W związku z wpływającymi do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych postulatami o przypomnienie faktu wejścia w życie z dniem 1 stycznia 2025 roku zmian w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 roku w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych, wprowadzonych rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2024/1623 z dnia 31 maja 2024 r. w sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr 575/2013 w odniesieniu do wymogów dotyczących ryzyka kredytowego, ryzyka związanego z korektą wyceny kredytowej, ryzyka operacyjnego, ryzyka rynkowego oraz minimalnego progu kapitałowego, w zakresie mogącym się odnosić do czynności zawodowych rzeczoznawców majątkowych, przedstawiam stosowną informację. Opracowanie to ma charakter sygnalny, a tym samym nie jest oficjalnym stanowiskiem PFSRM w tej sprawie.

W zamierzeniu tekst ten ma wyłącznie zobrazować, które zmiany przepisów zawartych w tym akcie prawnym mogą mieć wpływ na czynności zawodowe rzeczoznawców majątkowych przy określaniu wartości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, przypomnieć, że zmiany te wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2025 roku, a także, że ze względu na charakter jakim jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) stają się przepisami obowiązującymi we wszystkich krajach Unii Europejskiej (rozporządzenie to wiążący akt ustawodawczy), w tym również w Polsce, a tym samym nie ma potrzeby ich implementacji (transpozycji) do naszego systemu prawnego, jak ma to miejsce w przypadku np. dyrektyw.

W części wstępnej (pkt 1) rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1623 z dnia 31 maja 2024 r. przybliżono generalny cel wprowadzania rozwiązań regulacyjnych w sferze objętej tym aktem prawnym. Stwierdzono, że w odpowiedzi na globalny kryzys finansowy z lat 2008–2009 Unia rozpoczęła szeroko zakrojoną reformę ram ostrożnościowych dla instytucji, zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013, mającą na celu zwiększenie odporności unijnego sektora bankowego. Jednym z głównych elementów reformy było wdrożenie standardów międzynarodowych uzgodnionych w 2010 r. przez Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego, w szczególności tzw. reformy Bazylea III i wynikających z niej standardów Bazylea III. Prawodawcy stwierdzili również, że reforma ta zapewniła odporność unijnego sektora bankowego w chwili nadejścia kryzysu związanego z COVID-19. Zauważono również, że chociaż ogólny poziom kapitału w instytucjach w Unii jest obecnie – w ogólnym ujęciu – zadowalający, to jednak niektóre z problemów stwierdzonych w następstwie globalnego kryzysu finansowego nie zostały jeszcze rozwiązane.


Z kolei w pkt 19 części wstępnej rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2024/1623, przy omawianiu przedmiotu i zakresu tego aktu prawnego przybliżono również ratio legis zmian przepisów w interesujących nas zagadnieniach (cyt. "Istotne jest ograniczenie wpływu efektów cykliczności na wycenę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz utrzymanie wymogów w zakresie funduszy własnych dla hipotek na bardziej stabilnym poziomie. W przypadku aktualizacji wyceny powyżej wartości w momencie udzielenia kredytu, o ile dostępne są wystarczające dane, wartość nieruchomości uznana do celów ostrożnościowych nie powinna przekraczać średniej wartości porównywalnej nieruchomości mierzonej w wystarczająco długim okresie, chyba że zmiany na nieruchomości jednoznacznie zwiększają jej wartość. Aby uniknąć niezamierzonych konsekwencji dla funkcjonowania rynków obligacji zabezpieczonych, właściwe organy powinny mieć możliwość zezwolenia instytucjom na regularne aktualizacje wyceny nieruchomości bez stosowania powyższych limitów do przyrostu wartości. Zmiany, które poprawiają charakterystykę energetyczną budynków i lokali mieszkalnych lub ich odporność, ochronę i dostosowanie do ryzyk fizycznych, można by uznać za zwiększające wartość nieruchomości.")


Regulacje rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 w wersji obowiązującej do 31 grudnia 2024 roku
Artykuł 4. Definicje
1. Na użytek niniejszego rozporządzenia stosuje się następujące definicje:
(74) "bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości" oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości;
(...)
(76) »wartość rynkowa« w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych, po podjęciu odpowiednich wysiłków w celu znalezienia najlepszego nabywcy, pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Zapisy rozporządzenia UE nr 575/2013 w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2025 roku
Artykuł 4. Definicje
1. Na użytek niniejszego rozporządzenia stosuje się następujące definicje:
 (74) "bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości" oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości;
(74a) »wartość nieruchomości« oznacza wartość nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej określoną zgodnie z art. 229 ust. 1;
(...)
(76) »wartość rynkowa« w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych, po podjęciu odpowiednich wysiłków w celu znalezienia najlepszego nabywcy, pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Z powyższego porównawczego zestawienia przepisów wynika, że zmianie nie uległy definicje "bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości" oraz »wartości rynkowej«.

Definicja "wartości rynkowej" zawarta w tym akcie prawnym UE, jest tożsama z definicją "wartości rynkowej" zawartą w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024r. poz. 1145) i na potrzeby niniejszego opracowania nie wymaga dodatkowego komentarza.

Z kolei pojęcie "wartości bankowo - hipotecznej", w polskich uwarunkowaniach prawnych, zostało uszczegółowione w przepisach ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 110) oraz przyjętej w lipcu 2014 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego "Rekomendacji F dotyczącej podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne". Zgodnie z art. 22 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wykonywać mogą zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego bank hipoteczny albo inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności rzeczoznawcy majątkowi. Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego.

W tym miejscu, jeszcze przed przejściem do omówienia nowej definicji wprowadzonej rozporządzeniem UE z dnia 31 maja 2024 r.  tj. "wartości nieruchomości", która zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2025 roku, zasadnym wydaje się przybliżenie zagadnień ogólnych zawartych w przywołanej powyżej, przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego, Rekomendacji F w zakresie "ekspertyzy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości".

Zgodnie z Rekomendacją F "bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości" jest ustalona na podstawie ekspertyzy zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości na podstawie ekspertyzy służy bankowi hipotecznemu jako podstawa do wydania opinii, do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości, a w przypadku nabywania przez bank hipoteczny wierzytelności zabezpieczonej na przedmiotowej nieruchomości - do decyzji czy wierzytelność może zostać nabyta.

Ekspertyza bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości uwzględnia możliwie wszystkie rodzaje ryzyka, które w wyniku posiadanych doświadczeń z przeszłości oraz analiz i prognoz mogą mieć negatywny wpływ na bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości. Analizy te i prognozy winny uwzględniać przede wszystkim specyficzne dla danej nieruchomości parametry (szczegółowo określone w dalszej części niniejszej rekomendacji), które mają wpływ na ocenę ryzyka zabezpieczenia, a także czynniki o charakterze ogólnym, m.in.:
a) cykle koniunkturalne,
b) przepisy podatkowe,
c) rozwój liczby ludności (demografia),
d) stopa bezrobocia,
e) zmiany wartości nabywczej pieniądza,
f) rozwój regionalny i urbanistyczny (np. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).

Bank hipoteczny cyklicznie opracowuje i udostępnia osobom sporządzającym ekspertyzy oraz dokonującym ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości analizy i założenia w zakresie lit. a)-f). Opracowania są dokonywane przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach i o odpowiednim doświadczeniu zawodowym. Z tytułu czynników, o których mowa w lit. a-f) dokonuje się pomniejszenia odpowiadającego antycypowanym spadkom cen nieruchomości i pomniejszenie to powinno być nie mniejsze niż 5%.

Powyższe przybliżenie tematyki związanej z "bankowo-hipoteczną wartością nieruchomości" uważam za zasadne, ze względu na pewne podobieństwa do omówionej poniżej nowej definicji "wartości nieruchomości".

Z dniem 1 stycznia 2025 roku zostanie dodany do art. 4 ust. 1 rozporządzenia UE nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych pkt 74a wskazujący, że na użytek tego rozporządzenia, pod pojęciem "wartość nieruchomości" należy rozumieć "wartość nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej określoną zgodnie z art. 229 ust. 1"

Należy zauważyć, że wskazany w art. 4 ust. a pkt 74a rozporządzenia UE art. 229 ust. 1 od 1 stycznia 2025 roku również otrzyma inne brzmienie niż aktualnie obowiązujące.

Nowe , obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku, brzmienie art. 229 ust. 1 rozporządzenia UE nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych:
Artykuł 229. Zasady wyceny dotyczące uznanych zabezpieczeń innych niż zabezpieczenie finansowe

ust. 1. Wycena nieruchomości spełnia wszystkie poniższe wymagania:

W tym miejscu należy zauważyć, że "wartość nieruchomości" w rozumieniu zmienionego rozporządzenia UE nr 575/2013 jest nową, dotychczas nieznaną koncepcję prezentacji "wartości", niejako współistniejącą z "wartością rynkową" nieruchomości.

Dokonując analizy poszczególnych części art. 229 ust. 1 rozporządzenia UE należy stwierdzić, że prawodawca wyraźnie zaznaczył (pkt a), że "wartość nieruchomości" powinna zostać oszacowana przez "rzeczoznawcę posiadającego niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości", co w polskich uwarunkowaniach oznaczać może wyłącznie osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, a więc rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący określenia "wartości nieruchomości" powinien być "niezależny od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych", a tym samym nie powinien być w zależności służbowej, zawodowej itd. od instytucji kredytującej.

W dalszej części art. 229 ust. 1 rozporządzenia (pkt b) europejski prawodawca doprecyzował, że wartość ta powinna zostać oszacowana z rozważnym zastosowaniem kryteriów ostrożnej wyceny, które spełniają następujące wymogi:
- wartość nie powinna obejmować jakichkolwiek oczekiwań dotyczących wzrostu cen (ppkt i),
- "wartość nieruchomości" powinna odzwierciedlać okoliczności mogące wskazywać, że "wartość rynkowa" nieruchomości (aktualna) może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania (ppkt ii).

Oba opisane powyżej wymogi odnoszące się do "wartości nieruchomości", zawarte w art. 229 ust. 1 pkt b pktt (i) oraz pktt (ii) stanowią swego rodzaju rozwinięcie zawartego w części wstępnej (pkt 19) rozporządzenia UE postulatu, że "istotne jest ograniczenie wpływu efektów cykliczności na wycenę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu".

Zgodnie z zapisami art. 229 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia UE "wartość nieruchomości", określana, co trzeba wyraźnie podkreślić, wyłącznie na obszarze regulowanym tym rozporządzeniem, nie może być wyższa od "wartości rynkowej nieruchomości", a tym samym europejski prawodawca nie wprowadził "sztucznego" i opartego na teoretycznych przesłankach założeniach, że "wartość nieruchomości" musi być w każdym przypadku niższa niż "wartość rynkowa " nieruchomości. "Wartość nieruchomości" może być równa "wartości rynkowej".

"Wartość nieruchomości" oszacowana z "rozważnym zastosowaniem kryteriów ostrożnej wyceny", stanowiąca w intencji prawodawcy, swego rodzaju projekcję "wartości rynkowej" nieruchomości powinna uwzględniać ryzyka, co do możliwości utrzymania określonego poziomu "wartości rynkowej" w dłuższej perspektywie, ale taka projekcja powinna opierać się na możliwych do stwierdzenia w dniu wyceny realnych przesłankach. W żadnym wypadku nie można podchodzić do "wartości nieruchomości" jako swego rodzaju "certyfikowanej" wartości, która na pewno nigdy nie ulegnie już obniżeniu, a także, że tego typu gwarancje daje rzeczoznawca majątkowy lub instytucja finansowa.

Czy te zagadnienia są obce rzeczoznawcom majątkowym określającym wartości nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności? Moim zdaniem nie są obce.

Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny (KSWS) "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" został przyjęty przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uchwałą nr 59/2009 (posiedzenie RK w dniach 14/15 grudnia 2009 r.) i od tej daty, w różnych uwarunkowaniach prawnych (przez pewien okres obowiązywał w formie "uzgodnienia" z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, a następnie stanowił on standard wydany przez właściwego ministra),  treść tego standardu nie uległa zmianie.

Zgodnie z pkt 2.2. Standardu "Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa. Na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości". Z kolei z pkt 2.3 Standardu wynika, że "rzeczoznawca majątkowy jednoznacznie wskazuje rodzaj określanej wartości tak, aby wartość inna niż wartość rynkowa nie była błędnie rozumiana jako wartość rynkowa".

Wydaje się, że opracowane przez środowisko normy zawodowe uwzględniają możliwość określenia przez rzeczoznawcę majątkowego, dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, innej wartości niż wartość rynkowa, co  w tym wypadku może oznaczać również "wartość nieruchomości" w rozumieniu zapisów rozporządzenia UE obowiązujących od 1 stycznia 2025 roku.

Kolejne zagadnienia, istotne z punktu widzenia tematu przewodniego niniejszego wystąpienia, są to zapisy tego standardu zawarte odpowiednio w punktach od 4.2 do 4.4:

4.2. Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy w nim ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.

4.3. Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego.

4.4. Określanie wartości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego. Szczegółowa interpretacja i analiza ryzyka, związanego z przedmiotem zabezpieczenia, o którym mowa w pkt. 4.3, może być dla rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością lub przedmiotem odrębnego opracowania, niestanowiącego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy może, na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, w miarę posiadanych kompetencji, w ramach dodatkowej usługi, wykonać analizę wrażliwości, która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości, jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tę wartość. Ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do wierzyciela.

Tym samym, rzeczoznawcy  majątkowi, już od wielu lat wskazywali "obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości". Takie informacje były zawierane w załącznikach do operatów szacunkowych i stanowiły swego rodzaju wskazówki co do możliwych zachowań w przyszłości.

W tym miejscu zasadnym wydaje się przywołanie obowiązujących regulacji prawnych związanych z wyceną nieruchomości dla tego celu wyceny. Przypomnieć należy, że w konsekwencji wejścia w życie zapisów zawartych w art. 1 ust. 1 pkt 31 ppkt b ustawy z dnia 8 lipca 2021 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z dnia 25 sierpnia 2021 r. poz. 1561) z dniem 9 września 2023 roku część zapisów odnoszących się do wycen dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, zawarta dotychczas wyłącznie w standardach zawodowych, znalazła odzwierciedlenie w § 54 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023r. poz. 1832), który  kwestie te reguluje w następujący sposób:

1. Przy określaniu wartości nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, o której mowa w art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 2022 r. poz. 2324, z późn. zm. oraz w art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2022 r. poz. 2245 i 2339), przyjmuje się stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny. Jeżeli określenie wartości nieruchomości ma uwzględniać jej możliwy rozwój, wartość nieruchomości określa się według stanu techniczno-użytkowego, stanu zagospodarowania oraz stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej po zakończeniu zakładanego okresu jej rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny.

2. Rzeczoznawca majątkowy wskazuje obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawnia poznane w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Informacje te stanowią załącznik do operatu szacunkowego.

3. Wycenę nieruchomości można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez instytucje oferujące usługi finansowe, o ile uwarunkowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio, gdy wyceniana nieruchomość stanowi lub będzie stanowić zabezpieczenie innego zobowiązania ustanowionego na rzecz instytucji, o których mowa w ust. 3.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że również w obecnych uwarunkowaniach prawnych, a więc jeszcze bez uwzględniania wchodzących w życie z dniem 1 stycznia 2025 roku zmienionych zapisów art. 229 ust. 1 rozporządzenia UE nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych rzeczoznawcy majątkowi, sporządzając operaty szacunkowe dla potrzeb zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy, "wskazują obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości". Do tego obligują obowiązujące przepisy oraz ugruntowane zasady wykonywania zawodu zawarte dzisiaj w standardzie zawodowym Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych KSWS "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności"

Przechodząc do wytycznych zawartych w rozporządzeniu UE w części odnoszącej się wprost do samej "wartości nieruchomości", należy w pierwszym rzędzie odnieść się do zapisów art. 229 ust. 1. pkt b ppkt (i) rozporządzenia, zgodnie z którym "wartość nieruchomości" oszacowana z rozważnym zastosowaniem kryteriów ostrożnej wyceny nie powinna obejmować oczekiwań co do wzrostu cen.

Wydaje się, że prawodawcy przede wszystkim chodziło o to, że w podejściu porównawczym nie należy uwzględniać mogących wzrastać w danej chwili oczekiwań, np. sprzedających nieruchomości, co do planowanej przez nich do osiągnięcia ceny (np. wyrażanych w ofertach sprzedaży). W tym miejscu można jednak założyć, że zasadnym jest uwzględnianie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, na analizowanym rynku nieruchomości, który ewentualnie miał miejsce przed dniem na który określana jest wartość, a ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy aktualizować na dzień określenia wartości, tak jak ma to miejsce przy określaniu "wartości rynkowej" nieruchomości. W polskich uwarunkowaniach, w których ugruntowane zasady wyceny, ale również regulacje prawne, wprost wskazują na określanie wartości na podstawie danych opartych na cenach transakcyjnych, a nie na cenach ofertowych, a tym samy również w określanej w podejściu porównawczym "wartości rynkowej" generalnie nie uwzględnia się prognoz co do wzrostu cen w przyszłości.

Z kolei w podejściu dochodowym wartość rynkowa opiera się na dochodach oraz stopach zwrotu. Wpływ na ostateczny wynik wyceny w tym podejściu mają również wskaźniki pustostanów, czy też szacowane okresy bezczynszowe. W swojej istocie (założeniach) podejście dochodowe opiera się na swego rodzaju "prognozie" przyszłości.

W technice kapitalizacji prostej poziom dochodu jest co do zasady, przyjmowany na poziomie możliwym do uzyskania w dniu wyceny, ale stopa kapitalizacji może uwzględniać "prognozowane" tendencje (ryzyka), w tym co do ewentualnych spadków lub wzrostów poziomu dochodów. Tym samym stosując kryteria ostrożnej wyceny, zgodnie z którymi nie powinno się w procesie określania "wartości nieruchomości" ujmować oczekiwań co do wzrostu cen, wymaga to od rzeczoznawcy majątkowego upewnienia się, czy stopa kapitalizacji wykorzystywana w podejściu dochodowym, technice kapitalizacji prostej, nie jest oparta na zbyt optymistycznych założeniach tj. na oczekiwaniu na wzrosty dochodów w przyszłości.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów, prognozowany, przyszły wzrost czynszów znajduje odzwierciedlenie w samej projekcji strumieni dochodów. Może on wynikać z danego stanu faktycznego (prawnego - zawarte umowy najmu), ale może również polegać na jego waloryzacji. W tym drugim wypadku, stosując kryteria ostrożnej wyceny, bezpiecznym wydaje się oparcie na celu inflacyjnym NBP, a w przypadku gdy aktualny wskaźnik inflacji jest niższy niż cel inflacyjny NBP, na aktualnym wskaźniku inflacji. Stosując kryteria ostrożnej wyceny nie należy również zakładać wzrostu czynszów po zakończeniu obowiązujących umów najmu.

Druga wytyczna odnosząca się do "wartości nieruchomości" zawarta w art. 229 ust. 1. pkt b ppkt (ii) rozporządzenia UE stanowi, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania.

