Uwagi zgłoszone przez podmioty uczestniczące w konsultacjach projektu ustawy  o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw, a także ustosunkowanie się do tych uwag przez projektodawcę, zobrazowały problemy związane z ułomnościami publicznych rejestrów danych o nieruchomościach oraz rejestrów dokumentujących obrót nieruchomościami. Braki te dotyczą głównie danych o budynkach, ale również danych o lokalach.

Generalnym celem projektowanych regulacji jest zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości oraz ułatwienia podmiotom profesjonalnym planowania i parametryzowania inwestycji mieszkaniowych, co wprost zostało zapisane w uzasadnieniu tego projektu. W projekcie zawarto przepisy, które będą stanowiły podstawę prawną działania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami („Portal DOM”). Portal ten, w założeniu projektodawcy, będzie służyć prezentacji statystyk dotyczących cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym.

Zgodnie z uzasadnieniem do tego projektu, funkcjonowanie Portalu DOM ma przyczynić się do:
1) zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych poprzez udostępnianie obywatelom aktualnych i wiarygodnych (w tym poprawnych pod względem merytorycznym) statystyk przeciętnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym; dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku ma stanowić jeden z instrumentów ochrony nabywców mieszkań będących osobami fizycznymi zainteresowanymi nabyciem nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, w szczególności na rynku pierwotnym; pozwoli na racjonalną ocenę warunków cenowych ofert nabycia mieszkania w porównaniu do realnych transakcyjnych (a nie ofertowych) cen rynkowych; wiarygodna informacja o średnich cenach transakcyjnych w poszczególnych lokalizacjach może być również ułatwieniem dla podmiotów gospodarczych podejmujących np. decyzje inwestycyjne na rynku mieszkaniowym;

2) umożliwienia organom publicznym właściwego parametryzowania instrumentów wsparcia mieszkalnictwa poprzez generowanie na podstawie zgromadzonych w Portalu DOM danych aktualnych i wiarygodnych informacji statystycznych obrazujących sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym o liczbie transakcji, strukturze transakcji (w tym w podziale na rynek pierwotny i wtórny oraz na typy nabywców i motywacje zakupowe obejmujące nabycie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lub nabycie w ramach prowadzenia działalności gospodarczej), cenach transakcyjnych, sytuacji demograficznej (wiek, płeć) nabywców; informacje te umożliwią również monitorowanie wpływu instrumentów wsparcia mieszkalnictwa na lokalne rynki mieszkaniowe.

Jak przyznało Ministerstwo Rozwoju i Technologii (Wnioskodawca w procesie legislacyjnym) w dalszej części uzasadnienia oraz ustosunkowując się do zgłoszonych w ramach konsultacji uwag:

- "Portal DOM i RCN nie są zatem tożsamymi narzędziami – spełniają odmienne cele. Wartością projektowanego portalu w relacji do funkcjonujących już baz informacji o cenach nieruchomości mieszkaniowych będzie przede wszystkim szybsze publikowanie informacji o cenach, co powinno być ważnym punktem odniesienia dla osób poszukujących mieszkania lub domu jednorodzinnego.".

Zakres gromadzonych danych na potrzeby Portalu DOM.
Stworzenie odpowiedniej funkcjonalności Portalu DOM w zakresie rynku pierwotnego wymagało między innymi, żeby poza dotychczas gromadzonymi w Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego danymi, zgłoszenia do Ewidencji obejmowały również wskazania następujących danych:
- planowany termin zakończenia robót budowlanych,
- rodzaj obiektu będącego przedmiotem umowy,
- cena lokalu / domu jednorodzinnego,
- powierzchni użytkowych,
- liczby pokoi,
- kondygnacja nadziemna budynku, na której znajduje się lokal mieszkalny objęty umową oraz liczba kondygnacji tego budynku.

Z kolei w zakresie rynku wtórnego, w przypadku którego dane będą co do zasady udostępniane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy. Z powodu niewystarczającej ilości niezbędnych do osiągnięcia odpowiedniej funkcjonalności Portalu DOM danych konieczna była między innymi nowelizacja ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, w której to ustawie, w art. 72 w ust. 6 pkt 7a doprecyzowano, że informacje przekazywane przez notariuszy Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej w zakresie opisu przedmiotu transakcji, jeżeli przedmiotem transakcji jest nieruchomość, obędą obejmować również:
- adres lub miejsce położenia oraz numer księgi wieczystej nieruchomości,
- powierzchnię nieruchomości,
- powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
- liczbę pokoi w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym,
- kondygnację nadziemną budynku, na której znajduje się lokal mieszkalny.

