W przestrzeni publicznej coraz częściej obserwujemy niepokojące zjawisko „oferowania” przez podmioty działające na rynku okołonieruchomościowym „wycen”, które nie są profesjonalnymi wycenami nieruchomości w rozumieniu obowiązujących przepisów. Są to najczęściej dostępne w internecie pseudo-raporty o wartości. Wykonywane są za pomocą cyfrowych, bliżej nieokreślonych narzędzi, które dokonują kalkulacji głównie w oparciu o średnie ceny ofertowe, pochodzące z baz internetowych. Zachęty do pobrania elektronicznych wycen stwarzają jednak wrażenie, że oferowany produkt to jakościowa i precyzyjna wycena nieruchomości. 

Sposób prezentacji opisywanych ofert, oparty o lakoniczny i skrótowy komunikat, bazuje na założeniu, że niedostatecznie uważny internauta, poszukujący informacji o wartości nieruchomości, skusi się na pobranie bądź zamówienie takiego raportu.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 7 ustawy dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024r. poz. 1145 ze zm., dalej UGN) jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 6 UGN). Stąd rzeczoznawcy majątkowi to jedyna w polskim systemie prawnym profesja, która ma uprawnia do określania wartości nieruchomości. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego jest warunkowane uzyskaniem uprawień państwowych nadawanych przez właściwego ministra zgodnie z art. 191 ust. 1 UGN, a w/w nadanie jest poprzedzone praktykami zawodowymi o zakresie uregulowanym przepisami prawa oraz postępowaniem kwalifikacyjnym kończącym się egzaminem państwowym. Rzeczoznawcy majątkowi podlegają odpowiedzialności zawodowej (art. 194 UGN), czynności wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych objęte są tajemnicą zawodową (art. 175 ust. 3 UGN), zaś opinie o wartości nieruchomości mogą  być przedmiotem oceny  prawidłowości  sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 157 UGN). W/w regulacje wynikają z konieczności ochrony interesu publicznego i praw jednostki z uwagi na fakt, iż wyceny dotyczą niejednokrotnie mienia o znacznej wartości.

W opisanym na wstępie działaniu upatrujemy czynu nieuczciwej konkurencji z uwagi na sprzeczność z dobrymi obyczajami oraz zagrożenie lub naruszenie interesu innych przedsiębiorców czy ich klientów. Komunikat o dostępnej ofercie takiej elektronicznej wyceny jest oznaczeniem usługi, które może wprowadzić klientów w błąd co do przydatności, możliwości zastosowania czy innych cech usługi (art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, dalej UZNK). Może także stanowić rozpowszechnianie wprowadzających w błąd wiadomości o przedsiębiorcy czy przedsiębiorstwie w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody (art. 14 UZNK) bądź reklamę wprowadzającą klienta w błąd i mogącą przez to wpłynąć na jego decyzję co do nabycia usługi (art. 16 UZNK).

Oferowanie zautomatyzowanych wycen nieruchomości może również wypełniać definicję nieuczciwej praktyki rynkowej, o której mowa w ustawie z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, dalej UPNPR. Podawanie na stronie informacji o możliwości uzyskania darmowej wyceny mieszkania czy domu to działanie związane z wprowadzeniem usługi na rynek, które może wprowadzać w błąd, gdyż posługuje się określeniem „wycena”, właściwym dla opinii o wartości nieruchomości sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych. Tym samym stanowi praktykę rynkową wprowadzającą konsumenta w błąd (art. 5 ust. 2 pkt 3 i ust. 3 pkt 1) i 2) UPNPR). Taka praktyka może bowiem zniekształcać zachowanie rynkowe konsumenta, np. gdy po zawarciu umowy na wirtualną quasi-wycenę konsument podejmie decyzję dotyczącą swojej nieruchomości (art. 4 ust. 1 UPNPR).

Biorąc pod uwagę powyższe Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych kontynuuje działania w sprawie zjawiska tzw. pseudowycen nieruchomości, traktując je jako zagrożenie dla konsumentów oraz dla bezpieczeństwa obrotu na rynku nieruchomości. W ramach tych działań PFSRM skierowała do Prezesa UOKiK kolejne zawiadomienie w tej sprawie, wskazując na ryzyko naruszenia zbiorowych interesów konsumentów oraz możliwość występowania czynów nieuczciwej konkurencji, podając konkretne przykłady takich praktyk. 

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM