Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – zagadnienia istotne dla obrotu i wyceny nieruchomości


25.01.2019

Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego … (Dz.U. z 2018 r. poz.1716 ze zm.), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez właściwe organy (np. starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta). Zaświadczenie to potwierdza przekształcenie oraz informuje m.in. o wysokości opłat i okresie ich wnoszenia. Stanowi ono również podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

W zaświadczeniu znajdować się będzie również informacja o możliwości złożenia do właściwego organu wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty. Ustawa nie precyzuje, na jakiej podstawie właściwy organ ustali wysokość opłaty w drodze decyzji, tj. czy określi ją w wysokości jak w zaświadczeniu, czy też określi inną - na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Można jednak przewidzieć, że w procedurze odwoławczej od omawianych decyzji, sporządzane będą operaty szacunkowe na zlecenie organu, sądu, czy właścicieli nieruchomości.   

Terminy wydania zaświadczeń są następujące:
-   12 miesięcy od dnia przekształcenia, jeżeli jest wydawane z urzędu,
-   4 miesiące od dnia otrzymania wniosku, jeżeli jest wydawane na wniosek właściciela,
-   30 dni, jeżeli jest wydawane na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo na wniosek właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W związku z uchwaleniem omawianych przepisów szeroko dyskutowana była kwestia, czy zaświadczenie będzie dokumentem niezbędnym przy obrocie nieruchomością. W ostatnim czasie Krajowa Rada Notarialna (KRN) przedstawiła stanowisko (opublikowane na portalu www.krn.org.pl), w którym przeczytać można, m.in., że „Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów, w tym Sądu Najwyższego, ukształtował się niekwestionowany pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi prawnemu. Podkreślić również należy, że w konsekwencji zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość następuje wpis prawa własności na rzecz nabywcy lokalu jedynie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej”.  
Uwzględniając taką argumentację, KRN wyraziła pogląd, że „… do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość, nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń …’.

Inaczej jest natomiast w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym, jak również przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym. W takich przypadkach konieczne będzie przedłożenie notariuszowi zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności.

O tym, czy przedstawione stanowisko KRN upowszechni się w obrocie, przesądzi zapewne praktyka przyjęta przez sądy w sprawach wieczysto-księgowych.

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Opłata może podlegać waloryzacji. Niestety, będzie ona odbywać się na zasadach określonych w art.5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS, a nie przy udziale rzeczoznawców majątkowych. Pozostaje mieć nadzieję, że stosowne wskaźniki będą ogłaszane (dotychczas nie były), a waloryzacja nie będzie następowała na podstawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUS. GUS-owskie wskaźniki zmian cen gruntów przydatne byłyby rzeczoznawcom majątkowym, zwłaszcza w zakresie analiz zmian cen nieruchomości z tytułu upływu czasu.

Osoby fizyczne i spółdzielnie mieszkaniowe, które były użytkownikami wieczystymi gruntów Skarbu Państwa, będą mogły jednorazowo uregulować wszystkie przyszłe opłaty i uzyskać z tego tytułu bonifikatę w wysokości: 60% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, 50% - odpowiednio - w drugim roku, 40% - w trzecim roku, 30% - w czwartym roku, 20% - w piątym roku i 10% - w szóstym roku.
W przypadku wniesienia opłaty łącznej za przekształcenie za grunt będący własnością samorządu, bonifikata może być udzielona, jeżeli właściwa rada albo sejmik podejmie stosowną uchwałę. Np. Rada Warszawy uchwaliła bonifikatę w wysokości 98 %.

Zapewne duża część „nowych właścicieli” skorzysta w pierwszych latach po „uwłaszczeniu” z możliwości jednorazowej zapłaty przyszłych opłat i skorzystania z bonifikaty. Również w późniejszym okresie (w siódmym roku po przekształceniu i w latach kolejnych), możliwa będzie jednorazowe uregulowanie pozostałych rocznych opłat, jednak już bez bonifikaty.       

Nie wszyscy będą jednak mogli lub chcieli dokonać jednorazowej spłaty należności. Dlatego, co jest szczególnie istotne dla rzeczoznawców majątkowych, w wyniku działania ustawy pojawi się na rynku „nowa kategoria” nieruchomości stanowiących prawo własności, obciążonych hipotecznie z tytułu obowiązku spłaty pozostałych opłat przekształceniowych. Czy i jaki wpływ na ceny nieruchomości, będzie miała ta okoliczność, pokaże czas i rynek. Z pewnością trzeba będzie o niej pamiętać, przeprowadzając analizę rynku.

Tomasz Ciodyk

dodano: Piątek, 25/01/2019 13:14

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 04/02/2019 12:24

Rzeczoznawca Majątkowy
Czasopismo PFSRM

System uznania zawodowego rzeczoznawców majątkowych REV

Sklep Online

Ten widok nie jest dostępny