W niniejszym tekście chciałbym pochylić się nad jednym z takich problemów, który bezpośrednio dotyczy wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Sytuacja taka spowodowana jest bardzo różną interpretacją zmian w przepisach przez organy służby geodezyjnej i kartograficznej zwłaszcza na poziomie starostów. W tym miejscu należy zauważyć, że również przed wejściem w życie nowelizacji ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne rzeczoznawcy majątkowi byli zaskakiwani dość swobodną interpretacją przepisów, z którą spotykali się w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, ale rzecz dotyczyła głównie wysokości pobieranych opłat. Aktualnie mamy do czynienia, co trzeba przyznać nie we wszystkich regionach kraju, z ograniczaniem możliwości dostępu do niektórych z form udostępniania informacji z zasobu geodezyjno – kartograficznego. Przykładem czego może być uniemożliwianie wglądu do treści mapy zasadniczej poprzez usługę przeglądania.

 

W tym miejscu warto przejść do przepisów regulujących wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in.  w  ewidencji sieci uzbrojenia terenu (art. 155 ust. 1 pkt 1).  Z kolei art. 155 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1, a więc również dotyczy to organów służby geodezyjnej i kartograficznej w zakresie danych dotyczących ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Jednocześnie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) wskazują, że przy określaniu wartości nieruchomości konieczna jest znajomość cen nieruchomości porównawczych (nieruchomości podobnych), ale również niezbędna jest znajomość cech wpływających na poziom tych cen. Z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości.

 

Z powyżej zacytowanych przepisów, nawet bez znajomości praktycznej strony wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, łatwo wywnioskować, że żeby dokonać określania wartości nieruchomości należy przeprowadzić szczegółową analizę rynku nieruchomości. Aby tego dokonać konieczna jest ocena nieruchomości, które były przedmiotem obrotu pod kątem możliwości zaliczenia ich do zbioru nieruchomości podobnych, a następnie dokonać oceny cech nieruchomości podobnych. Z tym wiąże się między innymi ustalenie stanu wyposażenia poszczególnych nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Tym samym niejednokrotnie należy zapoznać się i ocenić kilkadziesiąt, a nawet kilkaset nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, aby można było przejść do następnych etapów wyceny. Po przeprowadzonej analizie wiele z nieruchomości objętych badaniem należy „odrzucić” ze względu na ich nieprzydatność w procesie wyceny danej nieruchomości. Dlatego też tak istotny jest dostęp rzeczoznawców majątkowych do źródeł informacji o nieruchomościach, co zostało zauważone przez prawodawcę przy konstruowaniu, cytowanych powyżej, zapisów zawartych w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Wydaje się oczywistym, że wykorzystywanie wszelkich niezbędnych danych o nieruchomościach, w tym danych ewidencji sieci uzbrojenia terenu, dla potrzeb przeprowadzanej analizy rynku nieruchomości nie jest równoznaczne z koniecznością pobierania z ośrodków dokumentacji geodezyjno – kartograficznych uwierzytelnionych kopii z odpowiednich map, w tym  mapy zasadniczej. Odmienne stanowisko prezentuje część organów po uchylaniu z dniem 12 lipca 2014 roku rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego. Uzasadnienie dla takiego stanowiska jest wysoce wątpliwe, bo sprowadza się ono do tego, że skoro w tym nieobowiązującym już rozporządzeniu była przewidziana odpłatność za wgląd rzeczoznawców majątkowych do materiałów zasobu (w tym do mapy zasadniczej) w ramach zryczałtowanej opłaty, a po jego uchyleniu i przeniesieniu całego obszaru dotyczącego opłat do ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne nie przewidziano już opłaty za taki dostęp, to również likwidacji uległa sama możliwość wglądu do tych materiałów. Rozumowanie takie wydaje się sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Niezbędnym jest więc przywołanie istotnych przepisów zawartych zarówno w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.), jak i w ustawie z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (Dz.U. z 2010 r. Nr 76, poz. 489 z późn. zm.). Z art. 4 ust. 1a ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne wynika, że dla obszaru całego kraju zakłada się i prowadzi w systemie teleinformatycznym bazy danych, obejmujące zbiory danych przestrzennych infrastruktury informacji przestrzennej, dotyczące m.in. geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu (pkt 3).  Z kolei art. 5 ust. 1 tej ustawy stanowi, że te zbiory danych gromadzone w bazach danych (w tym również geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu) stanowią podstawę krajowego systemu informacji o terenie, będącego częścią składową infrastruktury informacji przestrzennej. Przechodząc do ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej należy przywołać zapisy zawarte w art. 9 ust. 1 i 2, z których wynika, że organy administracji prowadzące rejestry publiczne, które zawierają zbiory związane z wymienionymi w załączniku do ustawy tematami danych przestrzennych, tworzą i obsługują, w zakresie swojej właściwości, sieć usług dotyczących zbiorów i usług danych przestrzennych, do których zalicza się usługi: wyszukiwania, umożliwiające wyszukiwanie zbiorów oraz usług danych przestrzennych na podstawie zawartości odpowiadających im metadanych oraz umożliwiające wyświetlanie zawartości meta danych (ust. 1); oraz przeglądania, umożliwiające co najmniej: wyświetlanie, nawigowanie, powiększanie i pomniejszanie, przesuwanie lub nakładanie na siebie zobrazowanych zbiorów oraz wyświetlanie objaśnień symboli kartograficznych i zawartości meta danych (ust. 2). Wydaje się oczywistym, że mapa zasadnicza zawierająca między innymi informacje o przestrzennym usytuowaniu sieci uzbrojenia terenu zawiera zbiory związane z wymienionymi w załączniku do ustawy tematami danych przestrzennych (m.in. rozdział 3 pkt 6 załącznika do ustawy „Tematy danych przestrzennych”), tak więc na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej właściwe organy są obowiązane do stworzenia warunków do jej przeglądania, w sposób umożliwiający co najmniej: wyświetlanie, nawigowanie, powiększanie i pomniejszanie, przesuwanie lub nakładanie na siebie zobrazowanych zbiorów oraz wyświetlanie objaśnień symboli kartograficznych i zawartości meta danych. Pozostaje kwestia odpłatności za tą usługę i tutaj należy wrócić do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, a szczególnie do art. 40a ust.2 pkt 4 ppkt a) z którego wynika, że nie pobiera się opłat za udostępnianie danych m.in. na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej. Z kolei art. 12 ust. 1 ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej stanowi, że dostęp do usług, o których mowa w art. 9 ust. 1 pkt 1 i 2, jest powszechny i nieodpłatny.

 

Biorąc pod uwagę wszystkie powyżej opisane okoliczności należy stwierdzić, że rzeczoznawcy majątkowi legitymując się dodatkowo uprawnieniami wynikającymi z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinni mieć zapewniony bezpłatny dostęp do informacji zawartych w mapach zasadniczych poprzez usługę przeglądania.

 

Potwierdzenie takiego stanowiska znajduje się również w piśmie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 3.04.2014 r. (znak: DP-WL.0211.19.2014/JRM) skierowanym do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a więc na etapie prac nad projektem ustawy o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w którym stwierdzono m.in. „co do wglądu do mapy ewidencyjnej oraz mapy zasadniczej, należy wyjaśnić, że pojęcie to w odniesieniu do map w postaci elektronicznej należy utożsamiać z pojęciem „usługi przeglądania”, o której mowa w art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (Dz. U. Nr 76, poz. 489). Zgodnie z art. 12 ust. 1 tej ustawy dostęp do usług wyszukiwania oraz przeglądania jest powszechny i nieodpłatny. Należy jednocześnie zwrócić uwagę, że zarówno prawo wglądu do materiałów zasobu jak i prawo przeglądania tych materiałów za pomocą usługi przeglądania, nie upoważnia do pobierania tych materiałów w postaci kopii. Za udostępnianie kopii materiałów zasobu, które rzeczoznawca włącza do operatu szacunkowego, zarówno w świetle przepisów obowiązujących jak i przepisów projektowanych powinna być w każdym przypadku pobierana stosowna opłata. (…) Wyjaśnia się także, że projekt ustawy nie przewiduje opłat za udostępnianie do wglądu wymienionych map w postaci nieelektronicznej. Jeżeli zatem organ prowadzący państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny nie udostępni usługi przeglądania, to będzie obowiązany, mając na uwadze art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), udostępniać rzeczoznawcom do wglądu kopie odpowiednich map nieodpłatnie”.

 

Pogląd wyrażony przez Ministra Administracji i Cyfryzacji, a więc z jednej strony Ministra wiodącego w ramach rządowych prac legislacyjnych nad projektem tej ustawy, a z drugiej strony Ministra sprawującego nadzór nad Głównym Geodetą Kraju należy uznać za prezentację ratio legis obowiązujących od 12 lipca 2014 roku rozwiązań. Tak więc ograniczanie rzeczoznawcom majątkowym bezpłatnego dostępu (poprzez usługę przeglądania) do informacji zawartych na mapie zasadniczej należy uznać za sprzeczne z obecnie obowiązującymi regulacjami prawnymi.

 

Krzysztof Gabrel