Z uzasadnienia do projektu tej ustawy wynikało, zmiana  pozwoli pozyskiwać dodatkowe dane i informacje dotyczące transakcji mieszkaniowych od notariuszy na potrzeby realizacji obowiązków wynikających z przywołanej wyżej ustawy. Dodatkowe dane i informacje mają umożliwić ocenę transakcji pod kątem wartości nieruchomości, co jest głównym celem wprowadzonej regulacji i jednym z zadań Generalnego Inspektora Informacji Finansowej. Dane dotyczące przedmiotu transakcji ograniczone wyłącznie do adresu i miejsca jego położenia, a także ceny nie pozwalają na ocenę takiej transakcji pod kątem wartości nieruchomości. Tym samym takie ograniczanie zakresu danych nie pozwala na analizę informacji dotyczących wartości majątkowych. Automatyzacja przekazywania takich informacji, które są dostępne w aktach notarialnych sporządzanych przez notariuszy, przyczyni się do szybszej oceny danej transakcji i skróci czas na reakcję w przypadku podejrzenia, że transakcja ma związek z przestępstwem prania brudnych pieniędzy czy chociażby uszczupleniami podatkowymi. Jednocześnie usprawni to prace administracji skarbowej i zredukuje ryzyko popełnienia błędów przy wpisywaniu danych.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, niejako korzystając z okazji, że regulacje ustawowe mogą spowodować, że strony transakcji będą zawieraniu umów przenoszących prawa do nieruchomości oświadczać w zakresie powierzchni użytkowych, zaproponowała zmianę proponowanego zapisu w ustawie z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu "powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego" na "powierzchnię użytkową lokalu albo budynku". Tytułem uzasadnienia wskazaliśmy, że wprowadzenie proponowanego przez nas rozwiązania, przy okazji poprawienia jakości i zwiększenia zakresu gromadzonych danych i informacji na potrzeby funkcjonowania Portalu DOM, co jak rozumiemy jest celem modyfikacji zapisów w art. 72 ust. 6 pkt 7a ustawy o przeciwdziałaniu (...), jednocześnie spowoduje poprawę jakości i zwiększenie zakresu danych zawieranych w aktach notarialnych (jeżeli te informacje będą przekazywane Generalnemu Inspektorowi, to prawdopodobnie znajdą się również w treści aktu notarialnego jako np. oświadczenie strony umowy), bez względu na to, czy dokumentują przenoszenie praw do nieruchomości "mieszkaniowych", czy też nieruchomości o charakterze "innym niż mieszkaniowy". Przypomnieliśmy, że powierzchnie użytkowe budynków nie stanowią już danych ewidencyjnych budynków (były danymi ewidencyjnymi do 2021 roku, ale zostały "wykreślone" z tego zakresu przy okazji zmian w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków), a tym samym nie ma obecnie dostępnych publicznych rejestrów zawierających te informacje. Wprowadzenie do ustawy o przeciwdziałaniu (...) zaproponowanego przez nas rozwiązania będzie zapewne skutkowałoby zawieraniem danych o powierzchniach budynków (wszystkich budynków, a nie tylko domów jednorodzinnych) w treści aktów notarialnych - umowach sprzedaży. Zapewniłoby to większą przejrzystość danych transakcyjnych związanych z przenoszeniem praw do nieruchomości (powierzchnia użytkowa budynku najczęściej jest istotnym elementem wpływającą na ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych), a jak rozumiemy przejrzystość danych rynkowych związanych z obrotem nieruchomości może służyć zarówno celom ustawy o przeciwdziałaniu (...), ale także celom fiskalnym lub innym celom publicznym. Jednocześnie, niejako przy okazji, stworzy rzeczoznawcom majątkowym źródło (akty notarialne) pozyskiwania tych danych, które nie są dostępne w publicznych rejestrach (we wspomnianych powyżej danych ewidencyjnych bardzo często dane i tak nie były wprowadzane). Wpłynęłoby pozytywnie na przejrzystość rynku nieruchomości również w innych niż mieszkaniowy segmentach rynku.

Nasza uwaga w podsumowaniu konsultacji nie została uwzględniona. Zdaniem projektodawcy proponowana modyfikacja wykraczałaby poza zakres przedmiotowy projektu. Potrzeby takiej zmiany nie zgłosiły również organy, których zadań nowelizacja dotyczy. Zmiany w przywołanej ustawie odnoszą się do nieruchomości mieszkaniowych. Mają umożliwić pozyskiwanie dodatkowych danych dotyczących transakcji mieszkaniowych w celu oceny wartości tych transakcji. Jednocześnie, choć zasilenie Portalu DOM jest w tym kontekście motywacją wtórną, będą gwarantować wiarygodne i bieżące dane na potrzeby portalu, w którym prezentowane mają być statystyki dotyczące transakcji mieszkaniowych.

Należy zauważyć, że w ramach prowadzonych konsultacji jeden z podmiotów reprezentujących środowisko zawodowe notariuszy wniósł krytyczne uwagi co do rozszerzenia zakresu danych wynikających z omawianego projektu w zakresie proponowanego brzmienia art. 72 w ust. 6 pkt 7a ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, cyt. "Projektodawca prawdopodobnie nie jest świadomy, iż informacje umieszczone w pkt c) i d), w przypadku obrotu na rynku wtórnym budynków, w lwiej części przypadków odbywać się będzie na podstawie oświadczeń stron umowy, gdyż dane geodezyjne (dane umieszczone w wypisach z rejestru gruntów/kartoteki budynków) w tym zakresie, co do „starszego” budownictwa, najczęściej zawierają wyłącznie informację o szacunkowej powierzchni zabudowy, a nie powierzchni użytkowej i nie zawierają informacji o liczbie pomieszczeń w budynku. A zatem dane wprowadzone do Portalu DOM mogą okazać się nieprecyzyjne, nieprawdziwe lub szacunkowe, gdyż nie ma żadnego mechanizmu „przymuszającego” zbywcę do aktualizacji danych dot. budynku w ewidencji gruntów (aby przedstawiony notariuszowi dokument geodezyjny zawierał dane precyzyjne) albo przymuszające zbywcę do okazania dokumentów budowlanych notariuszowi przy zawieraniu umowy zbycia nieruchomości" (Komentarz MRiT do tej uwagi: "W takich przypadkach – dla celów działania Portalu – oświadczenie strony, w ocenie projektodawcy, będzie wystarczające").

Omawiając przebieg  w ramach procesu legislacyjnego konsultacji należy wspomnieć, że do tej części proponowanej regulacji wnoszone były również inne uwagi:

- "Czy nie jest zasadna integracja tego typu inicjatyw i budowa rozwiązania pokrywającego szerszy zakres typów nieruchomości (...)?";
- "Co do zakresu danych zbieranych w bazie – warto je uzupełnić o: a)     informacje o udziałach w pomieszczeniach niemieszkalnych (hale garażowe) jeżeli są nabywane wraz z lokalem; b) rodzaj i  powierzchnia pomieszczeń przynależnych sprzedawanych wraz z lokalem (pozwoli na uwzględnienie lokali, które są sprzedawane wraz z miejscem postojowym); c) przy rynku pierwotnym istotna jest informacja o standardzie (deweloperski lub wykończony); d) przy rynku wtórnym – rok budowy; e) rekomendujemy nie rezygnować przy lokalach na rynku wtórnym z informacji o kondygnacji, na której mieści się lokal i liczbie kondygnacji w budynku. Wszystkie te cechy są cenotwórcze, a więc istotne z punktu widzenia oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości.";
- "Brak daty oddania budynku do użytkowania w zbieranych danych. Łatwiejszym rozwiązaniem byłoby wskazanie daty oddania budynku do użytkowania, co jest związane z obowiązującymi standardami technicznymi. Informacja ta ma istotny wpływ na cenę nieruchomości, szczególnie w przypadku domów, ale także mieszkań, które mogą wymagać znacznych nakładów na remonty. Jest to kluczowa informacja dla ubezpieczycieli nieruchomości".

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w ramach konsultacji, wniosła o wprowadzenie, w projekcie ustawy, rozwiązań umożliwiających osobom posiadającym uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości nadane w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (rzeczoznawcom majątkowym) dostęp do danych i informacji  gromadzonych w projektowanym Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami - Portal DOM. Zakres informacji mających być udostępnianych publicznie jest zbyt ogólny i niewystarczający aby mógł stanowić narzędzie pomocne w pracy osób zawodowo zajmujących się określaniem wartości nieruchomości (głównie dla sektora publicznego, np. dla postępowań sądowych oraz administracyjnych). Możliwość korzystania z możliwie pełnej bazy danych, a takie jest przecież zamierzenie projektodawcy, umożliwi rzeczoznawcom majątkowym analizę rynku nieruchomości w szerszym ujęciu (np. celem określania trendów zmiany cen w segmentach rynku nieruchomości objętych danymi gromadzonymi w Portalu DOM). Należy zauważyć, że rzeczoznawcy majątkowi są już ustawowo uprawnieni do korzystania z szeregu danych i informacji zawartych np. w aktach notarialnych, a jednocześnie informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową, a tym samym nie widzimy podstaw prawnych wynikających z obowiązujących przepisów, które ograniczałby możliwość dostępu przez rzeczoznawców majątkowych do danych i informacji gromadzonych na potrzeby Portalu DOM. Uważaliśmy, że wprowadzenie w projektowanej ustawie prawnych możliwości dostępu rzeczoznawców majątkowych do tych danych, z jednoczesnym określeniem technicznych zasad udostępnienia tych danych, wydawało się w pełni uzasadnione.

Składając nasze uwagi, zauważyliśmy, że jeżeli prawodawca nakłada na rzeczoznawców majątkowych obowiązek kompleksowej analizy rynku nieruchomości, to zasadnym jest, aby jednocześnie zapewniał stosowne narzędzia do pozyskiwania danych umożliwiających dokonywanie takich analiz z wykorzystaniem możliwości jakie daje nowoczesne "oprzyrządowanie" informatyczne.

Nasz postulat nie został uwzględniony. Zdaniem projektodawcy: "Przyznanie pełnego dostępu do danych (nawet z pominięciem danych osobowych) tak szerokiemu katalogowi użytkowników jak wybrane grupy zawodowe stwarzałoby, jak wspomniano, ryzyka w zakresie bezpieczeństwa danych oraz kontroli ich wykorzystywania, co spotkałoby się ze sprzeciwem organu odpowiedzialnego za przestrzeganie zasad w tym zakresie. Przy niewspółmiernych do korzyści wynikających z przyznania dostępu ryzykach prowadziłoby również do znacznego wzrostu kosztów obsługi Portalu, w tym związanych z koniecznością rozpatrywania przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjnych wniosku o dostęp na potrzeby każdorazowego opracowywania operatu szacunkowego (nie wspominając już o konieczności wprowadzenia mechanizmów ograniczających wybranej grupie dostęp do danych osobowych)".

Podobne jak nasze postulaty, związane z rozszerzeniem kręgu podmiotów, które miałyby dostęp do danych informacji gromadzonych na potrzeby funkcjonowania Portalu DOM, zgłaszał również sektor bankowy (cyt. "wydawałoby się, że przy takim nakładzie pracy i środków finansowych warto byłoby umożliwić korzystanie z danych gromadzonych w Portalu DOM sektorowi bankowemu – np. poprzez zewnętrzną (międzybankową) bazę danych o nieruchomościach, o której mowa w Rekomendacji J Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach"). Należy również odnotować postulat udostępniana danych jednostkom samorządu terytorialnego (cyt. "Jednak istotniejsze jest wykluczenie gmin i miast z grona podmiotów, które mogą korzystać z tych danych, zestawień i opracowań. Samorządy są odpowiedzialne za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców na swoim terenie i mogą podejmować działania, takie jak budowa mieszkań w ramach SIM czy realizacja polityki przestrzennej, gdy dostrzegają problemy z popytem. Ustawowe rozwiązania to tylko część polityki mieszkaniowej, którą wdrażają samorządy we współpracy z instytucjami centralnymi. Jeśli Portal DOM ma pełnić rolę w monitorowaniu instrumentów polityki mieszkaniowej, dostęp do opracowań powinien być również udostępniony samorządom").

Odpowiedzi na wszystkie te postulaty były podobne do treści odpowiedzi związanej z postulatem PFSRM. Wnioski te nie zostały przez projektodawcę uwzględnione.

- "Brak perspektywy dotyczącej konieczności gromadzenia danych o rynkowych czynszach najmu. Od lat, w ramach realizacji regulacji unijnych, obowiązuje zbieranie i publikowanie danych o czynszach najmu w sektorze prywatnym. Niestety, ten obowiązek nie jest w pełni realizowany, brakuje centralnej bazy i struktury, która umożliwiłaby gromadzenie, przetwarzanie i przechowywanie takich informacji. Brak informacji o najmie rynkowym jest istotnym problemem dla uczestników rynku, inwestorów oraz samorządów, co utrudnia wprowadzenie efektywnych instrumentów wsparcia dla potrzeb mieszkaniowych";

- w zakresie danych dotyczących obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami: "W sprawach sądowych prowadzonych przez Kancelarię rzeczoznawcy majątkowi sporządzający wycenę na zlecenie Sądu wielokrotnie sygnalizowali, że nie mogą dokonać wyceny, gdyż nie posiadają informacji na temat transakcji. Przykładowo urzędy skarbowe, do których rzeczoznawcy majątkowi zwracali się o udostępnienie notarialnych umów sprzedaży lokali, odmawiały udostępnienia ze względu na brak interesu prawnego oraz ochronę danych osobowych. Zdarza się, że w takich przypadkach rzeczoznawcy majątkowi zwracają się do stron postępowania (w szczególności, gdy taką stroną jest spółdzielnia mieszkaniowa) o udostępnienie aktów notarialnych".

Elektroniczna Karta Nieruchomości
W ramach konsultacji publicznych przywołano również wcześniej dyskutowany pomysł wprowadzenia tzw. elektronicznej karty nieruchomości, jako załącznika do aktu notarialnego. Zdaniem wnioskodawcy wprowadzenie tego rozwiązania spowodowałoby, że akty notarialne przekazywane do Urzędów Skarbowych, Powiatowych Ośrodków Dokumentacji Geodezyjnej i uprawnionych podmiotom zawierałyby standardowy, zunifikowany zakres podstawowych informacji o nieruchomości będącej przedmiotem transakcji i umożliwiłyby pełną identyfikację transakcji na rynku nieruchomości. Wyeliminowałoby to również ryzyko pojawiania się błędnych danych w publicznych rejestrach wskutek ręcznego wprowadzania danych w poszczególnych jednostkach administracji publicznej.

W tym miejscu zasadnym jest przywołanie fragmentów odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii na ten postulat:
"Ministerstwo Rozwoju i Technologii popiera wszelkie inicjatywy, które mogłyby wpłynąć na poprawę jakości danych o nieruchomościach gromadzonych w rejestrach publicznych.
Propozycja dotycząca zobowiązania notariuszy do sporządzania zestandaryzowanego opisu nieruchomości w procesie sporządzania aktu notarialnego, którego przedmiotem jest transakcja nieruchomością, wpisuje się w kierunek podejmowanych od lat przez resort działań mających na celu usprawnienie funkcjonowania administracji publicznej w zakresie związanym z udostępnianiem informacji o nieruchomościach w celu poprawy jakości tych danych.

Resort dostrzega pewne niedoskonałości funkcjonujących obecnie rozwiązań, w tym przede wszystkim dotyczące trudności z zapewnieniem kompletności i dobrej jakości, a także aktualności danych zawartych w prowadzonych przez starostów rejestrach cen nieruchomości. Wydaje się, że uporządkowanie i ujednolicenie zakresu gromadzonych informacji o nieruchomościach już w momencie zawierania transakcji, a więc przy podpisywaniu aktu notarialnego (...) wyeliminowałoby większość identyfikowanych mankamentów.

Warto mieć również na uwadze, że stworzenie zestandaryzowanej karty opisu nieruchomości nie jest pomysłem nowym. Z informacji posiadanych przez resort wynika, że w ubiegłych latach podobne prace toczyły się już w Ministerstwie Cyfryzacji. Jak pokazała praktyka, prace te nie zostały jak dotąd sfinalizowane.".

Podsumowanie.

Analizując zarówno projekt ustawy  o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw, uzasadnienie tego projektu, uwagi zgłaszane w ramach konsultacji, a także ustosunkowanie się Wnioskodawcy do tych uwag należy stwierdzić, że:

-  wszystkie strony są świadome ułomności aktualnie funkcjonujących publicznych rejestrów, w tym Rejestru Cen Nieruchomości (m.in. niepełne, niewystarczające do prowadzenia analiz dane, a także znaczne opóźnienia we wprowadzaniu zmian w tych rejestrach);

- brak zestandaryzowanego minimalnego zakresu informacji dotyczących nieruchomości zawieranych w treści aktu notarialnego lub w formie załącznika do aktu notarialnego;

- brak kompleksowych danych, w publicznych rejestrach, odnoszących się do budynków (rok budowy, czy też powierzchni użytkowe mogę być tego najlepszymi i najbardziej obrazującymi ułomności rejestrów przykładami);

- brak publicznych rejestrów odnoszących się do obrotu rynkowego spółdzielczymi własnościowymi prawami;

- brak publicznych rejestrów dokumentujących umowy najmu.

Należy również podkreślić, że uwzględniając wyłącznie jeden punkt widzenia (uproszczenie funkcjonowania systemów informatycznych obsługujących ewidencję), a pomijając szarsze spektrum problemu, wyeliminowano w ostatnich latach szereg danych ewidencyjnych dotyczących budynków dotychczas zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Należy przypomnieć, że nowelizując w 2021 roku rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków wyeliminowano z ewidencji m.in. takie dane dotyczące budynków jak:
- główna funkcja budynku oraz inne funkcje budynku,
- data zakończenia budowy, a w przypadku przebudowy budynku - również data tej przebudowy;
- informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku;
- pole powierzchni użytkowej budynku ustalone na podstawie: a) obmiarów; b) informacji zawartych w projekcie budowlanym;
- liczba ujawnionych w ewidencji samodzielnych lokali;
- numer w rejestrze zabytków, jeżeli budynek jest wpisany do tego rejestru.

Wnioski płynące z odbytych konsultacji wskazują, że danych tych teraz brakuje nie tylko środowisku rzeczoznawców majątkowych. Zasadnym jest postawienie pytania, czy celem samym w sobie może być wyłącznie upraszczanie funkcjonowania systemów informatycznych, zwłaszcza względem danych, które były gromadzone przez szereg lat, a teraz zostały skutecznie "zarchiwizowane" poza dostępnym systemem?

Innym przykładem, tym razem "zniekształcającym" dane związane z nieruchomościami lokalowymi, jest dokonywanie w księgach wieczystych wpisu łącznej powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Taki stan rzeczy powoduje, że również w treści umów sprzedaży, zawieranych w formie aktów notarialnych, niejednokrotnie brak jest wskazania powierzchni użytkowej samego lokalu. Uwzględniając bardzo różny rodzaj występujących pomieszczeń przynależnych, a także duże zróżnicowanie ich powierzchni, następuje „zacieranie” rzeczywistego stanu (opisu, parametrów fizycznych) samych lokali, co pogłębia się wraz z rozpowszechnieniem takiej procedury w treści aktów notarialnych. Jak się wydaje, tutaj również istotne znaczenie miało uproszczanie funkcjonowania systemów teleinformatycznych, co jednak bezpośrednio odbija się na miarodajność danych zawartych w księgach wieczystych.

Z postulatem modyfikacji tego aspektu prowadzenia ksiąg wieczystych Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowy występowała do Ministra Sprawiedliwości.

Należy pamiętać, że brak istotnych danych w publicznych rejestrach, których nie można uzupełnić danymi z aktów notarialnych lub też do których to rejestrów rzeczoznawcy majątkowi nie mają zagwarantowanego prawnie dostępu, nie może być ostatecznie przyczyną krytycznych ocen pracy rzeczoznawców majątkowych. Szczególna staranność właściwa dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to m.in. obowiązek uwzględnienia w procesie wyceny dostępnych danych, ale nie jest to zobowiązanie do nieustającego poszukiwania przez rzeczoznawcę majątkowego danych, które być może byłyby wskazane do pozyskania, ale jednocześnie nie są rzeczoznawcy majątkowemu dostępne.

Krzysztof Gabrel
Wiceprezydent PFSRM