Twórcy projektu, w jego uzasadnieniu, podkreślają, że uchwalenie tej ustawy doprowadzi do stworzenia rozwiązań prawnych, dzięki którym możliwe będzie przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w płynne środki finansowe w ramach usługi (odwróconego kredytu hipotecznego) świadczonej przez instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom. Jako potrzebę i cel uchwalenia ustawy wskazano pojawienie się w Polsce usługi spełniającej podobną funkcję do umów odwróconego kredytu hipotecznego, która może być oferowana przez podmioty niepodlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a mianowicie tzw. modelu sprzedażowego opartego o konstrukcję umowy dożywocia uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa ta polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości. Model kredytowy, zwany odwróconym kredytem hipotecznym, jest rodzajem kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którego spłata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje zasadniczo z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. Zasadnicza różnica pomiędzy umową dożywocia (model sprzedażowy) a umową odwróconego kredytu hipotecznego (model kredytowy) polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców beneficjenta. W modelu sprzedażowym prawo do nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą zawarcia umowy. Z kolei w omawianym projekcie przewidziano, że spadkobiercy kredytobiorcy będą mogli spłacić kredyt i zachować prawa do nieruchomości. Jeżeli się na to nie zdecydują, będą mieli obowiązek przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę, a wówczas spadkobiercom będzie przekazywana kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia banku, a wartością nieruchomości.

 

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana zgodnie z projektem w oparciu o  wartość rynkową nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy, lub do której kredytobiorcy przysługuje użytkowanie wieczyste, lub lokalu do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 6 projektu). Obowiązek dokonania wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego ma zapewnić potencjalnemu kredytobiorcy wiarygodną i rzetelną informację o wartości posiadanej nieruchomości lub prawa, a tym samym pozwoli zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości lub lokalu. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego, która wyraźnie powinna wskazywać stronę zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny. Analogiczna sytuacja (tj. konieczność zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości) występuje również na etapie rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (art. 28 projektu).

 

Zgodnie z projektem (art. 11) umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się w formie pisemnej. W umowie tej określa się między innymi: rynkową wartość nieruchomości lub lokalu; stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu; stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu oraz kosztu monitorowania ich wartości; wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu.

 

Zasady monitorowania wartości nieruchomości w okresie obowiązywania umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie zostały w projekcie uszczegółowione. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2013 (Dz. Urz. UE L 176 z dnia 27 czerwca 2013 r.), które weszło w życie z dniem 1 stycznia 2014 roku. Warto również zauważyć, że rozporządzenie to nie wymaga implementacji z uwagi na charakter rozporządzenia jako źródła prawa Unii Europejskiej, które jest bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach członkowskich, a tym samym banki mają obowiązek jego stosowania, niezależnie od pozostających w mocy przepisów krajowych, regulujących tożsamą materię zgodnie z zasadą pierwszeństwa przepisów unijnych przed krajowymi. Zgodnie z art. 208 ust. 3 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. instytucje kredytowe są zobowiązane do regularnego monitorowania wartości nieruchomości: nie rzadziej niż raz w roku w przypadku nieruchomości komercyjnych i co trzy lata w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Instytucje te powinny przeprowadzać częstsze monitorowanie w przypadku wystąpienia istotnych zmian warunków rynkowych. W przypadku gdy informacje będące w posiadaniu instytucji kredytującej wykorzystywane w procesie monitorowania wskazują, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych, weryfikację powinien przeprowadzić rzeczoznawca, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu. W przypadku kredytów przekraczających 3 mln EUR lub 5 % funduszy własnych instytucji wartość nieruchomości powinna być weryfikowana przez takiego rzeczoznawcę przynajmniej raz na trzy lata. Zgodnie z przywołanym powyżej rozporządzeniem  Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) do monitorowania wartości nieruchomości i określania nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny instytucje kredytujące mogą wykorzystywać metody statystyczne.

 

W tym miejscu należy podkreślić, że w polskim systemie prawnym pod pojęciem „rzeczoznawcy, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu” należy rozumieć wyłącznie rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przewidzianym przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

 

W załączniku tekst rządowego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (druk sejmowy nr 2392).