Usprawnienie procedury aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz modyfikacja zasad określania wartości nieruchomości dla tego celu wyceny

W ostatnich latach w Sejmie trwały prace nad kilkoma projektami ustaw dotyczącymi użytkowania wieczystego, z których najbardziej radykalny przewidywał właściwie likwidację tego prawa poprzez jego przekształcenie w prawo własności z mocy prawa. Należy podkreślić, że dyskusje na ten temat toczą się już od co najmniej kilkunastu lat, natomiast corocznie emocje budzi sama aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste. Istotne znaczenie ma tutaj, poza skalą podwyżek opłat rocznych z tego tytułu, także sama procedura zmierzająca do podwyższenia tych opłat, która pomimo pozornej prostoty przyjętych rozwiązań, jest przyczynkiem do eskalacji tych emocji. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 6 maja 2008 roku (sygn. akt SK 49/04) określił tą procedurę jako „hybrydalną i niecodzienną”.

Z drugiej strony przedstawiciele jednostek samorządów terytorialnych podnoszą (za: www.administrator24.info), że podstawę do określania wartości nieruchomości dla tego celu wyceny powinny stanowić prowadzone przez starostwa tzw. rejestry cen i wartości lub lokalne bazy danych o nieruchomościach. Tak więc wartość nieruchomości określana miałaby być z pominięciem rzeczoznawców majątkowych określających wartości poszczególnych nieruchomości. Szczegółowe rozwiązania nie zostały dotychczas zaprezentowane.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uważa, że rozważając różne warianty zmiany procedury aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, należy uwzględnić następujące uwarunkowania i okoliczności:

•     Fakt zaistnienia zmiany wartości nieruchomości powinien być nadal dokumentowany sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym, o czym stanowią zapisy art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei art. 156 ust 1 ugn wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza również katalog zasad, które powinien zastosować rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości (art. 175 ust. 1 wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania tych czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości).

•     Bazy danych mogą służyć tylko do analizy ogólnych tendencji rynkowych i podejmowania decyzji, co do rozpoczęcia procedury aktualizacji opłaty. Natomiast nie mogą stanowić samodzielnej podstawy do określania wartości poszczególnych nieruchomości dla tego celu wyceny lub też kreowania „wskaźnika zmiany cen” umożliwiającego zmianę samej opłaty. W przeciwnym wypadku aktualizacja opłat odbywałaby się bez uwzględniania indywidualnych cech nieruchomości, które niejednokrotnie ulegają zmianom pomiędzy aktualizacjami, co skutkuje zmianami ich wartości nie mającymi bezpośredniego odzwierciedlenia w ogólnych tendencjach rynkowych. Przykładem może być wyłączenie użytkowników wieczystych (wnoszących opłaty roczne z tego tytułu), z konieczności ponoszenia opłat adiacenckich z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, co wynika wprost z art. 156 ust 1 ugn. Ewentualny wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi w zamierzeniu ustawodawcy ma być uwzględniany w wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

•     Aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego powinno się przeprowadzać w możliwie stałych odstępach czasowych. Obecna praktyka jest bardzo często odmienna. Zdarza się, że opłaty z tego tytułu są aktualizowane co kilkanaście lat, a to z kolei nie znajduje uzasadnienia zarówno w długości postępowania, jak i kosztach z tym związanych.

•     Dokonać zmiany zapisów § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ograniczających metodologię wyceny nieruchomości tylko do podejścia porównawczego, z wykorzystaniem jedynie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Wskazanym jest, aby wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ze względu  na różnorodność stanów faktycznych, mogłaby być określana z wykorzystaniem innych podejść i metod wyceny, w tym metody pozostałościowej.

•     Rozważyć, czy za uzasadnione można uznać utrzymywanie procedury odwoławczej przed Samorządowymi Kolegiami Odwoławczymi, trwającej niejednokrotnie kilkanaście miesięcy (rozpatrywanie zarzutów, wyjaśnienia rzeczoznawcy, wnioski dowodowe, kolejne terminy rozpraw itp.), która w przypadku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium uważana jest w mocy prawa za niebyłą.

    Zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 78 ust. 3 ugn ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie, a nie na użytkowniku wieczystym. Złożenie wniosku, do samorządowego kolegium odwoławczego nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. W przypadku złożenia wniosku kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie dojdzie, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Z art. 80 ust. 1 ugn wynika, że od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wówczas kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast wniosek złożony przez użytkownika wieczystego do kolegium zastępuje pozew. W przypadku wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia chyba, że sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania, wówczas właściwy sąd rozstrzyga tylko o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym.
    Warto również podkreślić, że ustawowy zapis mówiący, że kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody jest coraz bardziej regulacją martwą między innymi ze względu na usztywnione stanowisko pełnomocników właścicieli nieruchomości spowodowane obawą o naruszenie dyscypliny finansów publicznych, którzy niejako przerzucają swoją ewentualną odpowiedzialność w tej mierze na sąd. Przykładem mogą być „Informacje o działalności Samorządowych Kolegiów Odwoławczych za okres od dnia 1 stycznia do 31 grudnia 2012 roku” z których wynika, że przykładowo w Warszawie na ogólną liczbę 5728 spraw z zakresu opłat za użytkowanie wieczyste (załatwionych w roku objętym informacją) ugody zawarto tylko w 39 sprawach. Natomiast we Wrocławiu nie zawarto żadnej ugody na ogólną liczbę 1696 spraw.

​

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uważa, że reforma systemu aktualizacji opłat rocznych w tytułu użytkowania wieczystego jest potrzebna, a jej efektem powinno być takie zmodernizowanie tego systemu, aby stał się on bardziej sprawny i przejrzysty, a sama procedura aktualizacji, z uwzględnieniem drogi odwoławczej, krótsza.  Aktualizacja opłat z tego tytułu powinna jednak opierać się na wartości nieruchomości określanej indywidualnie dla każdej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, przez co uwzględnione zostaną wszelkie czynniki wpływające na wartość danej nieruchomości. Koniecznym wydaje się również modyfikacja regulacji prawnych „narzucających” w tej chwili metodologię wyceny nieruchomości dla tego celu wyceny.

dodano: Piątek, 07/06/2013 16:26

ostatnia aktualizacja: Czwartek, 20/10/2016 16:30