Do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wpływają zapytania rzeczoznawców majątkowych dotyczące sposobu postępowania w sytuacjach, w których organy egzekucyjne zwracają się do autorów operatów szacunkowych o pisemne wyrażenie zgody na publikację całego operatu szacunkowego w Portalu eLicytacje KAS.

Organy uzasadniają kierowane żądania zmianami wprowadzonymi ustawą z dnia 15 maja 2026 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, która stworzyła podstawy prawne funkcjonowania Portalu eLicytacje KAS i rozszerzyła zakres dokumentów publikowanych w związku ze sprzedażą egzekucyjną. Powstała w związku z tym istotna w praktyce kwestia: czy z nowych regulacji rzeczywiście wynika obowiązek rzeczoznawcy majątkowego wyrażenia zgody na publikację jego operatu szacunkowego, a jeżeli nie – jakie znaczenie prawne może mieć kierowane przez organ żądanie?

Analiza nowych regulacji prowadzi do wniosku, że należy wyraźnie rozróżnić:
1.    ustawowe uprawnienie organu egzekucyjnego do publikowania określonych dokumentów w Portalu eLicytacje KAS,
2.    ewentualne uprawnienie organu do opublikowania operatu szacunkowego,
3.    obowiązek rzeczoznawcy majątkowego do wyrażenia zgody na taką publikację.

Nie są to zagadnienia tożsame.

W ocenie PFSRM przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie ustanawiają obowiązku rzeczoznawcy majątkowego udzielenia pisemnej zgody na publikację operatu szacunkowego. Ustawa daje natomiast organowi egzekucyjnemu możliwość publikowania – obok dokumentów, których publikacja jest obowiązkowa – również innych dokumentów dotyczących sprzedaży. Do tej drugiej kategorii może należeć operat szacunkowy, jednak jego publikowanie podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy, w szczególności dotyczącym danych osobowych.

Co zmieniła ustawa z 15 maja 2026 r.?
Ustawa z dnia 15 maja 2026 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji weszła w życie 23 czerwca 2026 r. i stworzyła ramy prawne funkcjonowania Portalu eLicytacje KAS.

Jednym z podstawowych nowych przepisów jest art. 67da ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z jego § 1 organ egzekucyjny będący naczelnikiem urzędu skarbowego:
•    może przeprowadzać za pośrednictwem Portalu sprzedaż w drodze licytacji publicznej i z wolnej ręki,
•    publikuje ogłoszenia i obwieszczenia o sprzedaży,
•    publikuje protokoły opisu i oszacowania wartości nieruchomości,
•    może publikować inne dokumenty dotyczące sprzedaży dokonywanej przez ten organ.

Już konstrukcja tego przepisu pokazuje istotne rozróżnienie. W przypadku ogłoszeń, obwieszczeń oraz protokołów opisu i oszacowania ustawodawca użył sformułowania „publikuje”, ustanawiając obowiązek organu. Natomiast w odniesieniu do pozostałych dokumentów ustawodawca używa zwrotu „może publikować”, pozostawiając organowi ocenę celowości ich upublicznienia. W konsekwencji publikowanie operatu szacunkowego – o ile zostanie on zakwalifikowany jako „inny dokument dotyczący sprzedaży” – nie stanowi czynności obligatoryjnej.

Szczególnego podkreślenia wymaga różnica między protokołem opisu i oszacowania wartości nieruchomości a operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nie są to dokumenty tożsame.

Zgodnie z art. 110r § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji to organ egzekucyjny w protokole opisu i oszacowania podaje m.in.:
•    oznaczenie nieruchomości,
•    informacje o obiektach budowlanych i przynależnościach,
•    stwierdzone prawa i obciążenia,
•    sposób korzystania z nieruchomości,
•    określenie wartości nieruchomości z podaniem jej podstaw,
•    zgłoszone prawa do nieruchomości,
•    inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Natomiast art. 110s § 1 stanowi, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy sporządza zatem operat szacunkowy stanowiący opinię o wartości nieruchomości, a wyniki wykonanych przez niego czynności są wykorzystywane przez organ przy dokonywaniu opisu i oszacowania. Rozróżnienie to ma podstawowe znaczenie dla interpretacji nowych przepisów.

Art. 110w § 5b ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji stanowi, że jednocześnie z obwieszczeniem o licytacji za pośrednictwem Portalu eLicytacje KAS zamieszcza się w tym portalu protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przy czym nie podlegają upublicznieniu dane osobowe zawarte w tym protokole.

Ustawodawca nie posłużył się w tym przepisie pojęciem „operatu szacunkowego”.

