O przyszłości zawodu rzeczoznawcy majątkowego – spotkanie Zarządu PFSRM z wiceministrem Tomaszem Lewandowskim
27.07.2026 r.
W ubiegłym tygodniu członkowie Zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (Krzysztof Gabrel, Joanna Grzesiak, Tomasz Luterek) spotkali się z Tomaszem Lewandowskim, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. W spotkaniu uczestniczyli także Małgorzata Kutyła – Dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Rozwoju i Technologii oraz Filip Syrkiewicz – Zastępca Dyrektora Departamentu Gospodarki Nieruchomościami w MRiT. Rozmowa dotyczyła miejsca rzeczoznawstwa majątkowego w systemie gospodarczym i prawnym państwa, warunków wykonywania zawodu oraz zmian legislacyjnych niezbędnych dla zapewnienia odpowiedniej jakości wycen, bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i ochrony interesu publicznego.
Silna i reprezentatywna organizacja zawodowa
Spotkanie rozpoczęliśmy od przedstawienia skali oraz dorobku Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. PFSRM jest ogólnopolskim związkiem 25 regionalnych stowarzyszeń, reprezentujących blisko 4 tysiące rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że Federacja skupia znaczącą część osób czynnie wykonujących zawód i posiada rzeczywistą, ogólnokrajową reprezentatywność środowiskową.
Przypomnieliśmy, że historia PFSRM liczy już 33 lata. Federacja od początku uczestniczyła w budowaniu instytucjonalnych oraz merytorycznych podstaw polskiego rzeczoznawstwa majątkowego. Jej działalność obejmowała między innymi tworzenie i upowszechnianie standardów zawodowych, kształtowanie zasad etyki, organizację systemu doskonalenia kwalifikacji, działalność wydawniczą oraz reprezentowanie środowiska w procesach legislacyjnych.
Ważną częścią tego dorobku są 32 dotychczasowe Krajowe Konferencje Rzeczoznawców Majątkowych. Organizowane corocznie wydarzenia stały się przestrzenią wymiany wiedzy i doświadczeń, debaty nad przyszłością zawodu oraz dialogu rzeczoznawców majątkowych z administracją publiczną, nauką, sądownictwem i uczestnikami rynku nieruchomości.
Podkreśliliśmy również międzynarodowy wymiar działalności Federacji. Od 1997 roku PFSRM należy do Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych TEGoVA, uczestnicząc w europejskiej współpracy zawodowej oraz upowszechnianiu standardów jakości wyceny.
Rzeczoznawca majątkowy – zawód służący interesowi publicznemu
Jednym z najważniejszych tematów spotkania była istota zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Wskazaliśmy, że zawód ten wypełnia materialne kryteria uznania go za zawód zaufania publicznego. Jego wykonywanie wymaga specjalistycznej wiedzy prawnej, ekonomicznej i technicznej, państwowych uprawnień zawodowych, bezstronności, zachowania tajemnicy zawodowej, stałego doskonalenia kwalifikacji oraz ponoszenia odpowiedzialności cywilnej, karnej i zawodowej.
Znaczenie rzeczoznawców majątkowych było szczególnie widoczne podczas transformacji ustrojowej. To między innymi dzięki ich pracy jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa mogły sprawnie przeprowadzać procesy związane z porządkowaniem stanu prawnego, gospodarowaniem mieniem publicznym, przekształceniami własnościowymi i rozliczeniami dotyczącymi nieruchomości.
Profesjonalne i ostrożne wyceny zabezpieczeń hipotecznych przyczyniły się również do ograniczenia ryzyka systemowego w polskim sektorze bankowym. W przeciwieństwie do niektórych państw europejskich Polska uniknęła powszechnego przeszacowywania wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie wierzytelności. Rzetelna wycena była i pozostaje jednym z istotnych elementów bezpieczeństwa finansowania nieruchomości.
