Prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – stanowiące obligatoryjny element trybu uchwalenia planów – powinny być wykonane przez osoby uprawnione do określania wartości nieruchomości, czyli przez rzeczoznawców majątkowych. Takie wnioski wynikają z analizy zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – zwanej w dalszej części ZagospPrzestrzU. Praktyka bardzo często jest odmienna. Obserwuje się, że organy gmin zachowując pozory oszczędzania na kosztach takich opinii, sporządzają takie prognozy finansowe rękami gminnych urzędników lub osób, którym jednocześnie zlecono przygotowanie projektu planu. Działania takie z jednej strony nie znajdują umocowania w ustawie, a z drugiej strony skutkują marginalizacją znaczenia tego opracowania, które staje się wówczas pozamerytorycznym wypełnieniem procedury przewidzianej w  ZagospPrzestrzU.  Analiza zachowań decydentów planistycznych umożliwia wyciągnięcie wniosku, że rachunek ekonomiczny w procesie planowania przestrzennego nie jest w ogóle brany pod uwagę, a w najlepszym razie jego waga jest umniejszana. Dopiero w ostatnim czasie pojawiły się publikacje prasowe wskazujące na zagrożenie bankructwem gmin, między innymi z powodu konieczności ponoszenia kosztów wykupu terenów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod inwestycje publiczne. Jest to znaczący sygnał, a przecież w profesjonalnie przygotowanej prognozie finansowej takie zagrożenie byłoby wykazane przed uchwaleniem planu i rada gminy, podejmując decyzję co do uchwalenia planu, poznałaby również realne konsekwencje finansowe takiego rozstrzygnięcia. Oczywiście rachunek ekonomiczny, w procesie planowania przestrzennego, nie jest jedynym, a może i nie jest najważniejszym kryterium wyboru kierunków rozwoju przestrzennego. Uwzględniając jednak fakt, że pominięcie skutków ekonomicznych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego może przyczyniać się do zagrożenia stabilności finansowej gmin należy zwrócić uwagę na niewłaściwą praktykę w tym zakresie. Niezwykle ważny jest również aspekt niezależności rzeczoznawcy majątkowego zarówno od władz gmin, jak i autorów projektu planu.

W tym miejscu należy przypomnieć podstawowe regulacje prawne dotyczące tego zagadnienia. Z art. 17 ZagospPrzestrzU wynika, że jednym z etapów działania wójta, burmistrza albo prezydenta miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego jest sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego. W odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, tak stanowi wprost art. 37 ust. 11 ZagospPrzestrz.

Z powyższego zapisu wynika jednoznacznie, że do zasad określania skutków finansowych oraz do osób uprawnionych do ich określania stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w art. 174. ust. 3a pkt. 3 stwierdza między innymi, że to rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego dotyczące skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych. Zawarte w tej normie słowo „może”, skutkuje u niektórych komentatorów przyjęciem założenia, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. W naszym przekonaniu jest to podejście błędne, oparte na zupełnym oderwaniu od zapisów z cytowanego powyżej art. 37 ust. 11 ZagospPrzestrzU. Oba te przepisy należy interpretować łącznie.

W praktyce bywa z tym bardzo różnie. Czego potwierdzenie można znaleźć między innymi w artykule Anny Krzyżanowskiej zamieszczonym w Dzienniku Gazecie Prawnej z dnia 29.11.2012 roku, pt. „Gminy maja problem z planami miejscowymi (za:www.gazetaprawna.pl), w którym stwierdzono, że „Niektóre gminy mają tendencje do zaniżania prognoz skutków finansowych zmiany planów miejscowych. A później okazuje się, że właściciele gruntów domagają się wielokrotnie wyższych odszkodowań. (…) Choć plany miejscowe umożliwiają sprawne kształtowanie ładu przestrzennego, ich wejście w życie może oznaczać dla samorządów duże obciążenia finansowe. Dlatego też gminy po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu są zobowiązane wykonać prognozę skutków finansowych uchwalenia tych aktów prawa miejscowego. Niestety, zdaniem prawników ich rzetelność budzi czasem zastrzeżenia. (…) Zła prognoza oznacza kłopoty. Problem w tym, że niektóre samorządy nie przykładają zbyt wielkiej wagi do jakości sporządzanych prognoz. Zdarza się, że w ramach oszczędności wójt nie korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego, a wykonanie prognozy zleca wewnętrznym komórkom swojego urzędu. Praktyka ta jest jednak poddawana słusznej krytyce, ponieważ sposób postępowania w tym zakresie ma znaczenie nie tylko dla profesjonalizmu samej wyceny, ale także dla zakresu odpowiedzialności za ewentualne uchybienia w jej prawidłowości – zauważa radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający w kancelarii Trinity Waluga i Wspólnicy”.

Powierzanie przez gminy sporządzania skutków finansowych uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego osobom innym niż rzeczoznawcy majątkowi uznawane jest również przez Najwyższą Izbę Kontroli za postępowanie nieprawidłowe. Przykładem może być wystąpienie pokontrolne (znak: LKA-4101-02-02/2012/P/12/147 z dnia 5 lipca 2012 r.) Najwyższej Izby Kontroli Delegatura w Katowicach, w którym stwierdzono między innymi, że „prognozy skutków finansowych dla dwóch planów m.p.z.p,. uchwalonych w 2010 r. nie sporządzili rzeczoznawcy majątkowi, pomimo wymogu określonego w art. 17 pkt 5 w zw. z art. 37 ust. 11 upzp.”. Podobnie Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Gdańsku w wystąpieniu pokontrolnym (znak: LGD-4101-004-3/2012/P/12/147 z dnia 16 lipca 2012 roku) wykazała, że w kontrolowanym urzędzie nieprawidłowością było, iż w przypadku pięciu planów zagospodarowania przestrzennego prognozy skutków finansowych nie zostały sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, czym naruszono art. 174 ust. 3a pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedstawiając te zastrzeżenia, Najwyższa Izba Kontroli  wniosła o „zapewnienie sporządzania prognoz skutków finansowych planów miejscowych przez rzeczoznawców majątkowych”.

W tym miejscu należy również przywołać Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 29 października 2009 r. (sygn. II SA/Rz 888/08), w uzasadnieniu do którego stwierdzono, że wymóg sporządzenia skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego przez rzeczoznawcę majątkowego „wynika z art. 37 ust. 11 PlanZagospU, który między innymi stanowi, że do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (…). Opracowanie takiej prognozy (analizy ekonomicznej) przez osoby nie będące rzeczoznawcami majątkowymi stanowi naruszenie trybu sporządzania planu, tj. art. 17 pkt 5 w zw. z art. 37 ust. 11 PlanZagospU (…)”.

Tytułem podsumowania należy stwierdzić, że udział rzeczoznawców majątkowych (specjalistów w dziedzinie określania wartości nieruchomości) w zarządzaniu przestrzenią jest konieczny z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze wynika on z obowiązujących przepisów prawnych. Po drugie koszty skorzystania z pomocy rzeczoznawców majątkowych są niewielkie w porównaniu ze skutkami dla budżetów gmin, które mogą nieść nietrafione decyzje planistyczne oparte na niewłaściwie zanalizowanych skutkach finansowych uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.