Oznacza to, że obligatoryjna publikacja dotyczy protokołu sporządzanego przez organ, a nie samego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdza to również regulacja przejściowa ustawy nowelizującej, która odrębnie wymienia funkcję systemu umożliwiającą publikowanie „obwieszczeń o licytacji nieruchomości oraz protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości”. Nie można zatem wyprowadzać obowiązku publikowania całego operatu szacunkowego wyłącznie z przepisów nakazujących publikację protokołu opisu i oszacowania.

Odrębną kwestią jest fakultatywna możliwość publikacji dodatkowych dokumentów. Art. 67da § 1 pkt 3 przewiduje ogólnie, że organ egzekucyjny może publikować „inne dokumenty dotyczące sprzedaży”. W przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma również art. 110w § 3a, który nakazuje odpowiednio stosować m.in. art. 105a § 2a. Art. 105a § 2a przewiduje natomiast możliwość publikowania wraz z obwieszczeniem innych dokumentów dotyczących przedmiotu sprzedaży, niezawierających danych osobowych, jeżeli organ egzekucyjny uzna ich publikację za celową. Odpowiednie zastosowanie tego przepisu do egzekucji z nieruchomości oznacza, że organ może zamieszczać dodatkowe dokumenty odnoszące się do sprzedawanej nieruchomości. W tej kategorii może mieścić się również operat szacunkowy. Nawet nie ma przy tym większych wątpliwości, że ustawodawca zamierzał objąć pojęciem „innych dokumentów” także operat szacunkowy. Wynika to wprost z uzasadnienia projektu nowelizacji (druk sejmowy nr 2319), cyt. „Dla zwiększenia zainteresowania licytacją organ egzekucyjny będzie mógł również publikować inne dokumenty niezawierające danych osobowych, dotyczące sprzedawanej nieruchomości. Takim dokumentem może być np. operat szacunkowy. Ocena celowości zamieszczania dodatkowych dokumentów będzie należała do organu egzekucyjnego”. Nie oznacza to jednak automatycznie, że może zostać opublikowany oryginalny operat szacunkowy w pełnej, niezmienionej i niezanonimizowanej postaci.

Przy analizie możliwości publikowania całego operatu szacunkowego szczególnie istotne znaczenie ma użyte przez ustawodawcę sformułowanie dotyczące dokumentów „niezawierających danych osobowych”. Operat szacunkowy ze swojej istoty może takie dane zawierać. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości określa szczegółowo treść operatu szacunkowego. Operat szacunkowy zawiera m.in. przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawę formalną i prawną, źródła danych, opis stanu nieruchomości, analizę rynku, obliczenia i wynik wyceny. Do operatu szacunkowego dołącza się również istotne dokumenty dotyczące wycenianej nieruchomości wykorzystane przy jego sporządzaniu. Zgodnie natomiast z § 81 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, jego imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych. W zależności od konkretnego przypadku operat szacunkowy lub jego załączniki mogą zawierać również informacje odnoszące się do właściciela, zobowiązanego, posiadaczy nieruchomości, stron umów, osób uprawnionych z tytułu ograniczonych praw rzeczowych albo innych osób fizycznych. Nie można więc utożsamiać „publikacji całego operatu szacunkowego” z dopuszczalną na podstawie ustawy publikacją „innego dokumentu niezawierającego danych osobowych”.

Jeżeli organ chce skorzystać z możliwości publikacji operatu szacunkowego, powinien przede wszystkim rozstrzygnąć, czy i w jakim zakresie dokument wymaga anonimizacji.

Co szczególnie istotne – zgoda rzeczoznawcy majątkowego na opublikowanie jego danych osobowych nie rozwiązuje problemu danych dotyczących innych osób. Rzeczoznawca majątkowy nie jest bowiem podmiotem uprawnionym do wyrażania zgody na publikowanie danych właściciela nieruchomości, zobowiązanego czy innych osób, których dane mogą znajdować się w treści operatu szacunkowego lub w jego załącznikach. Z tego względu zgoda autora operatu szacunkowego nie może zastąpić obowiązków ciążących w tym zakresie na organie egzekucyjnym.

Także w tym zakresie ustawodawca wprowadził jednoznaczne rozwiązanie. Art. 67da § 3 stanowi, że administratorem danych przetwarzanych w Portalu eLicytacje KAS jest m.in. organ przeprowadzający sprzedaż za pośrednictwem Portalu – w zakresie danych związanych ze sprzedażą przeprowadzaną przez ten organ. To organ, a nie rzeczoznawca majątkowy, podejmuje decyzję o publikacji dokumentu w Portalu. W konsekwencji to po stronie organu powinno nastąpić ustalenie zakresu dopuszczalnego upublicznienia dokumentu, w tym zakresu niezbędnej anonimizacji. Nie wydaje się właściwe przenoszenie tej odpowiedzialności na autora operatu szacunkowego poprzez uzyskanie od niego ogólnej zgody na „publikację operatu szacunkowego w całości”.

W nowych przepisach nie znajduje się norma zobowiązująca rzeczoznawcę majątkowego do udzielenia zgody na publikację operatu szacunkowego. Nie ma również przepisu, który uzależniałby ustawową kompetencję organu przewidzianą w art. 67da § 1 pkt 3 od uzyskania zgody autora dokumentu. Jeżeli zatem urząd skarbowy zwraca się do rzeczoznawcy majątkowego o podpisanie oświadczenia zawierającego zgodę na publikację operatu szacunkowego, należy ustalić, jaki charakter ma takie oświadczenie i z jakiej podstawy prawnej organ wywodzi konieczność jego uzyskania. Samo powołanie się na nowelizację ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie jest wystarczające do przyjęcia, że na rzeczoznawcy majątkowego ciąży ustawowy obowiązek udzielenia takiej zgody. Nowelizacja reguluje przede wszystkim kompetencje organu i sposób prowadzenia sprzedaży. Nie kreuje odpowiadającego im obowiązku autora operatu szacunkowego polegającego na obligatoryjnym złożeniu oświadczenia woli dotyczącego publikacji.

W praktyce naturalnie pojawia się również pytanie o znaczenie art. 156 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu szacunkowego bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Przepis ten bywa niekiedy interpretowany zbyt szeroko, jako ogólna zasada, zgodnie z którą każde wykorzystanie operatu szacunkowego wymaga zgody jego autora. Taki wniosek nie wynika jednak z literalnej treści regulacji. Art. 156 ust. 2 nie stanowi, że „operat szacunkowy może zostać wykorzystany wyłącznie za zgodą rzeczoznawcy majątkowego”. Przepis określa natomiast konsekwencje wykorzystania operatu szacunkowego do innego celu niż cel, dla którego dokument został sporządzony – bez zgody autora. Jest to przede wszystkim regulacja odnosząca się do zakresu odpowiedzialności rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony dla potrzeb oszacowania nieruchomości w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym, a jego publikacja następuje jako element sprzedaży tej samej nieruchomości w tym samym postępowaniu, trudno co do zasady uznać, że mamy automatycznie do czynienia z wykorzystaniem operatu szacunkowego „do innego celu”. Każdorazowo należy jednak uwzględnić konkretnie określony w operacie cel wyceny i okoliczności jego sporządzenia.

Analizując zagadnienie publikacji operatu szacunkowego, należy również pamiętać o obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej. Art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i co do zasady nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Nowe przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji mogą stanowić przepisy odrębne określające zakres informacji podlegających publikowaniu w związku z konkretną sprzedażą egzekucyjną. Nie oznacza to jednak nieograniczonego uchylenia ochrony informacji zawartych w dokumentacji rzeczoznawcy majątkowego. Zakres ingerencji powinien odpowiadać granicom kompetencji wyraźnie określonej przez ustawodawcę.

Możliwe jest również inne wyjaśnienie, dlaczego organ zwraca się do autora operatu szacunkowego o pisemną zgodę. Może ono wynikać nie z ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, lecz z dążenia organu do ograniczenia ewentualnych wątpliwości wynikających z przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Jeżeli konkretny operat szacunkowy posiada cechy utworu w rozumieniu prawa autorskiego, jego publikowanie w Internecie może obejmować pola eksploatacji pozostające co do zasady w sferze autorskich praw majątkowych. Art. 17 prawa autorskiego ustanawia zasadę, zgodnie z którą – o ile ustawa nie stanowi inaczej – twórcy przysługuje wyłączne prawo korzystania z utworu i rozporządzania nim na wszystkich polach eksploatacji. Z kolei art. 50 wymienia wśród pól eksploatacji zarówno cyfrowe zwielokrotnianie utworu, jak i jego publiczne udostępnianie w taki sposób, aby każdy mógł mieć do niego dostęp w miejscu i czasie przez siebie wybranym. Jednocześnie prawo autorskie przewiduje w art. 4 pkt 2, że przedmiotu prawa autorskiego nie stanowią urzędowe dokumenty i materiały. Kwalifikacja operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania prowadzonego przez organ publiczny na gruncie tych przepisów nie powinna być jednak dokonywana automatycznie. Charakter konkretnego dokumentu, sposób jego powstania, wykorzystania oraz status w postępowaniu mogą mieć znaczenie dla oceny prawnoautorskiej. Z praktycznego punktu widzenia nie można zatem wykluczyć, że żądanie podpisania przez rzeczoznawcę majątkowego zgody jest przez organ traktowane jako dodatkowe zabezpieczenie na gruncie prawa autorskiego. Jeżeli taki jest rzeczywisty cel żądania, organ powinien jednak wyraźnie to wskazać. Nie jest bowiem prawidłowe przedstawianie takiej zgody jako ustawowego obowiązku rzeczoznawcy majątkowego wynikającego z nowelizacji przepisów o egzekucji administracyjnej.

Wątpliwości PFSRM budzą przede wszystkim przypadki, w których rzeczoznawcy majątkowi otrzymują do podpisania ogólnie sformułowane oświadczenia o wyrażeniu zgody na publikację operatu szacunkowego w całości, bez wskazania:
•    zakresu publikacji,
•    czasu udostępniania dokumentu,
•    zakresu anonimizacji,
•    podstawy prawnej żądania,
•    charakteru udzielanej zgody,
•    kwestii ewentualnych praw autorskich.

Tymczasem nowe przepisy dość precyzyjnie określają czasowy i funkcjonalny charakter publikacji dokumentów. Art. 110w § 9 zobowiązuje organ, aby po zakończeniu licytacji zaprzestał publikowania w Portalu obwieszczenia, protokołu opisu i oszacowania oraz innych dokumentów dotyczących sprzedawanej nieruchomości. Publikacja nie jest zatem ustawowo pomyślana jako trwałe i nieograniczone rozpowszechnienie dokumentacji sporządzonej dla potrzeb postępowania. Ma ona służyć konkretnej sprzedaży egzekucyjnej.

W ocenie PFSRM samo otrzymanie od organu żądania wyrażenia pisemnej zgody nie oznacza, że rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany automatycznie takie oświadczenie podpisać.
W pierwszej kolejności zasadne jest ustalenie:

po pierwsze – czy organ oczekuje zgody jako rzekomego wymogu wynikającego z ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

po drugie – czy chodzi jedynie o zgodę odnoszącą się do ewentualnych praw autorskich;

po trzecie – czy operat szacunkowy ma zostać uprzednio zanonimizowany;

po czwarte – jaki ma być czas i zakres publikacji;

po piąte – czy umowa lub zlecenie, na podstawie którego operat szacunkowy został sporządzony, zawiera regulacje dotyczące sposobu korzystania z dokumentu i praw autorskich.

Jeżeli organ powołuje się na obowiązek ustawowy, zasadne jest zwrócenie się o wskazanie konkretnego przepisu ustanawiającego obowiązek rzeczoznawcy majątkowego do złożenia takiego oświadczenia. Analizowane przepisy takiego obowiązku nie przewidują.

Na gruncie obowiązujących od 23 czerwca 2026 r. regulacji można sformułować kilka podstawowych wniosków.

Po pierwsze, ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nakazuje publikowanie w Portalu eLicytacje KAS protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a nie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Po drugie, operat szacunkowy może być rozważany jako „inny dokument dotyczący sprzedaży”, którego publikacja ma charakter fakultatywny.

Po trzecie, możliwość publikowania takich dodatkowych dokumentów została ograniczona wymogiem, aby nie zawierały danych osobowych. W odniesieniu do operatu szacunkowego może to powodować konieczność jego odpowiedniego przygotowania do publikacji, w szczególności anonimizacji.

Po czwarte, przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie ustanawiają obowiązku rzeczoznawcy majątkowego do wyrażenia pisemnej zgody na publikację operatu szacunkowego.
Po piąte, art. 156 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ustanawia generalnego wymogu uzyskiwania zgody autora na każde wykorzystanie operatu szacunkowego. Odnosi się on do odpowiedzialności rzeczoznawcy majątkowego w przypadku wykorzystania operatu szacunkowego bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Po szóste, zgoda rzeczoznawcy majątkowego może mieć znaczenie na gruncie prawa autorskiego, jeżeli w konkretnym przypadku operat szacunkowy jest objęty ochroną i organ nie dysponuje odpowiednim tytułem do jego rozpowszechniania. Jest to jednak zagadnienie odrębne od obowiązków wynikających z ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Po siódme, pisemna zgoda autora nie zastępuje obowiązków organu związanych z ochroną danych osobowych i nie może stanowić podstawy do upublicznienia danych innych osób znajdujących się w operacie.

Dlatego w przypadku otrzymania żądania wyrażenia zgody na „publikację operatu szacunkowego w całości” rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo zweryfikować podstawę prawną oraz rzeczywisty zakres żądanego oświadczenia. W szczególności nie należy utożsamiać ustawowej kompetencji organu do publikowania określonych dokumentów związanych ze sprzedażą egzekucyjną z ustawowym obowiązkiem ich autora do udzielenia zgody na publikację.

Nowelizacja ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przyznała określone kompetencje organom egzekucyjnym. Nie ustanowiła natomiast po stronie rzeczoznawców majątkowych generalnego obowiązku wyrażania zgody na publikowanie całych operatów szacunkowych.

Opracował:
Krzysztof Gabrel

PFSRM nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa. Zaprezentowane stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego.