W naszych ostatnich wystąpieniach skierowanych do Ministra Michała Jarosa - Sekretarza Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii oraz Ministra Tomasza Lewandowskiego - Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii podnieśliśmy, tym razem w sposób kompleksowy, nasze postulaty, które dotyczą dostępności do danych i informacji o nieruchomościach i rynku nieruchomości w obszarze regulowanym ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz w rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Nasze postulaty:

1. Zmiana rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGiB) i skutki „uwolnienia RCN”. 

Wyraziliśmy nasze zaniepokojenie informacjami o planowanych zmianach w rozporządzeniu EGIB, które mają ograniczyć udostępnianie rzeczoznawcom majątkowym danych RCN wyłącznie do formy plików GML. 
Podnieśliśmy, że przygotowane przez powiaty pliki GML są skrajnie różnej jakości i w wielu przypadkach nie zawierają wszystkich danych zgodnie z § 40 rozporządzenia EGIB.
Nagłe odcięcie rzeczoznawców od uporządkowanych, pełnych zbiorów danych w formatach XLS/PDF może prowadzić do ograniczeń w wykonywaniu naszego zawodu. 
Biorąc pod uwagę powyższe, wnieśliśmy o uzupełnienie procedowanej nowelizacji rozporządzenia o zapis, który zapewnieni rzeczoznawcom majątkowym dostęp do usług, z których  aktualnie  korzystają  poprzez  przeznaczone  do  obsługi  rzeczoznawców majątkowych aplikacje lub ujmując to inaczej, w dedykowanym rzeczoznawcom majątkowym trybie chronionym portali internetowych, utworzonych przez odpowiednie organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków. Tym samy absolutnie nie wnosimy o tworzenie dodatkowych, rodzących koszty, „narzędzi”.

Propozycja legislacyjna:
Wnieśliśmy o uzupełnienie § 40 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków poprzez dodanie ustępu 11a w brzmieniu:

§ 40 ust. 11a. 
„Odpowiedni organ zapewnia rzeczoznawcy majątkowemu usługi wymienione w art. 9 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej poprzez system informatyczny, w którym prowadzi rejestr cen nieruchomości.”

Uzasadnienie merytoryczne:
Proponowana przez nas zmiana powiązuje przepisy wykonawcze do Prawa geodezyjnego i kartograficznego z ustawą o infrastrukturze informacji przestrzennej, co nakłada na starostów obowiązek zapewnienia rzeczoznawcom majątkowym pełnej sieci usług, z której korzystają aktualnie:

- Usługi wyszukiwania (art. 9 ust. 1 pkt 1): Umożliwią one rzeczoznawcom sprawne odnajdywanie danych RCN według zadanego zakresu czasowego i przedmiotowego.

- Usługi przeglądania (art. 9 ust. 1 pkt 2): Gwarantują dostęp do narzędzi wyświetlania zbiorów danych. Podkreślamy, że rzeczoznawcy potrzebują dostępu do pełnych danych transakcyjnych, a nie tylko uproszczonych widoków mapowych.

- Usługi pobierania (art. 9 ust. 1 pkt 3): Jest to postulat o znaczeniu krytycznym. Usługi te muszą umożliwiać tak jak dotychczas pobieranie kopii zbiorów lub ich części. Dla środowiska rzeczoznawców niezbędne jest zachowanie możliwości pozyskiwania danych w formatach uporządkowanych i edytowalnych (jak XLS, TXT czy PDF), a nie wyłącznie w formacie GML.

Jednocześnie podkreśliliśmy, że jako środowisko zawodowe mamy jasny pogląd, co do efektu końcowego propozycji o które wnosimy, ale jednocześnie mamy pełną świadomość problemów z precyzyjnym sformułowaniem tych propozycji zgodnie z zasadami legislacji. Biorąc to pod uwagę, kierując się zasadą ostrożności, przedstawiliśmy również drugą rozważaną przez nas koncepcję propozycji legislacyjnej (propozycja alternatywna), polegającą na uzupełnieniu § 40 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków poprzez dodanie ustępu 11a w brzmieniu:

„Odpowiedni organ umożliwia rzeczoznawcom majątkowym dostęp do rejestru cen nieruchomości poprzez portal internetowy”. 

W dotychczasowym stanie prawnym, zgodnie z § 40ust. 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2024.219.t.j.), „udostępnianie informacji z rejestru cen nieruchomości odbywa się z wykorzystaniem usług sieciowych i portali internetowych lub wyciągów w postaci papierowej”. Z uwagi na fakt, iż zintegrowane usługi geodezyjne (w tym: e-usługi a rzecz rzeczoznawców majątkowych) świadczone są już obecnie niemal na całym terenie kraju, udostępnianie rejestru cen nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym odbywa się, wraz z umożliwianiem wglądu do aktów notarialnych, z wykorzystaniem portali internetowych w trybie chronionym dedykowanym rzeczoznawcom majątkowym. Forma ta gwarantuje  niezbędny w pracy rzeczoznawcy majątkowego dostęp do pełnych danych transakcyjnych wraz z m.in. opisem szczególnych warunków transakcji, jeśli takie zostały odnotowane w rejestrze cen, sprawne odnajdywanie danych z rejestru według zadanego zakresu czasowego i przedmiotowego, a także zapewnia możliwość pozyskiwania danych w formatach uporządkowanych i edytowalnych (jak XLS, TXT czy PDF), a nie wyłącznie w formacie GML, co z kolei niezbędne jest z uwagi na szczególną specyfikę pracy związaną z przetwarzaniem baz danych na potrzeby analizy rynku. 

2.Zmiany w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne (projekt UD60). Podtrzymaliśmy zgłaszane wcześniej przez nas postulaty dotyczące konieczności:
- Zastąpienia słowa „wgląd” sformułowaniem „udostępnienie oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie” (dotyczy art. 24 i art. 40b, oraz tabeli 16). Obecne, zawężające interpretacje Starostów prowadzą do blokowania możliwości pobierania plików PDF, co stanowi „uwstecznienie technologiczne” i drastycznie wydłuża czas pracy biegłych.
- Wpisania rzeczoznawców majątkowych do katalogu podmiotów uprawnionych do uzyskiwania danych podmiotowych (osobowych) oraz numerów ksiąg wieczystych bez każdorazowego wykazywania interesu prawnego (art. 24 ust. 5). Rzeczoznawca jest ustawowo zobowiązany do badania stanu prawnego, a wymóg każdorazowego dowodzenia interesu paraliżuje proces wyceny.
- Zapewnienia bezpośredniego dostępu do systemu ZSIN, co zlikwidowałoby bariery regionalne w stopniu cyfryzacji państwa.

Szczegółowe propozycje legislacyjne w zakresie projektu (z dnia 31 grudnia 2025 roku) ustawy o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej (UD60):

Wnieśliśmy o korektę następujących jednostek redakcyjnych projektu: 

- Art. 24 ust. 3 pkt 6: 
W miejsce: „wglądu do zbioru dokumentów uzasadniających wpisy do bazy danych”, należy wprowadzić zapis: „udostępnienia oraz umożliwienia sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie zbioru dokumentów uzasadniających wpisy do bazy danych”. 

- Art. 24 ust. 3a: 
Wnioskowaliśmy o nadanie mu brzmienia: „Udostępnienie oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie, o którym mowa w ust. 3 pkt 6, przysługuje podmiotom na podstawie odrębnych przepisów”. 

- Art. 40b ust. 1 pkt 5: 
W art. 40b. ust. 1 pkt 5 wyrazy „udostępnianie rzeczoznawcom majątkowym do wglądu” zastępuje się wyrazami „udostępnianie rzeczoznawcom majątkowym oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie”. 
W efekcie art. 40b. ust. 1 pkt 5 uzyskałby brzmienie: udostępnianie rzeczoznawcom majątkowym oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie zbiorów aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i decyzji administracyjnych będących podstawą wpisów w ewidencji gruntów i budynków. 

- Załącznik do ustawy – Tabela nr 16, wiersz 5: 
Wnioskowaliśmy o wprowadzenie następujących zapisów w omawianym projekcie. 
W załączniku do ustawy, w tabeli 16, wiersz 5, w kolumnie „Nazwa materiału zasobu/czynność”: 
− zastępuje się wyrazy „udostępnianie do wglądu” wyrazami: „udostępnienie oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie”, 
- skreśla się wyrazy „do wglądu do takich zbiorów” . 

W efekcie pole w tabeli 16, wiersz 5, kolumna „Nazwa materiału zasobu/czynność” uzyskałoby brzmienie: „udostępnienie oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie zbiorów aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i decyzji administracyjnych będących podstawą wpisów w ewidencji gruntów i budynków, podmiotom które posiadają uprawnienia na podstawie odrębnych przepisów zbiorów aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i decyzji administracyjnych (...)”. 

Uzasadnienie wniosku.

Zgodnie z art. 155 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn), właściwe organy są zobowiązane nie tylko do udostępniania rzeczoznawcom majątkowym rejestrów i dokumentów, ale przede wszystkim do umożliwiania sporządzania kopii dokumentów w dowolnej formie. Obecne posługiwanie się w PGiK terminem „wgląd” jest interpretowane przez wiele organów administracji (Starostów i WINGiK-ów) w sposób zawężający, co prowadzi do barier technologicznych, takich jak blokowanie możliwości pobierania plików PDF czy zakaz fotografowania dokumentów. 

W dobie powszechnej cyfryzacji, ograniczenie rzeczoznawcy do fizycznego „wglądu” lub uniemożliwienie zapisu cyfrowego aktu notarialnego stanowi anachronizm i uwstecznienie technologiczne, które drastycznie wydłuża proces wyceny. Uwzględnienie naszych postulatów pozwoli również na eliminację różnych interpretacji związanych z naliczaniem opłat za „udostępnienie oraz umożliwienie sporządzenia kopii dokumentów w dowolnej formie zbioru dokumentów uzasadniających wpisy do bazy danych” po zmianie definicji państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego poprzez włączenie w jego skład zbiorów dokumentów uzasadniających wpisy do baz danych (...).

Pozostałe wnioski legislacyjne w zakresie projektu (z dnia 31 grudnia 2025 roku) ustawy o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej (UD60): 

- Art. 24 ust. 5:
Wnieśliśmy o dodanie do art. 24 ust. 5 punktu 2c o treści „rzeczoznawców majątkowych”.

Uzasadnienie wniosku.
Ponawiamy nasz postulat dodania rzeczoznawców majątkowych do katalogu podmiotów uprawnionych do uzyskiwania danych podmiotowych (w tym numerów KW) bez konieczności każdorazowego wykazywania interesu prawnego. Uprawnienie to rzeczoznawcom majątkowym przysługuje z treści art. 155 ugn, jednakże ze względu na zróżnicowane interpretacje starostów uznajemy, że zmiana jest konieczna.
Rzeczoznawca majątkowy wykonujący czynności zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, jest prawnie zobowiązany do zapoznania się zarówno ze stanem prawnym nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Zobowiązany jest do badania, czy w przypadku danej transakcji nie doszło do wystąpienia szczególnych warunków zawarcia transakcji, z czym mamy do czynienia np. w przypadku stron transakcji – podmiotów powiązanych, a tym samym niezbędne są również dane osobowe stron transakcji.
Uważamy, że nie jest w takich przypadkach zasadne każdorazowe wskazywanie "interesu prawnego" uprawniającego do pozyskania danych ewidencyjnych zawierających dane osobowe, posiłkując się rozwiązaniem zawartym w art. 24 ust. 5 pkt 3 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. 
Dotychczasowa praktyka wskazuje, że rzeczoznawcom majątkowym odmawia się również udostępnienia danych ewidencji gruntów i budynków oraz wydania wypisów z tej ewidencji zawierających numer księgi wieczystej, traktowanej jako odpowiednik danych osobowych. Niejednokrotnie odmawia się wydania wypisów zawierających numer księgi wieczystej kwestionując występowanie "interesu prawnego" wskazywanego przez rzeczoznawców majątkowych przy czynnościach szacowania nieruchomości z powołaniem się na art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

Zaproponowana przez nas zmiana spowodowałaby jednoznaczne wskazanie rzeczoznawców majątkowych, jako osób uprawnionych do otrzymywania takich danych, co jest logiczną konsekwencją obowiązków nałożonych na rzeczoznawców majątkowych ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości. 
Nadmienić należy, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową (art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). 
Jednocześnie dokumentowanie interesu prawnego w konkretnej sprawie powoduje, że od rzeczoznawców majątkowych wymaga się okazania np. postanowień sądów o wydanie opinii biegłego zawierających opis spraw toczących się z udziałem właścicieli nieruchomości, co naszym zdaniem stanowi naruszenie obowiązku zachowania przez rzeczoznawcę majątkowego tajemnicy zawodowej. Tym samym informacje dotyczące sytuacji osobistych i majątkowych właścicieli nieruchomości byłyby przekazywane przez rzeczoznawców majątkowych pracownikom starostw powiatowych. 

- Art. 24 b (dostęp do ZSIN):
Wnieśliśmy o dodanie do art. 24b ust. 5 punktu 6 po wyrazach „a także sądom na potrzeby prowadzonych postępowań", wyrazów „i rzeczoznawcom majątkowym”.

Wnioskujemy o ustawowe zagwarantowanie rzeczoznawcom dostępu do Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach (ZSIN). 
Postulujemy umożliwienie rzeczoznawcom dostępu do ZSIN jako podmiotom uczestniczącym w realizacji zadań publicznych w zakresie wiadomości specjalnych, których nie posiadają organy administracji rządowej, samorządowej i sądy. Dostęp do zintegrowanych danych zlikwidowałby często występujące bariery w dostępie do danych. 

Zwracając się do Ministra Tomasza Lewandowskiego oraz Ministra Michała Jarosa z Ministerstwa Rozwoju i Technologii podkreśliliśmy, że wykorzystywanie surowych danych z „uwolnionego RCN” przez podmioty komercyjne, na swoich portalach internetowych, do generowania tzw. „szacunkowych cen”, czy też wskazujących wprost, że mowa jest o „wartości nieruchomości”, wprowadza obywateli w błąd i tworzy szum informacyjny, stojąc w sprzeczności z ustawowymi wymogami określania wartości nieruchomości.

Biorąc to jednak wszystko pod uwagę, to właśnie tzw. „uwolnienie RCN” skutkuje koniecznością wzięcia jeszcze większej odpowiedzialności przez środowisko rzeczoznawców majątkowych. „Prostowanie” przekłamań dotyczących transakcji, które dzisiaj znajdują się na tych portalach internetowych, będzie dla naszej grupy zawodowej dodatkowym wyzwaniem, ponieważ dane publikowane na tych komercyjnych portalach mają de facto umocowanie w publicznym zbiorze jakim jest RCN. Żebyśmy jako środowisko zawodowe, na którym opiera się profesjonalny proces wyceny nieruchomości w Polsce, proces niezbędny do realizacji szeregu zadań publicznych (ustalanie wysokości odszkodowań i opłat publicznych opartych na wartości nieruchomości, publiczne procesy inwestycyjne, postępowania przed sądami powszechnymi, gospodarka i zarządzanie mieniem publicznym, obsługa sektora finansowego i bankowego itd.) mieli możliwość sprostania wszystkim wyzwaniom, w tym nałożonym już na nas regulacjami prawnymi wykonywania zawodu, potrzebujemy mieć prawnie zagwarantowany dostęp do pełnych źródeł pierwotnych, bez szeregu dodatkowych barier biurokratycznych. Stąd wynikają nasze postulaty. 

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM