Trzydniowe wydarzenie rozpoczęło się posiedzeniem Zarządu TEGOVA, któremu przewodniczył Krzysztof Grzesik. Drugiego dnia miały miejsce spotkania Komisji TEGOVA, w tym Komisji Europejskich Standardów Wyceny, a następnie Europejska Konferencja Wyceny zorganizowana przez Portugalskie Profesjonalne Stowarzyszenie Przedsiębiorstw Wyceny (ASAVAL). W konferencji wzięło udział ponad 200 osób, w tym rzeczoznawcy i goście z portugalskiego sektora bankowego. Tematem konferencji były „Przepisy unijne o finansowaniu zrównoważonego rozwoju – Wielki Wybuch w wycenie dla banków”.

Konferencję rozpoczęli Krzysztof Grzesik – Przewodniczący TEGOVA oraz Paulo Barros Trindade – Prezydent ASAVAL. Następnie Luis do Carmo – Wiceprezydent ASAVAL przybliżył temat efektywności energetycznej budynków w Portugalii i potencjalnych skutków przepisów unijnych dotyczących zielonego ładu (EU Green Deal).

Krzysztof Grzesik zrelacjonował propozycje Komisji Europejskiej dotyczące zmian w przepisach dotyczących wymogów kapitałowych (Capital Requirements Regulation, CRR) i omówił możliwy wpływ tych zmian na praktykę wyceny nieruchomości. Podkreślił, że obecnie Rozporządzenie CRR dopuszcza zastosowanie zaawansowanych modeli statystycznych (AVM-ów) jedynie do monitorowania wartości nieruchomości w czasie obsługi już udzielonego kredytu. Proponowane zmiany w rozporządzeniu CRR mają jednak umożliwić ich wykorzystanie także na potrzeby udzielenia kredytu, o ile zgodę na to wydadzą „odpowiednie organy” (ang. competent authorities).

Kolejną niepokojącą propozycją jest wprowadzenie do CRR nowego pojęcia „wartości nieruchomości” pomimo istnienia już ugruntowanych pojęć wartości rynkowej, czy bankowo-hipotecznej. Zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 229 CRR „wartość nieruchomości” powinna być szacowana z użyciem „rozsądnie konserwatywnych” (ang. prudent conservative) kryteriów spełniających następujące wymogi:

a)    wartość nie uwzględnia spodziewanych przyszłych wzrostów cen
b)    jest skorygowana tak, aby odzwierciedlała możliwość, że obecna „cena rynkowa” jest istotnie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania w okresie całego okresu kredytowania
c)    nie jest wyższa od wartości rynkowej nieruchomości, w przypadkach gdy wartość rynkowa może zostać określona.

Kolejnym prelegentem był José Caetano Oliveira, reprezentujący Portugalskie Stowarzyszenie Banków, który opowiedział o zastosowaniu automatycznych modeli wyceny (AVM) w Portugalii. Dyrektor Banku Millenium BCP przekazał dość zaskakującą informację, że co prawda AVM-y są aktualnie wykorzystywane w Portugalii do przeszacowywania wartości nieruchomości mieszkaniowych, ale modele są już testowane dla nieruchomości magazynowych oraz biurowych.  Ostatnim prelegentem był James Weir, Przewodniczący EVA (European Valuers’ Alliance), który poruszył problem wycen transgranicznych.

Konferencja zakończyła się ożywioną debatą na temat wymogów ostrożnościowych banków w wycenie nieruchomości, które miałyby obowiązywać po przyjęciu propozycji zmian w dyrektywie unijnej dotyczącej wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych. W obecnym stanie prawnym AVM są dopuszczalne w przypadku monitorowania wartości nieruchomości zabezpieczających już udzielone kredyty, ale raporty muszą zostać potwierdzone przez rzeczoznawcę majątkowego. Z punktu widzenia banków i innych instytucji kredytowych taka sytuacja jest korzystna, gdyż obniża koszty sporządzania wycen, a także skraca czas uzyskania informacji o wartości nieruchomości. Z perspektywy rzeczoznawców majątkowych korzystanie z AVM-ów może jednak prowadzić do wygaszania naszego zawodu. Choć wykorzystanie informacji o wartości nieruchomości wygenerowanej przy pomocy AVM wymaga potwierdzenia wartości przez rzeczoznawcę, to dyskusyjna jest kwestia ponoszenia odpowiedzialności za tę wartość. Czy wartość powinien potwierdzać dowolny rzeczoznawca, nawet taki, który nie ma znajomości rynku lokalnego? Czy odpowiedzialność powinien ponosić rzeczoznawca, który nie zna danych wykorzystanych do określenia wartości, zwłaszcza w przypadku systemów stworzonych przez firmy informatyczne, nie posiadające wiedzy na temat rynku nieruchomości i wartości? Dyskusja pozwoliła sformułować następujący wniosek: z perspektywy organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych pożądane jest, aby rzeczoznawcy byli obiektywni, natomiast z punktu widzenia banków korzystniejsza byłaby współpraca z podmiotami, które określają wartość na poziomie wyznaczonym przez bank. Wypowiedzi przedstawiciela portugalskiego sektora bankowego wydawały się sugerować oczekiwanie szacowania przez rzeczoznawców wartości, których poziom utrzymywałby się na zbliżonym poziomie w dłuższej perspektywie czasu. Przedstawiciele środowiska rzeczoznawców zwracali uwagę, że wartość rynkowa przedstawia wartość nieruchomości w określonym punkcie czasu i z założenia jest zmienna w czasie oraz, że szacowanie jej na poziomie „bezpiecznym” (czyt. niskim) może stać w konflikcie z wymogiem obiektywizmu opinii rzeczoznawcy. 

Trzeciego dnia wiosennego spotkania członków TEGOVA miało miejsce Walne Zgromadzenie. W spotkaniu uczestniczyło 89 delegatów z 24 krajów, w tym z USA i Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Pierwszym tematem poruszonym przez Krzysztofa Grzesika – Przewodniczącego TEGOVA – była kwestia wojny w Ukrainie i jej konsekwencji finansowych. Uczestnikami spotkania byli przedstawiciele dwóch ukraińskich stowarzyszeń należących do TEGOVA: Iryna Iwanowa z Ukraińskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (USOA), Serhij Frołow i Ołeksij Kałapusa z Ukraińskiego Stowarzyszenia Specjalistów ds. Wycen Bankowych ( UABVS).

Serhij Frolow wziął udział w spotkaniu wiosennym TEGOVA pomimo aktywnego udziału w działaniach obronnych armii ukraińskiej – udzielono mu specjalnego urlopu, aby mógł zdać relację z wojny podczas Zgromadzenia Ogólnego TEGOVA. Iryna Iwanowa i Ołeksij Kałapusa przedstawili plany rządu ukraińskiego dotyczące określania wartości zniszczeń wojennych powstałych w wyniku zbrojnej agresji Federacji Rosyjskiej, w tym nakładów niezbędnych do przywrócenia zniszczonego mienia do stanu poprzedniego (szkoda rzeczywista) oraz utraconych dochodów z tego mienia (utrata zysku). Przedstawiciele organizacji ukraińskich poinformowali zgromadzonych, że rząd ukraiński powołał grupę roboczą, której zadaniem jest opracowanie odpowiedniej metodyki wyceny szkód wojennych. W związku z tym Ukraiński Fundusz Majątku Państwowego zwrócił się już wcześniej do TEGOVA z prośbą o pomoc w opracowaniu metodyki wyceny, która miałaby być stosowana przez ukraińskich rzeczoznawców. Zgromadzenie Ogólne jednogłośnie poparło ten wniosek i wskazało Komisję Europejskich Standardów Wyceny  TEGOVA (EVSB) jako podmiot właściwy do opiniowania projektów przygotowanych przez ukraińskich ekspertów. Ponadto, zgodnie z wnioskiem delegacji ukraińskiej, Zgromadzenie Ogólne upoważniło EVSB do doradzania w zakresie, w jakim projekty są zgodne z prawem i przepisami unijnymi.

W pozostałych punktach programu Zgromadzenia Ogólnego przedstawiony został ostateczny projekt tekstu pierwszej edycji Europejskich Standardów Wyceny Maszyn i Urządzeń (European Plant Machinery and Equipment Valuation Standards), które zostały zatwierdzone przez Zgromadzenie Ogólne i zostaną ogłoszone na następnym posiedzeniu Zgromadzenia w październiku. Przewodniczący Komitetu ds. Uznania Zawodowego TEGOVA przedstawił propozycje uproszczonych kryteriów kwalifikacji REV, które zostały zatwierdzone przez Zgromadzenie Ogólne. Listę podmiotów przyznających tytuły REV i TRV poszerzono o Portugalskie Narodowe Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych (ANAI). Zatwierdzono także kryteria dotyczące wykształcenia i doświadczenia wymaganego do uzyskania tytułu European Business Valuer. Zgromadzenie Ogólne zakończyło się prezentacją filmową zapowiadającą jesienne spotkanie TEGOVA. Podczas spotkania wiosennego przedstawiciele Federacji: Marcin Malmon i Izabela Rącka rozpoczęli pracę w Komisji Europejskich Standardów Wyceny, która w bieżącej kadencji zajmować się będzie przede wszystkim opracowaniem dziesiątej edycji Niebieskiej Księgi (EVS 2025), które mają obowiązywać od początku 2025 roku. Europejskie Standardy Wyceny mają zostać uzupełnione m.in. o standard dotyczący wyceny nieruchomości rolnych.

Planuje się także o poprawienie Niebieskiej Księgi w kwestiach, w których była ona trudna do zastosowania przez rzeczoznawców i uzupełnienie jej o wskazówki do stosowania jej zapisów.

Ponadto Komisja zajmie się innymi opracowaniami, z których nie wszystkie muszą znaleźć się w EVS 2025, natomiast mogą być opublikowane wcześniej. Do takich opracowań należy EVS 6: Wycena i efektywność energetyczna, wywołany przepisami dotyczącymi obowiązku doprowadzenia budynków do wyższego poziomu efektywności energetycznej w określonym terminie. Projekt zmian w dyrektywie Parlamentu Europejskiego dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków przewiduje, że w każdym państwie członkowskim UE ocena „G” świadectwa charakterystyki energetycznej będzie odpowiadać budynkowi o najgorszych parametrach. Budynki niemieszkalne będą musiały zwiększyć efektywność energetyczną do oceny „F” do 2027 r. i „E” do 2030 r., a budynki mieszkalne – do „F” do 2030 r. i „E” do 2033 r. Kolejnym opracowaniem, które może zostać opublikowane wcześniej, niż nowa edycja Europejskich Standardów Wyceny, jest dostosowanie metodyki wyceny do przepisów ostatecznego tekstu rozporządzenia w sprawie wymogów kapitałowych (CRR).

W konferencji w Lizbonie wzięli udział: Krzysztof Grzesik – Prezydent TEGOVA oraz przedstawiciele PFSRM: Marcin Malmon i Izabela Rącka, członkowie Komisji Europejskich Standardów Wyceny. Kolejne, jesienne spotkanie TEGOVA odbędzie się w Atenach w dniach od 20 do 22 października 2022 roku.

Izabela Rącka, Marcin Malmon