Obecnie na operatach szacunkowych opierają się liczne rozstrzygnięcia administracyjne dotyczące odszkodowań, opłat, wywłaszczeń, użytkowania wieczystego czy skutków uchwalania planów miejscowych. Rzeczoznawcy majątkowi pełnią także istotną funkcję jako biegli w postępowaniach sądowych, administracyjnych i egzekucyjnych, a ich opracowania są niezbędne w obsłudze sektora bankowego, inwestycyjnego, ubezpieczeniowego i szeroko rozumianego rynku komercyjnego.
Samorząd zawodowy – kierunek wymagający pogłębionej analizy
Kolejnym zagadnieniem była przyszłość organizacji zawodu. Przedstawiliśmy stanowisko Rady Krajowej PFSRM, zgodnie z którym jednym z możliwych kierunków rozwoju ruchu zawodowego rzeczoznawców majątkowych jest utworzenie samorządu zawodowego realizującego przesłanki wynikające z art. 17 ust. 1 Konstytucji RP.
Przyjęte przez Radę Krajową założenia przewidują przygotowanie pogłębionej analizy obejmującej między innymi zakres kompetencji przyszłego samorządu, organizację jego władz, model odpowiedzialności zawodowej, wpływ na jakość usług i rynek wycen, relacje z administracją publiczną i istniejącymi organizacjami zawodowymi, model centralny lub regionalny, zasady finansowania oraz ocenę korzyści i ryzyk regulacyjnych.
PFSRM nie traktuje tej kwestii wyłącznie jako postulatu organizacyjnego. Samorząd zawodowy powinien być rozpatrywany przede wszystkim jako instrument ochrony interesu publicznego, jakości usług i zaufania do opinii o wartości nieruchomości.
W trakcie spotkania ustaliliśmy, że temat ten będziemy chcieli kontynuować po zakończeniu pracy Zespołu ds. samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych działającego w ramach PFSRM, przy założeniu, że ten postulat zostanie ostatecznie przyjęty w statutowych ramach kompetencyjnych naszej organizacji. Jednocześnie podkreślaliśmy, że nasze środowisko jest już na tyle dojrzałe, że bezwzględnie sprostałoby funkcjonowaniu w ramach samorządu zawodowego.
Dostęp do danych warunkiem rzetelnej wyceny
Zwróciliśmy się do Pana Ministra o wsparcie działań PFSRM dotyczących dostępu rzeczoznawców majątkowych do danych, dokumentów i informacji niezbędnych w procesie wyceny.
Szczególne znaczenie mają postulaty zgłaszane w ramach prac nad nowelizacją ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, prowadzoną pod numerem UD60. Federacja postuluje jednoznaczne potwierdzenie uprawnienia rzeczoznawców majątkowych do uzyskiwania danych ewidencyjnych, w tym danych podmiotowych i numerów ksiąg wieczystych, bez konieczności każdorazowego wykazywania interesu prawnego.
Uprawnienie do korzystania z niezbędnych źródeł informacji wynika z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak rozbieżne interpretacje stosowane przez poszczególne organy powodują, że rzeczoznawcy spotykają się z odmowami lub nadmiernie sformalizowanymi procedurami. Nie można nakładać na rzeczoznawcę obowiązku prawidłowego ustalenia stanu nieruchomości i uwarunkowań transakcji, a jednocześnie ograniczać mu dostępu do danych niezbędnych do wykonania tego obowiązku.
Podkreśliliśmy przy tym, że informacje pozyskane przez rzeczoznawcę w związku z wykonywaniem zawodu są objęte ustawową tajemnicą zawodową. Zapewnienie profesjonalnego dostępu do danych nie oznacza zatem ich niekontrolowanego upubliczniania, lecz wykorzystanie ich przez osobę posiadającą państwowe uprawnienia i podlegającą ustawowej odpowiedzialności.
Ponadto, ponownie podnieśliśmy postulat przywrócenia do treści rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków oraz do bieżącego udostępniania danych archiwalnych (przywrócenie ich z archiwów) dotyczących daty zakończenia budowy oraz pola powierzchni użytkowej budynku. Wyłączenie tych danych w 2021 r. pozbawiło rzeczoznawców podstawowych informacji niezbędnych przy określaniu podobieństwa nieruchomości.
Ochrona rynku przed „pseudo-wycenami”
Rozmowa dotyczyła również oferowanych w Internecie automatycznych raportów i kalkulacji przedstawianych konsumentom jako „wyceny nieruchomości”. PFSRM podejmuje działania zmierzające do ograniczenia praktyk, które mogą wprowadzać odbiorców w błąd przez zacieranie różnicy między orientacyjną kalkulacją opartą na ograniczonym zbiorze danych a wyceną sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Zwróciliśmy uwagę, że określenie wartości nieruchomości nie jest prostym działaniem matematycznym. Wymaga analizy stanu prawnego, technicznego, planistycznego i rynkowego, oceny wiarygodności danych oraz zastosowania właściwej metodyki. Odpowiedzialność za rezultat ponosi konkretny rzeczoznawca majątkowy. Z tych względów Federacja występowała w tej sprawie również do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wskazując na potrzebę ochrony konsumentów i zasad uczciwej konkurencji.
Warunki pracy ekspertów i jakość zamówień publicznych
Zwróciliśmy także uwagę na warunki, w jakich rzeczoznawcy majątkowi wykonują funkcję biegłych w postępowaniach administracyjnych. Wysoki poziom odpowiedzialności i złożoność powierzanych spraw powinny znajdować odzwierciedlenie w odpowiednich terminach, zasadach wynagradzania oraz dostępie do materiałów niezbędnych do wydania opinii.
Przedmiotem rozmowy były również niekorzystne warunki umów proponowanych niekiedy przez podmioty publiczne. Nadmierne przerzucanie ryzyka na wykonawcę, wymagania pozostające w kolizji z tajemnicą zawodową, nieproporcjonalna odpowiedzialność lub warunki uniemożliwiające przeprowadzenie rzetelnego procesu wyceny nie służą ani rzeczoznawcom, ani zamawiającym. Zamówienie publiczne powinno prowadzić do uzyskania wiarygodnego opracowania, a nie wyłącznie najniższej ceny.
Przepisy, które powinny wspierać profesjonalny osąd
W trakcie spotkania poinformowaliśmy Pana Ministra o prowadzonych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pracach nad analizą przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Obowiązujący od 9 września 2023 r. akt wykonawczy reguluje kluczowe elementy procesu wyceny, w tym stosowanie podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania poszczególnych rodzajów wartości oraz szczególne zasady wyceny określonych kategorii nieruchomości i praw.
Doświadczenia zebrane w okresie stosowania nowych regulacji pozwalają już ocenić ich wpływ na codzienną praktykę zawodową, postępowania administracyjne i sądowe oraz obsługę rynku komercyjnego. PFSRM analizuje w szczególności te rozwiązania, które powodują wątpliwości interpretacyjne, mogą prowadzić do niejednolitej praktyki albo nadmiernie ograniczają możliwość dostosowania procesu wyceny do indywidualnych cech nieruchomości, celu wyceny i dostępnego materiału rynkowego.
Podkreśliliśmy, że celem podejmowanych działań nie jest ograniczenie wymagań dotyczących jakości wyceny. Przeciwnie – chodzi o stworzenie regulacji, które będą jednoznaczne, spójne z ustawą o gospodarce nieruchomościami i możliwe do racjonalnego stosowania także w przypadkach nietypowych. Przepisy prawa powinny wyznaczać przejrzyste ramy wykonywania zawodu i chronić interes publiczny, nie mogą jednak zastępować specjalistycznej wiedzy, doświadczenia oraz uzasadnionego osądu rzeczoznawcy majątkowego.