Rozumiem ten zapis rozporządzenia EU jako wskazówkę, że rzeczoznawca majątkowy po określeniu wartości rynkowej nieruchomości, w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy, może dokonać "korekty" wartości rynkowej nieruchomości, zmierzając w procesie wyceny do prezentacji "ostrożnościowej" wartości nieruchomości. Oczywiście z taką korektą możemy mieć do czynienia wyłącznie w przypadku stwierdzenia, na podstawie dostępnych danych i informacji, że określona "wartość nieruchomości" jest "zagrożona" potencjalnym jej obniżeniem, spowodowanym zaobserwowanymi okolicznościami (realnymi ryzykami), które mogą negatywnie wpływać na jej utrzymanie w okresie kredytowania. Należy przy tym zaznaczyć, że te zagrożenia muszą być możliwe do identyfikacji w dniu wyceny, bez względu na okres kredytowania. Okres kredytowania może być istotny z punktu widzenia pogłębiania się ewentualnych negatywnych zagrożeń, ale te zagrożenia muszą być dostrzegalne, co jeszcze raz podkreślę, w dniu wyceny.

Tym samym, jeżeli w aktualnym stanie prawnym, na mocy § 54 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazuje obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawnia poznane w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności, a informacje te mają stanowić załącznik do operatu szacunkowego, to po wejściu w życie (z dniem 1 stycznia 2025 roku) nowelizacji rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 roku w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych, wprowadzonych rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2024/1623 z dnia 31 maja 2024 r. również może (powinien?) dokonać analizy czy występują ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, z tym, że w przypadku ich stwierdzenia powinien dokonać stosownej korekty "wartości rynkowej" nieruchomości. Oczywiście z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia wyłącznie wówczas, gdy rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy z określenia "wartości rynkowej nieruchomości" dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, będzie jednocześnie zobligowany do określania "wartości nieruchomości" w rozumieniu rozporządzenia UE. Należy w tym miejscu podkreślić, że w momencie pisania niniejszego wystąpienia , zgodnie z moją aktualną wiedzą, nie są mi znane żadne wiążące opracowania, wytyczne, noty interpretacyjne itd., wskazujące na procedurę postępowania rzeczoznawcy majątkowego otrzymującego (po dniu 1 stycznia 2025 roku) zlecenie na sporządzenie operatu szacunkowego dla tego celu wyceny. Tym samy, w żaden sposób nie chcę przesądzać jaki tryb postępowania zostanie w tej mierze ostatecznie wypracowany, o czym wspomnę w części końcowej niniejszego wystąpienia.

Rzeczoznawca majątkowy, który będzie określał "wartość nieruchomości", jeżeli stwierdzi, że "wartość rynkowa nieruchomości" została określona w takim punkcie cyklu koniunkturalnego, że wartość nieruchomości, z dużym uzasadnionym prawdopodobieństwem, będzie podlegać w dającej się określić przyszłości, korekcie "in minus", to powinien na etapie "transformacji" wartości rynkowej nieruchomości w postać "ostrożnościowej" wartości nieruchomości, wielkość takiej korekty określić i ją zastosować względem "wartości rynkowej". W przypadku, gdy z poczynionych obserwacji nie wynikają takie spostrzeżenia, "wartość rynkowa" nie będzie w tej części wymagać korekty i będzie ją można jednocześnie uznać za odpowiadającą "wartości nieruchomości". Podobnie należy podejść do innych trendów występujących na lokalnym rynku nieruchomości, które mogą być związane np. z wyraźnymi procesami depopulacyjnymi w danej miejscowości, czy też planowanymi niekorzystnymi zmianami w otoczeniu nieruchomości (badanie dokumentów planistycznych). Analizując możliwe do wystąpienia zagrożenia co do utrzymania "wartości nieruchomości" w dłuższym horyzoncie czasowym zasadnym wydaje się korzystanie z opracowań ośrodków naukowych, renomowanych podmiotów komercyjnych, czy też opracowań publikowanych przez organizacje zawodowe.

Podsumowując.
"Wartość rynkowa" nieruchomości, po nowelizacji rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 roku w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych, wprowadzonych rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2024/1623 z dnia 31 maja 2024 r., powinna pozostać podstawową wartością określaną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, na której to "wartości rynkowej" opiera się ewentualna korekta zmierzająca do określania "wartości nieruchomości".
"Wartość nieruchomości" nie może być wyższa od "wartości rynkowej nieruchomości", ale w szeregu przypadków może być jej równa.

Przykładowe zagadnienia wymagające wyjaśnienia.

Czy rzeczoznawca majątkowy określający "wartość rynkową nieruchomości" np. na zlecenie kredytobiorcy będzie niejako automatycznie określać również "wartość nieruchomości"? Czy też "wartość nieruchomości" będzie określana przez innego rzeczoznawcę majątkowego, działającego wyłącznie na dodatkowe zlecenie instytucji finansowej, jako ewentualna korekta określonej wcześniej "wartości rynkowej"? Należy podkreślić, że "wartość nieruchomości" to swego rodzaju wyznacznik służący podejmowaniu "ostrożnościowych" decyzji kredytowych przez instytucje finansowa.

Czy "wartość nieruchomości" będzie określana w operacie szacunkowym (np. jako element operatu szacunkowego - brak korekty lub korekta "wartości rynkowej" ), czy też będzie  określana (również jako brak korekty lub korekta "wartości rynkowej") w opracowaniu niestanowiącym operatu szacunkowego w rozumieniu art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami? Czy w formie załącznika do operatu szacunkowego?

Między innymi na takie pytania jak te sformułowane powyżej dzisiaj nie ma jeszcze wiążących odpowiedzi. Warto przypomnieć, że Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, już w lipcu bieżącego roku, zaproponowała opracowanie wspólnego stanowiska środowisku bankowemu. W dniu 17 lipca 2024 roku odbyło się spotkanie w siedzibie Związku Banków Polskich, którego tematem było ustalenie zasad postępowania rzeczoznawców majątkowych przy wycenie nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności w związku ze zmianami od dnia 1 stycznia 2025 roku unijnych regulacji. Ustalono powołanie wspólnego zespołu reprezentantów PFSRM i ZBP dla wypracowania wspólnych i jednolitych zasad postępowania przy wycenach dla sektora bankowego. Według stanu na dzisiaj takie zasady postępowania nie zostały jeszcze opracowane.

Warto również zaznaczyć, że zgodnie ze stosowanym od 1 stycznia 2025 roku art. 495f  rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 wprowadzone zostały rozwiązania przejściowe dotyczące wymogów w zakresie aktualizacji wyceny nieruchomości względem kredytów udzielonych przed 1 stycznia 2025 roku.  W regulacji tej wskazano, że na zasadzie odstępstwa od art. 229 ust. 1 lit. a-d) w przypadku ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami mieszkalnymi lub nieruchomościami komercyjnymi, udzielonych przed dniem 1 stycznia 2025 r., instytucje mogą nadal wyceniać nieruchomość mieszkalną lub nieruchomość komercyjną na poziomie nie wyższym niż wartość rynkowa lub - w państwach członkowskich, które przewidziały w przepisach ustawowych lub wykonawczych surowe kryteria oceny bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości - nie wyższym niż bankowo-hipoteczna wartość tej nieruchomości, do dnia, w którym zgodnie z art. 208 ust. 3 wymagana jest weryfikacja wartości nieruchomości, lub do dnia 31 grudnia 2027 r., w zależności od tego, która z tych dat będzie wcześniejsza.

Przywołany w art. 495f rozporządzenia UE art. 208 ust. 3 stanowi (od 1 stycznia 2025 roku), że instytucje regularnie monitorują wartość nieruchomości: nie rzadziej niż raz w roku w przypadku nieruchomości komercyjnych i co trzy lata w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Instytucje przeprowadzają częstsze monitorowanie w przypadku wystąpienia istotnych zmian warunków rynkowych. Wycena nieruchomości podlega weryfikacji, jeżeli informacje będące do dyspozycji instytucji wskazują, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych, a weryfikację tę przeprowadza rzeczoznawca, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu.

Opracował:
Krzysztof Gabrel
Wiceprezydent PFSRM