Prezentujemy kolejny numer biuletynu informacyjnego TEGOVA - Magazynu REV ze stycznia 2015 r.

TEGoVA doradza Europejskiemu Urzędowi Nadzoru Bankowego ws. wartości bankowo - hipotecznej  i niezależności rzeczoznawców

 

W ostatnich miesiącach Europejski Urząd Nadzoru Bankowego przygotowywał projekty standardów technicznych wytycznych dla zawodowych rzeczoznawców dotyczące wartości bankowo – hipotecznej (MLV) w kontekście wprowadzenia wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych (CRR) i niezależności rzeczoznawców, jako elementu wprowadzenia dyrektywy ws. naprawy, restrukturyzacji i uporządkowanej likwidacji banków (BRRD). TEGoVA wydała swoje stanowisko w kwestii MLV i odpowiedziała na dokument konsultacyjny ws. niezależności. Dokumenty można pobrać na stronie www.tegova.org.

 

WARTOŚĆ BANKOWO – HIPOTECZNA (MORTGAGE LENDING VALUE)

Artykuł 124(4)(a) Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. ws. wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych (Capital Requirements Regulation) stawia przed Europejskim Urzędem Nadzoru Bankowego wymóg przygotowania projektów standardów technicznych wytycznych, aby określić: „surowe kryteria oceny wartości bankowo-hipotecznej...” określonej w Artykule 4(74) następująco: „bankowo - hipoteczna wartość nieruchomości” oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości.

To stwarza wyjątkową okazję, aby pojęcie MLV z narzędzia analitycznego stało się uznaną “podstawą wartości”, stojącą w hierarchii wyceny w jednym szeregu z wartością rynkową.

TEGoVA podkreśliła potrzebę zapewnienia wystarczająco elastycznego podejścia, aby europejskie zasady dotyczące wartości bankowo - hipotecznej mogły zostać przyjęte w różnych krajowych systemach finansowo-hipotecznych i na rynkach nieruchomości państw członkowskich UE. Jeśli standardy technicznych wytycznych zapewnią elastyczność wystarczającą do uwzględnienia krajowych / a nawet lokalnych warunków rynkowych, wykorzystanie pojęcia MLV będzie znacznie prostsze.

Struktura regulacyjna, wymagająca od niezależnych i kompetentnych rzeczoznawców korzystania ze ściśle określonej metodologii, nie może ograniczać się do przedstawienia minimalnych i maksymalnych aktualizacji wycen czy danych wyjściowych. Te należy pozostawić osądowi kompetentnego rzeczoznawcy. Nieuniknione jest bowiem, że będą one różne w różnych krajach, a nawet wewnątrz danego państwa, jak również będą inne między poszczególnymi sektorami nieruchomości i wewnątrz każdego z nich. Jedynie doświadczony i odpowiednio przeszkolony rzeczoznawca, po dogłębnej analizie lokalnego rynku, może je właściwie i dokładnie wskazać.

Regulacja może zalecać uznane metody wyceny (porównawcza, dochodowa, kosztowa), ale wybór najwłaściwszej w danym przypadku powinien należeć do rzeczoznawcy.

Generalnie rzecz biorąc, to od charakteru danego typu nieruchomości i rynku oraz dostępnych źródeł zależeć będzie, czy najbardziej odpowiednie jest podejście porównawcze, czy dochodowe (albo nawet, czy można wykorzystać oba). Zróżnicowanie nieruchomości i okoliczności powoduje, że standardy muszą być elastyczne, aby profesjonalny rzeczoznawca podejmujący się zlecenia mógł sam o wyborze podejścia zdecydować.

Aby na poziomie europejskim zapewnić profesjonalizm i zgodność, wszelkie przepisy dotyczące wartości bankowo - hipotecznej powinny wymagać od rzeczoznawców majątkowych kwalifikacji i niezależności – w zgodzie z Europejskimi Standardami Wyceny.


NIEZALEŻNOŚĆ RZECZOZNAWCY

W odpowiedzi na konsultacje poświęcone niezależności rzeczoznawców, TEGoVA wskazała Europejskiemu Urzędowi Nadzoru Bankowego, że: „Niezależność rzeczoznawcy musi być zapewniona na każdym poziomie bankowych przepisów dotyczących procesu wyceny, także w czasie określania zabezpieczenia nieruchomości – w tym przypadku kryteria niezależności muszą być dostosowane do rzeczoznawców majątkowych”.

Choć „wycena” w Dyrektywie nie obejmuje w pierwszym rzędzie wyceny nieruchomości, w wielu sytuacjach audytor wyceniający będzie brał pod uwagę stronę aktywów z bilansu, np. kredyty hipoteczne, i aby określić rzeczywistą wartość kredytu, będzie musiał ocenić wartość istniejącego zabezpieczenia. Może się tak stać w przypadku wysokiego wskaźnika LTV, gdy wartość zabezpieczenia ma wpływ na wartość kredytu. Do takiej sytuacji może też dojść, gdy organ decyzyjny wymaga od audytora systematycznego oceniania istniejących zabezpieczeń, np. w przypadku likwidacji banku hipotecznego. W takich sytuacjach, jeśli audytor nie ma kwalifikacji do wyceniania nieruchomości, zleci to zadanie zawodowym rzeczoznawcom. W obu przypadkach, istotne jest zapewnienie wyceniającym niezależności. Audytorzy wyceniający nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowi biorący udział w tym procesie, muszą więc mieć kwalifikacje do wyceniania nieruchomości i być niezależni – w zgodzie z Europejskimi Standardami Wyceny (zastosowanie EVS do kwalifikacji rzeczoznawców wypływa też z bezpośredniego związku z Minimalnym Wymaganiami Szkoleniowymi TEGoVA).

dodano: Czwartek, 12/02/2015 15:42

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 24/10/2016 15:45