12 września 2025 r. w Krakowie odbyło się IV Seminarium „Szacowanie nieruchomości metodą dyferencyjną”, organizowane przez Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie wspólnie z Małopolskim i Śląskim Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych. Seminarium, wpisane w program VII Międzynarodowej Konferencji „Rethinking Expropriation Law – Expropriation in Times of Disruption”, zgromadziło kilkudziesięciu ekspertów z zakresu prawa, ekonomii oraz praktyków zajmujących się wyceną nieruchomości.

Tematyka obrad była niezwykle aktualna: zmiana wartości nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk oraz ocena wartości dowodowej opinii biegłych rzeczoznawców w tego typu sprawach.

Lotnisko jako czynnik kształtujący wartość nieruchomości.

Dyskusje prowadzone w ramach seminarium pokazały, że sąsiedztwo lotniska wpływa na wartość nieruchomości w sposób wielowymiarowy i niejednoznaczny.

Z jednej strony mówiono o negatywnych skutkach: uciążliwości akustyczne, ograniczenia w zagospodarowaniu terenów, obniżona atrakcyjność zabudowy mieszkaniowej.
Z drugiej podkreślano również czynniki pozytywne: bliskość lotniska zwiększa dostępność transportową, sprzyja rozwojowi funkcji biznesowych i usługowych. W przypadku lotnisk cywilnych prowadzi co do zasady do zwiększenia wartości gruntów.

Eksperci zgodzili się, że skala oddziaływania jest zróżnicowana i zależy od lokalnego kontekstu, charakteru lotniska oraz rodzaju analizowanej nieruchomości.

W trakcie warsztatów zaprezentowano kilka perspektyw badania zmian wartości:
1. Analizy porównawcze rynku – zestawienie cen transakcyjnych w strefach różnej odległości od lotniska pozwala określić realny wpływ lokalizacji na wartość. Takie badania są stosunkowo intuicyjne, ale wymagają dużej i wiarygodnej bazy danych.

2. Badania opinii mieszkańców – prof. Bartłomiej Marona zwrócił uwagę, że to, jak mieszkańcy postrzegają sąsiedztwo lotniska, nie zawsze pokrywa się z obiektywnymi wskaźnikami hałasu. Subiektywne poczucie uciążliwości często decyduje o gotowości do sprzedaży czy zakupu nieruchomości.

3. Modele ekonometryczne – w referatach prof. Radosława Cellmera i prof. Iwony Foryś pokazano, jak narzędzia statystyczne pozwalają precyzyjnie wyodrębniać czynnik lotniska spośród innych determinant cen (powierzchnia, standard, odległość od centrum). 

Wnioski płynące z porównań pozwalają wykazać, że żadna metoda nie jest wystarczająca sama w sobie – dopiero łączenie wyników różnych analiz pozwala uzyskać pełniejszy obraz wpływu lotnisk na rynek nieruchomości.

Wartość dowodowa opinii rzeczoznawców.

Znaczną część seminarium poświęcono zagadnieniu wartości dowodowej opinii biegłych w procesach sądowych. Jak podkreślali prelegenci, w sporach dotyczących odszkodowań za spadek wartości nieruchomości w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU) opinia rzeczoznawcy często przesądza o wyniku sprawy.
- prof. Magdalena Habdas omówiła różnice w podejściu do opinii biegłych w Polsce i USA, pokazując, że zagraniczne standardy kładą większy nacisk na transparentność i możliwość weryfikacji metodologii.
- dr inż. Jan Konowalczuk wskazał, że błędy w formułowaniu tez dowodowych lub w przyjmowaniu założeń analizy mogą podważyć całą opinię i narażać biegłego na odpowiedzialność.
- prof. Iwona Foryś podkreślała, że rzeczoznawcy powinni nie tylko poprawnie wyceniać, ale także umiejętnie uzasadniać swoje wnioski, uwzględniając potencjalne ryzyko prawne.

W dyskusjach warsztatowych wielokrotnie powracał wątek potrzeby podniesienia jakości komunikacji – zarówno pomiędzy biegłymi a sądem, jak i między stronami sporu.

Efekty badań i nowa monografia.

Seminarium było też okazją do prezentacji wyników projektu badawczego Sowa 2023. Jego efektem jest monografia „Analizy rynków mieszkaniowych w sąsiedztwie lotnisk – Funkcjonowanie, interwencja, obszar ograniczonego użytkowania, odszkodowania” (CH Beck, Warszawa 2024).

Publikacja – opracowana przez zespół wybitnych badaczy, w tym: Iwonę Foryś, Magdalenę Habdas, Jana Konowalczuka, Mariusza Bełej, Michała Głuszaka, Jacka Batóga, Radosława Cellmera, Bartłomieja Maronę i Radosława Gacę – porządkuje dotychczasowe praktyki i przedstawia rekomendacje metodologiczne.

Dzięki temu staje się ważnym narzędziem dla rzeczoznawców majątkowych, którzy w swojej pracy muszą sprostać oczekiwaniom zarówno rynku, jak i wymiaru sprawiedliwości.

IV Seminarium UEK pokazało, że zmiana wartości nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk jest zjawiskiem złożonym i dynamicznym. Wycena tego typu nieruchomości wymaga nie tylko warsztatu analitycznego, ale także świadomości prawnej i umiejętności komunikacji z sądem.

Eksperci byli zgodni, że w przyszłości szczególnego znaczenia nabierze integracja badań naukowych z praktyką rzeczoznawców oraz dalsza profesjonalizacja opinii biegłych. Tylko wtedy można liczyć na rzetelne i wiarygodne szacunki wartości, które będą miały znaczenie nie tylko dla właścicieli nieruchomości i inwestorów, ale także dla organów administracji i wymiaru sprawiedliwości.

Opracował:

Tomasz Luterek

Wiceprezydent PFSRM