Przedmiotem analizy jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku dotyczący skomplikowanej problematyki rozliczania nakładów poczynionych na nieruchomość należącą do osób bliskich (w tym przypadku rodziców byłej żony/partnerki powoda).
Powód (A. G.) domagał się solidarnie od pozwanych (P. G. i R. G.) kwoty 400.000 zł tytułem zwrotu wartości nakładów poczynionych na ich nieruchomość w M. w okresie od maja do grudnia 2011 r. Powód mieszkał tam od 2007 r. ze swoją partnerką, a następnie żoną (córką pozwanych), w budynku po dawnym warsztacie samochodowym. Inwestycje były dokonywane za wiedzą i zgodą pozwanych, a powód oraz ich córka czynili je we własnym interesie, licząc na to, że w przyszłości – co stanowiło naturalną kolej rzeczy w stosunkach rodzinnych – staną się współwłaścicielami tej nieruchomości. Pod koniec 2011 r. powód został osadzony w zakładzie karnym, a późniejsze relacje powoda z żoną i jej rodziną uległy zerwaniu (małżeństwo zakończyło się rozwodem), co uniemożliwiło realizację celu, jakim było formalne przeniesienie własności nieruchomości na powoda i jego żonę (córkę pozwanych).

II. O jakie nakłady chodziło w sprawie

W toku postępowania przed sądami obu instancji, w oparciu o opinie biegłych oraz oświadczenia stron, wyodrębniono trzy główne kategorie nakładów poczynionych na nieruchomości pozwanych:
●    1. nakłady na budynek mieszkalny nr 1 (dom zajmowany przez pozwanych):
○    zakres prac: 2ykonanie docieplenia ścian zewnętrznych, położenie nowej elewacji oraz wymiana 2 okien;
○    wartość: biegła sądowa oszacowała te nakłady na kwotę 36.589,33 zł (zgodnie z oświadczeniem córki pozwanych). Powód wskazywał wartość 39.676,61 zł, argumentując to dodatkowymi pracami, takimi jak obłożenie szczytów drewnem, montaż parapetów oraz obłożenie cokołu (sąd I instancji przyjął kwotę niższą jako bezsporną);
○    kwalifikacja przez Sąd Okręgowy: sąd I instancji uznał, że w tym zakresie powód nie był posiadaczem zależnym, a roszczenie podlegało uwzględnieniu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.).
●    2. nakłady na budynek garażu:
○    zakres prac: rozbiórka starego, zniszczonego garażu i wybudowanie w jego miejsce nowego budynku garażowego wraz z pomieszczeniem użytkowanym jako mieszkalne.
○    wartość: zgodnie oświadczeniami powoda i córki pozwanych wartość samych prac wyniosła 69.717,36 zł. Dodatkowo koszt dokumentacji projektowej i nadzoru budowlanego wyniósł 2.019,94 zł.
●    3. nakłady na budynek nr 2 (dawny warsztat samochodowy z dobudową):
○    zakres prac: odnowienie i przebudowa dawnego warsztatu samochodowego poprzez dobudowę części domu obejmującej garaż dwustanowiskowy oraz poddasze użytkowe zaadaptowane na cele mieszkalne (gdzie zamieszkiwali powód z żoną).
○    wartość: wystąpiła tu znaczna rozbieżność – według oświadczenia córki pozwanych nakłady te wyniosły 114.039,20 zł, natomiast według oświadczenia powoda aż 265.713,72 zł.

III. Istota sporu prawnego i ocena stanowiska sądów

Kluczowym problemem prawnym w analizowanej sprawie była kwalifikacja charakteru posiadania nieruchomości przez powoda w momencie dokonywania nakładów oraz wybór właściwej podstawy prawnej do ich rozliczenia.

1. Błędna koncepcja Sądu Okręgowego (I instancji)

Sąd Okręgowy oddalił powództwo w zakresie nakładów na garaż oraz rozbudowę warsztatu (punkty 2 i 3 powyżej). Uznał on, że powód był posiadaczem zależnym w złej wierze, ponieważ wiedział, iż nie przysługuje mu formalne prawo własności do gruntu. W konsekwencji sąd zastosował art. 226 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c., które pozwalają posiadaczowi w złej wierze żądać zwrotu wyłącznie nakładów koniecznych (i to tylko o tyle, o ile właściciel się wzbogacił). Sąd Okręgowy słusznie zauważył, że wzniesienie nowego budynku lub jego gruntowna rozbudowa/modernizacja nie są nakładami koniecznymi (gdyż te służą jedynie utrzymaniu rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, a nie jej kreowaniu czy ulepszaniu), lecz nakładami użytecznymi lub zbytkownymi. Z tego powodu powództwo w tej części oddalono.

2. Prawidłowa zmiana kwalifikacji prawnej przez Sąd Apelacyjny

Sąd Apelacyjny w Gdańsku całkowicie zakwestionował tę argumentację, co należy ocenić w pełni aprobująco. Sąd odwoławczy wskazał na rażące naruszenie prawa materialnego przez sąd I instancji przy ocenie dobrej/złej wiary powoda, to jest:
●    istnienie tytułu prawnego (umowa użyczenia): wg SA powód nie wszedł w posiadanie rzeczy bezumownie, albowiem od 2007 r. zamieszkiwał na nieruchomości za dorozumianą, ustną zgodą właścicieli. Taki stosunek należy zakwalifikować jako umowę użyczenia (art. 710 k.c.) lub nieodpłatne użytkowanie.
●    dobra wiara w chwili dokonywania nakładów: wg sądu ad quem skoro powód dysponował tytułem prawnym (umową), a nakłady czynił za pełną wiedzą, zgodą i wręcz aprobatą pozwanych, będąc w uzasadnionym (w stosunkach rodzinnych) przekonaniu, że nieruchomość zostanie mu i żonie w przyszłości darowana, to w momencie dokonywania tych inwestycji był posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Sąd Apelacyjny przypomniał ważną zasadę: późniejszy upadek tytułu prawnego (rozwód, konflikt rodzinny) nie zmienia faktu, że w momencie budowy powód działał w dobrej wierze - zmiany następujące później nie mogą działać wstecz i rzutować na ocenę dobrej wiary, którą należy dokonywać na moment czynienia nakładów. 

IV. Podstawa prawna rozliczeń – subsydiarność przepisów

Sąd Apelacyjny uporządkował zbieg przepisów dotyczących roszczeń o zwrot nakładów, tworząc jasną hierarchię postępowania dla sądów cywilnych:
1.    umowa stron: w pierwszej kolejności należy zbadać, czy strony umówiły się, jak rozliczyć nakłady na wypadek rozwiązania umowy. W tej sprawie strony takiego porozumienia nie sporządziły, gdyż zakładały, że rodzina przetrwa, a własność zostanie przepisana na powoda i jego żonę;
2.    przepisy szczególne danego stosunku prawnego (np. art. 713 k.c.): przy użyczeniu art. 713 k.c. odsyła do przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (negotiorum gestio – art. 752 i nast. k.c.). Sąd Apelacyjny słusznie jednak uznał, że przepisy te nie mogą mieć zastosowania w sprawie, ponieważ powód nie działał sine mandatu (bez zlecenia) – działał za zgodą właścicieli i przede wszystkim czynił nakłady dla siebie i swojej żony, na poczet przyszłego majątku, a nie dla bezinteresownej korzyści użyczających;
3.    przepisy art. 224-230 k.c.: te regulacje z zakresu prawa rzeczowego stosuje się co do zasady do stosunków bezumownych. Sąd II instancji zwrócił uwagę na to, że Sąd Najwyższy dopuszcza ich odpowiednie stosowanie (poprzez art. 230 k.c.) w sytuacjach, gdy umowa wygasła, jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego zastosowanie surowego reżimu art. 226 § 2 k.c. do byłego zięcia, który budował dom w dobrej wierze za zgodą teściów, byłoby krzywdzące.
4.    bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c.): Sąd Apelacyjny wskazał, że w takich specyficznych, rodzinnych układach, gdy nakłady były uzgodnione i czynione na poczet przyszłego prawa własności nieruchomości, które miało być przeniesione na powoda i jego żonę - do czego ostatecznie nie doszło - celem właściwej ochrony stron należy sięgnąć do przepisów o nienależnym świadczeniu – konkretnie do podstawy nieosiągnięcia celu świadczenia (condictio ob rem / causa data non secuta). Cel świadczenia powoda (uzyskanie współwłasności nieruchomości w zamian za rozbudowę nieruchomości) odpadł, co rodzi po stronie pozwanych obowiązek zwrotu wzbogacenia.

W uzasadnieniu glosowanego wyroku poruszono również ważną dla rzeczoznawców majątkowych kwestię szacowania nakładów. Sąd Apelacyjny dostrzegł kardynalny błąd metodologiczny sądu a quo w sposobie wyliczenia wartości roszczenia powoda. Wskazał, że Sąd Okręgowy oparł się na kosztorysie historycznych nakładów, uwzględniając nakłady według stanu z 2011 r. w cenach z daty opinii.
Sąd Apelacyjny przypomniał, że przy rozliczaniu nakładów użytecznych na gruncie bezpodstawnego wzbogacenia (a także art. 226 § 1 k.c.) obowiązują zupełnie inne zasady:
●    kwota podlegająca zwrotowi z tytułu poczynionych nakładów nie może być prostą sumą wydatków (kosztów materiałów budowlanych i robocizny) poniesionych przez nakładcę;
●    zasądzeniu podlega kwota odpowiadająca realnemu wzrostowi wartości rynkowej całej nieruchomości w dacie wydania nieruchomości (jeśli właściciel nieruchomości współposiadał nieruchomość z nakładcą – w dacie wyrokowania) na skutek dokonanych nakładów, co wynika wyraźnie z treści art. 226 § 1 zd. 2 k.c., a obecnie również z § 72 ust. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju I Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832);
●    należy zbadać, o ile nieruchomość pozwanych jest droższa na rynku w dacie zakończenia procesu dzięki temu, że w 2011 r. powód wybudował tam garaż i rozbudował warsztat, uwzględniając przy tym naturalny stopień zużycia technicznego tych nakładów przez lata. Innymi słowy, sąd II instancji trafnie wskazał, że właściciel nieruchomości nie może płacić za "faktury" opiewające na materiały budowlane, lecz za realną, aktualną korzyść majątkową, którą zatrzymuje na skutek dokonanych nakładów na jego rzecz.

VI. Podsumowanie i wnioski

Glosowane orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Gdańsku zasługuje na pełną aprobatę. Sąd ten słusznie sprzeciwił się formalistycznemu i krzywdzącemu traktowaniu osób inwestujących w nieruchomości przyszłych lub obecnych teściów, jako posiadaczy w "złej wierze".
Wskazanie na art. 410 § 2 k.c. (condictio ob rem) jako właściwą podstawę rozliczeń w przypadku nieformalnych reżimów rodzinnych połączone z precyzyjnym wyjaśnieniem, że sądy muszą badać rynkowy wzrost wartości rzeczy w dacie wyrokowania, uwzględniając stopień zużycia nakładów, stanowi cenną wskazówkę dla praktyki sądowej, zapobiegającą niesprawiedliwemu, rażącemu wzbogacaniu się właścicieli nieruchomości kosztem osób, które czyniły nakłady, ale wskutek późniejszych zdarzeń utraciły posiadanie nieruchomości.

Andrzej Antkiewicz 
Sądzia Sądu Rejonowego w Grudziądzu
ORCID 0009-0001-2496-1485