•     Określenie wartości szkód w pożytkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – Jerzy Dąbek

•     Wykorzystanie metody korygowania stanów cech nieruchomości do stanu ceteris paribus dla określania zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu - Radosław Gaca, Edward Sawiłow

•     Wartość bankowo – hipoteczna – czy jesteśmy na nią gotowi ? - Krzysztof Grzesik

 

W numerze zamieszczony został również artykuł prof. Mieczysława Prystupy „Aktualne problemy rzeczoznawstwa majątkowego - próba diagnozy”, który prezentujemy poniżej. Autor szczególną uwagę zwrócił na liczbę rzeczoznawców majątkowych w aspekcie zapotrzebowania rynku na usługi wyceny nieruchomości, zobrazował specyfikę wykonywania działalności zawodowej przez rzeczoznawców majątkowych na rzecz sektora bankowego, a także wyraził pogląd na rolę standardów zawodowych przy szacowaniu nieruchomości.

 

 

 

Wstęp

Artykuł niniejszy jest próbą diagnozy aktualnego stanu rzeczoznawstwa majątkowego w Pols­ce, a zwłaszcza jego stanu organizacyjnego.

Jak wiadomo, na ostatnim posiedzeniu Rady Kra­jowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie zdołano dokonać wyboru Prezydenta Federacji. Zarząd Fe­deracji otrzymał wprawdzie wymagane absolutoriom za ostatnią trzyletnią kadencję, lecz do wyboru Prezydenta zabrakło kilku głosów.

Narasta frustracja w środowisku rzeczoznawców majątkowych, która daje się zauważyć zwłaszcza na listach dyskusyjnych oraz w niektórych kolportowanych wypowiedziach członków stowarzyszeń. Dyskusja na listach wskazuje, że stany frustracji przybierają formę agresji słownej w stosunku do obecnego zarządu Federacji oraz innych działaczy. Łatwo zauważyć, że frustracja oraz zachowania agresywne są spowodowane malejącą pulą zlecanych wycen oraz szybko rosnącą liczbą rzeczoznawców majątkowych. Niektórzy sfrustrowani rzeczoznawcy ostrze krytyki kierują głównie pod adresem obecnego zarządu Federacji winiąc go za wszelkie niepowodzenia.

Żeby jednak rozładować frustrację należy w ramach krytyki zachować zasady rzeczowości i rzetelności. Przede wszystkim należy dokładnie zdiagnozować sytuację w obszarach, które są przedmiotem krytyki. W tym artykule postaram się o przedstawienie trzech problemów:

-      liczby rzeczoznawców majątkowych,

-      usług rzeczoznawców dla sektora bankowego,

-      funkcjonowania standardów zawodowych,

 

1.  Dla ilu rzeczoznawców majątkowych wystarczy zleceń?

Aby odpowiedzieć na pytanie, dla ilu rzeczoznawców majątkowych wystarczy zleceń, należy ocenić skalę popytu na usługi rzeczoznawców majątkowych. Zacząć należy od odpowiedzi na pytanie, co tak naprawdę tworzy popyt na nasze usługi. Otóż podstawową przesłanką tworzącą popyt na usługi rzeczoznawców majątkowych są przepisy prawne, a zwłaszcza ustawa o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów prawnych wynika przecież, dla jakich celów potrzebne są obligatoryjne wyceny. Wystarczy wyliczyć przykładowo takie cele jak:

•     sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Pańs­twa oraz jednostek samorządu terytorialnego,

•     ustalanie odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości,

•     aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,

•     opłaty adiacenckie.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z innych przepisów prawnych, które odwołują się do tej ustawy wynika, że wycenę nieruchomości może wykonywać wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Z ankiet przeprowadzonych kilkanaście lat temu wynikało, że wyceny dla celów obligatoryjnych oraz dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności stanowiły ok. 80 % wszystkich zleceń. Jak wiadomo, także biegli sądowi w zakresie wyceny nieruchomości muszą posiadać uprawnienia zawodowe. Można również szacować, że opinie sądowe stanowią blisko 10 % wszystkich wycen. Z takiego wyliczenia wynika więc, że wyceny dla celów nieobligatoryjnych stanowią tylko ok 10 %.

Inną przesłanką kształtującą popyt na wyceny jest stan rynku nieruchomości. Z danych GUS-u wynika, że w 1999 roku zawarto blisko 500 000 tysięcy transakcji rynkowych, których przedmiotem były nieruchomości. W ostatnim okresie takich transakcji było ok. 300 000 rocznie. Duża liczba transakcji w 1999 roku wynikała także z procesów prywatyzacyjnych, w tym sprzedaży lokali mieszkalnych – komunalnych i zakładowych.

Prognozy sporządzane w końcu lat dziewięćdziesiątych odnośnie liczby rzeczoznawców majątkowych przewidywały, że w Polsce powinno być ich ok 5000. Dzisiaj liczba rzeczoznawców przekracza 6000. Dla porównania, liczba rzeczoznawców majątkowych bez tzw. taksatorów w USA wynosi ok. 50 000. Trzeba jednak zauważyć, że w USA mieszka ponad 318 mln obywateli, a liczba transakcji nieruchomościami wynosi rocznie ponad 5 mln. Porównanie z USA jest o tyle uzasadnione, gdyż system zdobywania uprawnień zawodowych w USA jest zbliżony do polskiego.

Sytuacja rzeczoznawców majątkowych może ulec pogorszeniu, jeśli nastąpi likwidacja uprawnień zawodowych. W takiej sytuacji, organy państwowe i samorządowe nie będą miały obowiązku zlecania wycen rzeczoznawcom majątkowym, którzy nabyli wcześniej uprawnienia,  podobnie mogłyby postępować banki czy sądy. Sądy mogłyby powoływać jako biegłych sądowych do wyceny np. pośredników, zarządców nieruchomości, bądź rzeczoznawców budowlanych. Zarząd PFSRM obecnej kadencji z prezydentem Krzysztofem Bratkowskim z wielką determinacją przeciwstawiał się deregulacji. Jest zasługą tego zarządu oraz osób, które go wspomagały, a w szczególności Henryka Jędrzejewskiego, że uprawnienia zawodowe się ostały. Niestety ułatwienia w zakresie wymogów egzaminacyjnych oraz praktyk zawodowych były wymuszone przez populistyczny nacisk polityczny.

Te ułatwienia powodują, że obserwujemy zwiększony napływ do zawodu, a zleceń nie przybywa. Zarząd Federacji oraz zarządy stowarzyszeń nie są jednak biurem pośrednictwa pracy dla rzeczoznawców majątkowych.

Powinnością Zarządu Federacji jest natomiast dobra współpraca z ministrem właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami, aby przepisy prawne nie eliminowały roli uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Jest to zresztą zgodne z szeroko rozumianym interesem społecznym, który wyrażać się powinien troską o zasób nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz bezpieczeństwo obrotu gospodarczego. Można z całym przekonaniem stwierdzić, że ta współpraca z organami administracji rządowej w tej kadencji była znacznie lepsza niż poprzednio.

Powinnością zarządu Federacji jest także dbanie o dobry wizerunek rzeczoznawców w oto­czeniu społeczno-gospodarczym. Temu celowi służyła m. in. XXII Krajowa Konferencja upamiętniająca dwudziestolecie PFSRM, która odbyła się w październiku 2013 roku. Konferencja odbyła się z udziałem wielu ważnych osób, że wymienię m. in. byłego prezydenta Lecha Wałęsę, byłego premiera Jana Krzysztofa Bieleckiego, byłego wicepremiera Grzegorza Kołodkę, ministrów i innych znacznych gości.

Zasadniczym pytaniem pozostaje, co należy zrobić, by liczba rzeczoznawców majątkowych o odpowiednich kwalifikacjach była dostosowana do popytu na ich usługi. Po pierwsze, należy kandydatom na rzeczoznawców majątkowym mówić prawdę o możliwościach funkcjonowania w tym zawodzie. Należy także przestrzegać młodych rzeczoznawców, by nie rezygnowali z wcześniej wyuczonych zawodów. Kto jest geodetą niech nadal pracuje jako geodeta, kto jest inżynierem budowlanym, niech nadal ten zawód uprawia. Należy także zachęcać rzeczoznawców majątkowych by rozszerzali swoje usługi na rynku nieruchomości o pośrednictwo oraz zarządzanie nieruchomościami.

 

2.  Usługi rzeczoznawców majątkowych na rzecz sektora bankowego

Sektor bankowy stanowi jeden z głównych podmiotów, dla którego rzeczoznawcy majątkowi świadczyli swoje usługi. Ustępujący Zarząd Federacji zastał sytuację, która wymagała uporządkowania współpracy z tym sektorem. Krytyka rzeczoznawców majątkowych dotyczy następujących spraw:

•     zbyt drogiego i długiego szkolenia bankowego,

•     nierównoprawnej współpracy ze Związkiem Banków Polskich,

•     udziału pośredników w procesie wyceny dla banków,

•     braku zleceń, mimo uzyskania certyfikatu po odbyciu szkolenia.

Rzeczoznawcy majątkowi mają ustawowy obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, więc w organizowaniu szkoleń przez Federację nie ma nic nagannego. Jednak szkolenie bankowe zorganizowane przy współpracy ze Związkiem Banków Polskich znacznie odbiegało od innych szkoleń.

Pretekstem do zorganizowania szkoleń bankowych było uzgodnienie w dniu 4 stycznia 2010 roku przez Ministra Infrastruktury standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Komunikat o uzgodnieniu tego standardu został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 r. Nr 1, poz. 1 i od tej daty istnieje obowiązek jego stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych. Standard ten nie jest obszernym dokumentem – zawiera bowiem 3 strony i jako taki nie wymagał tak długiego i kosztownego szkolenia. Należy przypomnieć, że szkolenia bankowe od 1995 roku odbywały się na podstawie porozumienia o współpracy zawartego w dniu 7 czerwca 1995 roku pomiędzy bankiem PKO SA a PFSRM. Porozumienie ze strony banku podpisali: pierwszy zastępca prezesa zarządu Andrzej Dorosz oraz zastępca dyrektora departamentu Izabela Heropolitańska, zaś ze strony Federacji - prezydent Andrzej Kalus oraz wiceprezydent Mieczysław Prystupa. Porozumienie było dla Federacji bardzo korzystne. Bank nie tylko nie żądał żadnego udziału w zyskach ze szkoleń, lecz zgodnie z zawartym porozumieniem świadczył pomoc organizacyjną w ich organizacji. Udostępnił np. za darmo w swojej siedzibie na ul. Chmielnej w Warszawie sale na szkolenia. Trzeba dodać, że porozumienie o współpracy z PKO S.A. jest nadal aktualne, zawarto je bowiem na czas nieokreślony. Szkolenie ukończyło ok. 3000 rzeczoznawców majątkowych, którzy znaleźli się na listach różnych banków. Umowa zawarta ze Związkiem Banków Polskich była niepotrzebna. Pośrednik we współpracy z bankami nie był nam potrzebny. ZBP jest to bowiem samorządowa organizacja zrzeszająca banki w Polsce. Został powołany do życia w styczniu 1991 roku i działa na podstawie ustawy o izbach gospodarczych. ZBP nie jest organizacją nadzorującą banki, lecz to banki wykorzystują tę izbę dla własnych celów. Widać to wyraźnie na przykładzie kredytów nominowanych we frankach. ZBP nic nie może bankom nakazać, także w sprawach współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi. ZBP jako izba gospodarcza utrzymuje się nie tylko ze składek banków, lecz także ze szkoleń. I w tym zakresie stanowi konkurencję dla Federacji i stowarzyszeń. W przeciwieństwie do porozumienia z PKO S.A., ZBP zagwarantował sobie udział w zyskach ze szkoleń. Ze swej strony miał zapewnić przedstawicieli banków jako słuchaczy. Do 2013 roku szkolenie na podstawie umowy ze ZBP ukończyło ok. 1350 rzeczoznawców majątkowych, w tym dosłownie kilku pracowników banków. Pomimo tego, ZBP otrzymał za szkolenia przeszło 350 tys. zł. W kwocie tej nie ma wynagrodzeń pracowników ZBP jako wykładowców oraz wynagrodzenia sekretarza ZBP, którego Federacja opłacała regularnie przez ponad 3 lata. Obecny Zarząd Federacji usiłował zmienić warunki umowy z ZBP, lecz wobec uporu drugiej strony zorganizował szkolenie tańsze i o dwa dni krótsze. Uzyskał ponadto patronat Komisji Nadzoru Finansowego, Narodowego Banku Polskiego oraz Banku Gospodarstwa Krajowego. Niestety ZBP organizuje nadal konkurencyjne szkolenia bez udziału Federacji i niestety z udziałem kilku wykładowców, którzy nie poczuli się do solidarności z Federacją.

