Prezentujemy uwagi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

W związku z przesłanym do konsultacji społecznych (z pismem przewodnim z dnia 27 sierpnia 2013 r.; znak: BN1r-L-570-3/2013) projektem rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, poniżej prezentujemy uwagi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Tytułem wprowadzenia chcielibyśmy przypomnieć, że zawód rzeczoznawcy majątkowego nie był objęty rządowym projektem ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, co wprost wynika z przesłanego na ręce Pani Marszałek Sejmu projektu (druk nr 806). Tak więc, regulacje dotyczące rzeczoznawców majątkowych nigdy nie były objęte opiniowaniem przez Radę Legislacyjną przy Prezesie Rady Ministrów, nie podlegały tzw. ocenie skutków regulacji, w tym analizie prawno – porównawczej rozwiązań stosowanych w krajach Unii Europejskiej, analizie wpływu na sektor finansów publicznych, analizie wpływu na rynek pracy oraz analizie wpływu na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość. Jednocześnie propozycja zmian zasad dostępu do uzyskiwania uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości nie była następstwem uzgodnień międzyresortowych. Potwierdzenie takiego stanu rzeczy znajdujemy m.in. w odpowiedzi Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości z dnia 28 maja 2012 roku na interpelację poselską nr 4237 w sprawie planu deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego, w której przedstawiciel resortu odpowiedzialnego za tzw. deregulację stwierdził: „(…) nie są obecnie prowadzone prace nad deregulacją zawodu rzeczoznawcy majątkowego”. Większość obserwatorów procedury legislacyjnej związanej z uchwaleniem tzw. ustawy deregulacyjnej jednoznacznie wskazywała na to, że zapisy dotyczące tego zawodu nie posiadają podstaw merytorycznych, nie są oparte na jakichkolwiek badaniach i analizach, a także, że nikt nie dokonał oceny skutków tych regulacji zaproponowanych ad hoc, na jednym z posiedzeń komisji sejmowej, przez dwóch posłów.

Obecnie nadszedł czas pracy nad aktami wykonawczymi do ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wynika z przyjętej ostatecznie przez Sejm RP ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. Biorąc pod uwagę brak merytorycznych podstaw i jakiegokolwiek uzasadnienia dla większości przyjętych w tzw. ustawie deregulacyjnej rozwiązań dotyczących zawodu rzeczoznawcy majątkowego bardzo istotne znaczenie będą miały właśnie zapisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Przedkładając Panu Ministrowi nasze uwagi do przesłanego nam projektu rozporządzenia za punkt wyjścia przyjmujemy stwierdzenia dotyczące zawodu rzeczoznawcy majątkowego, zawarte w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 roku (sygn. akt SK 20/01):

„W interesie publicznym leży, aby osoby wykonujące działalność w zakresie szacowania nieruchomości legitymowały się umiejętnościami koniecznymi do prawidłowego wykonywania operatów szacunkowych. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje bowiem wyceny nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które są następnie przedmiotem obrotu. W związku z powyższym istotne jest, aby rzeczoznawca majątkowy posiadał bardzo dużą wiedzę merytoryczną oraz umiejętności w zakresie szacowania nieruchomości”

 „Od rzeczoznawców wymagana jest wszechstronna wiedza z wielu dziedzin nauki, a więc z prawa, ekonomii, budownictwa, maszynoznawstwa, geodezji i matematyki oraz posiadanie dużej dojrzałości życiowej i obywatelskiej, dającej oprócz wiedzy podstawę do wnikliwej oceny stosunków majątkowych w różnych układach faktycznych i prawnych, z czym łączy się obowiązek bezstronności, uczciwości i odpowiedzialności”.

Przechodząc do przesłanego do konsultacji społecznych projektu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości z dnia 27 sierpnia 2013 r. prezentujemy poniżej szczegółowe propozycje zmian i modyfikacji poszczególnych zapisów. Jednocześnie ze względu na różniące się co do części szczegółowych rozwiązań poglądy reprezentowanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych środowiska, jak również dla zachowania pełnej reprezentatywności naszej organizacji, załącznikami do niniejszego pisma są dostarczone nam, istotne naszym zdaniem w swej zawartości merytorycznej opinie.

 

1) § 4 ust. 2 pkt 2 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): W ramach praktyki zawodowej, o której mowa w ust. 1, kandydat (…) samodzielnie sporządza osiem projektów operatów szacunkowych, w których określa wartość co najmniej pięciu rodzajów nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny, z uwzględnieniem co najmniej trzech różnych celów wyceny, po uprzednim dokonaniu oględzin wycenianych nieruchomości.”

