W ramach przedstawionych poniżej rozważań, zawierających analizę  uregulowań prawnych obejmujących swoim zakresem zagadnienia związane z wyceną nieruchomości, w odniesieniu do zapisów rekomendacji i uchwał Komisji Nadzoru Finansowego, podjęto próbę odpowiedzi na nurtujące środowisko rzeczoznawców majątkowych pytania:

•     Czy „niezależnym rzeczoznawcą”, w rozumieniu § 34 pkt 2 lit. f załącznika 17 uchwały nr 76/2010 Komisji Nadzoru Finansowego oraz rekomendacji KNF może być pracownik banku, nie będący rzeczoznawcą majątkowym?
•  Czy pracownik banku nie będący rzeczoznawcą może określać wartość nieruchomości zdefiniowaną w Rekomendacji S jako „aktualną wartość nieruchomości stanowiącą zabezpieczenie kredytu”?
  

Tytułem wstępu należy przypomnieć, że zagadnienia związane z wyceną nieruchomości uregulowane zostały w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) – zwanej dalej ugn. Zgodnie z art. 4 ugn pod pojęciem „wycena nieruchomości” należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W przepisie tym zdefiniowano również takie zagadnienia jak „określanie wartości nieruchomości”  (tj. określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości) oraz „szacowanie nieruchomości” (oznaczające czynności związane z określaniem wartości nieruchomości).

Niezwykle ważne z punktu widzenia tematu niniejszego wystąpienia są zapisy zawarte w art. 7 ugn, zgodnie z którymi, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy. Zgodnie z art. 174 ust. 2 ugn rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przewidzianym przez tą ustawę. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa osobie fizycznej, która spełnia następujące wymogi: posiada pełną zdolność do czynności prawnych; nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe; posiada wyższe wykształcenie magisterskie; ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości; odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości; przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ugn rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Z kolei z art. 198 ugn wynika, że kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, polegającą na określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością - podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Takiej samej karze podlega podmiot, który powierza wykonywanie czynności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego osobie nieposiadającej uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Warto również przypomnieć, że zgodnie z art. 175 ugn rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Natomiast standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Stosowny standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” został uzgodniony z właściwym Ministrem (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 r. opublikowany z Dzienniku Urzędowym). Standard ten stosuje się we wszystkich wypadkach ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe. Jedynym wyłączeniem z konieczności jego stosowania jest sporządzanie ekspertyzy bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity z dnia 28 kwietnia 2003 r. - Dz.U. Nr 99, poz. 919 z późn. zm.).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że jeżeli zachodzi potrzeba określania wartości nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (czyli zarówno na etapie przyjmowania tych nieruchomości jako zabezpieczenia ekspozycji kredytowych, jak i w okresie spłaty kredytu) to wartość taką powinni określać rzeczoznawcy majątkowi z uwzględnieniem zasad zawartych w przepisach prawa (w tym rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), a także uzgodnionego z właściwym Ministrem standardu zawodowego „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”.

Skąd w takim wypadku wątpliwości, co do określenia katalogu osób mogących dokonywać wyceny nieruchomości dla tego celu. Jako punkt wyjścia można przyjąć uchwałę nr 76/2010 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 10 marca 2010 r. w sprawie zakresu i szczegółowych zasad wyznaczania wymogów kapitałowych z tytułu poszczególnych rodzajów ryzyka (Dziennik Urzędowy Komisji Nadzoru Finansowego z 2010 roku, Nr 2, poz. 11 z późń. zm.). W § 34 pkt 2 załącznika 17 do w/w Uchwały zawarto szereg regulacji odnoszących się do monitorowania wartości nieruchomości. W paragrafie tym wskazano między innymi, że wartość nieruchomości powinna być monitorowana regularnie nie rzadziej niż raz w roku w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych i nie rzadziej niż co trzy lata w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, a także, że do monitorowania wartości nieruchomości i określania nieruchomości wymagającej ponownej wyceny mogą być wykorzystane metody statystyczne. Jednak najbardziej istotne w tym wypadku elementy zamieszczono § 34 pkt 2 lit. d załącznika 17, gdzie stwierdzono, że aktualizacja wyceny nieruchomości powinna być dokonywana przez niezależnego rzeczoznawcę. Z kolei w § 34 pkt 2 lit. f wskazano, że za niezależnego rzeczoznawcę uznaje się osobę posiadającą kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie konieczne do przeprowadzenia wyceny, niezależną od procesu decyzyjnego w sprawie udzielenia kredytu.

Jednak zapisy wynikające z § 34 pkt 2 lit. f załącznika 17 uchwały nr 76/2010 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 10 marca 2010 r. zaczęły być przez część środowiska bankowego interpretowane bardzo rozszerzająco. Przykładem takiego stanu rzeczy może być informacja zamieszczona na stronie internetowej utworzonego pod auspicjami Związku Banków Polskich, Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON (www.amron.pl), gdzie można przeczytać, że „niezależnym rzeczoznawcą” może „być pracownik banku nieposiadający uprawnień do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego”.

Stanowisko to jest o tyle niezrozumiałe, ponieważ już w piśmie Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego (znak: DOR/WR1/75/9/2/ŁR/11) datowanym na lipiec 2011 (podpisanym przez Dyrektora Zarządzającego Pionem Inspekcji Pawła Sawickiego), a skierowanym do Prezesa Związku Banków Polskich wskazano wprost, że „zgodnie z par. 5 ust. 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 16 grudnia 2008 r. w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków (Dz. U. Nr 235, poz. 1592 ze zm.) kwota, o którą można pomniejszyć podstawę tworzenia rezerw celowych, w przypadku zabezpieczeń w postaci hipoteki nie może być wyższa niż wysokość dokonanego wpisu do księgi wieczystej oraz 50 % wartości ustalonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy lub 60 % bankowo – hipotecznej  wartości nieruchomości. W obydwu przypadkach, chodzi o rzeczoznawcę majątkowego, na co wskazuje art. 22 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych, który odwołuje się do rzeczoznawcy majątkowego, rozumianego zgodnie z art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)”. Jednocześnie w piśmie tym zaznaczono, że „zgodnie z w/w przepisem załącznika nr 17, za „niezależnego rzeczoznawcę" uznaje się osobę "posiadającą kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie konieczne do przeprowadzania wyceny, niezależną od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu". Jednak z informacji tej nie można wyciągać wniosków idących tak daleko, żeby można było odnieść wrażenie, że Komisja Nadzoru Finansowego proponuje uznać za „osobę posiadającą kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie konieczne do przeprowadzania wyceny” osobę nie posiadającą uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, nadanych w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stałoby to w jawnej sprzeczności z regulacjami rangi ustawowej, przywołanymi na wstępie. Przecież w polskim systemie prawnym jedyną formą potwierdzenia „posiadania kwalifikacji, umiejętności i doświadczenia koniecznego do przeprowadzania wyceny” jest uzyskanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, nadanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Faktem jest również, że KNF w tym piśmie uznała, że „niezależny rzeczoznawca, zgodnie z przytoczonym przepisem, może być więc pracownikiem banku, o ile jest niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu”, ale jest to tylko interpretacja pojęcia „niezależności” i w żaden sposób nie podważa konieczności posiadania uprawnień zawodowych nadanych przez właściwego ministra.

Wydaje się oczywistym, że definicja „niezależnego rzeczoznawcy” może być – na gruncie obowiązujących przepisów – odnoszona jedynie do dwóch przypadków:

•     rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn.zm.),

•     inny podmiot wykonujący ekspertyzę bankowo – hipoteczną na zlecenie banku hipotecznego, w zakresie ograniczonym ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 z późn. zm.).

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na unormowania zawarte w Rekomendacji S, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie, wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 18 stycznia 2011 roku. W słowniczku pojęć zamieszczonym w tej rekomendacji zawarto trzy definicje odnoszące się do określania wartości nieruchomości. Jest to:

1. bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości, która oznacza wartość nieruchomości ustaloną zgodnie z art. 2, pkt. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tj. Dz.U. z 2003 r., Nr 99, poz. 919 z późn. zm.);
2.  ocena wartości nieruchomości stanowiąca w rozumieniu tej rekomendacji oszacowanie przez bank aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości na dzień dokonania oceny;
3.  wartość rynkowa nieruchomości, która oznacza wartość nieruchomości ustaloną zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
   

Z powyższego zestawienia wynika, że Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła nowy rodzaj wartości nieruchomości, tzw. „aktualną wartość nieruchomości”, nie uregulowaną dotychczas w przepisach. Natomiast procedura określania wartości tych nieruchomości została nazwana „oceną wartości nieruchomości”. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu ma być dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości na dzień dokonania oceny.

Należy zauważyć, że z art. 149 ugn wynika, że przepisy rozdziału 1 „Określanie wartości nieruchomości” działu IV tej ustawy pt. „Wycena nieruchomości” stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Z kolei art. 150 ust. 1 ugn stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej; określenia wartości odtworzeniowej; ustalenia wartości katastralnej oraz określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Podkreślenia wymaga fakt, że żaden przepis prawa nie wprowadził innego rodzaju wartości dla nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia kredytu. Tym samym wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu powinna odpowiadać wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej w rozumieniu art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2 ugn. Z kolei zgodnie z art. 150 ust. 5 ugn określenia wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ugn. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności wydaje się zasadnym postawienie tezy, że  „oszacowanie przez bank aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu” powinno bezwzględnie następować przy udziale rzeczoznawców majątkowych, wykonujących czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 r. opublikowany z Dzienniku Urzędowym). Sytuacji tej nie mogą zmienić rozszerzające interpretacje zapisów Rekomendacji S i to bez względu na fakt przyjęcia przez Komisję Nadzoru Finansowego odmiennego nazewnictwa (od obowiązującego na gruncie przepisów prawa) tj. „ocena wartości nieruchomości” jako „oszacowanie przez bank aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu”.

Jako przykład takiej rozszerzającej interpretacji znowu mogą posłużyć informacje zamieszczone na stronie internetowej utworzonego pod uspicjami Związku Banków Polskich, Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON (www.amron.pl), gdzie można przeczytać, że pracownik banku nieposiadający uprawnień do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może między innymi: ustalać wartości nieruchomości na potrzeby wyznaczania części ekspozycji kredytowej efektywnie zabezpieczonej na nieruchomości wyłącznie na podstawie danych zawartych w bazie danych o nieruchomościach (co jak należy rozumieć ma następować bez określania wartości tych nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych).

Przyjęcie stanowiska, jak to zaprezentowane powyżej, może budzić wątpliwości co do wprowadzenia w Rekomendacji S zasad oraz metod określania tej „aktualnej wartości nieruchomości”, co ma następować „w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości na dzień dokonania oceny”. Okoliczność ta ma istotne znaczenie z punktu widzenia delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ugn, z której jednoznacznie wynika, że to Rada Ministrów została upoważniona przez ustawodawcę do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1)  sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2)  sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3)  sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4)  sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5)  rodzaje nakładów na nieruchomości; 6)  dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Wydaje się oczywistym, że jeżeli w okresie kredytowania zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości (bez względu na przyjętą terminologię w rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego), to wartość ta powinna zostać określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponieważ jednak ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności należy w każdym przypadku do wierzyciela, to istotne znaczenie ma tworzenie przez banki baz danych dotyczących rynku nieruchomości (zarówno wewnętrznych jak i zewnętrznych). Funkcjonowanie tego typu baz danych może być w znacznym stopniu pomocne w analizie zmian zachodzących na rynku nieruchomości, w tym monitorowaniu poziomu cen, celem oceny ewentualnych zmian wartości zabezpieczenia na nieruchomości posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych, a tym samym może sprzyjać zwiększeniu jakości utrzymywanych przez banki zabezpieczeń hipotecznych. Jednak analiza rynku nieruchomości i monitorowanie zmian cen na rynku nieruchomości nie może być utożsamiana z pojęciem wycena nieruchomości, zdefiniowanym w ustawie o gospodarce nieruchomości, rozumianym jako postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

opracował: Krzysztof Gabrel

Wiceprezydent PFSRM