W Polsce brakuje publicznego, kompleksowego źródła informacji o budynkach i lokalach. Rzeczoznawcy majątkowi w swojej pracy wykorzystują wiele źródeł informacji, żeby w sposób profesjonalny, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, określić wartość nieruchomości. W zakresie analizy rynku takim wstępnym źródłem informacji może być np. Rejestr Cen Nieruchomości. Dalszy proces profesjonalnej analizy rynku obejmuje pozyskanie szeregu danych i informacji z innych źródeł, w tym informacji zawartych w aktach notarialnych, celem oceny danej transakcji pod kątem uwarunkowań prawnych, stwierdzenia zaistnienia szczególnych warunków zawarcia transakcji mogących mieć wpływ na cenę transakcyjną itd., a także dokonania oceny nieruchomości pod kątem jej walorów techniczno-użytkowych, lokalizacyjnych, potencjału inwestycyjnego itp. Konieczne są również oględziny nieruchomości. Niejednokrotnie zachodzi po-trzeba zapoznania się z dokumentacją projektową stanowiącą element wydawanych pozwoleń na budowę. Podobne dane i informacje są niezbędne do kompleksowego opisu stanu nieruchomości wycenianej. 

Z docierających do PFSRM informacji wynika, że z dostępem do dokumentacji projektowej bywa różnie. Niejednokrotnie rzeczoznawcom majątkowym odmawia się jej udostępnienia lub taki wgląd jest znacznie ograniczany.

Rzeczoznawcy majątkowi wykonują wyceny na potrzeby osób i podmiotów prywatnych oraz na rzecz jednostek publicznych. W przypadku tych ostatnich rzeczoznawcy majątkowi występują przede wszystkim w roli biegłych, sporządzających opinie na potrzeby prowadzonych przez organy publiczne postępowań administracyjnych (są to np. postępowania w sprawie odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, za nieruchomości przejęte pod drogi, w sprawie ustalenia opłat adiacenckich czy opłat planistycznych). Rzeczoznawcy majątkowi sporządzają również opinie jako biegli sądowi.

Szacowanie nieruchomości wymaga od rzeczoznawców majątkowych szczegółowej wiedzy dotyczącej rynku nieruchomości, nieruchomości będących przedmiotem obrotu i oczywiście przedmiotu wyceny. Ta wiedza nie pochodzi wyłączenie z oględzin. Gromadzenie danych to proces zbierania informacji o stanie prawnym, planistycznym czy technicznym. Pozyskanie niezbędnych informacji to często pracochłonne zajęcie, wymagające dostępu do wielu źródeł. Brak informacji uniemożliwia rzetelną wycenę. Stąd – biorąc pod uwagę wagę zadań stojących przed rzeczoznawcami, ustawo-dawca stworzył ramy prawne, zapewniające im swobodę dostępu do tych informacji.

W praktyce rzeczoznawcy majątkowi, wbrew literalnemu brzmieniu art. 155 ust. 1 pkt. 5 UGN, spotykają się z trudnościami w dostępie do pozwoleń na budowę. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, iż decyzja o pozwoleniu na budowę to decyzja zatwierdzająca dokumentację, stanowiącą odzwierciedlenie zamierzania inwestycyjnego. Tym samym – dostęp do pozwolenia na budowę powinien obejmować rozstrzygniecie administracyjne z uzasadnieniem oraz ten element dokumentacji, który w tej procedurze podlega zatwierdzeniu. Zgodnie z art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 4   lipca 1994r. – Prawo Budowlane (tj Dz. U z 2025r. poz. 418 ze zm., dalej PrBud) w decyzji o pozwoleniu na budowę zatwierdzeniu podlega projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz  projekt architektoniczno-budowlany. To elementy projektu budowlanego, który składany jest wraz z wnioskiem do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W przypadku gdy projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzane są w postaci papierowej, zatwierdzeniu podlegają egzemplarze papierowe (art. 34 ust. 4a PrBud). W przypadku sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w postaci elektronicznej, zatwierdzenie polega na opatrzeniu projektów kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym, podpisem osobistym lub kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną organu zatwierdzającego projekt (art. 34 ust. 4b PrBud). Tym samym organ dysponuje albo postacią papierową albo elektroniczną tych dokumentów. Takie też wersje dokumentów powinny podlegać udostępnieniu rzeczoznawcom majątkowym.

Udostępnienie formy papierowej, w tym umożliwienie rzeczoznawcom majątkowym sporządzenia we własnym zakresie kopii, z powodów technicznych (ze względu na rozmiary części rysunkowej) może być nieco kłopotliwe. Tym niemniej – nie są to ograniczenia powodujące zupełny brak dostępności. Udostępnienie postaci elektronicznej jest zdecydowanie prostsze. Wymaga znacząco mniejszego zaangażowania czasowego ze strony organu. Wystarczy przekazanie zatwierdzonego pliku, czy to w formie nagrania na nośnik czy za pośrednictwem platformy e-puap, przesłania pocztą mailową, a ewentualnie przez usługę e-doręczeń.

Zgodnie z § 2b Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020r. w sprawie szczegółowe-go zakresu i formy projektu budowlanego (tj Dz. U. z 2022r. poz. 1679 ze zm.) projekt budowlany w postaci elektronicznej zapisuje się w plikach w formacie pdf. Projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz projekt architektoniczno-budowlany zapisywane są w formie oddzielnych plików. Tym samym – decyzja o pozwoleniu na budowę z zatwierdzonymi częściami projektu są dostępne do odczytu bez potrzeby posiadania specjalistycznego oprogramowania graficznego. To wskazuje, iż zapoznanie się z ich treścią nie stanowi technicznego ograniczenia. Wymaga jedynie udostępnienia rzeczoznawcy takich plików.

Dlatego PFSRM wystąpiła do Ministra Filipa Prusik- Serbinowskiego - Zastępcy Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z prośbą o zwrócenie uwagi na przedstawioną kwestię w ramach nadzoru i kontroli sprawowanej nad podległymi GINB jednostkami administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Liczymy, iż pozwoli to na uniknięcie rozbieżności interpretacyjnych przy stosowaniu art. 155 ust. 1 i 3 UGN i zapewni płynny przebieg współpracy rzeczoznawców majątkowych z sektorem administracji publicznej w obszarze budownictwa.

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM