Jednym z celów wyceny nieruchomości wynikającym z treści ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 98 a) jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

 Zgodnie z treścią ustawy: wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Problematyka metodologii wyceny nieruchomości dla wyżej wymienionych potrzeb od lat jest przedmiotem dyskusji środowiska rzeczoznawców majątkowych, oraz różnych (często rozbieżnych) stanowisk organów administracji publicznej i sądów administracyjnych.

W związku ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, odnoszącym się do sposobu wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (według jej stanu przed podziałem i po podziale) stanowiącym treść wydawanych orzeczeń administracyjnych, własne stanowisko w sprawie zaprezentowało środowisko łódzkich rzeczoznawców majątkowych (Członków Łódzkiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych).

 

Przesłanką do zaprezentowania stanowiska przez Członków SRM w Łodzi była budząca wątpliwości organu pierwszej instancji treść decyzji organu odwoławczego, która wskazywała na błędny sposób wyceny nieruchomości według jej stanu przed podziałem i po podziale.

Zgodnie ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, ustawodawca nie daje rzeczoznawcy majątkowemu możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości działek ewidencyjnych wchodzących w jej skład. Niedopuszczalne zdaniem Kolegium jest oszacowanie wartości nieruchomości jako sumy poszczególnych działek ewidencyjnych, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi w uzasadnieniach swoich orzeczeń stwierdza, że podziela poglądy prezentowane w orzecznictwie sądowo administracyjnym (m. in. sygn. akt. IV SA/Po 1110/12 z dnia 21.02.2013 r., IV SA/Po 151/2013 z 15.05.2013 r.).

Stanowisko Kolegium w wyżej wymienionym zakresie jest sprzeczne ze stanowiskiem rzeczoznawców majątkowych, sporządzających operaty szacunkowe nieruchomości na zlecenie gminy m. Łódź dla celu ustalenia opłat adiacenckich.

 

Rzeczoznawcy majątkowi, odnosząc się do poruszonego tematu, zgodnie przedstawili własne stanowisko w sprawie.

 

1.      Szacowanie wartości nieruchomości jest efektem nie tylko prawnego ale  i ekonomicznego aspektu wyceny. W procesie szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest odzwierciedlić reguły właściwego rynku nieruchomości, w tym preferencje nabywców nieruchomości. A zatem nie wszystkie zasady wyceny mogą być zapisane w przepisach prawa, gdyż istota wyceny ma swoje źródła w ekonomii. Przyjęcie założenia, że wszystkie reguły wyceny nieruchomości wynikają z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do nieporozumienia, czego dowodem jest literalna interpretacja przepisów odnoszących się do zasad wyceny dla potrzeb opłaty adiacenckiej.  Efektem takiego jednostronnego  podejścia do metodyki wyceny jest teza, że błędem rzeczoznawcy majątkowego  jest obliczanie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek powstałych w wyniku tego  podziału.. Teza ta podważa podstawowe reguły ekonomiczne wyceny, a ponadto jest również sprzeczna  z  innymi  przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, co spróbujemy wykazać poniżej.

 

2.      Zgodnie z art. 98a ust.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651, z późniejszymi zmianami):

 

„Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan  nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych.”(.....)   

 

Stan nieruchomości został zdefiniowany w art. 4 pkt 17 ugn. jako:

 

„stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest  położona”.

 

Spośród wymienionych wyżej czynników składających się na stan nieruchomości decyzja o podziale zmienia zwłaszcza jej stan prawny i techniczno-użytkowy. W wyniku podziału nieruchomości ulec mogą zmianie czynniki wpływające na jej wartość, takie jak np.

o   dostępność nieruchomości lub części nieruchomości do drogi publicznej, w przypadku gdy w wyniku podziału została wydzielona lub poszerzona droga publiczna lub droga wewnętrzna,

o   dostępność poszczególnych działek do infrastruktury technicznej,

o   obciążenia związane z ustanowieniem służebności gruntowej wynikające z treści decyzji,

o   a przede wszystkim liczba, kształt i powierzchnia poszczególnych działek.

 

Zmiana stanu nieruchomości pociąga za sobą konieczność uwzględnienia tej zmiany w procesie wyceny i wykonania analizy rynku, która pozwoli na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 ugn. jako „najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku”.

Ostateczna decyzja o podziale nieruchomości jest dokumentem prawnym stanowiącym podstawę wpisu do księgi wieczystej (podobnie jak akt notarialny). Każda z wydzielonych działek posiadając własne, ustanowione dokumentem prawnym granice, stanowi odrębny byt prawny – może zmienić właściciela i księgę wieczystą, co oznacza, że każda z działek po podziale może stanowić odrębny przedmiot obrotu rynkowego. Z powyższego wynika, że dla każdej z wydzielonych działek z osobna, lub dla grup działek tworzących funkcjonalną całość, istnieje możliwość określenia wartości rynkowej. Możliwość taką potwierdza treść przepisu art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

„Art. 150 ust. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu”.

 

Uwagę zwraca zapis w cytowanym wyżej przepisie odnoszący się zarówno do czasu teraźniejszego jak i przyszłego orzeczeń użytych we frazie: (... ) są lub mogą być przedmiotem obrotu”. Oznacza to, że po zbadaniu uwarunkowań konkretnej nieruchomości wynikających z decyzji o podziale, a także uwarunkowań lokalnego rynku, to rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję jaka część nieruchomości może być przedmiotem obrotu rynkowego, a tym samym jaki jest najodpowiedniejszy sposób wyceny uwzględniający zmianę stanu nieruchomości.

Nie ma jednej, jedynie słusznej drogi do określania wartości nieruchomości po podziale dla potrzeb opłaty adiacenckiej. Każdorazowo rzeczoznawca majątkowy analizuje stan przed i po podziale i ocenia wpływ tego podziału na wartość nieruchomości. Zapewne z tego powodu ustawodawca znowelizował w roku 2007 przepis art. 146 ugn, dodając ust. 1a w brzmieniu: „Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości”. To rzeczoznawca majątkowy posiadając wiedzę specjalistyczną o rynku i o wycenianej nieruchomości dokonuje wyboru sposobu wyceny.

O tym, czy przedmiotem obrotu rynkowego może być każda z działek z osobna, czy też grupa działek, przesądzają uwarunkowania konkretnej nieruchomości oraz treść decyzji o podziale. Bywa, że podział wydawany jest pod warunkiem, że konkretne wskazane w decyzji o podziale działki będą stanowiły po podziale funkcjonalną całość. W takiej sytuacji przedmiotem obrotu, a tym samym przedmiotem wyceny, może być kilka działek stanowiących całość funkcjonalną. Zdarzenie takie występuje na rynku z dużo większym prawdopodobieństwem niż zdarzenie polegające na zbyciu nieruchomości poddanej podziałowi w całości. Zdarzenia, których prawdopodobieństwo zaistnienia jest większe, czyli zdarzenia bardziej prawdopodobne, typowe na danym rynku wywierają bezpośredni wpływ na kształtowanie się „najbardziej prawdopodobnych cen możliwych do uzyskania na rynku” - czyli na wartość rynkową nieruchomości.

Z powyższego wywodu wynika wniosek, że wartość rynkowa poszczególnych części nieruchomości, mogących stanowić samodzielne przedmioty transakcji rynkowych,  składa się na wartość całej nieruchomości.

 

3.      Nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, że „ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości  podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości”.

Gdyby przyjąć tę tezę za prawdziwą oznaczałoby to niemożność wyceny nieruchomości tzw. „wielodziałkowych” i to nie tylko dla potrzeb opłat adiacenckich ale przykładowo również dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, opłat za trwały zarząd, czy też dla celów sprzedaży.

W procesie szacowania nieruchomości tzw. „wielodziałkowych” regułą jest to, że wartość nieruchomości określa się jako sumę wartości poszczególnych działek lub grup działek, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Jest to zasada ogólna niezależna od celu wyceny, której podstawą są reguły analizowanego rynku nieruchomości (aspekt ekonomiczny wyceny). Dla zilustrowania tej zasady można podać następujące przykłady odwołujące się do rzeczywistych sytuacji, dla różnych celów, kiedy zachodzi potrzeba wyceny nieruchomości składającej się z kilku działek.

 

1)      Nieruchomość składająca się z dwóch działek – jedna zabudowana, druga niezabudowana, przy czym obydwie działki posiadają cechy pozwalające na wprowadzenie ich do samodzielnego obrotu rynkowego. Wartość tej nieruchomości będzie sumą wartości działek, a każda z działek będzie wyceniana na podstawie analizy innego segmentu rynku (działka zabudowana – na podstawie transakcji dotyczących działek zabudowanych, a działka niezabudowana na podstawie transakcji dotyczących działek niezabudowanych). Ponadto obydwie te części nieruchomości mogą być wycenione w innym podejściu lub inną metodą w ramach tego samego podejścia.

 

2)      Nieruchomość składająca się z trzech działek, dla których uregulowania planistyczne są różne np. budownictwo jednorodzinne, droga i zieleń. Każda z działek oszacowana zostanie na podstawie transakcji z trzech różnych segmentów rynku. Wartość nieruchomości będzie sumą wartości poszczególnych działek.

 

Jest rzeczą oczywistą, że opisane wyżej przykładowe sytuacje będą wręcz wymagały wyceny wartości nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek. Powyższe oznacza, że każda z działek gruntu posiada wartość rynkową, o ile może być przedmiotem obrotu, czyli odrębnej sprzedaży. Również taką zasadę przewidział ustawodawca w przypadku rozliczeń opłaty adiacenckiej i ewentualnego przeniesienia prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału (art. 98a ust. 4 ugn.), stanowiąc w trzecim zdaniu tego przepisu, że: „Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.”

Oznacza to, że ustawodawca wskazuje na konieczność oszacowania wartości jednej wybranej z nowo powstałych działek gruntu. Tym samym dał prawo rzeczoznawcy do wyceny pojedynczej działki jako części nieruchomości. A zatem uznał, że każda z wydzielonych działek powstałych w wyniku dokonanego podziału może posiadać odrębną wartość rynkową, co jest dowodem na zastosowanie art. 150. 2 ugn.

 

4.      Fakt, że w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca opisał dwa  pojęcia „nieruchomości” oraz „działki gruntu”, w żadnym razie nie wskazuje na sposób wyceny nieruchomości „wielodziałkowych”. Definicja „nieruchomości gruntowej” ujęta w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje jedynie, że pod pojęciem tym należy rozumieć „grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”. Definicja w żaden sposób nie wskazuje przy pomocy jakich sposobów wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien dojść do wartości rynkowej „nieruchomości gruntowej”, jako najbardziej prawdopodobnej ceny na rynku.

 

5.      Wiedza rzeczoznawcy majątkowego potwierdzona nadanymi mu uprawnieniami pozwala na określenie wartości rynkowej nieruchomości w sposób najlepiej taką wartość odzwierciedlający (aspekt ekonomiczny wyceny). Rzeczoznawca majątkowy dążąc do uzyskania wartości rynkowej nieruchomości, znając zasady panujące na rynku, podejmuje decyzję co do sposobu jej określenia. Decyzja o określeniu wartości nieruchomości jako całości, pojedynczych tworzących ją działek ewidencyjnych, czy działek połączonych w rozsądne całości w różnej konfiguracji, podejmowana jest po uwzględnieniu najbardziej prawdopodobnej opcji sprzedaży wycenianej nieruchomości na tym rynku. Niedopuszczalne zatem jest przesądzanie w zakresie możliwych sposobów wyliczenia prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Jak wiele może być różnych sytuacji wynikających z treści decyzji o podziale ilustrują przykłady podane w załączniku do niniejszego protokołu.

 

6.      Z reguły decyzja o podziale  wpływa na zwiększenie płynności nieruchomości tzn. zwiększa zbywalność wyodrębnionych w wyniku podziału części nieruchomości (poszczególnych działek) w porównaniu do nieruchomości przed podziałem (jedna duża działka lub grupa działek).. W zależności od wielkości działek po podziale, ich kształtu oraz innych uwarunkowań, suma ich wartości może być wyższa, niższa lub nie zmienić się w stosunku do wartości nieruchomości przed podziałem. O tym czy wzrost wartości wystąpi, czy też nie, decydują uwarunkowania lokalnego rynku, a także uwarunkowania konkretnej nieruchomości, wynikające z treści decyzji o podziale. Obydwie te przesłanki bada rzeczoznawca majątkowy, a w wyniku procesu szacowania nieruchomości określa wartość nieruchomości „przed podziałem” i „po podziale”.

 

7.      Nie można analizować na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej pojęcia „nieruchomości”, w oderwaniu od zapisów art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późniejszymi zmianami). Ustawodawca w przepisie tym odnosi się bowiem do szerszego pojęcia jakim jest „wartość nieruchomości przed podziałem” i „wartość nieruchomości po podziale”. Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy, wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy:

 

„Art. 151 ust. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

 

Rozważając ustawową definicję wartości rynkowej nieruchomości należy zwrócić przede wszystkim uwagę na zapis, że jest to „najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”. A ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, preferencje nabywców na danym rynku nieruchomości bada rzeczoznawca majątkowy i uwzględnia je w procesie wyceny.

 

PODSUMOWANIE

Rzeczoznawcy majątkowi zgodnie stwierdzili, że w większości podziałów wskazane jest określenie wartości nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek (lub grup działek) wchodzących w skład podzielonej nieruchomości, jako sposób najlepiej tę wartość odzwierciedlający. Określona w ten sposób wartość nieruchomości zwykle najbardziej precyzyjnie odzwierciedla racjonalne zachowania uczestników rynku nieruchomości, stając się tym samym wartością rynkową. 

 

Wywód prawny sugerujący, że wycena wartości po podziale nie powinna stanowić sumy wartości poszczególnych działek, jest zaprzeczeniem reguł rynkowych.

Racjonalnie działający właściciel nieruchomości zazwyczaj dokonuje podziału aby móc sprzedać wyodrębnione po podziale działki, które na rynku lokalnym osiągają wyższe ceny jednostkowe niż działki duże. Podział może także poprawić dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości.

 

Nowa interpretacja przepisów w zakresie wyceny dla potrzeb opłat adiacenckich, zaskakuje tym bardziej, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w analizowanym zakresie nie zmieniły się od 9 lat ( definicja „nieruchomości gruntowej” w ustawie ugn obowiązuje od 1.01.1998 r a definicję „działki gruntu” wprowadzono do ustawy 22.09.2004 r.) 

 

Można wskazać wyroki innych sądów niż Sąd Administracyjny w Poznaniu, których treść jest zgodna z argumentacją przytoczoną powyżej.

Przykładowe treści wyroków zamieszczone zostały poniżej:

 

„Nie jest natomiast uzasadniony podniesiony skardze zarzut naruszenia art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania i wyceny. Szacując nieruchomość skarżącego przed podziałem do porównania wytypowano działki wielkopowierzchniowe, a do wyceny działek powstałych wskutek podziału prawidłowo przyjęto działki odpowiadające ich wielkości po podziale.”

(WSA w Gdańsku  IISA/Gd223/12 z dn. 11 lipca 2012 r.)

 

„Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Sąd nie ma więc żadnych wątpliwości co do okoliczności, iż wartość nieruchomości wzrosła w wyniku jej podziału. Skarżący może uzyskać wyższą cenę ze sprzedaży kilku działek mniejszych, niż ze sprzedaży jednej dużej niepodzielonej nieruchomości.”

(WSA w Lublinie IISA/Lu833/07z  dnia 30 stycznia 2008 r.)

 

„Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

Ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość”

(WSA w Gorzowie Wlk. II SA/Go 859/08 z z dnia 20 sierpnia 2009 r.)

 

Innymi przykładami wyroków, w których nie poddano krytycznej ocenie określenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek powstałych w wyniku podziału, są następujące wyroki:

WSA w Olsztynie z dnia 18.09.2012 r IISA/01788/12

WSA w Łodzi z dnia 19.09.2012r  IISA/Łd591/12

WSA w Łodzi z dnia 15.05.2012 r.  IISA/Łd184/12

 

W tej sprawie stanowisko zajęła również Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która działa w trybie art. 157 ugn. W wydanej opinii nr KA/79/2013 z dnia 31.10.2013 r.  Komisja Arbitrażowa stwierdziła:

„W wyniku podziału nieruchomości, powstałe po podziale działki uzyskują zwykle zróżnicowaną charakterystykę cech rynkowych, przynajmniej w zakresie położenia względem układu komunikacyjnego (dróg publicznych i dróg wewnętrznych), stron świata, warunków geotechnicznych, otoczenia, rodzaju możliwej zabudowy, itp.

Suma wartości działek powstałych po podziale, uwzględniająca to zróżnicowanie, przyjęta jako wartość nieruchomości po podziale, jest w realiach rynkowych w istocie jedyną techniką wyceny spełniającą dyrektywę art.154.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.”

 

Stanowisko zaprezentowali Członkowie Łódzkiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, rzeczoznawcy majątkowi: Tomasz Cieślak, Barbara Domagała, Jacek Dukat, Tomasz Kifer, Zdzisława Ledzion – Trojanowska, Barbara Litwin, Alicja Sacharz, Magdalena Stępniak, Jacek Wróbel, Katarzyna Wróblewska, Andrzej Zarychta, Anna Zielińska, Jerzy Zieliński.

dodano: Środa, 19/02/2014 16:41

ostatnia aktualizacja: Piątek, 21/10/2016 16:45