W dzienniku „Rzeczpospolita“ z dnia 24 stycznia 2014 r. ukazała się publikacja pt. „Ceny nieruchomości tylko z VAT“, z której wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości stanowiące podstawę do określania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, powinny zawsze zawierać w sobie podatek od towarów i usług (VAT). Publikacja dotyczyła sporu jaki wyniknął w związku z aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Autorzy niniejszego artykułu prezentują jednak zamieszczony poniżej  inny pogląd na tę sprawę.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102  poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o gn, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od ceny nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, przy czym  cena nieruchomości gruntowej jest równa aktualnej wartości nieruchomości (art. 77 ust. 3).

W  przedmiotowej sprawie sporządzone zostały trzy operaty szacunkowe, w tym w jednym z nich wartość nieruchomości określona została na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, uwzględniających podatek VAT (ceny brutto, a nie netto), a w pozostałych dwóch operatach w/g cen netto.  Z powodu rozbieżności kwot wartości nieruchomości w operatach szacunkowych Sąd Okręgowy we Wrocławiu, przed którym sprawa się toczyła, zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie, w trybie przepisów art. 157 ustawy o gn, opinii o prawidłowości ich sporządzenia. Organizacja zawodowa wydając opinię do operatu sporządzonego przez biegłego sądowego T.K. stwierdziła, że operat, w którym określenie wartości nastapiło w oparciu o ceny transakcyjne brutto, może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony pod warunkiem, że sąd uzna iż ceny transakcyjne, które przyjmuje się do określania wartości nieruchomości  zawierają podatek VAT.

Organizacja zawodowa nie zajęła zatem stanowiska w tej bardzo istotnej kwestii pozostawiając jej rozstrzygnięcie w gestii sądu.

Zaistniały spór w sprawie indywidualnej o wysokość opłaty rocznej został rozstrzygnięty wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 września 2013 r. (IC 986/10), w którym Sąd ustalił nową opłatę roczną na podstawie opinii biegłego sądowego, który określił wartość nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych brutto. W uzasadnieniu wyroku znalazło się następujące stwierdzenie :

„Sąd podzielił pogląd zaprezentowany przez biegłego sądowego T.K. co do wzięcia pod uwagę cen nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT. Biegły, w sposób wyczerpujący i przekonujący wyjaśnił, że nie ma podstaw, aby jako cenę transakcyjną, będącą podstawą oszacowania, przyjmować część zapłaconej ceny (pomniejszać ją o podatek VAT). Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 151 ust. 1 definiuje, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W ustawie tej nie znajdujemy definicji ceny. Definicję legalną ceny zawiera natomiast ustawa z dnia 5.07.2001 r. o cenach, która w art. 3 ust. 1 pkt 1 określa cenę jako wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towaru i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Trzeba zatem uznać, że kwestia uwzględnienia lub nie podatku VAT przy określaniu ceny została rozstrzygnięta na poziomie ustawowym i dlatego takie definiowanie jej wartości jest w pełni uzasadnione.“

Zdaniem autorów niniejszego artykułu nie można zgodzić się z poglądem zaprezentowanym przez biegłego sądowego, przyjętym przez Sąd Okręgowy  we Wrocławiu.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem, przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszu oraz warunków zawarcia transakcji .

Z kolei zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. Zatem rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego opartą na cenach transkcyjnych, analizowanych na danym rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, która to opinia stanowi prognozę ceny najbardziej prawdopodobnej do uzyskania na rynku.  Ceny nieruchomości mogą być porównywalne tylko wtedy, jeżeli będą miały jednorodny charakter, to znaczy nie będą obciążane zróżnicowanymi opłatami lub podatkami związanymi ze sprzedażą nieruchomości, a także jeżeli przy ich uzyskaniu nie wystąpiły szczególne warunki transakcji, o których mowa w   § 5  ust. 1 rozporządzenia. Przy przyjmowaniu cen brutto tą jednorodność nie zawsze będzie można zachować, gdyż sprzedaż towarów, w tym również nieruchomości, nie zawsze podlega podatkowi VAT, jak też nie zawsze w jednakowej wysokości. Ponadto warto przypomnieć, że przepisów ustawy o cenach, na którą powołuje się biegły sądowy, nie stosuje się do cen w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna ze stron nie jest przedsiębiorcą (art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy). Jak wiadomo w obrocie nieruchomościami taka sytuacja często ma miejsce.

Trzeba podkreślić, że pogląd który prezentujemy jest ugruntowany w praktycznej działalności rzeczoznawców majątkowych, jak również znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracynym, a także pośrednio w przepisach prawa.

Przepisem takim  jest § 11 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy obliczaniu dochodów z czynszów najmu lub dzierżawy nieruchomości nie uwzględnia się amortyzacji kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Podatkiem związanym ze sprzedażą nieruchomości, którego nie uwzględnia się w stawkach czynszu przy wycenie nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, jest także podatek VAT. Zasada ta musi obowiązywać również w odniesieniu do cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym, bowiem oba sposoby wyceny (podejście porównawcze, podejście dochodowe) stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości (art 152 ust. 3 ustawy o gn), a więc muszą tu obowiązywać takie same zasady .

Pogląd ten znajduje także potwierdzenie w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, a mianowicie  w wyroku z dnia 28 grudnia 2010 r.  sygn. akt I SA/Wa 1656/10 , w którym sąd stwierdza:

„... W myśl art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna.

Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m. in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w prawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego który ma zastosowanie w nieniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym „ceny transakcyjne“ stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT.

... Już z samego określenia „wartość rynkowa nieruchomości“ jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajmenego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga fakt, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi.

Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT.

Identyczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 grudnia 2010 r. I SA/Wa 2274/10.

Natomiast w wyroku  z dnia 09.03.2012 r. I SA/Wa1639/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził:

„Stwierdzić należy, iż art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościam (...) nie przewiduje możliwości zwiększenia czy to wartości rynkowej czy odtworzeniowej nieruchomości przez dodanie podatku VAT, ani w ust. 1 ani w ust. 2 ani w ust. 3 tego artykułu.

Zdaniem Sądu (...) przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami są jednoznaczne i nie budzą żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Z przepisów tych w żaden sposób nie wynika, aby do ustalonego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowania, miał być doliczany podatek VAT.

(...) podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, są narzędziem polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki oraz inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży.

Zdaniem organu, które Sąd podziela w zupełności, określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie nalepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi.“

Autorzy niniejszego artykułu podzielają zawartą w cytowanych wyrokach wykładnię dotyczącą wartości rynkowej nieruchomości „traktowaną tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmującą podatków i opłat lokalnych (...)“, a więc nie obejmującą podatku VAT.  Zajmując stanowisko w przedmiotowej sprawie chcemy jednocześnie podkreślić, że nie dotyczy ono kwestii ustalania cen, ale kwestii sposobu określania wartości nieruchomości .

Nie mniej, ani wyroki sądów wydane w sprawach  indywidualnych, ani opinie eksperckie nie stanowią powszechnie obowiązującej wykładni prawa. W zaistniałej  sytuacji wydaje się, że rozwiązanie tej bardzo istotnej sprawy wymagałoby wprowadzenia odpowiedniego zapisu do rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego .

 

Autorzy: Zygmunt Bojar, Henryk Jędrzejewski, Tomasz Telega
12 luty 2014 r.

 

Autorzy są rzeczoznawcami majątkowymi, członkami Zespołu Ekspercko - Doradczego przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości.

 

Artykuł został zamieszczony w dzienniku Rzeczpospolita w dniu 1.04.2014 r., strona C8.