W pierwszej sesji wystąpiło czterech prelegentów, a mianowicie – Michael MacBrien – doradca TEGoVA i Generalny Dyrektor Federacji Europejskich Nieruchomości. Następnie wystąpił Krzysztof Grzesik – Przewodniczący TEGoVA. Kolejnym prelegentem był Akos Frenc Fischl – Przewodniczący EMF Valuation Committee. Ostatnim prelegentem tej sesji był Miguel Angel Lopez – z Narodowego Banku Hiszpanii.

 

 

Michael MacBrien mówił o europejskich regulacjach prawnych w Unii Europejskiej, które wpływają na zmiany zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Jednym z ważniejszych zagadnień jest temat monitoringu bankowych zabezpieczeń, zwłaszcza po kryzysie w 2008 roku. W tej kwestii w ostatnim czasie dużo się dzieje, w zeszłym roku wyszły nowe regulacje dotyczące zwłaszcza wartości bankowo hipotecznej, w Europie wzrosła rola osób określających wartość zabezpieczeń i ich monitorowania, jednocześnie trwa dyskusja co należy rozumieć pod pojęciem niezależnego rzeczoznawcy majątkowego (na czym ta niezależność ma polegać).

Krzysztof Grzesik - Prezydent TEGoVA zwrócił uwagę na problem związany z dużą liczbą standardów wyceny nieruchomości, które trochę w odmienny sposób definiują wartość rynkową. Podnosił iż dzisiaj funkcjonują Międzynarodowe Standardy Wyceny Nieruchomości (IVS), Europejskie Standardy Wyceny Nieruchomości (EVS) opracowane przez TEGoVA, a ponadto tzw. Red Book opracowany przez RICS. Dodatkowo istnieją standardy wydawane przez różne organizacje zawodowe w poszczególnych krajach. Wszystkie standardy mają zdefiniowaną wartość rynkową, we wszystkich jest ona bardzo podobna, ale nie taka sama. Na przykład IVS odwołują się do pojęcia Highest and Best Use, a na przykład EVS czy RICS odwołuje się do Hope Value. Oprócz standardów wydawane się również tzw. Aplikacje czyli Noty Interpretacyjne do zastosowania, wyjaśniające głębiej problematykę konkretnej wyceny np. EVA6 Cross boarder valuation (wycena „ponad granicami” w poszczególnych krajach europejskich) czy EVA7 Investment Funds.

Akos Frenc Fischl – Przewodniczący EMF Valuation Committee mówił o problemach związanych z kredytami hipotecznymi, listami zastawnych, bankami hipotecznymi oraz o wartości bankowo hipotecznej. Jednym z głównych zagadnień i problemów obecnie rozwiązywanych jest ujednolicenie przepisów i podejść związanych z kredytami hipotecznymi w Europie. Organizacje, której prelegent jest przedstawicielem (The European Mortgage Industry i European Mortgage Federation) są jednymi z tzw. key talking partners w Parlamencie Europejskim i Komisjach Europejskich.

Przedstawiciel Narodowego Banku Hiszpanii Miguel Angel Lopez w swoim wystąpieniu odniósł się do rynku hiszpańskiego, przedstawiając proces określania w ostatnich kilku latach wartości zabezpieczeń zwłaszcza przez banki hipoteczne. Proces określania wartości bankowo hipotecznej został zdefiniowany w Hiszpanii w 2003 roku, i następnie modyfikowany. Obecnie do określania wartości bankowo hipotecznej stosuje się w Hiszpanii cztery podejścia, a mianowicie podejście dochodowe, porównawcze, kosztowe i metodę pozostałościową. W stosunku do nieruchomości komercyjnych najważniejsze jest podejście dochodowe, a w przypadku nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych budynkami mieszkalnymi podejście porównawcze. Dla nieruchomości niezabudowanych stosuje się dwa podejścia – podejście porównawcze i metodę pozostałościową (obowiązkowo). W przypadku nieruchomości zabudowanych stosuje się podejście kosztowe jako obowiązkowe. W przypadku podejścia porównawczego należy dokonać wyceny w oparciu o co najmniej 6 nieruchomości porównawczych, które były przedmiotem transakcji, w okresie nie dłuższym niż dwa lata poprzedzające datę wyceny. Na rynku w Hiszpanii co roku wykonuje się około 600 000 wycen nieruchomości w różnych formach, od krótkich paro stronnicowych raportów do większych opracowań (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych). Na rynku działa około 7000 rzeczoznawców, a właściwie architektów (w Hiszpanii rzeczoznawcami są architekci, gdyż oni mają uprawnienia do szacowania nieruchomości). W sektorze bankowym wyceny wykonują firmy zatrudniające rzeczoznawców majątkowych, aktualnie na rynku działa kilkadziesiąt takich firm.

Po przerwie w drugiej sesji wystąpiło trzech prelegentów, a mianowicie Silvia Cappelli – członek zarządu TEGOVA i wiceprzewodnicząca stowarzyszenia firm wyceniających we Włoszech dla sektora bankowego (ASSOVIB). Następnym prelegentem był Jorg Quentin – dyrektor Property Analysis & Valuation Deutsche Pfandbriefbank AG. Ostatnim prelegentem był Jim Amorin z Appraisal Institute z USA

Silvia Cappelli omówiła sytuację na rynku nieruchomości we Włoszech pod kątem udzielania kredytów hipotecznych, monitoringu zabezpieczeń i liczby transakcji. Prelegentka przedstawiła rynek w ujęciu historycznym począwszy od okresu z przed kryzysu do 2015 roku, przytaczają dużą liczbę danych odnośnie liczby transakcji, wielkości zainwestowanych na rynku pieniędzy. Z ciekawszych informacji można zauważyć, że od 2012 roku zauważalny jest wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości, a także wzrost liczby jak i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. Co ciekawe w zeszłym roku wzrost liczby transakcji na rynku wyniósł ponad 7%.  Prelegentka odniosła się również do dyskutowanego szeroko w Europie tematu niezależności rzeczoznawcy majątkowego, jak dalece osoba określająca wartość zabezpieczenia powinna być niezależna od banku jak i od klienta.

Jorg Quentin – dyrektor Property Analysis & Valuation Deutsche Pfandbriefbank AG - reprezentował stowarzyszenie banków i poruszył temat tzw. Sustainable Valuation i jego wpływu na hipotekę i rynek nieruchomości. Sustainable value czyli można powiedzieć wartość zrównoważona jest dla prelegenta jedną z najbardziej odpowiednich kategorii wartości przy ustalaniu zabezpieczenia udzielanego kredytu. Wartość zrównoważona z punktu widzenia banku powinna w dużej mierze odzwierciedlać dwie rzeczy - bezpieczeństwo dla udzielającego kredyt oraz ryzyko związane z tym kredytem. Bardzo istotnym czynnikiem branym pod uwagę przy szacowaniu zabezpieczeń jest cykl rynku nieruchomości, a konkretniej faza cyklu w której się aktualnie znajdujemy (czy to jest wzrost, czy spadek, czy dołek lub szczyt cyklu). W Europie zachodniej od wielu lat prowadzone są na ten temat badania i na tej podstawie możemy zaobserwować w odniesieniu do rodzaju rynku nieruchomości w jakiej fazie cyklu się znajdujemy. Wartość zrównoważona stanowiąca podstawę wysokości zabezpieczenia nie powinna być wyższa od wartości wyznaczonej przez dołki cyklów w poszczególny latach uwzględniając prognozę następnego cyklu. W trakcie prezentacji prelegent przedstawił kilka przykładów nieruchomości, dla których dość dyskusyjne było przyjęcie wartości zrównoważonej. Pierwszy przykład to nieruchomość położona w mieście w sąsiedztwie jednej z głównych ulic z dużym ruchem samochodowym, na nieruchomości wybudowany był McDonald. Pytanie brzmiało, jaka jest wartość zrównoważona takiej nieruchomości. Odpowiedz była następująca: wartość zrównoważona jako podstawowa dla zabezpieczenia na długi okres to wartość  gruntu uwzględniająca koszty rozbiórki. Argumentem głównym przemawiającym za takim podejściem było to, że gdyby trzeba było tą nieruchomość sprzedawać na rynku to potencjalnym klientem byłaby inna sieć fast foodowa. A w takim przypadku ze względu na architekturę i rozwiązania funkcjonalne charakterystyczne dla danej sieci, budynek dla każdej innej sieci nadaje się tylko do wyburzenia (obserwacje rynku nieruchomości). Innym podobnym przykładem był salon AUDI, który jest na tyle specyficzny pod względem architektury, rozwiązań funkcjonalnych czy kolorystyki wykończenia (rodzaje i kolor płytek, dobór farb), że w przypadku oszacowania wartości zrównoważonej niezbędne byłoby uwzględnienie nakładów na zmianę marki. W Niemczech w przypadku oszacowania zabezpieczenia dominują dwa podejścia, a mianowicie podejście kosztowe (zawsze wykonywane) oraz podejście dochodowe (nieruchomości komercyjne).

Jim Amorin z Appraisal Institute z USA - jako ostatni prelegent pierwszego Kongresu TEGoVA - poruszył temat oceny operatów szacunkowych lub innych opracowań dotyczących wartości wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych, przy czym jest tu mowa o ocenie wykonywanej oficjalnie przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W Stanach jest to dość duży obszar rynku  zleceń. W ostatnich latach Appraisal Institute opracował standardy wykonywania tego typu zleceń, osobno dla nieruchomości komercyjnych i osobno dla nieruchomości mieszkalnych. Proces oceny jest 7 stopniowy i dotyczy oceny zarówno prawnej, rzeczywistej w terenie jaki oceny przedstawionej w opracowaniu analizy rynku oraz wyceny. W przypadku wykazania niezgodności rozbieżności w analizie czy w procesie wyceny autor dokonujący ocenę może wykonać własne oszacowanie wartości nieruchomości. Taki proces nie jest obecnie stosowany w krajach europejskich.

 

relacja z kongresu dostępna jest pod adresem: https://www.privesc.eu/Arhiva/62335/First-TEGoVA-Congress