Publikacja która ukazała się w ostatnim numerze kwartalnika Rzeczoznawca Majątkowy

Wstęp

Podobieństwo nieruchomości określa w sposób ogólny ustawa o gospodarce nierucho­mościami w Art. 4 punkt 16) cyt.: Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

16)  nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porów­nywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

Jak wynika z zapisu ustawy w definicji podobieństwa wymienione są cechy nieruchomości, którymi to podobieństwo powinno się mierzyć. Cechy wymienione i inne nie wymienione są kryteriami, na podstawie których porównujemy nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, co z kolei w sposób ogólny wynika z § 4. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: cyt.:

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przed­miotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

 

W poprzednich publikacjach dotyczących podejścia porównawczego podejmowano problem oceny stopnia podobieństwa porównań nieruchomości wycenianej w parach porównawczych. Miało to swoje zastosowanie w momencie określania ostatecznej wartości nieruchomości na podstawie wyników „cząstkowych”  w parach porównawczych1.

Niektóre wyniki rzeczoznawcy mogli i mogą obdarzać większą ufno­ścią. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów podobnych, które różniły się np. mniejszą wartością poprawek. Innymi przesłankami, które mogły być  brane pod uwagę  była ocena wia­rygodności cen rynkowych, bądź też daty transakcji nieruchomości podobnych. Im krótszy okres od dnia wyceny do dnia transakcji nieruchomości podobnych tym lepiej. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczymy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników.

Wartość rynkową jako średnią ważoną z wyników W1,...,Wn (cząstkowych) określa się np. według wzoru:

gdzie:

α - współczynnik wiarygodności ustalone przez rzeczoznawców.

1. Cechy i skale

W przypadku wyceny nieruchomości, ważną rzeczą jest umiejętność posługiwania się takimi pojęciami jak cecha, skala i miary podobieństwa. Jak intuicyjnie każdy rzeczoznawca to rozumie, cechy nieruchomości można podzielić na oryginalne i sztuczne. Cechy oryginalne to np. odległość, współrzędne położenia, koszt budowy itp. Cechy sztuczne powstają wówczas jeśli cechom oryginalnym przyporządkujemy odpowiednie liczby. Np. położeniu nieruchomości w strefie peryferyjnej miasta przyporządkujemy liczbę 1, w strefie miejskiej 2, zaś w strefie centralnej liczbę 3. Według innej klasyfikacji wśród rodzajów cech możemy wyróżnić:

    cechy ilościowe np.: masa, ciężar, pole powierzchni,
    cechy porządkowe np.: słaby, dostateczny, dobry, bardzo dobry,
    cechy dyskretne np.: liczba transakcji, liczba nieruchomości podobnych.

Wśród cech wyróżnia się także cechy jakościowe np. jakość otoczenia, walory lokalizacji itp.

Problem podobieństwa nieruchomości wiąże się z zagadnieniem skal i miar podo­bieństwa. 2Skale pomiarowe są stosowane do oceny różnych rzeczy, osób i zjawisk. Do rodzajów skal pomiarowych zalicza się w szczególności skalę nominalną, skalę porządkową, skalę przedziałową czy skalę ilorazową. Skala nominalna nie porządkuje danego zjawiska, lecz co najwyżej dzieli je na podzbiory rozłączne. Rzeczoznawcy stosują skalę nominalną podając np. lokalizacje nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Określenie lokalizacji nie jest dokładnym podaniem adresu, lecz np. podaniem nazwy ulicy w danym mieście. Ochrona danych osobowych nie pozwala nam podawać takich informacji. Innym rodzajem skali nominalnej są rodzaje papierów wartościowych, na podstawie których określamy stopy dyskontowe wykorzystywane w podejściu dochodowym. Skala porządkowa ma większe możliwości określania zmiennych. W przypadku wyceny nieruchomości zastosowanie tej skali poprzedza stosowanie skali semantycznej. Jest ona wykorzystywana do oceny nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych. Skala ta posiada jakby dwa skrajne bieguny, które są przymiotnikami, np. słaby – bardzo dobry. Pomiędzy tymi skrajnymi biegunami może być jedna lub kilka kategorii pośrednich np. dobry zadawalający lub inne podobne określenia. Mając określone nazwy poszczególnych kategorii – nazwom tym przypisać możemy liczby. Jeśli użyjemy liczb wówczas taką czynność określamy mianem „rangowania”. Na tle zastosowanych skal możliwe jest okreś­lanie miar podobieństwa nieruchomości. Podobieństwo może być mierzone stosownymi wzorami dla atrybutów binarnych, dla których atrybuty przyjmują wartości 0 lub 1, dla atrybutów nominalnych, dla atrybutów porządkowych oraz dla atrybutów ilościowych.