Proponujemy następujące brzmienie § 4 ust. 2 pkt. 2:

W ramach praktyki zawodowej, o której mowa w ust. 1, kandydat (…) samodzielnie sporządza dwanaście projektów operatów szacunkowych, w których określa wartość:

1)    nieruchomości lokalowej lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej;
2)    nieruchomości zabudowanej, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami,
3)    dwóch różnych nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, w podejściu dochodowym, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów;
4)    dwóch budynków lub budowli, w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch różnych technik;
5)    dwóch nieruchomości gruntowych, z których jedna jest przeznaczona na cele rolne, a druga na cele leśne;
6)    dwóch nieruchomości, w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji  i metody pozostałościowej;
7)    nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego;
8)    nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej.

Uzasadnienie.

W naszej opinii proponowany zapis jest nieprecyzyjny i mogący skutkować dowolną interpretacją, między innymi co do terminologii, według której mają być klasyfikowane wymienione rodzaje nieruchomości: zgodnie z klasyfikacją wynikającą z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, czy może zgodnie z klasyfikacją potoczną, lub wynikającą z odrębnych przepisów prawnych? Przykładowo, czy nieruchomość lokalowa o funkcji użytkowej i nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej będą traktowane jako dwa różne rodzaje nieruchomości zgodnie z klasyfikacją wynikającą pośrednio z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz z orzecznictwa, czy jako ten sam rodzaj nieruchomości zgodnie z kodeksową definicją nieruchomości?

Jeżeli już na etapie analizy projektu są w tym względzie istotne wątpliwości, to tym bardziej problemy interpretacyjne pojawią się przy praktycznym stosowaniu tego przepisu zarówno na etapie odbywania praktyk, jak i oceny spełnienia przez kandydata wymogów przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną. W związku z czym wnosimy, aby jasno określić jakie nieruchomości mają podlegać wycenie i przy zastosowaniu jakich podejść, metod i technik wyceny. W świetle proponowanych zapisów może się zdarzyć, że kandydat w żadnym projekcie operatu nie zastosuje podejścia dochodowego, czy kosztowego, co nie znajduje uzasadnienia.

Dalsze wątpliwości budzi również sposób przyporządkowania metodologii wyceny do wspomnianych rodzajów nieruchomości: czy konieczność zastosowania różnych podejść, metod i technik wyceny odnosi się do każdej z wycenianych ośmiu nieruchomości, czy tylko do każdego rodzaju z pięciu rodzajów nieruchomości?

Kolejną z możliwych interpretacji cytowanego wyżej § 4 ust. 2 pkt 2 projektu rozporządzenia jest sporządzenie ośmiu projektów operatów szacunkowych z zastosowaniem dwóch różnych podejść wyceny (każde z podejść charakteryzuje się „inną metodą i techniką” w stosunku do pozostałych podejść): interpretacja ta spełnia przecież warunek dokonania wyceny „co najmniej pięciu rodzajów nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny”, a przecież zgodnie z zapisem § 3 przedmiotowego projektu rozporządzenia „kandydaci odbywają praktykę zawodową w celu przygotowania do prowadzenia działalności zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości”, co powinno wiązać się z umiejętnością zastosowania przynajmniej wszystkich podejść wyceny wymienionych w art. 152 w/w ustawy (bez zastosowania wymogu zróżnicowania metod w obrębie każdego z podejść).

Z proponowanej wersji rozporządzenia nie wynika również obowiązek wykazania się w trakcie praktyk zawodowych umiejętnością dokonania określenia różnych rodzajów wartości nieruchomości, wymienionych w art. 150 oraz 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (w tym: wartości rynkowej i odtworzeniowej), co w połączeniu z brakiem obowiązku zastosowania w sporządzanych projektach operatów wszystkich podejść obowiązujących w wycenie może spowodować uzyskiwanie uprawnień zawodowych przez osoby nie posiadające wiedzy i umiejętności obejmującej podstawy warsztatowe zawodu. Nabycie niezbędnych umiejętności w zakresie wyceny różnych rodzajów nieruchomości i stosowania całości metodologii wynika z regulacji odrębnych przepisów prawnych odnośnie różnych celów wyceny, jak choćby w przypadku ewentualnej konieczności określania wartości odtworzeniowej nieruchomości w związku z celami wyceny wymienionymi w art. 174 ust. 3a pkt. 5 i pkt 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a przecież zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 1 projektu rozporządzenia kandydat na rzeczoznawcę majątkowego „uczestniczy w wykonywaniu czynności związanych z szacowaniem nieruchomości określonych w art. 174 ust. 3 i czynności wymienionych w art. 174 ust. 3a ustawy”.

Podsumowując, uważamy iż niezbędnym jest doprecyzowanie zapisów § 4 ust. 2 pkt 2 projektu rozporządzenia w sposób, który nie budziłby wątpliwości co do wymagań w nim określonych, jak i co do konieczności wykazania przez kandydata na rzeczoznawcę majątkowego umiejętności sporządzania wycen wszystkich rodzajów wartości nieruchomości wymienionych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz umiejętności zastosowania całości metodologii i warsztatu rzeczoznawcy majątkowego niezbędnego do prawidłowego wykonywania zawodu, co pozwoli zapobiec pozyskiwaniu uprawnień zawodowych przez osoby wykazujące tylko częściowe umiejętności warsztatu.

 

2)  § 5 ust. 1 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): „Wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dzienniczka praktyki zawodowej kandydat składa do organizatora praktyki zawodowej, nie wcześniej niż w dniu rozpoczęcia studiów podyplomowych, a w przypadku studiów wyższych na kierunku, którego program umożliwia nabycie wiedzy i umiejętności w zakresie wyceny nieruchomości w takim stopniu, jak program studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, nie wcześniej niż w dniu rozpoczęcia studiów wyższych”.

Proponujemy następujące brzmienie § 5 ust. 1 rozporządzenia:

Wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dziennika praktyki zawodowej kandydat składa do organizatora praktyki zawodowej :
1) po ukończeniu studiów podyplomowych, załączając do wniosku świadectwo ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, o ile program studiów wyższych nie uwzględniał co najmniej minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości;
2) w przypadku studiów wyższych na kierunku, którego program umożliwia nabycie wiedzy i umiejętności w zakresie wyceny nieruchomości, po zrealizowaniu programu zawartego w minimalnych wymogach programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, nie wcześniej jednak niż w terminie 12 miesięcy przed planowaną datą zakończenia studiów.

Uzasadnienie.

Cytowany zapis umożliwia osobie, która dopiero rozpoczyna nabywanie wiedzy teoretycznej w ramach studiów (wyższych lub podyplomowych), rozpoczęcie jednocześnie w tym samym dniu praktyki zawodowej, co zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 projektu rozporządzenia wiąże się z „uczestnictwem w wykonywaniu czynności związanych z szacowaniem nieruchomości określonych  art. 174 ust. 3 i czynności wymienionych w art. 174 ust. 3 a ustawy” (§ 4 ust. 2 pkt 1 projektu rozporządzenia) oraz z samodzielnym sporządzeniem ośmiu projektów operatów szacunkowych, w których określa się „wartość co najmniej pięciu rodzajów nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny, z uwzględnieniem co najmniej trzech różnych celów wyceny, po uprzednim dokonaniu oględzin wycenianych nieruchomości” (§ 4 ust. 2 pkt 1 projektu rozporządzenia).

Składanie wniosku o odbycie praktyki zawodowej na etapie rozpoczynania studiów uznajemy za nielogiczne i niewłaściwe. W dniu rozpoczynania studiów, kandydat w żadnej mierze nie jest przygotowany do rozpoczęcia praktyki zawodowej, nie posiada wiedzy i umiejętności, które umożliwiałyby mu wykonanie projektu operatu szacunkowego. Praktyka zawodowa to ostatni etap przygotowania kandydata do wykonywania zawodu, poprzedzający postępowanie przed Państwową Komisja Kwalifikacyjną. Nie widzimy możliwości, aby podczas pierwszego roku studiów wyższych, lub równolegle z odbywaniem studiów podyplomowych, kandydat mógł jednocześnie realizować cele i zadania przypisane praktykom. Stąd nasz wniosek, aby było to możliwe dopiero po zrealizowaniu pełnego programu zawartego w minimalnych wymogach programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości.

 

3)   § 6 ust. 6 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): „Równocześnie praktykę zawodową może odbywać u osoby uprawnionej lub pod jej kierunkiem w sumie nie więcej niż ośmiu kandydatów.”

Proponujemy następujące brzmienie § 6 ust. 6 rozporządzenia:

Równocześnie praktykę zawodową może odbywać u osoby uprawnionej lub pod jej kierunkiem w sumie nie więcej niż pięciu kandydatów.

Uzasadnienie.

Uważamy, iż nie jest możliwe rzetelne prowadzenie praktyki zawodowej (która zgodnie z zapisami ustawy ma trwać minimum 6 miesięcy, a więc ustawodawca założył bardzo dużą aktywność zarówno uczestnika praktyk, jak i prowadzącego) równolegle dla 8 osób. Dlatego wnosimy, aby liczba kandydatów, która może odbywać równocześnie praktykę zawodową u jednej osoby uprawnionej wynosiła, analogicznie jak ma to miejsce w aktualnie obowiązującym rozporządzeniu regulującym te kwestie, pięciu kandydatów.

 

4)  § 7 ust. 4 pkt. 3 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku):
„w przypadku uczelni:
a)   nazwę i siedzibą,
b)   datę wpisu na listę,
c)    imię i nazwisko osoby reprezentującej uczelnię w sprawach prowadzenia praktyk zawodowych,
d)   imię i nazwisko, adres oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, o której mowa w § 6 ust. 3 pkt. 2”.

Proponujemy następujące brzmienie § 7 ust. 4 pkt. 3:

w przypadku uczelni:
a) nazwę i siedzibą,
b) datę wpisu na listę,
c) imię i nazwisko osoby reprezentującej uczelnię w sprawach prowadzenia praktyk zawodowych,
d) nazwę i siedzibę organizacji zawodowej, z którą uczelnia zawarła umowę dotyczącą praktyk zawodowych,
e) datę zawarcia umowy pomiędzy uczelnią i organizacją zawodową,
f) datę obowiązywania umowy pomiędzy uczelnią i organizacją zawodową,
g) imię i nazwisko, adres oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, o której mowa w § 6 ust. 3 pkt. 2.

Uzasadnienie.

W związku z tym, że ustawodawca wprowadził dodatkową możliwość prowadzenia praktyk zawodowych, która ma być realizowana na podstawie umowy dotyczącej praktyki, zawartej między uczelnią a organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, uznajemy iż w ramach tych praktyk zarówno uczelnia jak i organizacja zawodowa działają równorzędnie. Zatem lista prowadzących praktyki zawodowe powinna zawierać informacje o obu podmiotach prowadzących praktyki. Ze względu na fakt, że takie umowy mogą być zawierane na czas określony, lista powinna również zawierać informacje o datach obowiązywania umowy, na podstawie której podmioty te wspólnie praktyki zamierzają realizować.

 

5)  § 8 ust. 3 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): „Organizator praktyki zawodowej wpisuje w dzienniku praktyki zawodowej imię i nazwisko kandydata, numer dziennika oraz dane dotyczące prowadzącego praktykę zawodową. Jeżeli prowadzącym praktykę zawodową jest:
1)    osoba uprawniona - wpisuje jej imię i nazwisko oraz numer uprawnień;
2)    przedsiębiorca, uczelnia lub organizacja zawodowa - wpisuje jej nazwę i siedzibę oraz imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, o której mowa odpowiednio w § 6 ust. 2 pkt. 2, ust. 3 pkt. 2 oraz ust. 4.”

Proponujemy następujące brzmienie § 8 ust. 3:

Organizator praktyki zawodowej wpisuje w dzienniku praktyki zawodowej imię i nazwisko kandydata, numer dziennika oraz dane dotyczące prowadzącego praktykę zawodową. Jeżeli prowadzącym praktykę zawodową jest:
1)    osoba uprawniona – wpisuje jej imię i nazwisko oraz numer uprawnień;
2)    przedsiębiorca lub organizacja zawodowa - wpisuje jej nazwę i siedzibę oraz imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, o której mowa odpowiednio w § 6 ust. 2 pkt 2 i ust. 4,
3)    uczelnia – wpisuje nazwę i siedzibę uczelni, nazwę i siedzibą organizacji zawodowej, oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, o której mowa odpowiednio w § 6 ust. 3 pkt 2.

Uzasadnienie.

Analogiczne, jak w przypadku § 7 ust. 4 pkt 3. W związku z tym, że ustawodawca wprowadził możliwość prowadzenia praktyk zawodowych, która ma być realizowana na podstawie umowy dotyczącej praktyki zawartej między uczelnią a organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, uznajemy iż w ramach tych praktyk zarówno uczelnia jak i organizacja zawodowa działają równorzędnie. Zatem organizator praktyki zawodowej powinien wpisywać w dzienniku praktyki zawodowej nazwę i siedzibę zarówno uczelni jak i organizacji zawodowej.

 

6) § 21 ust. 4 pkt. 1 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): „Zmiany składu zespołu kwalifikacyjnego dokonuje się, jeżeli:
1.  wobec członka zespołu kwalifikacyjnego wszczęto postępowanie z tytułu  odpowiedzialności zawodowej”

Proponujemy następujące brzmienie § 21 ust. 4 pkt 1:

Zmiany składu zespołu kwalifikacyjnego dokonuje się, jeżeli:
1. wobec członka zespołu kwalifikacyjnego prawomocnie orzeczona została kara dyscyplinarna  z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o której mowa w art. 178 ust 2 ustawy.

Propozycje zawarte w omawianym projekcie nie znajdują żadnego uzasadnienia, w szczególności naruszają konstytucyjną zasadę domniemania niewinności, która zgodnie z art. 42 ust. 3 konstytucji, może być wzruszona wyłącznie prawomocnym wyrokiem sądu. W tej sprawie wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny, między innymi w wyroku z dnia 21 lutego 2001 r. Sygn. K 22/00, w którym czytamy:

    Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie zwracał uwagę na istotę ochronnej funkcji zasady domniemania niewinności (m.in. w wyroku P. 1/99, OTK ZU Nr 4/2000, s. 111). Zarówno w postępowaniu karnym jak i w postępowaniu dyscyplinarnym płynąca z niej dyrektywa nakazuje każdego uważać za niewinnego dopóty, dopóki właściwy organ nie stwierdzi w sposób prawem przewidziany jego winy. Domniemanie niewinności gwarantuje obwinionemu odpowiednie traktowanie w sytuacji podejrzenia popełnienia deliktu dyscyplinarnego. Ściśle wiąże się z ochroną godności i wolności człowieka, traktowanych jako dobra przyrodzone i niezbywalne (art. 30 konstytucji). Wpływa to w sposób zasadniczy na rangę tejże zasady. Ze względu na funkcję gwarancyjną, domniemanie niewinności jest ukształtowane w sposób szczególny. W ujęciu konstytucyjnym stanowi ono nie tylko regułę dowodową, ale i kwintesencję jednej z kluczowych zasad ładu prawnego w Rzeczypospolitej. I z tych przede wszystkim powodów prawodawca uznał za zasadne przejęcie jej także na gruncie postępowania dyscyplinarnego.
    Domniemanie działa do końca postępowania, tzn. do uprawomocnienia się rozstrzygnięcia.

 

7) § 22a pkt 6 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku): „samodzielnie sporządził osiem projektów operatów szacunkowych, o których mowa w § 4 ust. 2 pkt. 2”

Uwzględniając uwagi zawarte w pkt 1 niniejszego pisma (dotyczące zapisów zawartych w § 4 ust. 2 pkt 2 projektowanego rozporządzenia) proponujemy następujące brzmienie § 22a pkt 6: „samodzielnie sporządził dwanaście projektów operatów szacunkowych, o których mowa w § 4 ust. 2 pkt. 2”

 

8)   § 28 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku):

„1.  Część pisemna egzaminu trwa 90 minut i polega na rozwiązaniu testu wielokrotnego wyboru składającego się z 90 pytań.

2.  Za każdą odpowiedź w teście przyznaje się:
1) za odpowiedź prawidłową - 1 punkt, przy czym za prawidłową uznaje się odpowiedź wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe;
2) za odpowiedź nieprawidłową lub brak odpowiedzi - 0 punktów.

3. Do części ustnej egzaminu mogą być dopuszczeni kandydaci, którzy uzyskali łącznie co najmniej 65 punktów.”

Proponujemy następujące brzmienie § 28:

1. Część pisemna egzaminu:
1) polega na rozwiązaniu testu wielokrotnego wyboru składającego się z 90 pytań oraz na rozwiązaniu zadania praktycznego;
2) trwa 150 minut, przy czym 90 minut przeznacza się na rozwiązanie testu, a 60 minut na rozwiązanie zadania praktycznego, z 20 - minutową przerwą po części testowej.

2. Za każdą odpowiedź w teście przyznaje się:
1) za odpowiedź prawidłową - 1 punkt, przy czym za prawidłową uznaje się odpowiedź wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe;
2) za odpowiedź nieprawidłową lub brak odpowiedzi - 0 punktów,

3. Zadanie praktyczne, o którym mowa w ust. 1, oceniane jest w jedenastopunktowej skali od 0 do 10 punktów.

4. Wynik egzaminu stanowi sumę punktów uzyskanych za odpowiedzi na poszczególne pytania z testu oraz za rozwiązanie zadania.

5. Do części ustnej egzaminu mogą być dopuszczeni kandydaci, którzy uzyskali łącznie co najmniej 70 punktów, w tym co najmniej 5 punktów za zadanie praktyczne.”

Uzasadnienie.

W projekcie rozporządzenia przewiduje się rezygnację z konieczności rozwiązania przez kandydata zadania praktycznego. Uzasadnienie względem rezygnacji z zadania zawarte w projekcie, dotyczy wyłącznie kwestii wnoszenia skarg uczestników postępowania kwalifikacyjnego, i jest co najmniej zaskakujące. W naszej ocenie w postępowaniu kwalifikacyjnym oprócz wiedzy teoretycznej (test), kandydat obligatoryjnie powinien wykazać się praktycznymi umiejętnościami obejmującymi rozwiązywanie zadań. Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na posługiwaniu się właściwymi podejściami, metodami i technikami wyceny. Każdy z wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych zawiera część obliczeniową, której na etapie egzaminu odpowiada zadanie. Rezygnacja z tej części egzaminu stanowi wypaczenie roli egzaminu, który ma w pełni zweryfikować przygotowanie kandydata do wykonywania zawodu, w tym jego umiejętności logicznego myślenia i stosowania najczęściej prostych reguł matematycznych. Sam fakt wnoszenia skarg przez kandydatów nie może być uzasadnieniem dla rezygnacji z tej ważnej części egzaminu. Postępowanie kwalifikacyjne dotyczy ubiegania się o tytuł rzeczoznawcy majątkowego. Nie wyobrażamy sobie sytuacji, w której uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości uzyskuje osoba, która nie potrafi rozwiązać zadania praktycznego, a co za tym idzie w ramach przygotowania do zawodu i przygotowania do postępowania kwalifikacyjnego pominęła kwestię praktycznego wykonywania zawodu i podczas postępowania kwalifikacyjnego nie była obowiązana wykazać się tą umiejętnością.

W tym miejscu należy zauważyć, że przedstawiciele strony rządowej na etapie parlamentarnych prac nad ustawą deregulacyjną wskazywali, że zamysłem deregulacji nie jest obniżenie wymagań stawianych kandydatom do zawodów zaufania publicznego, a jedynie zwiększenie ilości „ścieżek dojścia” do tych zawodów. Jako przykład można podać wypowiedź Michała Królikowskiego Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości w trakcie senackich prac nad ustawą deregulacyjną (Sprawozdanie stenograficzne z 33. posiedzenie Senatu w dniu 15 maja 2013 r.; str. 55): „Proszę zobaczyć, że w przypadku zawodów radcy prawnego i adwokata cała deregulacja sprowadza się do zwiększenia liczby ścieżek dostępu do egzaminu i do zmiany jakościowej egzaminu, który staje się trudniejszy, a nie łatwiejszy, bo nie dość, że nie ma testu, który nie pełni dzisiaj żadnej funkcji, gdyż aż 98% osób zdaje test na egzaminie, to wprowadza się nową kwestię polegającą na egzaminie z deontologii zawodowej i wprowadza się nową czynność, jaką jest sporządzenie skargi konstytucyjnej. To nie jest prostszy egzamin”.

Dlatego też nasze zdziwienie budzą proponowane w projekcie rozwiązania idące w zupełnie przeciwnym kierunku niż te proponowane w odniesieniu do innych zawodów zaufania publicznego.

Wobec wymienionych na wstępie uwag o załącznikach do naszej opinii, pragniemy zwrócić uwagę, że w przypadku braku akceptacji naszych propozycji odnośnie § 28 projektu rozporządzenia,  za zasadne uważamy szczegółową analizę propozycji modyfikacji części pisemnej egzaminu zaproponowaną przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Wielkopolski Południowej z siedzibą w Kaliszu, jak również opinii Pana Henryka Jędrzejewskiego proponującego modyfikację części pisemnej i ustnej egzaminu.

 

7)    § 31 (brzmienie zaproponowane w projekcie rozporządzenia z dnia 27 sierpnia 2013 roku):

    Przygotowanie praktyczne kandydatów Komisja sprawdza w części ustnej egzaminu.
    Część ustna egzaminu obejmuje obronę przez kandydata czterech wybranych przez Komisję spośród ośmiu projektów operatów szacunkowych, dołączonych do wniosku o nadanie uprawnień zawodowych. Obrona polega na udzieleniu odpowiedzi na pytania członków zespołu kwalifikacyjnego, dotyczące podstaw prawnych, zastosowanych podejść, metod i technik wyceny, źródeł informacji o nieruchomościach, a także analizy rynku nieruchomości, mających wpływ na wykonanie projektów operatów.
    Członkowie zespołu kwalifikacyjnego zadają po 3 pytania do każdego z czterech wybranych przez Komisję projektów operatów szacunkowych”.

Proponujemy następujące brzmienie § 31:

    Przygotowanie praktyczne kandydatów Komisja sprawdza w części ustnej egzaminu.
    Część ustna egzaminu obejmuje obronę przez kandydata trzech wybranych przez Komisję spośród dwunastu projektów operatów szacunkowych, dołączonych do wniosku o nadanie uprawnień zawodowych. Obrona polega na udzieleniu odpowiedzi na pytania członków zespołu kwalifikacyjnego, dotyczące podstaw prawnych, zastosowanych podejść, metod i technik wyceny, źródeł informacji o nieruchomościach, a także analizy rynku nieruchomości, mających wpływ na wykonanie projektów operatów.
    Członkowie zespołu kwalifikacyjnego zadają po 3 pytania do każdego z trzech wybranych przez Komisję projektów operatów szacunkowych.

Uzasadnienie.

Proponujemy, aby część ustna egzaminu obejmowała obronę przez kandydata trzech wybranych przez Komisję projektów operatów szacunkowych. Obrona czwartego operatu niepotrzebnie wydłuży czas pracy komisji i niewiele wniesie do postępowania, a może tylko wprowadzić zbędne zamieszanie i rozmyć kryteria oceny.  Wydłużająca się część ustna niekorzystnie wpływa również na kandydatów. Wydaje się, że Komisja jest w stanie ocenić przygotowanie kandydata po tzw. obronie 3 operatów i zadaniu 9 pytań. Jednocześnie w przypadku rozszerzenia części ustnej o obronę kolejnego operatu należałoby przewidzieć dłuższy czas trwania egzaminu (przynajmniej o kolejny jeden dzień).

 

Ponadto przedstawiamy następujące uwagi i spostrzeżenia:

    W § 4 ust. 1 projektowanego rozporządzenia zawarto powtórzenie zapisu zawartego w zmienionym ustawą deregulacyjną art. 177 ust.1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że praktyka zawodowa nie może trwać krócej niż 6 miesięcy. Uważamy za zasadne, biorąc pod uwagę zakres niezbędnych umiejętności niezbędnych w praktycznym przygotowaniu kandydatów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, wydłużenie tego okresu do aktualnie obowiązującego tj. 12 miesięcy. Pragniemy zauważyć, że ustawodawca nie ograniczył czasu trwania praktyki zawodowej. W dotychczasowych uregulowaniach ustawowych temat ten nie był poruszany (regulowały go jedynie przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami). W chwili obecnej zapis ustawowy mówi o czasie trwania praktyki nie krótszym niż 6 miesięcy. Można domniemywać, że ustawodawca nie miał na myśli okresu 6 miesięcy w sensie stricte.
    W § 4 ust. 4 projektowanego rozporządzenia wskazano, że maksymalna wysokość opłaty za praktykę wynosi nie więcej niż 45 % kwoty przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z kwartału poprzedzającego kwartał, w którym dokonuje się wpisu. Zauważamy, że ograniczenie wysokości tej opłaty względem wskazanego w art. 197 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2014 roku (tj. nie większej niż 50 % kwoty przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z kwartału poprzedzającego kwartał, w którym dokonuje się wpisu) nie zostało w żaden sposób uzasadnione w projekcie rozporządzenia.
    Zgodnie z § 5 ust. 5 projektowanego rozporządzenia kandydat ponosi opłatę za wydanie dziennika praktyki zawodowej, w wysokości nieprzekraczającej 2,5 % kwoty przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym wydanie dziennika praktyki zawodowej. Zauważamy, że ograniczenie wysokości tej opłaty względem wskazanego w art. 177 ust.1a ustawy o gospodarce nieruchomościami w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2014 roku (tj. wysokości nieprzekraczającej 3 % kwoty przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej) nie zostało w żaden sposób uzasadnione w projekcie rozporządzenia.
    Z § 30 i § 36 projektowanego rozporządzenia wynika, że kandydat, który zakończył część pisemną egzaminu wynikiem negatywnym lub nie przystąpił do części pisemnej egzaminu, składa wniosek o ponowne przystąpienie do drugiego etapu postępowania kwalifikacyjnego. Zauważamy, że w etapie pierwszym (zwanym także wstępnym) postępowania kwalifikacyjnego członkowie Komisji Kwalifikacyjnej ustalają, czy kandydat spełnia warunki formalne, w tym m.in. czy posiada pełną zdolność do czynności prawnych i czy nie był karany, jak również analizują przedłożone projekty operatów szacunkowych pod kątem spełnienia warunków określonych w § 4 ust. 2 pkt 2 projektu rozporządzenia. Proponowany zapis § 36 rozporządzenia powoduje, iż w przypadku uzyskania oceny negatywnej w części pisemnej lub ustnej egzaminu kandydat będzie miał możliwość wycofania złożonych w trakcie etapu wstępnego projektów operatów, a następnie dostarczenia zupełnie innych projektów operatów. Rezygnacja z ponownego przeprowadzenia części wstępnej spowoduje m.in. brak gwarancji, iż dostarczone projekty operatów spełniają wymogi umożliwiające przystąpienie do drugiego etapu postępowania kwalifikacyjnego. Biorąc pod uwagę powyższe, proponujemy w przypadku zaistnienie okoliczności, o których mowa w § 30 i § 36 projektowanego rozporządzenia, przywrócenie konieczności powtórnego przystąpienia do etapu wstępnego postępowania.
    Z § 33 ust. 3 projektowanego rozporządzenia wynika, że kandydat, który zakończył część ustną egzaminu wynikiem negatywnym lub nie przystąpił do części ustnej egzaminu, składa wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu”. Powyższy zapis eliminuje 12 – miesięczny okres ponownego przystąpienia do części ustnej egzaminu zapisany w § 35 ust. 3 rozporządzenia w jego aktualnie obowiązującej wersji, co w połączeniu z brakiem konieczności powtórnego przystąpienia do etapu pierwszego (wstępnego) postępowania kwalifikacyjnego może spowodować wieloletnie przerwy pomiędzy poszczególnymi etapami postępowania kwalifikacyjnego i brak możliwości należytego sprawdzenia wymogów formalnych oraz umiejętności kandydata. Z doświadczeń członków PKK wynika ponadto, iż kandydaci mający za sobą wiele nieudanych prób ukończenia egzaminu z wynikiem pozytywnym za każdym następnym podejściem do egzaminu prezentują coraz niższy poziom wiedzy – w miarę upływu czasu osoby te „tracą” wiedzę nabytą podczas przygotowań do części pisemnej egzaminu, jak również wiedzę nabytą podczas praktyk. Mając na uwadze powyższe, w celu zapewnienia właściwego poziomu wiedzy przyszłych rzeczoznawców majątkowych wnosimy o utrzymanie dwunastomiesięcznego okresu, w którym możliwe jest ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu, co umożliwi właściwe przygotowanie przyszłego rzeczoznawcy majątkowego do wykonywania zawodu.
    W treści § 41 należy uzupełnić odpowiednio treść ust. 2, jest:
    „W przypadku osób, o których mowa w 3 ustawy (…)”
    powinno być:
    „W przypadku osób, o których mowa w art. 193 ust. 3 ustawy (…)”
    W związku z zaproponowanymi zmianami należy odpowiednio zmodyfikować dziennik praktyki zawodowej.

 

PODSUMOWANIE:

W naszej opinii rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości powinno umożliwić pełne przygotowanie kandydata na rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania zawodu. W dniu uzyskania uprawnień zawodowych rzeczoznawca majątkowy otrzymuje uprawnienia do wykonywania takich samych czynności jak rzeczoznawca majątkowy z dziesięcioletnim doświadczeniem zawodowym, ponosi taką samą odpowiedzialność za wykonane czynności. Zatem priorytetem rozporządzenia winno być odpowiednio kierunkowane kształcenie i rzetelnie, i odpowiedzialnie prowadzone postępowanie kwalifikacyjne.

Zaproponowane przez nas zmiany do projektu rozporządzenia, nie negują ułatwiania dostępu do zawodu, ale zabiegają o zapewnienie oczekiwanego poziomu kształcenia i weryfikacji zdobytej wiedzy. Ideą ustawodawcy było zwiększenie ścieżek dostępu do zawodu, a nie obniżenie wymagań poprzez zmiany egzaminu na łatwiejszy. W naszej ocenie rozporządzenie ma zrealizować wytyczne ustawodawcy, przy czym Minister nie miał obowiązku dokonywać kolejnej deregulacji na poziomie rozporządzenia. Zatem jesteśmy zaskoczeni inicjatywną deregulacyjną Ministra, w ramach której zamierza się zlikwidować trudniejsze etapy egzaminu (likwidacja w części pisemnej  egzaminu zadania praktycznego). Jednocześnie chcielibyśmy pokreślić, iż warunki wykonywania zawodu w ostatnim czasie nie zmieniły się na łatwiejsze, rzeczoznawca majątkowy nie może dzisiaj wiedzieć mniej i być gorzej przygotowanym do wykonywania zawodu. Również nie zmieniły się w żadnej mierze przepisy, które zmniejszałyby odpowiedzialność zawodową rzeczoznawcy majątkowego, stąd uwarunkowania dostępu do zawodu powinny być współmierne. Mając na uwadze, że rzeczoznawcy majątkowi działają przede wszystkim na rzecz Państwa Polskiego i jego obywateli, wymagania dotyczące wysokiego poziomu przygotowania do wykonywania zawodu powinny być priorytetowe.

Mamy nadzieję, że nasze uwagi pomogą w opracowaniu ostatecznej wersji rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Jednocześnie deklarujemy gotowość do  stałej współpracy przy tworzeniu i opiniowaniu nowych przepisów dotyczących wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, a także innych przepisów odnoszących się do gospodarowania nieruchomościami.

dodano: Wtorek, 24/09/2013 10:59

ostatnia aktualizacja: Piątek, 21/10/2016 11:05