24.05.2021

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przedstawiła Głównemu Geodecie Kraju uwagi do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków zamieszczonego na stronie internetowej Rządowego Procesu Legislacyjnego (w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii numer 15).

Nasze uwagi dotyczyły przede wszystkim rejestru cen nieruchomości (RCN), który jest niezwykle ważnym narzędziem pozyskiwania informacji o transakcjach na rynku nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla właściwego wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ale również stanowi wiarygodne źródło informacji dla innych podmiotów, w tym podmiotów publicznych.

Wskazaliśmy, że aktualnie RCN jest prowadzony w poszczególnych ośrodkach w bardzo różnych formach, z różnym zakresem wprowadzanych danych i co należy zauważyć z różną starannością. Tym samym ocena jego funkcjonowania może być różna w poszczególnych częściach Polski, a nawet różna w sąsiadujących ze sobą ośrodkach. Wydaje się jednak, że w omawianym projekcie następuje zawężenie zakresu wprowadzanych do RCN danych, a także zaproponowane zostało niejako „odcięcie” RCN od danych ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Analizując zapisy § 41 projektu rozporządzenia wraz z danymi zawartymi w załączniku nr 9 wydaje się, że RCN prowadzony na podstawie tych projektowanych norm będzie opierać się wyłącznie na danych wynikających z treści aktu notarialnego w zawężonym znacząco zakresie danych względem aktualnie obowiązującego zakresu wynikającego z § 74 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 393z późn. zm) oraz załącznika nr 7 do tego rozporządzenia.

Biorąc pod uwagę powyższe, można postawić tezę, że przyjęcie proponowanych norm i schematów jako obowiązującego standardu przyczyni się do pogorszenia jakościowego RCN względem stanu aktualnego, co jednocześnie może spowodować cofnięcie stanu informacji o transakcjach na rynku nieruchomości zawartych w RCN do pierwotnego stanu jego funkcjonowania z tą tylko różnicą, że początkowo niejednokrotnie prowadzono ten rejestr w formie papierowej, a dzisiaj pozyskanie tych ograniczonych danych będzie mogło następować za pomocą usług sieciowych.

Oczywiście należy zauważyć zdecydowany postęp w dostępie do szeregu informacji o nieruchomości, który nastąpił w ostatnich latach. Znajdujemy się w zupełnie innym miejscu niż jeszcze kilkanaście lat temu. Tym niemniej uważamy, że zachowanie RCN jako możliwie kompleksowego źródła informacji o transakcjach, łącznie z możliwie pełnymi informacjami o nieruchomościach stanowiących przedmiot tych transakcji, przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa w obszarze gospodarki nieruchomościami. Istotne znaczenie mają tutaj np. procesy inwestycyjne z udziałem środków publicznych (infrastrukturalne, drogowe, kolejowe itp.), w których następuje pozyskiwanie praw do nieruchomości na obszarze całego kraju. Możliwość wstępnej selekcji danych transakcyjnych  opartej na dużej ilości możliwie pełnych informacji gromadzonych w całym szeregu ośrodków, skutkować będzie podniesieniem jakości wycen i wpłynie na usprawnienie postępowań administracyjnych w tym zakresie, a jest to tylko jeden z wielu obszarów wymagających wiarygodnych informacji o transakcjach na rynku nieruchomości. Poza segmentem, który możemy określić jako publiczny (z udziałem środków Skarbu Państwa, czy jednostek samorządu terytorialnego), można wskazać jako kolejny przykład sektor bankowy.

W części szczegółowej wskazaliśmy na potrzebę uwzględniania w projekcie rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków takich elementów RCN jak obciążenia nieruchomości oraz użytki gruntowe wnioskując o uzupełnienie RCN _Nieruchomość o „rodzaj obciążenia” z rozwinięciem jak załączniku nr 7 do aktualnie obowiązującego rozporządzenia oraz uzupełnienie RCN _Nieruchomość o „rodzaj użytku gruntowego”.

Wnieśliśmy postulat powiązania RCN _Lokal z EGiB poprzez pozyskiwanie atrybutu wprost z bazy danych EGiB w zakresie: liczby izb, numeru kondygnacji na której znajduje się główne wejście do lokalu, powierzchnię użytkową z podziałem na powierzchnię użytkowa lokalu i powierzchnię pomieszczeń przynależnych, rodzaj lokalu (pozostałe istotne informacje zgodnie z treścią aktu notarialnego).

Z uwagi, że jako środowisko rzeczoznawców majątkowych zauważamy, że w Polsce zakres dostępnych danych o budynkach jest obecnie niewystarczający, dlatego zawnioskowaliśmy o ponowne rozważenie celowości dalszego ograniczenia tych danych w EGiB i uzupełnienie § 17 ust. 1 projektu w zakresie danych ewidencyjnych dotyczących budynku m.in.:
- status budynku określający, że: budowa budynku została zakończona lub rozpoczęte zostało jego faktyczne użytkowanie; budynek jest w trakcie budowy; budynek do rozbiórki; budynek jest przedmiotem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, ale jego budowa nie została rozpoczęta;
- klasę budynku według PKOB;
- główną funkcję budynku oraz inne funkcje budynku;
- datę zakończenia budowy, a w przypadku przebudowy budynku - również datę tej przebudowy;
-  informację o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku;
- pole powierzchni użytkowej budynku.
Dodatkowo zaproponowaliśmy powiązanie RCN _Budynek z EGiB poprzez pozyskiwanie atrybutu wprost z bazy danych EGiB w zakresie m.in.: rodzaju, klasy, głównej funkcji, statusu, konstrukcji ścian zewnętrznych, innych funkcji, roku zakończenia budowy, kondygnacji nad i podziemnych, powierzchni zabudowy (pozostałe istotne informacje zgodnie z treścią aktu notarialnego).

Niezwykle istotne znaczenie w ocenie nieruchomości ma jej przeznaczenie. Biorąc pod uwagę fakt, że na terenie całej Polski dużą rolę w decyzjach inwestycyjnych i planowaniu przestrzennym odgrywają decyzje o warunkach zabudowy (istotne braki w „pokryciu” terenów gmin miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego), to pozostawienie w RCN wyłącznie danych z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wydaje się naszym zdaniem nieuzasadnione. Zaproponowaliśmy  zmianę w projektowanym RCN _Działka „przeznaczenie W MPZP” na „przeznaczenie” i w dodanej definicji pojęciowej uwzględnienie opisu przeznaczenia w przypadku braku MPZP opisem wydanych decyzji o warunkach zabudowy lub innych decyzji np. lokalizacyjnych.

Kolejnym istotnym czynnikiem, który ma zostać wyłączony w projekcie rozporządzenia z zakresu RCN jest uzbrojenie i instalacje. Ze względu na istotny wpływ tego atrybutu w ocenie nieruchomości zasadnym wydaje się pozostawienie tych danych w RCN. Zawnioskowaliśmy o uzupełnienie RCN _Działka, RCN_Budynek i RCN_Lokal o odpowiednio „uzbrojenie” i „instalacje” z rozwinięciem jak załączniku nr 7 do aktualnie obowiązującego rozporządzenia.

Podkreśliliśmy znaczenie ewidencjonowania powierzchni użytkowej budynków. W części przypadków nie jest ona ujawniona w EGiB, podobnie jak nie jest wskazywana w aktach notarialnych. Rozumiemy występujące problemy z jej ustaleniem, ale uważamy że rozwiązaniem obecnego stanu rzeczy nie jest jej zupełne pominięcie w EGiB. Nasze zastrzeżenia budzi pominięcie w § 17 ust. 1 projektu rozporządzenia w zakresie danych ewidencyjnych dotyczących budynku „pola powierzchni użytkowej budynku ustalonej na podstawie: a)  obmiarów, b)  informacji zawartych w projekcie budowlanym”, czyli zapisu znajdującego się w aktualnie obowiązującym rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków z jednoczesnym brakiem wprowadzenia tych danych z innych źródeł. Zdaniem PFSRM zasadnym wydaje się rozważenie instytucjonalnego i systemowego uzupełnienia danych EGiB w zakresie powierzchni użytkowej budynku danymi dostępnymi w deklaracjach podatku od nieruchomości (ewidencje w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego), a do czasu znalezienia innego rozwiązania, korzystnym jest pozostawienie tego atrybutu w dotychczasowej formie i na dotychczasowych zasadach pozyskiwania danych. Biorąc pod uwagę powyższe zwróciliśmy się o uzupełnienie § 17 ust. 1 projektu w zakresie danych ewidencyjnych dotyczących budynku o „pole powierzchni użytkowej budynku ustalonej na podstawie: a)  obmiarów, b)  informacji zawartych w projekcie budowlanym”. W części dotyczącej rejestru cen nieruchomości zaproponowaliśmy powiązanie RCN _Budynek z EGiB poprzez pozyskiwanie atrybutu „powierzchnia użytkowa” wprost z bazy danych EGiB  z ewentualnym uzupełnianiem danych dotyczących powierzchni użytkowej budynku w RCN w przypadku jej braku w EGiB na podstawie treści aktu notarialnego z oznaczeniem źródła pozyskania informacji.

Opracował:
Krzysztof Gabrel

dodano: Poniedziałek, 24/05/2021 09:33

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 24/05/2021 09:33