W Europejskiej Konferencji Wyceny TEGOVA, która odbyła się 16 czerwca 2023 r. w warszawskim Hotelu Sofitel, uczestniczyło 160 przedstawicieli naszego zawodu z Polski i z zagranicy. Konferencję zorganizowała Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) wraz z The European Group of Valuer’s Associations (TEGOVA).

Konferencja rozpoczęła się od uroczystego powitania uczestników przez prezydenta PFSRM – Tomasz Ciodyka, który dziękując za bardzo liczny udział w konferencji zasygnalizował najważniejsze tematy aktualnie nurtujące europejskie środowisko rzeczoznawców majątkowych. Pierwszym niezwykle istotnym zagadnieniem, które zostało omówione podczas dwóch sesji wykładowych, była kwestia wojny w Ukrainie oraz koncepcje szacowania strat wojennych spowodowanych inwazją Rosji. Opisaną wyżej część merytoryczną przestawili reprezentanci Ukrainy: Iryna Ivanova, wiceprzewodnicząca The Ukrainian Society of Appraisers (USoA), Yuliya Byelova, była zastępczyni Dyrektora Funduszu Mienia Państwowego Ukrainy (SPFU) oraz Aleksii Kalapusha, wiceprezydent UABVS i Jeremy Moody, wiceprzewodniczący EVSB (TEGOVA), prof. Magdalena Habdas (Uniwersytet Śląski) i dr Tomasz Luterek, wiceprezydent PFSRM. Prezentacje w tej części konferencji ukazywały nie tylko tragizm aktualnej sytuacji na Ukrainie (w postaci bogatej dokumentacji fotograficznej), ale również zwracały uwagę na metodologię ujęcia strat spowodowanych wojną w aspekcie zarówno gospodarczym, jak i społecznym – migracja dużej części społeczeństwa, a co za tym idzie oszacowanie prawdopodobieństwa powrotu tej ludności do ojczyzny.

Podczas kolejnej sesji tematycznej przedstawiono analizę porównawczą dotyczącą zmian w Rozporządzeniu UE 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych wpływających na wycenę oraz dylematy związane z określaniem długoterminowej wartości nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Zwracano uwagę nie tylko na kwestię teoretycznego zapisu definicji market value oraz nierozłącznie z nią związanej definicji highest and best use, ale przede wszystkim na to jak w sporządzanych wycenach znajdować praktyczne zastosowanie powyższych definicji. Niezwykle ciekawy wykład w tej części wygłosiła prof. Ewa Kucharska Stasiak. Pani Profesor przedstawiła bardzo interesującą koncepcję long term sustainable value, pokazując w którą stronę powinny zmierzać wyceny sporządzane w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy w najbliższej przyszłości. Przykuwającą uwagę uczestników analizę porównawczą przedstawiła dr Izabela Rącka, która w syntetyczny sposób przedstawiła genezę obowiązujących wymagań banków dotyczących wyceny na  potrzeby zabezpieczania wartości nieruchomości i wypunktowała najważniejsze aspekty wprowadzonej nowelizacji.

 Kwestię zmian w Rozporządzeniu UE w sprawie wymogów kapitałowych (CRR) poruszył również Marcin Malmon, który zaprezentował najważniejsze dylematy pojęciowe związane z wprowadzoną nowelizacją w odniesieniu do obowiązujących Europejskich Standardów Wyceny Nieruchomości. Omówiony został proponowany do wdrożenia od początku 2025 roku Art. 229 ust. 1, który  otrzymać ma nowe brzmienie: „Wycena nieruchomości spełnia wszystkie następujące wymogi:
a) niezależny rzeczoznawca posiadający niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości szacuje ją niezależnie od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych;
b) wartość oszacowuje się, stosując rozważnie kryteria ostrożnej wyceny, które spełniają wszystkie poniższe wymogi i są jasno i przejrzyście udokumentowane:
(i)    wartość nie obejmuje oczekiwań dotyczących wzrostu cen;
(ii) wartość jest korygowana w celu uwzględnienia tego, że aktualna cena rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania;
c) wartość nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli można określić taką wartość rynkową”.

Marcin Malmon zwrócił uwagę na najważniejsze aspekty określania wartości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności. Podkreślił, że w związku z nowelizacją przypisów wycenę ma sporządzać człowiek a nie AVM, choć użycie automatycznych modeli wyceny, jako narzędzia w rękach niezależnego rzeczoznawcy, nie jest wykluczone. Niezwykle istotna jest także niezależność rzeczoznawcy i procesu wyceny od procedury udzielania kredytu – w sytuacji posiadania przez rzeczoznawcę interesu w odniesieniu do wyniku procesu kredytowego powinno nastąpić wykluczenie jego uczestnictwa. Podobna zasada powinna obowiązywać w sytuacji podległości służbowej bądź biznesowej rzeczoznawcy wobec osób zaangażowanych w proces kredytowy. Niezwykle istotnym zagadnieniem jest wykluczenie oczekiwań dotyczących wzrostu cen nieruchomości w przyszłości. Ostatecznie wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę powinna być skorygowana w celu uwzględnienia faktu, że aktualna cena rynkowa może przewyższać wartość możliwą do utrzymania przez cały okres kredytowania. Korekta powinna mieć miejsce wtedy, gdy nie udowodniono braku istnienia ryzyka obniżenia wartości nieruchomości w całym okresie kredytowania. Aby dokonanie korekty było możliwe, rzeczoznawca powinien otrzymać od instytucji finansującej informację o okresie kredytowania, a także mieć świadomość, w którym punkcie cyklu koniunkturalnego znajduje się rynek w dniu wyceny (dopuszczalne jest korzystanie z opracowań renomowanych firm i ośrodków naukowych). Niezwykle istotna jest w tym kontekście także obserwacja trendów na lokalnym rynku nieruchomości.
Interpretacja nowej treści art. 229 ust. 1 rozporządzenia UE 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych wpływające na wycenę wciąż jest przedmiotem dyskusji w środowisku międzynarodowym.

Niezwykle ważną część konferencji stanowiła dyskusja metodologiczno- koncepcyjna mająca formę posiedzenia komisji arbitrażowej. To stała praktyka stosowana w krajach zachodnich nazwana Mock Arbiration. Inspirujące wystąpienia wygłosili między innymi: Krzysztof Grzesik, który przedstawił zagadnienie roli świadka eksperta przed międzynarodowymi trybunałami, a także biegli Colin David Smith i Paul Sanderson. Ze szczególnym zainteresowaniem uczestników konferencji spotkał się wykład Michaela MacBrien’a zatytułowany „Europejski Zielony Ład. Teraz wiemy o co chodzi – czas na wycenę”. Dynamicznie i energicznie przeprowadzona opowieść dotycząca ujmowania w wycenie zagadnień ESG była ciekawym punktem wyjścia do kuluarowych rozmów w przerwach między sesjami.

(tekst opublikowany w numerze 2/2023(118) kwartalnika „Rzeczoznawca Majątkowy”)