Jednym z celów ostatniej reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego wprowadzonej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw było stworzenie instrumentów prawnych ograniczających możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji ograniczenie postępującej tendencji rozpraszania zabudowy. Ustawa nowelizująca weszła w życie w dniu 24 września 2023 roku, ale pełne konsekwencje będą odczuwalne z dniem 1 stycznia 2026 roku, kiedy zacznie obowiązywać pozostała część przepisów zmienianych lub wprowadzanych tą ustawą w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej UPiZP).

Przywołana powyżej ustawa wprowadziła do porządku prawnego nowe narzędzie planistyczne (akt prawa miejscowego) w postaci planu ogólnego gminy.

Zgodnie z art. 13a ust.4 UPiZP w planie ogólnym określa się strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a jednocześnie można określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.

Należy przy tym zaznaczyć, że "obszar uzupełnienia zabudowy" lub "obszary zabudowy śródmiejskiej" stanowić będzie podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 13a ust.5 pkt 1 i pkt 2 UPiZP). Tak więc po 31 grudnia 2025 roku, poza wskazanymi w UPiZP wyjątkami, nie będzie prawnych możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku w danej gminie obowiązującego planu ogólnego.

Z art. 61 ust. 1 UPiZP wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W tym miejscu zasadnym wydaje się podkreślenie, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed dniem 24 września 2023 roku), stosuje się przepisy UPiZP w brzmieniu dotychczasowym. Z kolei z z art. 59 ust. 2 tej ustawy wynika, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie omawianej ustawy (tj. od dnia 24 września 2023 roku), i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (tj. do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 roku) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a UPiZP w brzmieniu dotychczasowym, a także nie stosuje się nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a UPiZP.

W art. 13m ust.1 UPiZP stwierdzono, że minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe można stwierdzić, że "plany ogólne gminy" i zawarte w nich "obszary uzupełniania zabudowy" to przyszłość (bliższa lub dalsza w zależności od tempa prac planistycznych w danej gminie, ale jednak przyszłość). Tym niemniej wydaje się uzasadnionym zapoznanie się z propozycjami rozwiązań prawnych, które w tej przyszłości mogą decydować o możliwościach wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Informujemy, że na stronach RCL został zamieszczony projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12378652

W projekcie rozporządzenia zaproponowano rozwiązania regulujące wyznaczanie granic obszaru uzupełniania zabudowy, zasady rozszerzania tego obszaru, ale także umożliwiono jego ograniczenie.

Opracował:
Krzysztof Gabrel