2. Miary podobieństwa dla różnych cech i skal

Dla cech binarnych, w przypadku wyceny, możliwa jest wstępna ocena liczby zalet i wad dla danej nieruchomości oraz nieruchomości porównawczej. Załóżmy więc, że porównujemy wycenianą nieruchomość X z nieruchomością Y o znanej cenie. Następnie określić należy następujące liczby:

o – liczbę cech pozytywnych dla obu nieruchomości,

p – liczbę cech pozytywnych dla X, lecz negatywnych dla Y,

m - liczbę cech pozytywnych dla Y, lecz negatywnych dla X,

n – liczbę cech negatywnych dla obu nieruchomości.

Liczba rozpatrywanych cech: L= o+p+m+n

Współczynniki miar podobieństwa (dopasowania),  można przedstawić różnymi wzorami m. in.

Jeśli współczynnik przyjmuje wartość zero to obiekty (nieruchomości) uznajemy za całkowicie różne od siebie, jeśli współczynnik osiąga wartość 1 - oznacza to, że obiekty są do siebie bardzo podobne.

Innym współczynnikiem dopasowania jest współczynnik określany jako Overlap coefficent:

W przypadku cech nominalnych, dla których istnieją tylko pewne etykiety np. adresy nieruchomości, to dla różnych par nieruchomości możemy obliczać odległości pomiędzy nimi i je porównywać.

Szukanie podobieństwa dla atrybutów porządkowych wymaga posortowania rang od r równego 1 do R oraz ich normalizację według wzoru:

Po tych zabiegach możemy zmienne binarne traktować jako zmienne ilościowe i korzystać ze wzorów dotyczących  atrybutów ilościowych.

Cechami (zmiennymi) ilościowymi są takie atrybuty, które przyjmują wartości liczbowe. Jak wiadomo po ocenach słownych (semantycznych) nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości podobnych, przypisujemy stanom oraz ocenom nieruchomości odpowiednie liczby. Znanych jest wiele ogólnych wzorów definiujących stopień podobieństwa obiektów.

Wzory dotyczące cech ilościowych określają odległości pomiędzy dwoma obiektami. Ta odległość może być odległością rzeczywistą, bądź też jakąś pochodną miarą.

Do najbardziej używanych wzorów należą:

Odległość euklidesowa. Jest to najbardziej populerny wybierany typ odległości. Czyli po prostu odległość geometryczna w przestrzeni wielowymiarowej. Oblicza się ją w sposób nastę­pujący:

Najczęściej odległości euklidesowe (oraz kwadraty odległości euklidesowych) są określane na podstawie danych rzeczywistych.

Odległość miejska (Manhattan, City block). Ta odległość jest sumą różnic mierzonych wzdłuż poszczególnych osi. Odległość miejską oblicza się następująco:

W literaturze przedmiotu spotykane są również inne miary podobieństwa, np.:

 

3. Analiza propozycji zamieszczonej w artykule Z. Januszewskiego

Z. Januszewski proponuje określenie współczynnika miary podobieństwa nieruchomości wycenianej A do nieruchomości podobnej B według formuły:

gdzie:

dA,B – współczynnik miary podobieństwa nieruchomości;

xAi – znormalizowana ocena i-tej cechy nieruchomości A;

xBi – znormalizowana ocena i-tej cechy nieruchomości B;

wi – waga i-tej cechy różniąca nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnej;

q – liczba cech rynkowych, które nie różnią nieruchomości wycenianej od nieruchomości podobnej

