Opublikowany w dniu 15 stycznia 2026 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji projekt ustawy o zmianie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UD312) zawiera szereg zmian dotyczących wspólnot mieszkaniowych, a także istotne zmiany dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali i definicji nieruchomości wspólnej. Wraz z projektem udostępniono jego uzasadnienie i ocenę skutków regulacji, a całość przekazano do opiniowania z 21-dniowym terminem na zgłaszanie uwag.

Zmiany obejmujące wspólnoty mieszkaniowe mają na celu głównie dostosowanie działalności wspólnot do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami w ciągu minionych 30 lat, to jest od dnia wejścia w życie ustawy o własności lokali, a co za tym idzie – usprawnienie działalności wspólnot m.in. poprzez rozszerzenie uprawnień właścicieli, cyfryzację obiegu dokumentów w ob-rębie wspólnoty, rozszerzenie obowiązku sprawozdawczego, przyspieszenie procesu podejmowania uchwał i wprowadzenie instrumentów umożliwiających zarządowi lub zarządcy zapewnienie bezpiecznej eksploatacji budynku. 

Proponowane zmiany w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali dotyczą wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Dotychczas brak było jednoznacznych przepisów zakazujących wyodrębniania lokali w budynkach zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego w sytuacji, gdy lokale te nie mogą być lokalami zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie. Luka ta była wykorzystywana przez inwestorów do omijania przepisów planistycznych i budowlanych, co prowadziło m.in. do realizacji lokali pełniących funkcję mieszkań w budynkach nieprzystosowanych do stałego zamieszkania (nie spełniających wymogów techniczno – budowlanych  takich jak minimalna powierzchnia użytkowa, nasłonecznienie, itp.). Projekt zmiany ustawy, poprzez dodanie w art. 2 ustawy o własności lokali dodatkowych ust. 1aa i ust. 1ab, uzależnia możliwość wyodrębnienia lokali w takich budynkach jedynie wtedy, gdy spełniają one wymogi techniczno-budowlane określone w przepisach wykonawczych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz gdy jednocześnie spełniają one warunki dotyczące wyodrębniania lokali określone w uchwale rady gminy, która będzie mogła decydować, czy i na ja-kich zasadach jest dopuszczalne wyodrębnianie lokali w takich budynkach na jej obszarze. Wyjątek od powyższego przewidziano dla budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r., bądź dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę. 

Projekt ustawy zawiera również propozycję zmiany definicji nieruchomości wspólnej. Dotychczas, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Zmiana ustawy o własności lokali proponuje rozszerzenie definicji nieruchomości wspólnej o „elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów” (dźwigary, płyty balkonowe, balustrady, elementy architektoniczne związane z balkonem), a przez to za ich utrzymanie odpowiadać będzie wspólnota. Tym samym składową lokalu będzie tylko wewnętrzna przestrzeń balkonu.