Prezydent RP w dniu 4 listopada 2025 roku podpisał ustawę z dnia 26 września 2025 roku o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (za: https://www.prezydent.pl/prawo/ustawy-podpisane/ustawy-podpisane-w-listopadzie-2025-r,109705). Ustawa wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.

Ustawa skutkuje zniesieniem obowiązku wnoszenia opłat za udostępnianie zbiorów danych zawartych w rejestrze cen nieruchomości. Zdaniem projektodawców, nieodpłatny dostęp do rejestru cen nieruchomości wpłynie na rozwój nowych informatycznych narzędzi i usług w zakresie handlu nieruchomościami. Ponadto dostęp do tych danych zwiększy przejrzystość rynku nieruchomości w Polsce, ponieważ kupujący i sprzedający oraz właściciele i inwestorzy uzyskają aktualne i rzetelne informacje o ich cenach. Ustawa przewiduje przepisy przejściowe, w szczególności przewidują one, że do wniosków o udostępnienie rejestru cen nieruchomości złożonych i nierozpatrzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy nowelizowanej ustawy w brzmieniu dotychczasowym.

W ramach krótkiego procesu legislacyjnego (ustawa była procedowana jako projekt poselski, czyli bez etapu rządowego procesu legislacyjnego) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wnosiła uwagi do tej ustawy zarówno na etapie prac senackich, również poprzez aktywne uczestnictwo w obradach senackiej Komisji Infrastruktury (Krzysztof Gabrel, Joanna Grzesiak), jak również przesłała swoje stanowisko do Prezydenta RP.

Głosy opisujące ustawowe zniesienie opłat jako "uwolnienie RCN" płynęły wyłącznie ze strony potencjalnych beneficjentów zniesienia opłat, mających z góry określone koncepcje biznesowe do bezpłatnego pozyskania i późniejszego wykorzystania tych danych. To z tej strony płynęły właśnie głosy, że pozyskane dane, umożliwiające identyfikację nieruchomość łącznie z ceną, w momencie wejścia w życie ustawy, nie będą już objęte jakąkolwiek ochroną i będą mogły być w sposób do-wolny prezentowane w sieci Internet.
Brak jednoznaczności co do prawnych możliwości publicznego prezentowania cen uzyskanych ze sprzedaży konkretnych nieruchomości znajduje potwierdzenie w analizie procesu legislacyjnego innego projektu ustawy, a mianowicie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. W uzasadnieniu do tego projektu ustawy, który to projekt stanowi podstawę prawną działania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM”) ochrona danych wrażliwych jest jednym z priorytetów. W tym wypadku projektodawca wprost wskazuje na konieczność ochrony danych wrażliwych (cyt. „Jak wcześniej wspomniano, funkcją Portalu DOM jest upublicznianie odpowiednio zagregowanych informacji statystycznych na temat cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, ułatwiających podejmowanie decyzji zakupowych, uniemożliwiających jednak ustalenie szczegółowych danych w przedmiocie konkretnych transakcji (…) Upublicznianie informacji zgodnie z ust. 1 będzie następowało w sposób, który uniemożliwia identyfikację nabywców i nieruchomości (…). Dla zapewnienia właściwej ochrony interesów stron stosunków prawnych objętych danymi i informacjami przekazywanymi do Portalu DOM oraz ich danych, w tym dla wyeliminowania ryzyka ustalenia danych konkretnych nabywców i danych dotyczących konkretnych transakcji, zaproponowano, jak wcześniej wspomniano, mechanizm, zgodnie z którym wyniki oparte na wybranych przez użytkownika Portalu DOM parametrach będą mu prezentowane pod warunkiem, że liczba opartych na tych parametrach lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych i różnych nabywców będzie nie niższa niż sześć. (…) Znacznie ogranicza to ryzyko ujawnienia danych wrażliwych dla stron umów, w tym wyłącza ryzyko wystąpienia sytuacji, w której wskutek doboru parametrów przez użytkownika Portalu DOM zostanie wyszukany tylko je-den wynik. By wzmocnić ochronę prywatności, wprowadzono ponadto ograniczenie, że nie można generować danych w przypadku, gdy liczba nabywców (różnych) w danej kategorii jest niższa niż sześć.”.