 

Autorzy są zdania, że zaprezentowana w artykule Z. Januszewskiego koncepcja oceny miary podo­bieństwa nieruchomości przy pomocy odpowiednich wzorów może być przydatna dla rzeczoznawców majątkowych przy doborze zbioru transakcji stanowiących podstawę wyceny jak również przy wyborze tran­sakcji przyjmowanych do bezpośrednich porównań. Jednak stosowane wzory muszą być logiczne i dające właściwe wyniki dla wszystkich przypadków.

Należy więc zwrócić uwagę na fakt, że wartość dA,B będzie nieokreślona w przypadku gdy nieruchomość wyceniana będzie różnić się w każdej cesze od nieruchomości podobnej (wtedy występująca w mianowniku wartość q = 0). Stąd też wzór na określenie współczynnika miary podobieństwa wymaga zmiany np. pomijając we wzorze ułamek 1/q.

Analizując zaproponowany przez Z. Januszewskiego sposób określania wartości rynkowej nieruchomości, autorzy przeprowadzili symulacyjne porównanie tej metody z „klasyczną” metodą porównywania parami.

Dla ustalonych cech rynkowych i ich wag przeprowadzono obliczenia dwoma metodami dla tego samego zbioru transakcji i przy przyjęciu takich samych ocenach stanów cech dla nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej. Oczywiście otrzymane wyniki (wartości rynkowe) różniły się między sobą. W niektórych przypadkach wartość rynkowa określona w sposób zaproponowany przez Z. Januszewskiego różniła się o ponad 50 % od wartości rynkowej obliczonej w „klasyczny” sposób. To stanowczo za wiele. Tak duże różnice w otrzy­manych wynikach mogą spowodować wśród rzeczoznawców mająt­kowych i zleceniodawców wycen niepotrzebne kontrowersje i nieporozumienia. Różnice wynikają z metodologii obliczeń wartości. W szczególności w obliczeniach proponowanych przez Z. Januszewskiego nie uwzględniona jest wartość DC.

Wnioski

Na podstawie przeprowadzonej analizy, wydaje się, że badanie zagadnienia podobieństwa nieruchomości wycenianych z nieruchomościami podobnymi jest potrzebne i rokujące duże nadzieje ze względów teoretycznych jak i praktycznych. W szczególności określanie stopni podobieństwa może mieć znaczenie dla wstępnej selekcji nieruchomości przyjmowanych do porównań. Ponadto może być przydatne dla określania miary podobieństwa w parach porównawczych. Jednak zastosowanie zaproponowanej metody w procedurze wyceny jest dość kontro­wersyjne, gdyż może powodować rozbieżności (niekiedy bardzo znaczne) pomiędzy określonymi wartościami rynkowymi.

 

1 Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, PFSRM, Warszawa 2003.
2 Bielecka A., Statystyka w biznesie i ekonomii, Wyd. WSPiZ im. Leona Koźmińskiego, Warszawa 2005.

 

prof. Mieczysław Prystupa jest redak­torem naczelnym kwartalnika „Rzeczo­znawca Majątkowy", Prezesem Warszaw­skiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych

mgr Grzegorz Szaraniec jest rzeczoznawcą majątkowym, biegłym sądowym, absolwentem Wydziału Matematyki Teorertycznej Uniwesrytetu Warszawskiego

Artykuł ukazał się w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 2 (78), kwiecień – czerwiec 2013 r. wydawanym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

 

prof. Mieczysław Prystupa jest redak­torem naczelnym kwartalnika „Rzeczo­znawca Majątkowy", Prezesem Warszaw­skiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych

mgr Grzegorz Szaraniec jest rzeczoznawcą majątkowym, biegłym sądowym, absolwentem Wydziału Matematyki Teorertycznej Uniwesrytetu Warszawskiego

dodano: Czwartek, 05/09/2013 14:39

ostatnia aktualizacja: Czwartek, 10/11/2016 14:42