W dniu 4 lutego 2014 roku Parlament Europejski przyjął Dyrektywę w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywę 2008/48/WE, której pełen tekst dostępny jest pod adresem

http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//TEXT+TA+P7-TA-2013-0341+0+DOC+XML+V0//PL#BKMD-7

Nadrzędnym celem dyrektywy jest stworzenie pan-Europejskiego ujednoliconego rynku kredytów hipotecznych, który cechowałby się wysokim poziomem bezpieczeństwa konsumentów.

Dyrektywa nakłada na banki nowe rygorystyczne przepisy na temat precyzyjnego informowania klientów o szczegółach oferty w celu zapewnienia im ochrony jeszcze na etapie poprzedzającym podpisanie umowy.

Wśród postulatów, jakie dyrektywa wprowadza do prawa krajów członkowskich znajdują się również regulacje dotyczące zasad i podstaw wyceny nieruchomości.

Zgodnie z wytycznymi dyrektywy do roku 2016 państwa członkowskie muszą opracować odpowiednie standardy służące określaniu wartości nieruchomości, dla celów zabezpieczania wierzytelności związanych z kredytami mieszkaniowymi.

 

W preambule do Dyrektywy, w punkcie 26) czytamy, że „Ważne jest zapewnienie, by nieruchomość mieszkalna była odpowiednio wyceniona przed zawarciem umowy o kredyt oraz – w szczególności, jeżeli wycena dotyczy pozostałej do spłaty części zobowiązania konsumenta – w razie zaległości w spłacie. W związku z tym państwa członkowskie powinny zapewnić istnienie wiarygodnych standardów wyceny. Aby standardy wyceny można było uznać za wiarygodne, powinny one uwzględniać międzynarodowo uznane standardy wyceny, w szczególności standardy opracowane przez Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych lub Królewski Instytut Rzeczoznawców Majątkowych. Te międzynarodowe uznane standardy wyceny obejmują zasady wysokiej rangi, które wymagają od kredytodawców m.in. przyjęcia i przestrzegania odpowiednich wewnętrznych procesów zarządzania ryzykiem i procesów zarządzania zabezpieczeniami, obejmujące należyte procesy wyceny, przyjęcia standardów i metod wyceny prowadzących do realistycznych i uzasadnionych wycen nieruchomości, aby zapewnić, by wszystkie sprawozdania z wyceny były przygotowywane z odpowiednią biegłością zawodową i odpowiednią starannością, a także by rzeczoznawcy spełniali określone wymogi dotyczące kwalifikacji oraz by prowadzić właściwą, kompleksową i wiarygodną dokumentację wyceny zabezpieczeń. W tym względzie pożądane jest zapewnienie odpowiedniego monitorowania rynków nieruchomości mieszkalnych oraz zapewnienie, by mechanizmy objęte takimi przepisami były zgodne z dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/36/UE z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie dopuszczenia instytucji kredytowych do działalności oraz nadzoru ostrożnościowego instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych. Transpozycji przepisów niniejszej dyrektywy dotyczących zasad wyceny nieruchomości można dokonać za pomocą prawa lub samoregulacji.”

Obecnie w polskim systemie prawnym zawód rzeczoznawcy majątkowego, zasady wyceny, sposób i tryb sporządzania operatu szacunkowego oraz sposób ustalania standardów zawodowych określają dwa podstawowe akty prawne:

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. - Dz.U.2014.518) („UoGN”)

rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami ) („Rozporządzenie”).

Art 175 ust. 6 UoGN stanowi, że „Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.”

Jedynym standardem uzgodnionym z Ministrem Infrastruktury i podlegającym zamieszczeniu w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury w drodze komunikatu jest Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” .

Poza formalnymi standardami (uzgodnionymi zgodnie z art. 175 ust. 6 UoGN) istnieją w Polsce, ustalone przez środowisko rzeczoznawców majątkowych skupionych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych standardy zawarte w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny ("PKZW").

Wskazane regulacje prawne odnoszące się do zasad wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, zasad wyceny oraz sposobu i trybu sporządzania operatu szacunkowego odnoszą się do wskazanych w treści dyrektywy kwestii.  W tym miejscu należy jedynie nadmienić, że dyrektywa posługuje się w swojej treści nieco odmiennym rozumieniem słowa "standard" niż określenie wynikające z definicji zawartej w UoGN. W rozumieniu dyrektywy "standard" to ogół regulacji dotyczących problematyki wyceny. Z samej treści dyrektywy wynika przy tym, że regulacja ta może mieć postać przepisu prawa lub regulacji korporacyjnej.

Podsumowując na obecnym etapie trudno jest ocenić, czy regulacje dyrektywy doprowadzą do ewentualnych zmian w obowiązującym prawie, zwłaszcza że ośrodkiem odpowiedzialnym za wdrożenie zapisów dyrektywy jest Ministerstwo Finansów a nie Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju.

Zarząd Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych we współpracy z Komisją Standardów monitoruje rozwój sytuacji związanych z wdrażaniem regulacji opisanej Dyrektywy.

dodano: Poniedziałek, 28/04/2014 09:46

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 24/10/2016 09:47