Komentarz Zarządu PFSRM w sprawie działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w okresie epidemii


06.04.2020

Komentarz Zarządu PFSRM
w sprawie działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w okresie epidemii

Aktualna sytuacja epidemiczna, a także wprowadzone przez władze państwowe ograniczenia, wpływają również na pracę rzeczoznawców majątkowych. PFSRM stara się na bieżąco informować o zaleceniach sanitarnych, a także o przyjmowanych rozwiązaniach prawnych odnoszących się zarówno do bieżącego funkcjonowania w ramach prowadzonej działalności zawodowej, gospodarczej, jak również przyjmowanych rozwiązaniach wspierających przedsiębiorców. Aktualnie przygotowujemy szereg wystąpień do instytucji publicznych, zmierzających do poszerzenia i ułatwienia pozyskiwania dokumentów i informacji niezbędnych przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Jesteśmy również gotowi poprzeć kolejne zgłaszane nam propozycje, jeżeli będą zmierzały w podobnym kierunku (usprawnienie wykonywania zawodu).

PFSRM stoi na stanowisku, że pomimo występujących ograniczeń, rzeczoznawcy majątkowi powinni niezmiennie dbać o profesjonalizm i jakość pracy, tak żeby odbiorcy naszych wycen mogli cały czas darzyć jej wyniki należnym zaufaniem i uznawać je jako wiarygodne. Stan epidemii i związane z tym ograniczenia i utrudnienia w szacowaniu nieruchomości nie mogą stanowić usprawiedliwienia dla niestosowania się w pełni do wymogów art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Powyższe oznacza m.in., że nasze opracowania powinny zawierać m.in. informacje dotyczące ewentualnych występujących ograniczeń. Pamiętajmy, że zgodnie z § 56 ust.3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.”

W bieżącym funkcjonowaniu naszego zawodu istotne ograniczenia wynikają głównie z zaleceń sanitarnych oraz obostrzeń wprowadzanych przez władze. Skutkuje to między innymi utrudnieniami w oględzinach nieruchomości zarówno wycenianych, jak i porównawczych. Czynności te powinniśmy podejmować z poszanowaniem obowiązujących regulacji prawnych (sanitarnych), jak również po uzgodnieniu z właścicielami/posiadaczami nieruchomości, którzy mogą stosować ograniczenia bardziej rygorystyczne, niż te powszechnie obowiązujące. W przypadku utrudnień w możliwości przeprowadzenia oględzin, powinniśmy o tym poinformować Zamawiającego wycenę (ostatecznego odbiorcę).

Oględziny nieruchomości niezabudowanych lub oględziny zewnętrzne nieruchomości zabudowanych, w świetle przepisów prawa ograniczających swobodę przemieszczania się i gromadzenia ludności, w większości przypadków są możliwe. Rozporządzenia dotyczące ogłoszenia stanu epidemii i związanych z tym ograniczeń, nakazów i zakazów, wyłączają zakaz spotkań i przemieszczania się w celu m.in. wykonywania czynności zawodowych lub zadań służbowych lub pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiście należy przy tym stosować się do wszelkich innych wymogów, m.in. dotyczących „dystansu społecznego”. 

Istotne ograniczenia występować mogą natomiast w odniesieniu do oględzin wewnętrznych, np. lokali, czy budynków. Przy braku możliwości dokonania takich oględzin lub w wypadku uznania przez rzeczoznawcę majątkowego, że mogłyby one zagrażać bezpieczeństwu jego i/lub innych osób, do rozważenia pozostaje zapoznanie się ze stanem techniczno-użytkowym wewnątrz obiektu np. na podstawie zdjęć i filmów udostępnionych przez Zamawiającego. Pamiętajmy, że rzeczoznawca majątkowy, podejmując taką decyzję uznaje, że taka forma jest w danym przypadku wystarczająca do pełnego ustalenia stanu nieruchomości. Omawiana okoliczność powinna być ujawniona w operacie szacunkowym w stosownej klauzuli.

Jednakże w przypadku braku możliwości dokonania wiarygodnego opisu stanu nieruchomości, za który to opis i ocenę ostatecznie zawsze bierzemy na siebie odpowiedzialność zawodową i cywilną, powinniśmy odstąpić od dokonywania wyceny, ustalając datę dokonania czynności na okres po ustaniu określonych ograniczeń.

Generalnym problemem, nad którym wszyscy zastanawiamy się jest to, czy w warunkach występujących ograniczeń w dostępie do danych cenowych, powinno się sporządzać operaty szacunkowe. Praktycznie jedynym miejscem, gdzie zbiera się informacje o transakcjach i cenach nieruchomości z danego obszaru, jest zasób geodezyjny prowadzony przez starostę (rejestr cen i wartości nieruchomości RCiWN oraz tzw. dowody zmian, pod czym najczęściej rozumiemy umowy sprzedaży sporządzone w formie aktów notarialnych). Jeżeli określony ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej nie udostępnia danych przez Internet, a jednocześnie nie jest obecnie możliwe pozyskanie danych drogą elektroniczną, listownie lub osobiście, zalecalibyśmy rozważenie odstąpienia od sporządzania wyceny. Nie można bowiem przeprowadzić pełnej analizy rynku. Nawet jeśli dysponujemy już danymi z tego obszaru, to nie mamy możliwości zapoznania się z ostatnio wprowadzonymi danymi o transakcjach albo danymi oczekującymi na wprowadzenie.

Kolejny problem, to aktualność dostępnych danych o cenach. Stałą bolączką naszego środowiska jest fakt, że dane o transakcjach rejestrowane w RCiWN, a także same akty notarialne, udostępniane są ze znacznym, niekiedy kilkumiesięcznym opóźnieniem względem dat zawarcia umów. Problem ten nabiera obecnie szczególnego znaczenia. Określając dziś wartość nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi intuicyjnie czują, że niedługo może być ona „nieadekwatna” do zmieniających się uwarunkowań i realiów rynku. Na dziś nie ma w tym zakresie dobrych rozwiązań. Możemy sporządzać operaty szacunkowe na podstawie takich danych cenowych, jakie są dostępne. Ważne jest, by poinformować o tych okolicznościach Zamawiającego. Wydaje się uzasadnione zamieszczanie w operacie szacunkowym stosownej klauzuli z której wynika, że  wartość określono w oparciu o ceny transakcyjne sprzed wybuchu epidemii, sytuacja na rynku nieruchomości może ulec zmianie, jednak skali i kierunku tych zmian nie można obecnie przewidzieć. Istotnym zagadnieniem jest również tzw. klauzula dotycząca aktualności operatu. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 ust. 2 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Naszym zdaniem treść tego przepisu powinna być w stosownej klauzuli odpowiednio rozszerzona tak, by była w pełni zrozumiała dla odbiorcy.

Przestrzegamy jednocześnie przed dokonywaniem aktualizacji cen nieruchomościami z okresu przed epidemią przy użyciu wskaźników, które nie zostały obliczone na podstawie analizy rynku lub przyjęte na podstawie innych wiarygodnych badań, czy opracowań.

Ostateczne konsekwencje ekonomiczne występującej pandemii są w obecnej sytuacji trudne do określenia. Nikt nie podejmuje się ich oszacowania, bo nie jest znany zasięg rozwoju epidemii, długość jej występowania, zakres ograniczeń i skutków. Dziś można już stwierdzić, że wynikiem epidemii jest m.in. ograniczenie i spowolnienie pracy urzędów państwowych, samorządowych, instytucji wymiaru sprawiedliwości i innych podmiotów. Banki ograniczają akcję kredytową i stawiają większe wymagania kredytobiorcom. Przedsiębiorcy i obywatele powstrzymują się z podejmowaniem decyzji inwestycyjnych. Gospodarka, generalnie rzecz ujmując, ostro hamuje. Nietrudno przewidzieć, że w tych okolicznościach ilość zleceń na wycenę nieruchomości będzie się zmniejszać. Część rzeczoznawców majątkowych może znaleźć się w trudnej sytuacji życiowej, ze względu na istotne zmniejszenie lub całkowitą utratę dochodów. Nasileniu ulec może zjawisko dumpingu cenowego. PFSRM apeluje do środowiska rzeczoznawców majątkowych o powstrzymywanie się do tego typu zachowań. Ceny naszych usług, w porównaniu do innych profesji eksperckich, są już obecnie relatywnie niskie. Pamiętajmy, że utrwalenie się tendencji spadku cen za nasze usługi, będzie trudne do odwrócenia. Ponadto niska cena za wycenę może świadczyć o tym, że operat sporządzono bez przeprowadzenia wszystkich wymaganych czynności przy szacowaniu nieruchomości  (oględziny, pozyskanie danych cenowych i niezbędnych dokumentów, analiza rynku).
                                                 
                                                                                                                                                     Zarząd PFSRM

dodano: Poniedziałek, 06/04/2020 15:13

ostatnia aktualizacja: Środa, 08/04/2020 13:48

Rzeczoznawca Majątkowy
Czasopismo PFSRM

System uznania zawodowego rzeczoznawców majątkowych REV

Sklep Online

Ten widok nie jest dostępny