Kontynuując omawianie projektów nowych aktów wykonawczych związanych ze zmianami wprowadzonymi w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej UPiZP) ustawą nowelizującą tj. ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 poz. 1688) sygnalizujemy publikację na stronie RCL projektu  rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tytułem wprowadzenia. W poprzednio obowiązującym brzmieniu tj. przed wejściem w życie ustawy nowelizującej UPiZP, czyli przed dniem 24 września 2023 roku, art. 61 ust. 5a UPiZP wskazywał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 UPiZP. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Art. 61 ust. 1 UPiZP w wersji obowiązującej do 24 września 2023 roku wskazywał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków:
1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;
3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadziła zmiany w powyżej zaprezentowanych przepisach. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 61 ust. 5a UPiZP w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Z art. 61 ust. 1 UPiZP wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydaje się, że podstawową różnicą pomiędzy wersją poprzednio obowiązującą, a obowiązującą obecnie jest wyeliminowanie "analizy funkcji" na obszarze analizowanym. W wersji obowiązującej przed dniem 24 września 2023 analiza funkcji na analizowanym terenie była konieczna i służyła do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, poza analizowaniem cech zabudowy i zagospodarowaniem terenu). Aktualnie analiza ta dotyczy wyłącznie cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samy w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczna kontynuacja funkcji występującej na danym terenie zabudowy, a wyłącznie cechy zabudowy. Z uzasadnienia do omawianego projektu rozporządzenia zamieszczonego na stronach RCL wynika, że "Zasada kontynuacji funkcji została zastąpiona wymogiem zgodności decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniami planu ogólnego, określonym wprost w przepisach art. 13a ust. 5 ustawy. Analizie urbanistycznej w dalszym ciągu poddawane będą parametry związane z zabudową, tak by zachować ład przestrzenny rozumiany jako ciągłość zabudowy o zbliżonych gabarytach i usytuowaniu na działce. Wartości wskaźników opisujących zabudowę wynikające z analizy będą dostosowywane do maksymalnych wartości tych parametrów określonych w planie ogólnym, co zostanie uregulowane w rozporządzeniu (...) W związku z wprowadzeniem planu ogólnego, ustalenia decyzji dotyczące warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zostaną powiązane z ustaleniami planu ogólnego, a wielkości parametrów, jakie będą ustalane w decyzji, nadal będą wynikały z analizy, z zastrzeżeniem, że nie będą mogły być wyższe niż wynika to z planu ogólnego".

Wprowadzanie nowych regulacji będzie następowało sukcesywnie, będzie wymagało czasu, a tym samym ich wpływ na rynek nieruchomości będzie rozłożony w czasie. Należy jednak zaznaczyć, że wprowadzenie zmian w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej UGN) zmieniających hierarchię dokumentów służących do określania przeznaczenia nieruchomości powoduje, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie w drugiej kolejności należy określić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (hierarchia wynikająca z art. 154 UGN: 1. przeznaczenie w planie miejscowym; 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu 3. w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy). Wydaje się oczywistym, że decyzja o warunkach zabudowy wskazuje tylko jedną z możliwych do wprowadzenia zmian w sposobie zagospodarowania nieruchomości wydaną w następstwie wniosku inwestora. W wielu przypadkach została ona wydana dla danego terenu przed wieloma laty i nie zawsze wskazuje na realne możliwości inwestycyjne danej nieruchomości występujące obecnie. Tym samym zasadne będzie szersze badanie możliwości inwestycyjnych danej nieruchomości celem określenia jej wartości rynkowej. Potencjał inwestycyjny danej nieruchomości może być rozpatrywany pod kątem analizy zachowań uczestników rynku nieruchomości, jednak z uwzględnieniem m.in. prawnych możliwości inwestycyjnych danej nieruchomości. Z kolei prawne możliwości będą wynikały m.in. z przyjętych rozwiązań ustawowych, a także sukcesywnie wprowadzanych rozwiązań wydawanych w drodze rozporządzeń określających ramy  planów ogólnych, sposobów wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy, czy też sposobów ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego warto przyjrzeć się proponowanym rozwiązaniom.
 
Biorąc pod uwagę powyższe sygnalizujemy, że na stronach RCL został zamieszczony projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

W projekcie rozporządzenia zaproponowano rozwiązania regulujące sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie: maksymalnej intensywności zabudowy,  minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej liczby miejsc do parkowania. Rozporządzenie określa sposób ustalania wielkości tych parametrów w oparciu o analizę urbanistyczną.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed dniem 24 września 2023 roku), stosuje się przepisy UPiZP w brzmieniu dotychczasowym. Z kolei z art. 59 ust. 2 tej ustawy wynika, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie omawianej ustawy (tj. od dnia 24 września 2023 roku), i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (tj. do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 roku) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a UPiZP w brzmieniu dotychczasowym, a także nie stosuje się nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a UPiZP.

Opracował:
Krzysztof Gabrel