Ponadto, rejestry cen nieruchomości nie stanowią i nie będą stanowiły po wejściu w życie omawianej ustawy źródła informacji, które wprost mogą wykorzystywać obywatele na potrzeby miarodajnej oceny aktualnej sytuacji rynkowej. Stawiać taką tezę, co do możliwości zaspokajania potrzeb informacyjnych społeczeństwa za pomocą RCN, można wyłącznie w przypadku, gdy nigdy nie korzystało się z tego zbioru danych. Przetworzenie tych danych przez osobę incydentalnie korzystającą z RCN, dla potrzeb pozyskania oczekiwanych informacji rynkowych, jest niezwykle czasochłonne i skomplikowane. Dane zawarte w rejestrach cen nieruchomości mogą być wykorzystywane przez serwisy internetowe, które prezentują takie dane poprzez ich nazwaniem "szacunkowej ceny nie-ruchomości". Takie wyniki nazywane są również, w sposób absolutnie nieuprawniony, mylący, a także w sprzeczności z regulacjami prawnymi zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o go-spodarce nieruchomościami, "wyceną nieruchomości", czy "określaniem wartości nieruchomości". Z punktu widzenia środowiska zawodowego, które profesjonalnie zajmuje się określaniem wartości nieruchomości, takie wyniki stanowią de facto uśrednienie cen na danym obszarze bez uwzględniania szeregu okoliczności (np. uwarunkowania prawne, zróżnicowanie techniczno-użytkowe nieruchomości, zróżnicowanie szczegółowych ustaleń planistycznych, przebieg urządzeń infrastruktury technicznej, czy też zaistnienie szczególnych warunków zawarcia poszczególnych transakcji). Jako grupa zawodowa zajmująca się profesjonalnym określaniem wartości nieruchomości wiemy, że to wyłącznie "szum informacyjny". Jednak może w sposób mylący budować przeświadczenie osoby korzystającej z takich usług, że taka właśnie jest wartość danej nieruchomości, w sytuacji, gdy będzie to wyłącznie uśredniona cena transakcyjna na danym terenie, ustalona w sposób, który nie jest w takim serwisie wskazany.

Z kolei w przypadku nieruchomości lokalowych oraz zabudowanych korzystanie wyłącznie z RCN jest właściwie niemożliwe. W Polsce brakuje publicznego, kompleksowego źródła informacji o budynkach i lokalach, a tym samym również RCN jest pozbawiony szeregu niezbędnych danych, tak by móc miarodajnie ocenić uzyskaną cenę transakcyjną w aspekcie cech nieruchomości (lokalowej lub zabudowanej) nawet wyłącznie przez pryzmat ich powierzchni użytkowych (lokali lub budynków). 

Przypomnieć należy, że powierzchnie użytkowe budynków oraz rok budowy budynków nie stanowią już danych ewidencyjnych budynków (były danymi ewidencyjnymi do 2021 roku, ale zostały "wykreślone" z tego zakresu, przy okazji wydania przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W Polsce nie istnieje publiczny rejestr zawierający szczegółowe dane i informacje o budynkach oraz lokalach. 

W przypadku rynku pierwotnego dane zawarte w rejestrze cen nieruchomości, to wyłącznie "szum informacyjny". Rejestr ten zawiera dane z umów przenoszących własność, a więc odzwierciedlają one poziom cen sprzed roku, dwóch, a nawet trzech lat, kiedy były ustalane warunki transakcji pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu lub budynku (nieruchomości zabudowanej). Te dane, gdy będą wykorzystywane wprost do oceny aktualnej sytuacji rynkowej przez obywateli, to nawet nie sucha i niewyczerpująca informacja, to dezinformacja.

Jako środowisko zawodowe profesjonalnie zajmujące się szacowaniem wartości nieruchomości możemy mieć obawy, w związku z brakiem zapewnienia finansowania dalszego prowadzenia rejestru cen nieruchomości, a właściwie ponad 300 Rejestrów prowadzonych przez Starostów, o przyszłość tego zbioru danych (tych zbiorów danych). A na pewno obawiamy się zaprzestania dalszej jego modernizacji (w tym również braku możliwości poprawy jego funkcjonalności, nie wspominając już o ewentualnym rozszerzeniu zakresu danych w nim zawartych), oraz wprowadzania jego udostępniania za pomocą usług sieciowych w starostwach, które dotychczas takiego sposobu jeszcze nie wprowadziły.

Ponadto, w związku z potencjalnym sprzeciwem społecznym (właścicieli nieruchomości), co do ewentualnego upowszechnienia dostępu do szczegółowych danych transakcyjnych, umożliwiających identyfikację konkretnej nieruchomości z faktem jej sprzedaży i uzyskaną ceną oraz ich otwartej publikacji w sieci Internet, możemy mieć obawy, że w przypadku wystąpienia takich problemów społecznych i wątpliwości natury prawnej, dalszym krokiem będzie prawne (w drodze rozporządzenia) ograniczenie zakresu danych zawartych w tym zbiorze danych, co z kolei spowoduje nie-przydatność RCN w profesjonalnym wykorzystaniu zarówno przez osoby uprawnione, jakimi są m.in. rzeczoznawcy majątkowi, jak i innych profesjonalnych odbiorców np. GUS, czy też sektor bankowy.

Możemy mieć również obawy, że „dzisiaj” następuje „uwolnienie” RCN, „jutro” może nastąpić ograniczenie zakresu danych w nim zawartych, a przy braku finansowania jego funkcjonowania, „pojutrze” może dojść do likwidacji tej bazy danych, której prowadzenie będzie zdaniem decydentów rodzić wyłącznie problemy i być kłopotliwe z powodów finansowych. Wówczas nasze Państwo zostanie pozbawione jakiegokolwiek zbioru danych o cenach transakcyjnych nieruchomości, co będzie efektem odwrotnym od zamierzonego.

A dzisiaj?

Po wejściu w życie ustawy korzystajmy z rejestru cen nieruchomości jako źródła danych służących wstępnej analizie rynku. Wątpliwości może budzić sposób w jaki dane zawarte w tym rejestrze będą w przyszłości udostępniane, przecież tryb ten nie został w tej nowelizacji ustawy określony.

Jednocześnie przestrzegajmy tajemnicy zawodowej, również w zakresie danych zawartych wyłącznie w rejestrze cen nieruchomości. Do zachowania tajemnicy zawodowej jesteśmy zobowiązani na mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zachowajmy dotychczasowy zakres informacji prezentowany w sporządzanych przez nas operatach szacunkowych (np. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. II CSK 369/11). Wskazywanie danych identyfikujących nieruchomość jako przedmiotu obrotu mogłaby ostatecznie prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami, co zostało m.in. podniesione w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lipca 2016 r. I OSK 2471/14. Pamiętajmy, że ustawa z dnia 26 września 2025 roku o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne zniosła wyłącznie obowiązek wnoszenia opłat za udostępnianie zbiorów danych zawartych w rejestrze cen nieruchomości.

Przestrzeganie tajemnicy zawodowej przez rzeczoznawcę majątkowego to jeden z kluczowych warunków zapewniających nam dostęp do szeregu prawnie wskazanych źródeł informacji, który mamy zagwarantowany zapisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie przestrzeganie przez rzeczoznawcę majątkowego tajemnicy zawodowej to koronny argument, który służy nam do postulowania wprowadzenia ułatwień i uproszczeń proceduralnych w dostępie do całego katalogu informacji, danych, materiałów oraz dokumentów. Przecież w swojej pracy spotykamy się z szeregiem ograniczeń i utrudnień w tym dostępie, stawianych przez wskazane w tej ustawie organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe ze względu na ochronę danych wrażliwych właśnie. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych prowadzi aktualnie szereg działań zmierzających do prawnego uproszczenia procedur i poszerzenia zakresu źródeł do których dostęp gwarantowałaby regulacje prawne.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podjęła również działania zmierzające do wykazania, że prezentowanie przez niektóre serwisy internetowe "pseudo wyceny" to działania wprowadzające w błąd konsumentów, a także naruszające zasady uczciwej konkurencji. O efektach będziemy informować, czyli ciąg dalszy nastąpi ....

Rzeczoznawcy majątkowi, którzy zawodowo zajmują się szacowaniem wartości nieruchomości, a tym samym mają pełną świadomość czym jest tak naprawdę wycena nieruchomości, w przypadku, gdy dane te będą publikowane w sieci Internet, mogą śmiało cytować słowa wypowiedziane przez Juliana (w tej roli Borys Szyc) skierowane do Cumy (Robert Więckiewicz) w filmie "VINCI 2": 

"Znasz cenę wszystkiego, a nie znasz wartości niczego".

Z kolei rzeczoznawcy majątkowi, będący miłośnikami literatury, mogą wykorzystać słowa lorda Henrego z "Portretu Doriana Graya" Oskara Wilde:

"W dzisiejszych czasach ludzie świetnie znają cenę każdej rzeczy, zupełnie nie znając jej wartości".

Biorąc udział w procedurach legislacyjnych związanych z omawianą ustawą, te słowa przychodziły mi niejednokrotnie na myśl, a teraz postanowiłem tymi myślami się z Państwem podzielić.

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM