W ostatnim czasie obserwuje się wyraźny trend wzrostowy wykorzystywania automatycznych modeli wyceny (AVM – Automated Valuation Models) przez sektor bankowy. Banki wdrażają narzędzia analityczne oparte na dostępnych im zbiorach danych, algorytmach statystycznych oraz dodatkowych rozwiązaniach opartych na sztucznej inteligencji (AI), traktując je jako istotny element procesów zarządzania ryzykiem kredytowym oraz wyceny zabezpieczeń hipotecznych. Modele te są coraz częściej integrowane z wewnętrznymi systemami bankowymi, co pozwala na zautomatyzowane określanie „wartości” nieruchomości na dużą skalę, zastępując operaty szacunkowe sporządzane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych odnotowując ten fakt, wystosowała pismo w tej sprawie do Pana Jacka Jastrzębskiego Przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego, w którym podniosła kwestie wskazane poniżej.

1. Niezgodność z przepisami prawa
Zgodnie z wytycznymi Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. art. 229 Wycena nieruchomości spełnia wymagania jeśli „wartość została oszacowana przez rzeczoznawcę posiadającego niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości, w sposób niezależny od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych.”

Przepis ten jednoznacznie wskazuje na trzy kluczowe wymogi:
•    osobowy charakter wyceny (dokonywanej przez rzeczoznawcę),
•    odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie,
•    niezależność podmiotu dokonującego wyceny.

Automatyczne modele wyceny (AVM) nie spełniają powyższych kryteriów, ponieważ:
•    nie są „rzeczoznawcą” w rozumieniu przepisów, lecz narzędziem statystycznym,
•    nie posiadają kwalifikacji ani odpowiedzialności zawodowej,
•    nie zapewniają niezależności – są tworzone i wykorzystywane bezpośrednio przez bank, czyli podmiot zainteresowany wynikiem wyceny.

Pomimo rosnącego poziomu zaawansowania technologicznego oraz deklarowanej „profesjonalizacji” tych narzędzi, ich stosowanie jako substytutu wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego budzi poważne wątpliwości prawne, regulacyjne oraz jakościowe, które wymagają jednoznacznego odniesienia.

Zgodnie z art. 175. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.”

Dodatkowo należy nadmienić, że Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości w sposób systemowy zakłada, że wycena nieruchomości jest wynikiem indywidualnego, eksperckiego procesu decyzyjnego, realizowanego przez rzeczoznawcę majątkowego, który ponosi odpowiedzialność za przyjęte założenia, dobór metod oraz końcowy wynik wyceny. Taki model wyceny implikuje konieczność zachowania samodzielności i obiektywizmu w formułowaniu wniosków, a więc w praktyce – niezależności rzeczoznawcy.

Skoro przepisy wymagają, aby wartość nieruchomości była określana przez rzeczoznawcę majątkowego działającego zgodnie z zasadą bezstronności i zawodowej staranności, to proces ten musi być realizowany przez podmiot niezależny w sensie merytorycznym i decyzyjnym. Automatyczne modele wyceny (AVM), będące narzędziami tworzonymi i kontrolowanymi przez banki, nie spełniają tego kryterium – nie zapewniają bowiem niezależnego, eksperckiego osądu, lecz odzwierciedlają założenia przyjęte przez instytucję finansową.

W konsekwencji wykorzystanie AVM jako podstawy określenia wartości nieruchomości narusza nie tylko wymóg osobowego charakteru wyceny, ale również zasadę niezależności i bezstronności, która jest fundamentem zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

2. Ryzyka systemowe i jakościowe
Zastosowanie automatycznych modeli wyceny niesie ze sobą szereg istotnych ryzyk:
•    brak uwzględnienia indywidualnych cech nieruchomości (stan techniczny, lokalizacja szczegółowa, otoczenie),
•    brak odpowiedzialności zawodowej porównywalnej do odpowiedzialności rzeczoznawcy majątkowego,
•    ryzyko systematycznych błędów wyceny, mogących wpływać na stabilność portfela kredytowego banków.

Należy również zauważyć, że poprzez fakt „ukrycia” rzeczywiście użytych danych w procedurze korzystania z AVM, „ukrycia” pod hasłem, że są to duże zbiory danych, nie uzyskujemy danych jakościowo lepszych. Jest zupełnie odwrotnie. Ułomność danych zawartych np. w rejestrze cen nieruchomości (RCN) została bardzo dobrze zobrazowana poprzez ich upublicznienie na prywatnych por-talach, co ma miejsce w ostatnim czasie. Wystarczy im się bliżej przyjrzeć, by dostrzec bardzo dużą liczbę błędów. Rzeczoznawcy majątkowi, którzy opierają swoją analizę na danych zawartych w umowach, a nie w rejestrach, znają przecież wszystkie dane transakcyjne na analizowanych rynkach. 

Różnica jest tylko taka, że dokonując profesjonalnej wyceny w pierwszej kolejności poznają wszystkie warunki umów, następnie eliminują dane nie spełniające kryteriów podobieństwa, eliminują transakcje, gdzie wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia itd. Tym samym w pełni świadomie zmniejszają ilość danych które wykorzystują w ostatecznej części procedury profesjonalnej wyceny nieruchomości. To nie ilość, nieporównywalnych pod różnymi kryteriami, danych, ale ich jakość oraz profesjonalna analiza może prowadzić do prawidłowego określania wartości. Należy również podkreślić, że rzeczoznawcy majątkowi w swojej pracy również korzystają z algorytmów statystycznych, ale wyłącznie wówczas, gdy jest to możliwe stanem danego segmentu rynku. Podobnie korzystają z narzędzi opartych na systemach sztucznej inteligencji, ale z pełną świadomością, że narzędzia te mogą mieć wyłącznie charakter pomocniczy w realizacji części czynności, w żaden sposób nie mogący zastąpić zasadniczej roli eksperta. Ostateczna odpowiedzialność zawsze ciąży na osobie uprawnionej, czyli rzeczoznawcy majątkowym. Proces wyceny w Polsce jest prawnie uregulowany, a przez to opracowania rzeczoznawców majątkowych zachowują transparentność, w przeciwieństwie do niektórych AVM-ów, przypominających swoim działaniem „czarne skrzynki”. 

3. Negatywne skutki dla środowiska rzeczoznawców majątkowych
Rozpowszechnienie praktyki zastępowania operatów szacunkowych modelami AVM prowadzi do:
•    osłabienia jakości rynku usług wyceny nieruchomości,
•    tworzenia szeregu różnych „produktów” nazywanych „wartością nieruchomości” lub też „określaniem wartości nieruchomości”, w sytuacji gdy nie spełniają prawnych norm definiujących te określenia, a przez to potęgowania szumu informacyjnego w tym obszarze działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych,
•    ostatecznie ryzyka odpływu wykwalifikowanych specjalistów z zawodu.

W dłuższej perspektywie może to doprowadzić do pogorszenia jakości wycen wykonywanych na rynku oraz ograniczenia dostępności doświadczonych ekspertów, co negatywnie wpłynie również na instytucje finansowe.

4. Podsumowanie
Stosowanie automatycznych modeli wyceny jako podstawy określania wartości zabezpieczeń kredytowych jest niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Modele te mogą stanowić jedynie narzędzie pomocnicze, natomiast nie powinny zastępować operatów szacunkowych sporządzanych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.

Wykorzystanie automatycznych modeli wyceny (AVM) wiąże się z ryzykiem systemowego powielania błędów, stronniczości algorytmicznej, błędów wynikających z przyjętych założeń modelowych, jakości danych wejściowych lub ich nieaktualności. Z kolei rozwiązania oparte na AI mogą prowadzić do wystąpienia zjawiska, w którym system generuje odpowiedzi merytorycznie błędne lub zmyślone, mimo że brzmią one w sposób bardzo wiarygodny i przekonujący (tzw. halucynacje AI).

W przeciwieństwie do indywidualnej wyceny sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego, błędy w modelach AVM mogą mieć charakter powtarzalny i skalowalny, co oznacza, że mogą jednocześnie oddziaływać na szerokie portfele nieruchomości.

W konsekwencji ewentualne, powielające się nieprawidłowości w wycenach mogą prowadzić do istotnego zniekształcenia poziomu wartości zabezpieczeń kredytowych w sektorze bankowym. Zawyżenie lub zaniżenie wartości nieruchomości w sposób systemowy przekłada się bezpośrednio na błędną ocenę ryzyka kredytowego oraz adekwatności zabezpieczeń.

Tego rodzaju zjawiska mogą skutkować obniżeniem jakości portfela zabezpieczeń banków, a w skrajnych przypadkach prowadzić do niedoszacowania ryzyka w systemie finansowym. W ujęciu makroekonomicznym stwarza to realne zagrożenie dla stabilności sektora bankowego oraz bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, zwłaszcza w warunkach pogorszenia koniunktury rynkowej.

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM