Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
18.02.2025 r.
W dniu 6 lutego 2025 roku do uzgodnień międzyresortowych trafił projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (UA10).
Projekt został zamieszczony na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji:
Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy opracowanym w Ministerstwie Rozwoju i Technologii proponowane w tym projekcie regulacje pomogą rozwiązać zidentyfikowane problematyczne kwestie mające bezpośredni wpływ na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Zdaniem autorów, jedną z barier dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach stanowi niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe. Zdaniem projektodawcy "według danych z rynku bez podjęcia działań, skutkujących zwiększeniem podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, prognozy dotyczące podaży mieszkań oddawanych w kolejnych latach będą się pogarszały. Zdaniem rynku bez skutecznych działań zmierzających do rozwiązania powyższego problemu, obserwować będziemy dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen zarówno gruntów, jak i mieszkań. Barierę stanowi również długotrwały proces inwestycyjny – opóźnianie realizacji procesów inwestycyjnych lub ich całkowite wstrzymywanie przez bezzasadne środki zaskarżenia, składane przez strony postępowania na różnych jego etapach, na który mają też wpływ obowiązujące procedury planistyczne".
Uwzględniając powyższe, w art. 1 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wprowadzono moratorium na pobieranie opłat planistycznych ("W przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, nie pobiera się opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym"). Przywołując raporty Najwyższej Izby Kontroli, autorzy projektu w jego uzasadnieniu stwierdzili, że mechanizm pobierania opłaty planistycznej jest nieskuteczny i nie kompensuje kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją ustaleń planów miejscowych. Jednocześnie przepisy obligujące do naliczenia opłaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego premiują pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami. Wiąże się to z wyczekiwaniem właścicieli na upłynięcie ww. terminu po uchwaleniu planu miejscowego, aby uniknąć naliczenia opłaty planistycznej. Skutkiem takiego działania jest odroczenie sprzedaży, a tym samym mniejsza dostępność na rynku nieruchomości gruntów budowlanych, na których obowiązuje plan miejscowy, czyli tych o najkorzystniejszych uwarunkowaniach do realizacji inwestycji. W dalszej części uzasadnienia wskazano, że skutki wprowadzonego rozwiązania (moratorium) na budżety gmin oraz dostępność gruntów na rynku nieruchomości będzie monitorowana, celem wprowadzenia docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań.
Tym samym "premiowana" będzie szybka sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie tej ustawy. W przypadku wejścia w życie proponowanych w projekcie rozwiązań zbycie nieruchomości w okresie pierwszych dwóch lat od dnia wejścia życie przepisów ustawy nie będzie skutkowało koniecznością ponoszenia opłat planistycznych bez względu na przeznaczenie nieruchomości, ponieważ jak należy zauważyć, rozwiązanie to nie ogranicza zakresu moratorium do nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
Szczególnego odnotowania wymaga okoliczność przywołana w uzasadnieniu, że wprowadzenie moratorium na opłaty planistyczne ma ostatecznie przyczynić się do opracowania "docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań", a tym samym, jak można domniemywać, finansowanie działań planistycznych gmin ma zostać w przyszłości "oderwane" od zmian wartości nieruchomości wynikających ze zmian przeznaczenia nieruchomości.
Warto również zauważyć, że jest to kolejne rozwiązanie, które likwiduje powiązania ekonomiczne planowania przestrzennego z ustaleniami przyjmowanych rozwiązań w szeroko rozumianym planowaniu przestrzennym. Przykładem tego typu działań może być uchylenie art. 17 ust. 5 w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis obligował wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego (z uwzględnieniem art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jako jednego z etapów procedury opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w konsekwencji wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Zamiany w innych ustawach.
Uwzględniając powyższe, w art. 1 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wprowadzono moratorium na pobieranie opłat planistycznych ("W przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, nie pobiera się opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym"). Przywołując raporty Najwyższej Izby Kontroli, autorzy projektu w jego uzasadnieniu stwierdzili, że mechanizm pobierania opłaty planistycznej jest nieskuteczny i nie kompensuje kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją ustaleń planów miejscowych. Jednocześnie przepisy obligujące do naliczenia opłaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego premiują pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami. Wiąże się to z wyczekiwaniem właścicieli na upłynięcie ww. terminu po uchwaleniu planu miejscowego, aby uniknąć naliczenia opłaty planistycznej. Skutkiem takiego działania jest odroczenie sprzedaży, a tym samym mniejsza dostępność na rynku nieruchomości gruntów budowlanych, na których obowiązuje plan miejscowy, czyli tych o najkorzystniejszych uwarunkowaniach do realizacji inwestycji. W dalszej części uzasadnienia wskazano, że skutki wprowadzonego rozwiązania (moratorium) na budżety gmin oraz dostępność gruntów na rynku nieruchomości będzie monitorowana, celem wprowadzenia docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań.
Tym samym "premiowana" będzie szybka sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie tej ustawy. W przypadku wejścia w życie proponowanych w projekcie rozwiązań zbycie nieruchomości w okresie pierwszych dwóch lat od dnia wejścia życie przepisów ustawy nie będzie skutkowało koniecznością ponoszenia opłat planistycznych bez względu na przeznaczenie nieruchomości, ponieważ jak należy zauważyć, rozwiązanie to nie ogranicza zakresu moratorium do nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
Szczególnego odnotowania wymaga okoliczność przywołana w uzasadnieniu, że wprowadzenie moratorium na opłaty planistyczne ma ostatecznie przyczynić się do opracowania "docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań", a tym samym, jak można domniemywać, finansowanie działań planistycznych gmin ma zostać w przyszłości "oderwane" od zmian wartości nieruchomości wynikających ze zmian przeznaczenia nieruchomości.
Warto również zauważyć, że jest to kolejne rozwiązanie, które likwiduje powiązania ekonomiczne planowania przestrzennego z ustaleniami przyjmowanych rozwiązań w szeroko rozumianym planowaniu przestrzennym. Przykładem tego typu działań może być uchylenie art. 17 ust. 5 w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis obligował wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego (z uwzględnieniem art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jako jednego z etapów procedury opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w konsekwencji wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Zamiany w innych ustawach.
W ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz w ustawie z dnia 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym wprowadza się rozwiązania, które, upraszczając na potrzeby niniejszego opracowania, umożliwią, z udziałem ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, przekazanie do zasobu Skarbu Państwa (którym gospodaruje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej) nieruchomości, które odpowiednio:
- wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (nieruchomości, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe), lub
- stanowią własność lub użytkowanie wieczyste państwowych osób prawnych (z wyłączeniem nieruchomości, które spółka wykorzystuje do prowadzenia działalności przeważającej oraz w odniesieniu do których spółka nie uzyskała pozwolenia na budowę).
Tak pozyskane nieruchomości, będą mogły być przekazywane nieodpłatnie gminom w celu:
1) realizacji na tej nieruchomości przez gminę przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub
2) ustanowienia na tej nieruchomości przez gminę użytkowania wieczystego na rzecz:
a) społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub spółki gminnej w celu realizacji na tej nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne przeznacza się na wynajem osobom fizycznym spełniającym warunki, o których mowa w art. 7a ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 304) lub gminie z prawem do ich dalszego podnajmowania lub
b) spółdzielni mieszkaniowej w celu realizacji na tej nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne przeznacza się na wynajem osobom fizycznym spełniającym warunki, o których mowa w art. 7a ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych lub co do których ustanawia się spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub
c) jednoosobowej spółki gminnej w celu realizacji na tej nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy, lub
3) w celu sprzedaży tej nieruchomości przez gminę w rozliczeniu „lokal za grunt” w rozumieniu ustawy z dnia 16 grudnia 2020 r. o zbywaniu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” (Dz. U. z 2023 r. poz. 1525).
Celem proponowanych zmian w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawie o zasadach zarządzania mieniem państwowym jest „odblokowanie” gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów, którymi gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Zdaniem projektodawcy "istotą proponowanych rozwiązań jest zatem zagwarantowanie instrumentów pozwalających na przekazanie do publicznego zasobu tych nieruchomości, które są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej. Rozwiązanie to pozwoli także odzyskać i zurbanizować często rozległe obszary w centrach miast i poprawić warunki zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Propozycja będzie dotyczyć więc przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, w tym należących m.in. do spółek infrastrukturalnych (PKP, Poczta Polska itp.)".
Odnotowania wymaga powrót możliwości oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, czyli de facto przywrócenie stanu prawnego sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku (więcej w części dotyczącej zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami).
Nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Istotną zmianą jest przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego bez względu na umówiony przez strony cel, co wynika z propozycji uchylania ust. 1b w art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami (aktualne brzmienie tego przepisu: Nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego, z wyjątkiem realizacji roszczeń o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej albo ustanowienia użytkowania wieczystego w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób Nieruchomości).
Proponuje się również możliwość zastrzeżenia w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, że prawo użytkowania wieczystego nie ulegnie przekształceniu w prawo własności w określonym czasie lub bezterminowo.
Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddawanej na cele społecznego budownictwa mieszkaniowego nie będzie mogła być wyższa niż 15% ceny nieruchomości gruntowej, a wysokość stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste na cele społecznego budownictwa mieszkaniowego ma wynosić 0,5%.
Omawiany projekt ustawy wprowadza kolejny cel (art. 95 UGN) umożliwiający podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu) tj. wydzielenia części nieruchomości objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach
w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Kolejna propozycja zawarta w tym projekcie to modyfikacja wzoru świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, która wynika z potrzeby zrealizowania przepisów ustawy z dnia 22 listopada 2018 r. o dokumentach publicznych, w której stworzono system bezpieczeństwa dokumentów publicznych. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że obecny wzór świadectwa, określony w załączniku nr 2 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, nie spełnia wymogów dotyczących minimalnych zabezpieczeń przed fałszerstwem przewidzianych dla trzeciej kategorii dokumentów publicznych, a do takiej właśnie zalicza się świadectwo nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. W związku z tym zachodzi potrzeba opracowania nowego wzoru tego dokumentu, ponieważ przedmiotowe świadectwo może być wydawane według obecnie obowiązującego wzoru nie dłużej niż 7 lat od dnia wejścia w życie ustawy o dokumentach publicznych, czyli maksymalnie do dnia 12 lipca 2026 roku. Dodatkowo, mając na uwadze postępujący rozwój cyfryzacji wszelkiego rodzaju usług, w ramach modyfikacji wzoru świadectwa przewidziano również udostępnienie tego dokumentu w aplikacji mobilnej mObywatel.
W projekcie przewidziano również zmianę redakcji delegacji ustawowej zawartej w art. 197 UGN poprzez zastąpienie dotychczasowego wprowadzenia do wyliczenia nową treścią w brzemieniu: „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, mając na względzie zapewnienie obiektywnego, rzetelnego i sprawnego sprawdzenia przygotowania kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, sprawności i prawidłowości wydawania świadectw nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, powszechnej dostępności wzoru tego świadectwa, jak również potrzebę zabezpieczenia tych świadectw przed sfałszowaniem oraz zapewnienie obiektywnej oceny skarg na działalność osób, którym nadano te uprawnienia, a także uwzględniając rzeczywiste koszty postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, określi w drodze rozporządzenia:”.
Ponadto w art. 18 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe stwierdzono, że dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 197 pkt 1−5 UGN zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 197 pkt 1−5 UGN w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, oraz mogą być zmieniane. Tym samym należy się liczyć, w perspektywie 24 miesięcy od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy, ze zmianą rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, określającego m.in. sposób i warunki odbywania praktyk zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, regulamin organizacji tej praktyki, jej program oraz sposób dokumentowania odbycia praktyki zawodowej, w tym wzór dziennika praktyki i koszt jego wydania, a także sposób i tryb przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego, sposób ustalania i rodzaje kosztów tego postępowania, organizację Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej oraz regulamin jej działania.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewidziano do wprowadzenia zmiany między innymi następujących kwestii:
- rozszerzenie i uelastycznienie katalogu inwestycji uzupełniających realizowanych w ramach zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)
- szybsza nowelizacja planu miejscowego w celu dobudowania dodatkowej kondygnacji, również w przypadku budynków niższych niż 30 m.
- usprawnienie procedury sporządzania ZPI poprzez rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie prac i rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury.
- umożliwienie radzie gminy ustalania wytycznych dotyczących umowy urbanistycznej podpisywanej w związku ze sporządzaniem ZPI.
Zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zaproponowano zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu dla realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich (ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych). W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (uzupełnienie art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o lit. g) o wszystkie nieruchomości rolne znajdujące się na obszarach miast.
Biorąc pod uwagę proponowane zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami w miastach, dalsze utrzymywanie przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu (art. 9a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) uznano za bezcelowe, a w związku z tym zaproponowano uchylenie art. 9a tej ustawy.
Nowelizacja ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Ogólna zasada stanowi, że sprawy dróg, ich budowy i utrzymania stanowią zadania własne gminy. Do wyjątków od tej zasady należy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia. Tym samym, jeżeli wskutek realizowanej inwestycji np. deweloperskiej („inwestycja niedrogowa”) zajdzie potrzeba budowy lub przebudowy drogi (np. ruch pieszy lub kołowy ma wzrosnąć w stopniu, do którego obecna infrastruktura nie jest przystosowana), wówczas taki obowiązek z mocy prawa obciąża inwestora.
Proponowane są zmiany w art. 16 tej ustawy, polegające na doprecyzowaniu, że możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej, bez fizycznej realizacji danego zadania, co dotychczas rodziło wątpliwości interpretacyjne.
Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
Zaproponowano wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć organu administracji publicznej, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów wnoszący zostanie wezwany do usunięcia braków.
W ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących zaproponowano m.in.:
- usunięcie wymogu zachowania minimalnego 5% udziału powierzchni przeznaczonej na działalność handlową i usługową w ramach każdej inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej. Zdaniem projektodawcy zapewnienie usług niezbędnych do obsługi inwestycji mieszkaniowych nie wymaga ustalania minimum jako sztywnych ram ustawowych, jest natomiast uzależnione przede wszystkim od lokalizacji danej inwestycji.
- rezygnacja z ustawowego określania minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Z uzasadnienia do projektu wynika, że aktualne brzmienie przepisów ogranicza możliwość modyfikacji tego wskaźnika przez gminę i uniemożliwia dostosowanie go do lokalnych uwarunkowań w danej miejscowości, uwzględniających np. lokalizację terenu inwestycji, stopień rozwoju transportu publicznego czy sieci dróg rowerowych;
- usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełniania przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie. Obowiązujące przepisy wymagają zagospodarowania połowy powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej jako ogólnodostępnego, nieogrodzonego, urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. Zdaniem projektodawcy w przypadku inwestycji, które spełniają wymagany już wcześniej warunek dostępu do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu w najbliższej okolicy, jest to wymóg nadmiarowy.
Nowelizacja ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Funkcjonujące w tej ustawie rozwiązania znajdują zastosowanie do sukcesywnie zabudowywanych gruntów mieszkaniowych, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 2019 roku. W projekcie zaproponowano zapewnienie analogicznych mechanizmów umożliwiających przekształcenie także w odniesieniu do gruntów, które będą oddawane w użytkowanie wieczyste w przyszłości. Zgodnie z projektem w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 2018 r., analogicznie do art. 13 ust. 1, prawo to ulegnie przekształceniu z dniem oddania budynku do użytkowania. W przypadku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które zostaną oddane w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 2018 r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności z dniem 1 stycznia 2026 r.
Związanie instytucji przekształcenia z przesłanką „oddania gruntu na cel mieszkaniowy” wyłącza możliwość skorzystania z tej preferencji przez użytkowników wieczystych gruntów, których przeznaczenie w międzyczasie uległo zmianie.
Jednocześnie zapewniono stronom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste możliwość wyłączenia nieruchomości spod przepisów "przekształceniowych".
Opracował:
Krzysztof Gabrel
Kolejna propozycja zawarta w tym projekcie to modyfikacja wzoru świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, która wynika z potrzeby zrealizowania przepisów ustawy z dnia 22 listopada 2018 r. o dokumentach publicznych, w której stworzono system bezpieczeństwa dokumentów publicznych. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że obecny wzór świadectwa, określony w załączniku nr 2 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, nie spełnia wymogów dotyczących minimalnych zabezpieczeń przed fałszerstwem przewidzianych dla trzeciej kategorii dokumentów publicznych, a do takiej właśnie zalicza się świadectwo nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. W związku z tym zachodzi potrzeba opracowania nowego wzoru tego dokumentu, ponieważ przedmiotowe świadectwo może być wydawane według obecnie obowiązującego wzoru nie dłużej niż 7 lat od dnia wejścia w życie ustawy o dokumentach publicznych, czyli maksymalnie do dnia 12 lipca 2026 roku. Dodatkowo, mając na uwadze postępujący rozwój cyfryzacji wszelkiego rodzaju usług, w ramach modyfikacji wzoru świadectwa przewidziano również udostępnienie tego dokumentu w aplikacji mobilnej mObywatel.
W projekcie przewidziano również zmianę redakcji delegacji ustawowej zawartej w art. 197 UGN poprzez zastąpienie dotychczasowego wprowadzenia do wyliczenia nową treścią w brzemieniu: „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, mając na względzie zapewnienie obiektywnego, rzetelnego i sprawnego sprawdzenia przygotowania kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, sprawności i prawidłowości wydawania świadectw nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, powszechnej dostępności wzoru tego świadectwa, jak również potrzebę zabezpieczenia tych świadectw przed sfałszowaniem oraz zapewnienie obiektywnej oceny skarg na działalność osób, którym nadano te uprawnienia, a także uwzględniając rzeczywiste koszty postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, określi w drodze rozporządzenia:”.
Ponadto w art. 18 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe stwierdzono, że dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 197 pkt 1−5 UGN zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 197 pkt 1−5 UGN w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, oraz mogą być zmieniane. Tym samym należy się liczyć, w perspektywie 24 miesięcy od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy, ze zmianą rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, określającego m.in. sposób i warunki odbywania praktyk zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, regulamin organizacji tej praktyki, jej program oraz sposób dokumentowania odbycia praktyki zawodowej, w tym wzór dziennika praktyki i koszt jego wydania, a także sposób i tryb przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego, sposób ustalania i rodzaje kosztów tego postępowania, organizację Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej oraz regulamin jej działania.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewidziano do wprowadzenia zmiany między innymi następujących kwestii:
- rozszerzenie i uelastycznienie katalogu inwestycji uzupełniających realizowanych w ramach zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)
- szybsza nowelizacja planu miejscowego w celu dobudowania dodatkowej kondygnacji, również w przypadku budynków niższych niż 30 m.
- usprawnienie procedury sporządzania ZPI poprzez rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie prac i rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury.
- umożliwienie radzie gminy ustalania wytycznych dotyczących umowy urbanistycznej podpisywanej w związku ze sporządzaniem ZPI.
Zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zaproponowano zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu dla realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich (ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych). W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (uzupełnienie art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o lit. g) o wszystkie nieruchomości rolne znajdujące się na obszarach miast.
Biorąc pod uwagę proponowane zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami w miastach, dalsze utrzymywanie przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu (art. 9a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) uznano za bezcelowe, a w związku z tym zaproponowano uchylenie art. 9a tej ustawy.
Nowelizacja ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Ogólna zasada stanowi, że sprawy dróg, ich budowy i utrzymania stanowią zadania własne gminy. Do wyjątków od tej zasady należy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia. Tym samym, jeżeli wskutek realizowanej inwestycji np. deweloperskiej („inwestycja niedrogowa”) zajdzie potrzeba budowy lub przebudowy drogi (np. ruch pieszy lub kołowy ma wzrosnąć w stopniu, do którego obecna infrastruktura nie jest przystosowana), wówczas taki obowiązek z mocy prawa obciąża inwestora.
Proponowane są zmiany w art. 16 tej ustawy, polegające na doprecyzowaniu, że możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej, bez fizycznej realizacji danego zadania, co dotychczas rodziło wątpliwości interpretacyjne.
Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
Zaproponowano wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć organu administracji publicznej, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów wnoszący zostanie wezwany do usunięcia braków.
W ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących zaproponowano m.in.:
- usunięcie wymogu zachowania minimalnego 5% udziału powierzchni przeznaczonej na działalność handlową i usługową w ramach każdej inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej. Zdaniem projektodawcy zapewnienie usług niezbędnych do obsługi inwestycji mieszkaniowych nie wymaga ustalania minimum jako sztywnych ram ustawowych, jest natomiast uzależnione przede wszystkim od lokalizacji danej inwestycji.
- rezygnacja z ustawowego określania minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Z uzasadnienia do projektu wynika, że aktualne brzmienie przepisów ogranicza możliwość modyfikacji tego wskaźnika przez gminę i uniemożliwia dostosowanie go do lokalnych uwarunkowań w danej miejscowości, uwzględniających np. lokalizację terenu inwestycji, stopień rozwoju transportu publicznego czy sieci dróg rowerowych;
- usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełniania przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie. Obowiązujące przepisy wymagają zagospodarowania połowy powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej jako ogólnodostępnego, nieogrodzonego, urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. Zdaniem projektodawcy w przypadku inwestycji, które spełniają wymagany już wcześniej warunek dostępu do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu w najbliższej okolicy, jest to wymóg nadmiarowy.
Nowelizacja ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Funkcjonujące w tej ustawie rozwiązania znajdują zastosowanie do sukcesywnie zabudowywanych gruntów mieszkaniowych, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 2019 roku. W projekcie zaproponowano zapewnienie analogicznych mechanizmów umożliwiających przekształcenie także w odniesieniu do gruntów, które będą oddawane w użytkowanie wieczyste w przyszłości. Zgodnie z projektem w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 2018 r., analogicznie do art. 13 ust. 1, prawo to ulegnie przekształceniu z dniem oddania budynku do użytkowania. W przypadku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które zostaną oddane w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 2018 r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności z dniem 1 stycznia 2026 r.
Związanie instytucji przekształcenia z przesłanką „oddania gruntu na cel mieszkaniowy” wyłącza możliwość skorzystania z tej preferencji przez użytkowników wieczystych gruntów, których przeznaczenie w międzyczasie uległo zmianie.
Jednocześnie zapewniono stronom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste możliwość wyłączenia nieruchomości spod przepisów "przekształceniowych".
Opracował:
Krzysztof Gabrel
dodano: Wtorek, 18/02/2025 13:56
ostatnia aktualizacja: Wtorek, 18/02/2025 14:18