PFSRM konsekwentnie wskazuje również na konieczność właściwego rozgraniczenia materii prawnej od zagadnień metodycznych i warsztatowych. Szczegółowe rozwiązania techniczne powinny być rozwijane przede wszystkim w standardach zawodowych, które mogą być aktualizowane odpowiednio do zmian zachodzących na rynku, rozwoju nauki i technologii oraz ewolucji europejskich i międzynarodowych zasad wyceny. Nadmiernie kazuistyczne uregulowanie warsztatu zawodowego w przepisach powszechnie obowiązujących może natomiast prowadzić do usztywnienia procesu wyceny, zwiększenia liczby sporów dotyczących operatów szacunkowych, a w niektórych przypadkach nawet utrudnić prawidłowe określenie wartości nieruchomości.
W rozmowie z Panem Ministrem zadeklarowaliśmy gotowość przedstawienia wyników prowadzonych analiz oraz konkretnych propozycji zmian, a następnie prowadzenie merytorycznego dialogu z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju i Technologii. W ocenie PFSRM modyfikacja rozporządzenia powinna zostać poprzedzona rzeczywistym dialogiem z reprezentatywnym środowiskiem zawodowym, które nie tylko stosuje te regulacje każdego dnia, lecz także ponosi odpowiedzialność za prawidłowość sporządzanych wycen. Wiedza praktyków powinna stanowić jeden z podstawowych punktów odniesienia przy tworzeniu przepisów decydujących o jakości wycen, sprawności postępowań publicznych i bezpieczeństwie obrotu nieruchomościami.
Etyka i odpowiedzialność fundamentem zaufania
Podczas spotkania, zgodnie z przyjętą przez Radę Krajową PFSRM dyspozycją, przekazaliśmy Panu Ministrowi Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM, postulując jego odpowiednie uwzględnienie w regulacjach prawnych dotyczących wykonywania zawodu.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami już obecnie zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z prawem, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, z zasadami etyki zawodowej oraz z zachowaniem bezstronności. Właściwe umocowanie Kodeksu stanowiłoby naturalne dopełnienie art. 175 ust. 1 ustawy, zapewniając wszystkim osobom wykonującym zawód czytelny i jednolity punkt odniesienia.
Federacja konsekwentnie rozwija środowiskowe mechanizmy samoregulacji. Rada Krajowa PFSRM prowadziła w ostatnich miesiącach prace nad Kodeksem Etyki oraz Regulaminem Komisji Etyki. Przyjęła także „Dobre praktyki w zakresie wydawania przez stowarzyszenia członkowskie opinii dotyczących kandydatów na biegłych sądowych oraz biegłych ubiegających się o ponowne ustanowienie”. Dokument ten stanowi rekomendowany standard postępowania dla stowarzyszeń zrzeszonych w Federacji.
Rada Krajowa przyjęła również „Zasady korzystania z narzędzi sztucznej inteligencji (AI) przez rzeczoznawców majątkowych”, które stanowią odpowiedź środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych na dynamiczny rozwój nowych technologii, w tym narzędzi sztucznej inteligencji, które coraz częściej znajdują zastosowanie w analizie danych, porządkowaniu informacji, wspomaganiu pracy eksperckiej oraz organizacji procesów zawodowych.
Poinformowaliśmy o pracach Zespołu do spraw zmian legislacyjnych i organizacyjnych w zakresie funkcjonowania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Ich celem jest analiza obecnego modelu postępowania oraz przygotowanie rozwiązań, które zapewnią jednocześnie skuteczną ochronę jakości wykonywania zawodu, sprawność procedury, prawo do obrony i odpowiednie gwarancje dla rzeczoznawców, których dotyczą prowadzone postępowania.
Reprezentatywność organizacji zawodowych wymaga jednoznacznych kryteriów
W trakcie spotkania zwróciliśmy również uwagę na potrzebę zmiany ustawowej definicji „organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych”. Obecne brzmienie art. 4 pkt 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami koncentruje się przede wszystkim na formie prawnej podmiotu oraz proporcji rzeczoznawców majątkowych wśród jego członków. Nie ustanawia natomiast minimalnej liczby zrzeszonych rzeczoznawców, wymaganego okresu działalności, zasięgu terytorialnego ani innych kryteriów pozwalających ocenić rzeczywistą reprezentatywność organizacji.
