienie i ocenę procesu szacowania, ale jednocześnie powinien respektować ustawową tajemnicę zawodową i zasadę ograniczania ujawniania danych do zakresu rzeczywiście niezbędnego dla celu dokumentu. Rzeczoznawca majątkowy powinien zatem przedstawiać nieruchomości podobne poprzez te informacje, które mają znaczenie dla procesu wyceny: ich ceny, daty transakcji, istotne cechy rynkowe i sposób oceny tych cech, a także inne okoliczności niezbędne dla wykazania zasadności przyjętego sposobu postępowania. Nie oznacza to generalnego obowiązku ujawniania takich identyfikatorów, których podstawową funkcją jest umożliwienie ustalenia konkretnej nieruchomości i konkretnej transakcji.

W ocenie PFSRM zagadnienie ujawniania numerów działek ewidencyjnych nieruchomości podobnych należy rozpatrywać przede wszystkim przez pryzmat art. 175 ust. 3 UGN i wynikającego z niego obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej. Łatwiejszy dostęp do danych, w tym do rejestru cen nieruchomości, nie oznacza automatycznie prawa do ich pełnego ujawniania w operacie szacunkowym. Jednocześnie dokument powinien być sporządzony w sposób przejrzysty i umożliwiający prześledzenie procesu szacowania, co nie jest równoznaczne z koniecznością identyfikacji każdej nieruchomości podobnej.

W ocenie PFSRM zagadnienie ujawniania numerów działek ewidencyjnych nieruchomości podobnych nie powinno być rozpatrywane wyłącznie poprzez przepisy o ochronie danych osobowych. Podstawowym punktem odniesienia dla rzeczoznawcy majątkowego pozostaje art. 175 ust. 3 UGN i wynikający z niego obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej. Tajemnica ta obejmuje informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu i ma zakres szerszy niż ochrona samych danych osobowych. W szczególności istotne znaczenie ma ryzyko powiązania numeru działki z pozostałymi danymi zawartymi w operacie szacunkowym i w rezultacie zidentyfikowania konkretnej nieruchomości, transakcji oraz jej stron. 

Również łatwiejszy lub nieodpłatny dostęp do rejestru cen nieruchomości nie oznacza zniesienia obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej ani ustanowienia generalnego prawa do dalszego rozpowszechniania danych pozyskanych w ramach wykonywania zawodu. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek sporządzać operat szacunkowy w sposób przejrzysty i umożliwiający prześledzenie procesu szacowania. Realizacja tego obowiązku nie wymaga jednak utożsamiania weryfikowalności operatu szacunkowego z koniecznością ujawnienia danych identyfikujących każdą nieruchomość podobną.

Podobnego rozróżnienia należy dokonywać przy ocenie kompetencji organów administracji publicznej. Organ ma prawo i obowiązek oceniać operat szacunkowy jako dowód: badać jego zgodność z prawem, kompletność, logiczność, spójność oraz występowanie oczywistych błędów. Nie może jednak przejmować roli rzeczoznawcy majątkowego i samodzielnie rozstrzygać kwestii wymagających wiadomości specjalnych, w szczególności dotyczących analizy rynku, doboru nieruchomości podobnych, oceny cech rynkowych oraz metodologicznych rozwiązań zastosowanych w procesie szacowania. Jeżeli istota zastrzeżeń dotyczy właśnie zawodowej i merytorycznej prawidłowości wykonanej wyceny, właściwym instrumentem przewidzianym przez ustawodawcę pozostaje procedura określona w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Opracowali:

Krzysztof Gabrel – Prezydent PFSRM

Marta Dąbrowska-Górecka – Zespół PFSRM ds. legislacji