Omówienia wymaga także polityka największego naszego banku PKO BP, którego udział w kredytach mieszkaniowych wynosi ok. 50 %. Jeszcze rok temu PKO BP nie prowadził żadnych list rzeczoznawców. Każdy rzeczoznawca mógł sporządzić operat szacunkowy dla swojego klienta, który starał się o kredyt. Niestety w ostatnim roku PKO BP zmienił politykę w tym zakresie. Zawarł porozumienia z czterema firmami na wyceny nieruchomości i w związku z tym indywidualny rzeczoznawca majątkowy może jedynie świadczyć usługi pracując na rzecz tych firm. Zarząd Federacji wysyłał listy protestacyjne do kierownictwa banku, lecz nie odniosło to żadnego skutku. Prowadzone były też rozmowy z osobami odpowiedzialnymi w banku za tę problematykę. W jednej w takich rozmów prowadzonych z panią dyrektor odpowiedzialną za wyceny w całej Polsce brałem udział wspólnie z prezydentem Krzysztofem Bratkowskim. Argumentacja ze strony banku była następująca. Uznano, że ze względu na dużą liczbę zawyżonych i nieprofesjonalnych wycen - bank zawierając umowy z czterema firmami liczy na dodatkowe zabezpieczenie przed ryzykiem toksycznych kredytów. W trakcie rozmowy powołano się np. na wycenę nieruchomości zabudowanej basenem na podstawie materiału porównawczego w postaci 1700 transakcji, wśród których nie było żadnego basenu. Obiecano w trakcie tej rozmowy, że bank będzie rozpatrywał dostarczane indywidualnie wyceny dotyczące jedynie nieruchomości komercyjnych. Wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności są szczególnie wrażliwe na krytykę i nawet nieliczne przypadki nieuczciwych wycen mogą zaszkodzić całemu środowisku. W niektórych przypadkach wycen, nagłośnionych również medialnie, pobito chyba rekordy w zawyżaniu wartości nieruchomości, wykorzystując tzw. optymalny sposób użytkowania. Wyceniano zgodnie ze słowami znanej piosenki - tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco – i np. grunt typowo rolny, którego ceny 1 m2 wahają się od 2 do 2,5 zł wyceniano na poziomie kilkuset złotych.

 

3.  Standardy zawodowe

Funkcjonowanie standardów zawodowych wykorzystywane jest do krytyki ustępującego Za­rządu. Należy przypomnieć zatem parę faktów związanych z historią standardów zawodowych.

Rada Krajowa PFSRM na posiedzeniu w dniu 4 maja 1995 roku w Międzyzdrojach przyjęła opracowane standardy, po uprzednim przetłumaczeniu ich na język angielski oraz po uzyskaniu opinii wielu specjalistów z USA i Wielkiej Brytanii. Standardy Zawodowe w latach następnych były wielokrotnie uzupełniane i zmieniane w zależności od potrzeb i stanu rynku. W 2004 roku PFSRM wydała ósmą edycję, która liczyła 24 standardy. W art. 175 ust. 1 obowiązującej od dnia 1 stycznia 1998 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami znalazł się zapis, że rzeczoz­nawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Wydawało się oczy­wistym, że standardy zawodowe, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami to standardy PFSRM.

Ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) dodano do art. 175 m. in. ust. 6 w brzmieniu: standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przes­trzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzen­nej i mieszkaniowej. Przepis ten wszedł w życie z dniem 22 września 2004 r. Zmiana regulacji w tym zakresie nie była dziełem przypadku. Nie była też, jak niektórzy twier­dzą, pozbawioną racjonalnych przesłanek próbą opresji administracji państwowej wobec śro­dowiska rzeczoz­nawców majątkowych.

W październiku 2002 r. znany rzeczoznawca majątkowy wniósł do Wo­jewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w związku z udzieleniem surowej kary dyscyplinarnej na podstawie przepro­wadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. W uzasadnieniu rzeczoz­naw­ca majątkowy argumentował m. in., że kara jest niezasadna, ponieważ wynika również z nies­tosowania standardów zawodowych, które nie są obowiązującą normą prawną i zostały wydane bez umocowania ustawowego. Postępowanie zakończyło się ostatecznie wyrokiem Na­czelnego Sądu Administracyjnego (OSK 1435/04), gdzie w uzasadnieniu sąd stwierdził m. in., cyt „Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny. Jest jednak prawdą, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania w tej sprawie przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast poza zaleceniem stosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do standardów zawodowych nie zawierała przepisu wskazującego kto i w jakim trybie ma prawo te standardy ustalać i wprowadzać. W sytuacji kiedy nie można wskazać konkretnego standardu jako powszechnie obowiązującego i praktycznie mogą występować w zakresie szacowania nieruchomości standardy zawodowe opracowane przez różne podmioty czy jednostki organizacyjne nie zastosowanie się przez rzeczoznawcę majątkowego do określonego standardu zawodowego nawet stwierdzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej nie mogłoby samo przez się stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnej w postępowaniu dotyczącym odpowiedzialności zawodowej.”

Ustawodawca zmuszony był więc do zmiany przepisów. Stąd pojawił się ust. 6 art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Znaczna część środowiska rzeczoznawców majątkowych nie chciała jednak przyjąć tego do wiadomości. Wyrazem tego było stanowisko Rady Krajowej. Logicznym skutkiem opisanych wyżej zdarzeń wydawało się przedstawienie Ministrowi do uzgodnienia standardów zawodowych PFSRM, oczywiście po niewielkich korektach redak­cyj­nych, dostosowujących je do aktualnego stanu prawnego. Wysokiego poziomu standardów nikt nie kwestionował. Zamiast tego Rada Krajowa odstąpiła od przedłożenia Ministrowi do uzgodnienia standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych w dotychczas obowiązu­jącej treści i zaleciła Zarządowi podjęcie pilnych prac nad opracowaniem zupełnie nowych standardów, z wykorzystaniem Międzynarodowych Standardów Wyceny (uchwała nr 34/2005). Koncepcja „porzucenia” dotychczasowego dorobku, będącego niewątpliwie chlubą środowiska była ogromnym błędem. Uzgodnienie podstawowych standardów wzmocniłoby pozycję naszego zawodu, zwłaszcza w sytuacji zagrożenia likwidacją uprawnień zawodowych. Przystąpienie do opracowania nowych standardów nie musiało skutkować „zdeprecjonowaniem” standardów zawartych w ósmej edycji, również poprzez zakwalifikowanie większości z nich do zbioru „tymczasowych not interpretacyjnych”. Trudno również uważać za rozsądne uporczywe podtrzymywanie przez kilka lat stanowiska, że „standardy zawodowe uchwalone przed 22 września 2004 r. są obowiązujące” (m. in. uchwały nr 19/2005, 28/2005, 33/2005, 34/2005). Ponadto, Rada Krajowa zobowiązała Komisję Arbitrażową do uwzględnienia treści tych standardów w swojej działalności, co stało w oczywistej sprzeczności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W grudniu 2013 r. uchwałami Rady Krajowej wycofane zostały ze składu Powszechnych Kra­jowych Zasad Wyceny Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS 1.1 „Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, dla po­trzeb realizacji prawa do rekompensaty”, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy KSWP 3 „Operat szacunkowy”, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy KSWP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy KSWP 2 „Wartości inne niż wartość rynkowa”.

Pojawił się niczym nieuzasadniony pogląd, że wycofanie tych standardów, a w szcze­gólności standardu KSWP 1 było zamachem na dorobek rzeczoznawców majątkowych, za co odpowiada obecny Zarząd Federacji. Należy przypomnieć, że stan­dardy te zostały przekazane do uzgodnie­nia, jednak Minister ich nie zaakceptował, podając przyczyny takiego stanowiska. Już tylko ten jeden powód powinien skłonić krytyków do prze­analizowania zaistniałej sytuacji i rozważenia, czy normy te powinny być promowane i za­lecane do stosowania.

Wniosek o wy­cofanie standardu KSWP 1 złożyło Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoz­nawców Majątko­wych w czerwcu 2013 r. Nie była to inicjatywa Zarządu Federacji. Podstawą złożonego wniosku były doświadczenia Komisji Arbitrażowej i Ko­mis­ji Odpowie­dzialności Zawodowej. Uważaliśmy, że rekomendacja PFSRM powinna być po­parta pew­nością, że treści zawarte w promowanych normach zawodowych powinny są przy­datne, jednoz­nacz­ne i zgodne z obo­wiązującymi przepisami prawa. W ocenie WSRM, warunki te nie były spełnione. Standard KSWP 1 instruuje, że przystępując do określenia wartości rynko­wej nieruchomości należy ustalić sposób najkorzystniejszego jej użytkowania. Wy­jaśnia również, że sposób naj­korzystniejszego użytkowania oznacza wyko­rzys­tanie nieruchomości, które zapewnia najwięk­szą wartość wycenianej nieruchomości. Zawiera zapis o „analizie wariantów sposobów użytko­wania”. Taka dyspozycja nie ma jakiegokolwiek odniesienia w obowiązujących rzeczoznaw­ców majątkowych przepisach ustawy i rozporzą­dze­nia. W praktyce, „najkorzystniejszy sposób użytkowania” utożsamia­ny jest przez część rze­czoznawców majątkowych z „op­tymalnym sposobem wykorzys­tania”. Tak określana wartość jest sprzeczna z kluczowym pojęciem wartości rynkowej jako ceny najbardziej prawdopodobnej.

Człon­kowie Rady Krajowej wnioskowali o przesunięcie dyskusji ze względu na wagę problemu i czas niezbędny do przedyskutowania złożonego wniosku w swoich stowarzysze­niach. Wnio­sek został szczegółowo uzasadniony. W grudniu 2013 r. (6 miesięcy po złożeniu) został on w demo­k­ratyczny sposób przyjęty przez Radę Krajową. Pomimo długiego okresu czasu, żadne kontr­argumenty nie zostały przedstawione.

Niestety niektórzy rzeczoznawcy - wbrew prawu - określali wartość optymalną także dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, czy dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Prowadziło to do ewidentnych nadużyć. Sprawy standardów zawodowych należy oczywiście uporządkować. Należy powrócić do zrozumiałej i powszechnie używanej nazwy –standardy zawodowe i nie używać nietrafnych nazw, jak np. noty interpretacyjne. Trzeba także przygotować do uzgodnienia podstawowe standardy metodyczne, jak wycena nieruchomości w podejściu porównawczym, dochodowym, kosztowym i mieszanym oraz inne, jak np. wycena nieruchomości rolnych. Przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju wręcz zachęcają do takich działań.

 

4.  Podsumowanie

Przedstawione główne powody frustracji w środowisku rzeczoznawców majątkowych wyma­gają od przyszłego Zarządu Federacji, Rady Krajowej i zarządów stowarzyszeń racjo­nalnej refleksji nad sposobami wyjścia z impasu. Żeby poprawić sytuację należy zachować za­sa­dy rzeczowości i rzetelności w ocenie sytuacji. Trzeba wystrzegać się krytyki personalnej bez zna­jomości rzeczy oraz skupić się na problemach a nie na szukaniu winnych tam gdzie ich nie ma.