W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w której status organizacji zawodowej przypisywany jest także bardzo małym podmiotom, niemającym szerszego zaplecza środowiskowego. Szczególne wątpliwości dotyczą stowarzyszeń zwykłych – uproszczonej formy zrzeszenia, która może zostać utworzona przez zaledwie trzy osoby. Stowarzyszenie takie nie podlega rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym, lecz powstaje z chwilą wpisu do ewidencji prowadzonej przez właściwego starostę, a w mieście na prawach powiatu – przez prezydenta miasta. Przy obecnym brzmieniu ustawy już podmiot składający się z trzech członków, z których dwóch jest rzeczoznawcami majątkowymi, może potencjalnie spełniać formalne kryterium uznania za organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Prawo do zrzeszania się, również w niewielkich i niesformalizowanych organizacjach, nie powinno być oczywiście kwestionowane. Należy jednak odróżnić swobodę tworzenia stowarzyszeń od przyznawania danemu podmiotowi ustawowego statusu organizacji zawodowej, z którym wiąże się możliwość występowania w imieniu środowiska oraz uczestniczenia w procesach dotyczących wykonywania zawodu. Sam fakt utworzenia stowarzyszenia przez kilka osób nie przesądza jeszcze o posiadaniu społecznego mandatu do reprezentowania ogółu rzeczoznawców majątkowych.
Obecny stan prawny może prowadzić do zrównania pozycji organizacji obejmujących tysiące rzeczoznawców, posiadających wieloletni dorobek, ogólnokrajowe struktury, komisje eksperckie i zaplecze merytoryczne, z podmiotami skupiającymi zaledwie kilka osób. Taki model utrudnia administracji publicznej ustalenie, które stanowiska rzeczywiście odzwierciedlają poglądy znaczącej części środowiska zawodowego, a które są jedynie stanowiskami niewielkiej grupy osób.
Celem postulowanych zmian nie jest ograniczanie pluralizmu organizacyjnego, lecz zapewnienie, aby szczególne kompetencje wynikające ze statusu organizacji zawodowej przysługiwały podmiotom posiadającym rzeczywisty mandat środowiskowy. W sprawach dotyczących zasad wykonywania zawodu, etyki, odpowiedzialności zawodowej, standardów wyceny i zmian legislacyjnych głos kilkuosobowego stowarzyszenia nie powinien być traktowany jako równoważny stanowisku organizacji reprezentującej znaczącą część zawodu w skali kraju.
Zaproszenie na XXXIII Krajową Konferencję Rzeczoznawców Majątkowych
Na zakończenie spotkania zaprosiliśmy Pana Ministra Tomasza Lewandowskiego do udziału w XXXIII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, która odbędzie się w dniach 24–25 września 2026 roku w Wiśle.
Tegoroczna konferencja będzie poświęcona szczególnie istotnemu zagadnieniu: roli rzeczoznawstwa majątkowego jako zawodu zaufania publicznego, funkcjonującego na styku mechanizmów rynkowych i władztwa publicznego. W centrum debaty znajdą się zarówno kwestie ustrojowe i aksjologiczne, jak też praktyczne problemy wykonywania zawodu oraz odpowiedzialność rzeczoznawców za bezpieczeństwo obrotu i prawidłowe funkcjonowanie instytucji publicznych.
Spotkanie z Panem Ministrem było kolejnym etapem prowadzonego przez PFSRM dialogu z administracją rządową. Liczymy, że przedstawione zagadnienia staną się przedmiotem dalszej współpracy oraz konsultacji, w których wiedza i doświadczenie środowiska rzeczoznawców majątkowych zostaną wykorzystane przy tworzeniu rozwiązań służących państwu, obywatelom i rynkowi nieruchomości.
Zarząd PFSRM
dodano: Poniedziałek, 27/07/2026 07:02
ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 27/07/2026 07:12
