Pełnomocnik Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego skierował do konsultacji publicznych projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego.

W projekcie tym zaproponowano zmiany w szeregu ustawach, w tym przede wszystkim w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: ustawa o CPK).

W niniejszym tekście zostaną omówione projektowane w tym dokumencie zapisy dotyczące przede wszystkim zasad nabywania nieruchomości, wprowadzanych ograniczeń, modyfikacji rozwiązań związanych z planowaniem  przestrzennym, zasad ustalania odszkodowań oraz szacowania wartości nieruchomości.

Przybliżenie tych propozycji już na etapie konsultacji publicznych wynika z faktu, że część z nich to nowe rozwiązania, dotychczas w tym kształcie nie stosowane w innych obszarach "publicznych" procesów inwestycyjnych.

Na wstępie należy zauważyć, że zmieniany projektem art. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym wskazuje, że ustawa o CPK określa zasady i tryb:
1)    zarządzania przygotowaniem i realizacją projektu Centralnego Portu Komunikacyjnego, zwanego dalej „CPK”, w skład którego wchodzą zawarte w Programie: Inwestycja, Inwestycje Towarzyszące oraz pozostałe zadania, w tym o charakterze nieinwestycyjnym, powiązane z realizacją Inwestycji oraz Inwestycji Towarzyszących, zwane dalej łącznie „Przedsięwzięciami”;
2)    przygotowania i realizacji Przedsięwzięć;
3)    zarządzania rozwojem obszaru otoczenia CPK;
4)    przygotowania i realizacji procesów zorganizowanej relokacji w związku z nabywaniem gruntów na cele określone w ustawie.

W celu przybliżenia podstawowego zakresu regulacji zasadnym jest skrótowe przywołanie projektowanych zapisów art. 2 pkt 3 i pkt 4 w których zdefiniowano pojęcia:

"Inwestycja" - należy przez to rozumieć budowę lotniska użytku publicznego wraz z obiektami, urządzeniami, wyposażeniem, sieciami i instalacjami służącymi do jego budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, użytkowania, zmiany sposobu użytkowania, eksploatacji lub rozbiórki, oraz innymi inwestycjami, w szczególności wraz z drogami publicznymi; sieciami przesyłowymi i dystrybucyjnymi; drogami kolejowymi; urządzeniami i obiektami do obsługi ruchu lotniczego; urządzeniami wodnymi; rurociągami ropy naftowej lub produktów naftowych wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi oraz wszelkimi ingerencjami w biotyczne i abiotyczne elementy środowiska naturalnego, których obowiązek podjęcia wynika z przepisów prawa lub decyzji administracyjnych - jeżeli są one przestrzennie oraz funkcjonalnie powiązane z projektowanym lotniskiem.

"Inwestycje Towarzyszące" - należy przez to rozumieć inwestycje celu publicznego określone w przepisach wydanych na podstawie art. 118 wraz z wszelkimi ingerencjami w biotyczne i abiotyczne elementy środowiska naturalnego, wykonywanymi w ramach realizacji tych inwestycji, których obowiązek podjęcia wynika z przepisów prawa lub decyzji administracyjnych.

Powyższa charakterystyka "inwestycji" i "inwestycji towarzyszących" jest istotna, ponieważ o ile "inwestycja" jest w pewien sposób ograniczona przestrzennie do obszaru około dwudziestu  gmin (lub ich części) na terenie województwa mazowieckiego oraz łódzkiego (za: rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 czerwca 2021 r. w sprawie gmin, na terenie których będą stosowane szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego - Dz.U. z 2021 r. poz. 1305), o tyle zgodnie z aktualnie obowiązującym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 26 stycznia 2021 r.  w sprawie wykazu Inwestycji towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 225), wydanym w realizacji przywołanego powyżej art. 118 ustawy o CPK, inwestycje towarzyszące to m.in. kilkanaście ciągów linii kolejowych na terenie całej Polski, czy też np. rozbudowa autostrady A2 na odcinku Łódź - Warszawa. Tym samym przepisy "umiejscowione" w znowelizowanej omawianym projektem ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, związane z "inwestycjami towarzyszącymi", znajdą swoje zastosowanie do szeregu nieruchomości zlokalizowanych w różnych rejonach kraju.

Zgodnie z projektowanym zapisem art. 3 ust. 1 ustawy o CPK realizacja Inwestycji, ale również Inwestycji Towarzyszących będzie stanowić cel publiczny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.


INWESTYCJA

W projekcie (art. 28 ustawy o CPK) przewidziano upoważnienie Rady Ministrów do wydania rozporządzenia w którym RM może wskazać gminy lub ich części, na terenie których, w celu przygotowania obszaru Inwestycji oraz zapewnienia optymalnych warunków rozwoju społeczno-gospodarczego oraz przestrzennego na obszarze otoczenia CPK, stosowane będą szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji, szczególne zasady nabywania nieruchomości, oraz szczególne zasady udostępniania nieruchomości na cele badań przyrodniczych. Jednocześnie w rozporządzeniu tym można również wskazać, które szczególne zasady będą obowiązywać i na jakich konkretnie obszarach będą miały zastosowanie. Rozporządzenie  może przewidywać różne zasady dla różnych obszarów, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów.

Szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji (projektowany art. 29 ustawy o CPK) obejmują m.in.: 1) uprawnienie Pełnomocnika do wyrażania zgody na ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, zawarcie umów dzierżawy i najmu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa oraz umów, które pozwalają na realizację inwestycji na tych nieruchomościach, również inwestycji o charakterze innym niż budowlanym; 2)    uzgadnianie przez ministra właściwego do spraw transportu projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ramowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego związku metropolitalnego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3) zakaz wydawania pozwoleń na budowę; 4) zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich lub wybranych zmian sposobu zagospodarowania terenu; 5)     zakaz wydawania decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości; 6) zakaz wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach; 7) zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; 8) zakaz wydawania decyzji dokonujących lokalizacji oraz decyzji zezwalających na wykonywanie robót budowlanych (na podstawie np. ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym i dotyczących lokalizacji linii kolejowej lub ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Szczególne zasady nabywania nieruchomości zostały określone w projektowanym art. 29b ustawy o CPK, które obejmują dwa główne elementy tj. specjalne zasady ustalania ceny nabycia oraz prawo pierwokupu na rzecz Spółki Celowej.
Podstawę ustalenia wartości nieruchomości w przypadku jej nabycia przez Spółkę Celową stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Cenę nabycia nieruchomości w projekcie określa się jako:
1) w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej – sumę:
a) wartości rynkowej gruntu niezabudowanego, powiększonej o 10% oraz
b) różnicy pomiędzy wartością rynkową całej nieruchomości i wartością rynkową gruntu niezabudowanego - powiększonej o 20%;
2) w przypadku nieruchomości lokalowej - wartość rynkową nieruchomości powiększoną o 20%;
3) w pozostałych przypadkach - wartość rynkową nieruchomości powiększoną o 10%.
Jeżeli wysokość ceny dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo dla samodzielnego lokalu mieszkalnego - w którym zameldowany na pobyt stały jest właściciel albo użytkownik wieczysty - jest niższa od 25-krotności wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanego przez odpowiedniego wojewodę w roku poprzedzającym dzień dokonania transakcji, łączna wysokość odszkodowania stanowi kwotę równą 25-krotności tego wskaźnika. W projekcie wprowadzono również rozwiązania skutkujące powiększaniem ceny w przypadku, gdy w budynku mieszkalnym albo samodzielnym lokalu mieszkalnym zameldowane na pobyt stały są więcej niż 2 osoby.
Zgodnie z założeniami projektu ustawy, w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości będą zawierały się informacje o wartości rynkowej nieruchomości oraz części ceny przewyższającej tę wartość. Dokonując szacowania wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przy podejściu porównawczym w transakcjach dokonanych z uwzględnieniem przepisów "powiększających" wartość rynkową przy ustalaniu ceny (opis powyżej) będzie uwzględniać wyłącznie wartość rynkową nieruchomości, bez elementów ceny przewyższających tę wartość.
Drugim elementem szczególnych zasad nabywania nieruchomości jest prawo pierwokupu (projektowany art. 29b ustawy o CPK) wykonywane przez Spółkę Celową na swoją rzecz.

Kolejne regulacje to szczególne zasady udostępniania nieruchomości na cele badań przyrodniczych dotyczą przeprowadzania badań przyrodniczych niezbędnych do przygotowania i realizacji Inwestycji lub przygotowania obszaru Inwestycji, które zostały wyrażone w projektowanym art. 29d ustawy o CPK. Zasady te obejmują: 1) uprawnienie Inwestora do wstępu na grunt i do obiektów budowlanych oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z wykonywanymi badaniami przyrodniczymi; 2) zobowiązanie właściciela lub innej osoby władającej nieruchomością do udostępnienia nieruchomość na cele badań przyrodniczych; 3) uprawnienie Inwestora do wykonywania badań przyrodniczych na terenach zamkniętych. Należy również wspomnieć, że zgodnie z projektem szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem badań przyrodniczych podlegają naprawieniu na zasadach prawa cywilnego. Rozwinięcie tych zasad następuje w projektowanych przepisach dodawanego w dziale III rozdziału 1a ustawy o CPK.

Projektowane przepisy rozdziału 1b w dziale III ustawy o CPK dotyczą wprowadzenia regulacji umożliwiających wykonanie przez Inwestora na nieruchomościach niebędących w jego władaniu badań i pomiarów niezbędnych do przygotowania Inwestycji o charakterze ingerującym okresowo w prawa do nieruchomości. Zgodnie z proponowaną procedurą Inwestor przed wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o udostępnienie nieruchomości będzie obowiązany do przeprowadzenia rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o zawarcie porozumienia na udostępnienie tej nieruchomości, w którym określa się przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości. Poprzez rokowania należy rozumieć przesłanie przez Inwestora na adres wskazany w katastrze nieruchomości propozycji porozumienia z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Brak porozumienia w terminie 1 miesiąca upoważnia do wystąpienia do wojewody o wydanie decyzji administracyjnej. Inwestor po zakończeniu pomiarów i badań jest obowiązany przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie jest możliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości przysługuje od Inwestora odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odszkodowanie przysługuje również za okres braku możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części objętej decyzją. Do określenia wysokości odszkodowania art. 130, art. 134 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. Decyzję o odszkodowaniu wydaje wojewoda. Decyzja nie podlega zaskarżeniu. Strona niezadowolona z przyznanego jej odszkodowania może wnieść powództwo do sądu powszechnego.

Zgodnie z art. 40 ustawy o CPK z uwzględnieniem zmian wynikających z omawianego projektu ustawy decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wydaje wojewoda. Organem wyższego stopnia jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK określa w szczególności: 1)  linie rozgraniczające teren Inwestycji; 2)  charakterystykę Inwestycji; 3)  wymagania dotyczące powiązania Inwestycji z drogami publicznymi, liniami kolejowymi oraz sieciami, w tym w zależności od potrzeb obszary albo punkty lokalizacji połączeń z tymi drogami, liniami kolejowymi oraz sieciami; 4)  warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska, ochrony przeciwpożarowej oraz ochrony zabytków i dóbr kultury; 5) warunki wynikające z potrzeb obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony granicy państwowej i kontroli ruchu granicznego, oraz sieci i systemów teleinformatycznych niezbędnych do realizacji tych potrzeb; 6)  ustalenia w zakresie kształtowania zieleni; 7)  wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich; 8) zatwierdzenie podziału nieruchomości, a w razie wniosku inwestora – również zatwierdzenie połączenia nieruchomości; 9) wykaz nieruchomości lub ich części, podlegających wywłaszczeniu; 10)  wykaz nieruchomości lub ich części, wobec których ogranicza się sposób korzystania z nieruchomości wraz ze wskazaniem sposobu ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości; 11) termin wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową, liczony w sposób określony w art. 52 ust. 1, nie krótszy niż 120 dni; na wniosek Inwestora organ wyznacza dłuższy termin wydania nieruchomości dla określonych w decyzji obszarów.
Zgodnie z omawianym projektem ustawy art. 48 ust. 1  ustawy o CPK nieruchomości określone w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stają się własnością Spółki Celowej za odszkodowaniem. Zgodnie z art. 48 ust. 3 i ust. 4 ustawy o CPK (brak propozycji zmiany zapisów w omawianym projekcie) wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część. Jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego Inwestor nabywa pozostałą część, w drodze umowy, na rzecz Skarbu Państwa. Przez wykorzystanie w dotychczasowy sposób należy rozumieć wykorzystanie nieruchomości w jej faktycznym stanie zagospodarowania lub dokonanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości zgodnej z ostatecznym pozwoleniem na budowę.

Zgodnie z projektowanym art. 50 ustawy o CPK przejście prawa własności na rzecz Spółki Celowej następuje z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna.  Użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz trwały zarząd, ustanowione na nieruchomości wywłaszczanej, wygasają z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna, za odszkodowaniem obejmującym szkody rzeczywiste. Umowy, w szczególności dzierżawy, najmu oraz użyczenia, dotyczące nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wygasają z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna. Za szkody rzeczywiste poniesione na skutek wygaśnięcia tych umów przysługuje od Spółki Celowej odszkodowanie. Za szkody rzeczywiste poniesione na skutek wypowiedzenia przez Spółkę Celową umów dotyczących nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, w tym umów najmu, dzierżawy, użytkowania, przysługuje od Spółki Celowej odszkodowanie.  W przypadku gdy skutkiem wygaszenia lub wypowiedzenia umów jest konieczność wypłaty odszkodowania, zapłaty kary umownej lub konieczność zwrotu przyznanych środków, w tym środków pochodzących z Unii Europejskiej, przez stronę umowy, niebędącą reprezentantem Skarbu Państwa, Spółka Celowa dokonuje zwrotu środków finansowych wypłaconych z tytułu odszkodowania, kary umownej lub konieczności zwrotu przyznanych środków.

Uwzględniając zakres niniejszej informacji, wskazujący przede wszystkim na elementy istotnie zmieniane projektem ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego należy zauważyć, że takie zmiany nie są generalnie proponowane do przepisów regulujących kwestie odszkodowań za wywłaszczenie. Jest jednak jeden wyjątek. W projekcie ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego przewidziano zmianę zapisów art. 60 ust. 2 ustawy o CPK, który to przepis otrzymuje brzmienie: Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, na podstawie ustaleń ekspertyzy rynku nieruchomości, jeżeli została opublikowana.

Czym jest ekspertyza rynku nieruchomości, o której mowa w projekcie?
Należy zauważyć, że ekspertyza występuje również w aktualnie obowiązującej ustawie o CPK, ale jej zastosowanie jest inne niż w omawianym projekcie. Obecnie, zgodnie z art. 59 ust. 5 ustawy o CPK w przypadku rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania Spółka Celowa zobowiązana jest do przedstawienia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu propozycji wysokości odszkodowania na podstawie wyników ekspertyzy rynku nieruchomości w zakresie rynku nieruchomości właściwego dla wywłaszczonej nieruchomości. Ponadto, ekspertyzę rynku nieruchomości wskazano jako jedno z możliwych (zalecanych; zwrot "w szczególności") do wykorzystania źródeł stanowiących podstawy analizy wpływu celu wywłaszczenia na wartość nieruchomości jako integralnego elementu operatu szacunkowego (art. 61 ust. 6 ustawy o CPK).
Projekt natomiast przewiduje, że ekspertyza rynku nieruchomości ma stanowić główne i właściwie obligatoryjne źródło informacji przy określaniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Koniecznym wydaje się przybliżenie regulacji wynikających z projektowanej nowelizacji. W projektowanym brzmieniu art. 47 ust. 1 ustawy o CPK wskazano, że to Spółka Celowa zapewnia przygotowanie przez rzeczoznawców majątkowych ekspertyzy rynku nieruchomości. Jako cel podano usprawnienia procesu określania wartości nieruchomości nabywanych na potrzeby realizacji Inwestycji w zakresie CPK. Ekspertyza rynku nieruchomości stanowi ekspertyzę, o której mowa w art. 174 ust. 3a pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 47 ust. 2 Pełnomocnik określi, w drodze zarządzenia, podlegającego publikacji w dzienniku urzędowym ministra właściwego do spraw transportu, obszar dla którego sporządzana jest ekspertyza. Ekspertyza rynku nieruchomości składać się będzie w szczególności z analiz rynków nieruchomości właściwych dla wyodrębnionych grup nieruchomości. Wyodrębnienia grup nieruchomości dokonuje się na podstawie podobieństwa poszczególnych nieruchomości, w szczególności pod kątem rodzaju, położenia, stanu nieruchomości, dotychczasowego przeznaczenia, sposobu użytkowania oraz innych cech mających wpływ na ceny nieruchomości. Zdaniem projektodawcy przy dokonywaniu analiz wykorzystuje się wszelkie dostępne i niezbędne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w źródłach danych, o których mowa w art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W analizach podaje się w szczególności przedziały cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wyodrębnionych grup nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia oraz – w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cel publiczny - według sposobu użytkowania wynikającego z celu nabycia. Wyniki analiz przedstawia się zbiorczo w formie tabelarycznej oraz w formie graficznej.  Ekspertyza rynku nieruchomości podlega aktualizacji co najmniej raz w roku. Pełnomocnik ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw transportu oraz na stronie Spółki Celowej treść ekspertyzy oraz jej aktualizacje.
Nowym rozwiązaniem przewidzianym w projektowanym art. 47 ust. 8 ustawy o CPK jest przyporządkowanie Pełnomocnikowi kompetencji do powołania, w drodze zarządzenia, Rady Ekspertów, jako organu pomocniczego. Zadaniem Rady Ekspertów ma być doradzenie Pełnomocnikowi w sprawach dotyczących wyceny nieruchomości, w szczególności opracowanie wytycznych do ekspertyzy rynku nieruchomości oraz zaopiniowanie ekspertyzy przed jej opublikowaniem przez Pełnomocnika. Stanowisko Rady Ekspertów nie jest wiążące dla Pełnomocnika. W zarządzeniu, o którym mowa powyżej, Pełnomocnik określa skład Rady Ekspertów, szczegółowy tryb jej pracy oraz wysokość wynagrodzenia przysługującego członkom Rady. Rada Ekspertów składa się może z 5 - 11 osób, powoływanych i odwoływanych przez Pełnomocnika spośród osób wyróżniających się wiedzą i doświadczeniem z zakresu nieruchomości, w szczególności rzeczoznawców majątkowych. Do składu Rady powołuje się co najmniej jednego członka spośród osób zgłoszonych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych oraz co najmniej jednego członka spośród osób zgłoszonych przez wójtów (burmistrzów, prezydentów miast) gmin położonych na obszarze, dla którego opracowywana jest ekspertyza. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po uzyskaniu opinii Rady Ekspertów, może określić, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres, sposób sporządzenia i aktualizacji ekspertyzy rynku nieruchomości, uwzględniając cel ekspertyzy oraz konieczność zapewnienia rzetelności i spójności dokonywanych na jej podstawie wycen.
Zgodnie z projektowanym art. 47 ust. 14 ustawy o CPK ustalenia ekspertyzy rynku nieruchomości uwzględnia się przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej na obszarze, dla którego ekspertyzę sporządzono. Pominięcie, w całości lub części, przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleń ekspertyzy rynku nieruchomości wymaga uzasadnienia w treści operatu szacunkowego.
Biorąc pod uwagę powyższej zaprezentowane propozycje projektu trudno jednoznacznie odpowiedzieć na postawione na początku tej części pytanie: czym jest ekspertyza rynku nieruchomości, ponieważ to minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po uzyskaniu opinii Rady Ekspertów będzie mógł w przyszłości określić, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres i sposób sporządzenia tej ekspertyzy. W uzasadnieniu do projektu ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego przedstawiono następujące argumenty: "Zaproponowane w art. 47 zmiany porządkują zasady i tryb postępowania związanego z ekspertyzą rynku nieruchomości oraz dostosowują regulacje w tym zakresie do zmian w innych częściach ustawy, w tym do rozwinięcia katalogu zadań Spółki. Zmiana ma m. in. na celu umożliwienie sporządzenia ekspertyzy rynku nieruchomości obszaru inwestycji wraz z otoczeniem na każdym etapie wykonywania zadań ustawowych spółki, niezależnie od złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, a zatem także w sytuacji nabywania nieruchomości na drodze czynności cywilnoprawnych. Umożliwia to szersze stosowanie ustaleń ekspertyzy rynku nieruchomości jako instrumentu ujednolicającego wyceny i zwiększającego poziom przewidywalności w zakresie wartości nieruchomości. Rolę ekspertyzy w procesie szacowania wartości nieruchomości doprecyzowano w ust. 14, wskazując, że ustalenia ekspertyzy rynku nieruchomości uwzględnia się przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej na obszarze, dla którego ekspertyzę sporządzono. W przepisie zastrzeżono, że pominięcie – w całości lub części - przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleń ekspertyzy rynku nieruchomości w operacie szacunkowym wymaga uzasadnienia w treści operatu szacunkowego. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy wciąż pozostaje samodzielny w procesie szacowania wartości nieruchomości, musi jednak odnosić się do ekspertyzy rynku nieruchomości jako źródła dowodowego. W przypadkach szczególnych (np. nietypowej nieruchomości, nie występującej na rynku), rzeczoznawca zachowuje prawo do zastosowania innych narzędzi określania wartości nieruchomości, z obowiązkiem uzasadnienia odstępstwa".

Kolejne nowe rozwiązania zawiera projektowany art. 120zi ustawy o CPK, zgodnie z którym w przypadku gdy z planu generalnego lotniska wynika etapowy charakter budowy Inwestycji, w odniesieniu do zakresu Inwestycji, który nie został objęty wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji CPK, wojewoda, na wniosek Pełnomocnika, przyjmuje w drodze zarządzenia plan miejscowy.  Plan ten przyjmuje się zgodnie z ustaleniami planu generalnego lotniska oraz można przyjąć niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz innych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Do projektu planu miejscowego prognozy skutków finansowych uchwalenia nie sporządza się. Plan miejscowy może określać sposób i okres tymczasowego zagospodarowania terenu, do czasu realizacji inwestycji lotniskowej, zawierając w tym zakresie ustalenia dotyczące przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenu.

Właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje wyłącznie roszczenie do Spółki Celowej o wykupienie nieruchomości lub jej części objętej planem miejscowym. Przepis art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio (tj. realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej). W pozostałym zakresie przepisów art. 36 - 371 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie stosuje się (czyli nie stosuje się przepisów m.in. dotyczących odszkodowań za szkodę rzeczywistą, czy też odszkodowań z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, ale również opłat planistycznych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości).


INWESTYCJE TOWARZYSZĄCE

Inwestycje Towarzyszące będą mogły być lokalizowane w oparciu o tzw. specustawy, jak również w oparciu o plan miejscowy wydawany na podstawie projektowanych przepisów. Zgodnie z projektowanym art. 120 ustawy o CPK ustalenie lokalizacji Inwestycji Towarzyszącej, zgodnie z ustaleniami decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli była wymagana dla inwestycji, może nastąpić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zwanym dalej „planem miejscowym”. Plan miejscowy, o którym mowa w projekcie, przyjmuje wojewoda, na wniosek Pełnomocnika, w drodze zarządzenia. Plan ten będzie można przyjąć niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz innych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Spółka Celowa obowiązana jest do poniesienia kosztów dostosowania ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy do ustaleń planu miejscowego. W projektowanym art. 120 ust. 8 ustawy o CPK przewidziano, że właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje wyłącznie roszczenie do Spółki Celowej o wykupienie nieruchomości lub jej części objętej planem miejscowym. Przepis art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio (tj. realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej). W pozostałym zakresie przepisów art. 36 - 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie stosuje się (czyli nie stosuje się przepisów m.in. dotyczących odszkodowań za szkodę rzeczywistą, czy też odszkodowań z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, ale również opłat planistycznych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości).

Omawiany projekt wprowadza również szczególne zasady zmiany sposobu zagospodarowania terenu na obszarach Inwestycji Towarzyszących. Zgodnie z projektowanym art. 120a ustawy o CPK W przypadku złożenia wniosku przez Inwestora o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczącej Inwestycji Towarzyszącej prowadzone postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą choćby w części nieruchomości objętej którymkolwiek z wariantów zawartych we wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zawiesza się do czasu wydania prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub decyzji o umorzeniu postępowania. W przypadku wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach : 1) nie wszczyna się postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą choćby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach; 2) umarza się prowadzone postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą choćby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach; 3) tracą moc decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu , które dotyczą choćby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach (projektowany 120b ust. 1 ustawy o CPK). Po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczącej Inwestycji Towarzyszącej nie uchwala się m.in. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, planu zagospodarowania przestrzennego województwa, czy też miejscowego planu rewitalizacji, których treści są niespójne z takim wnioskiem lub decyzją, lub mogą utrudnić realizację Inwestycji Towarzyszącej (projektowany art. 120c ust. 1 ustawy o CPK).

Kolejnym projektowanym rozwiązaniem, które zdaniem projektodawcy ma na celu zabezpieczenie prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji Towarzyszącej, jest plan rezerwacji terenu dla Inwestycji Towarzyszących. Plan ten (zgodnie z projektowanym art. 120q ustawy o CPK). będzie mógł obejmować obszar realizacji inwestycji wskazanej w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wydanej na podstawie wniosku Inwestora przez organ pierwszej instancji. Zgodnie z projektem takiej rezerwacji obszaru inwestycji będzie mógł dokonywać wojewoda w formie zarządzenia stanowiącego akt prawa miejscowego. Przyjęcie planu rezerwacji nie będzie wymagało zgodności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz planem zagospodarowania przestrzennego województwa. Zgodnie z projektowanym art. 120q ust. 8 z dniem wejścia w życie planu rezerwacji do dnia utraty jego mocy, w tym jego uchylenia: 1) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w części obejmującej obszary objęte planem rezerwacji, nie stanowią podstawy do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, uzyskania pozwolenia na budowę, dokonania skutecznego zgłoszenia budowlanego, podziału nieruchomości, wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach; 2) uchwały w sprawie zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane uchwały w sprawie utworzenia lub powiększenia parku krajobrazowego, w części obejmującej obszary objęte planem rezerwacji, nie stanowią podstawy do lokalizowania nowych obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń; 3) statut uzdrowiska, w części obejmującej obszary objęte planem rezerwacji, nie stanowi podstawy do lokalizacji nowych punktów sprzedaży pamiątek, wyrobów ludowych, produktów regionalnych lub towarów o podobnym charakterze, a także do lokalizacji nowych tablic i urządzeń reklamowych. Z dniem doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania dotyczącego wydania decyzji dotyczącej lokalizacji, lokalizacji i realizacji lub realizacji Inwestycji Towarzyszącej wydawanej w oparciu o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach: 1) nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w całości lub w części objęte wnioskiem o wydanie takiej decyzji, nie mogą być przedmiotem obrotu w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami do dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna; 2) w odniesieniu do nieruchomości objętych, w całości lub w części, wnioskiem o wydanie takiej decyzji, do dnia, w którym decyzja ta stała się prawomocna, nie wydaje się decyzji o pozwoleniu na budowę; toczące się postępowania ulegają zawieszeniu z mocy prawa do dnia, w którym decyzja ta stała się prawomocna; 3) w odniesieniu do nieruchomości objętych, w całości lub w części, wnioskiem o wydanie takiej decyzji, do dnia, w którym decyzja ta stała się prawomocna, nie jest możliwe dokonanie skutecznego zgłoszenia budowlanego, dokonanie podziału nieruchomości oraz wydzielenie samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynkach; 4) w odniesieniu do nieruchomości objętych w całości lub w części wnioskiem o wydanie takiej decyzji, do dnia, w którym decyzja ta stała się prawomocna, zawiesza się postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolejnym rozwiązaniem wynikającym z projektu jest uchylanie wydanych pozwoleń na budowę lub wydawanie decyzji zakazującej realizacji robót budowlanych na podstawie zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno - budowlanej na wniosek Inwestora będącego wnioskodawcą wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (zgodnie z projektowanym art. 120x ustawy o CPK). W art. 120z ust. 1 przewidziano, że w przypadku uchylenia pozwolenia na budowę lub zakazania realizacji robót budowlanych na podstawie zgłoszenia, od decyzji organu administracji architektoniczno - budowlanej będzie przysługiwać odwołanie.
W przypadku gdy właściciel nieruchomości, złożył wniosek o wyrażenie zgody o zwolnienie z zakazu, ale odmówiono mu wyrażenia zgody na takie zwolnienie, to po uprawomocnieniu się tej decyzji, przysługuje mu odszkodowanie o ile:  1) podstawą wniosku był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - w wysokości równej 1/100 różnicy wartości między wartością nieruchomości określoną według jej możliwego stanu zagospodarowania wynikającego z dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości określonego w tym planie, a wartością nieruchomości według faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu rezerwacji dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych za każde pełne 12 miesięcy trwania ograniczeń wynikających z planu rezerwacji, lub 2) podstawą wniosku o wyrażenie zgody na uzyskanie pozwolenia na budowę była decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana na podstawie zgody, o której mowa w art. 120w - w wysokości równej różnicy wartości między wartością nieruchomości określoną według jej możliwego stanu zagospodarowania wynikającego z tej decyzji, a wartością nieruchomości według faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu rezerwacji dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych.
Art. 120z ust. 2 stanowi, że w przypadku uchylenia pozwolenia na budowę lub zakazania realizacji robót budowlanych na podstawie zgłoszenia budowlanego, właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie w wysokości: 1) kosztów przygotowania projektu budowlanego oraz uzyskania zgód i dokumentów, które zostały poniesione w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub dokonaniem zgłoszenia budowlanego oraz 2) w wysokości równej różnicy wartości między wartością nieruchomości określoną zgodnie z treścią pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowlanego, a wartością nieruchomości według faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu rezerwacji dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych.
Obliczając odszkodowanie, o którym mowa w cytowanym powyżej art. 120z ust. 1 pkt 1: 1) za wartość nieruchomości przyjmuje się jej wartość z dnia złożenia wniosku o odszkodowanie; 2) za pierwszy dzień, w którym należne jest odszkodowanie przyjmuje się dzień następny po dniu, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna; 3) w przypadku, gdy okres między dniem, o którym mowa w pkt 2, a ostatnim dniem obowiązywania planu rezerwacji jest dłuższy niż 12 miesięcy, ale nie jest wielokrotnością 12 miesięcy, odszkodowanie za miesiące pozostałe do pełnego roku wynosi 1/12 odszkodowania, za każdy rozpoczęty miesiąc; 4) w przypadku, gdy okres między dniem, o którym mowa w pkt 2, a ostatnim dniem obowiązywania planu rezerwacji jest krótszy od 12 miesięcy, odszkodowanie wynosi 1/12 odszkodowania, za każdy rozpoczęty miesiąc.
Projekt definiuje również, że przez możliwy stan zagospodarowania rozumie się stan nieruchomości prawnie dopuszczalny, technicznie możliwy i ekonomicznie uzasadniony.
Przy określaniu wysokości odszkodowania, o którym mowa w cytowanym powyżej art. 120z ust. 2 nie uwzględnia się: 1) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzednio obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - w przypadku, gdy podstawą pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowlanego był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; 2) decyzji o warunkach zabudowy,  poprzednio obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - w przypadku, gdy podstawą pozwolenia na budowę była decyzja o warunkach zabudowy.
Decyzje w zakresie odszkodowań ma wydawać wojewoda.

Zgodnie z art. 120ze. ust. 1 właścicielowi nieruchomości, która w całości lub w części znajduje się w granicach określonego w planie rezerwacji obszaru lokalizacji Inwestycji Towarzyszącej, przysługuje roszczenie o wykupienie takiej nieruchomości lub jej części.  Zgodnie z art. 120ze. ust. 3 wartość nieruchomości określa się na podstawie: 1) w sytuacji gdy plan rezerwacji dotyczy nieruchomości objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie może stanowić podstawy do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, uzyskania pozwolenia na budowę, dokonania skutecznego zgłoszenia budowlanego, podziału nieruchomości, wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z tego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) w sytuacji gdy dana nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w przeddzień wejścia w życie planu rezerwacji - wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu rezerwacji dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile niniejszy przepis nie stanowi inaczej.

Z powyższego wynika, że projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego wprowadza szereg szczegółowych rozwiązań w zakresie odnoszącym się do zasad nabywania nieruchomości, wprowadzania ograniczeń, modyfikacji rozwiązań związanych z planowaniem  przestrzennym, zasad ustalania odszkodowań oraz szacowania wartości nieruchomości. Niniejsza informacja dotyczy tylko części z propozycji zawartych w tym projekcie.

Projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego (UD259) dostępny jest na stronach Rządowego Centrum Legislacji:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12349462

Opracował:
Krzysztof Gabrel

dodano: Piątek, 13/08/2021 11:53

ostatnia aktualizacja: Piątek, 13/08/2021 13:12