W ostatnim numerze [lipiec - wrzesień 2014 r, Nr 3(83)] znalazły się między innymi następujące publikacje:

•     Problematyka coeny zmiany wartości nieruchomości w związku z tworzeniem obszarów ograniczonego użytkowania dla lotnisk - Barbara Hermann

•     Nowe problemy w wycenie majątku. Wartość marki korporacyjnej - Józef Hozer, Christian Lis

•     Korygowanie stanów cech nieruchomości do stanu ceteris paribus przy ustalaniu wag cech rynkwoych nieruchomości z zastosowaniem korelacji rang Spearmana - Radosław Gaca, Edward Sawiłow

•     Pakiet CTT/CRD IV wymusza natychmiastowe przyjęcie definicji wartości rynkowej zgodnej ze standardami EVS - Krzysztof Grzesik

 

 

W numerze zamieszczony został również artykuł prof. Józefiny Hrynkiewicz "Wpływ lokowania elektrowni wiatrowych na wartość nieruchomości", który prezentujemy poniżej. Głównym celem tego artykułu jest analiza wpływu elektrowni wiatrowych  nieruchomości, na których są one ulokowane oraz na wartość nieruchomości sąsiadujących z elektrownią wiatrową. W analizie tej autorka postawiła zasadnicze pytanie: czy sąsiedztwo elektrowni wia­trowej podnosi wartość nieruchomości, czy też wartość nieruchomości obniża? Pytanie to ma znaczenie nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale dla wszystkich korzystających lub projektujących wykorzystanie terenu.

 

W Polsce, gdzie wszystkie sfery życia gospodarczego, po­litycznego i społecznego podlegają niekiedy bardzo szczegó­łowej regulacji ustawowej, zastanawiać musi fakt, że takich regulacji nie ma w stosunku do elektrowni wiatrowych, cho­ciaż na inwestowanie w energetykę wiatrową przeznaczamy duże środki finansowe. Nie ma regulacji prawnych dotyczą­cych zarówno lokowania elektrowni wiatrowych, jak i norm dla instalowanych urządzeń technicznych. W polskim prawie nie ma określonych normy technicznych, jakim powinny od­powiadać instalowane urządzenia do pozyskiwania energii z wiatru. Nie ma norm konserwacji i nadzoru w okresie ich eksploatacji. Ponieważ wymienione zagadnienia nie mają jednoznacznych regulacji w polskim prawie, to orzecznictwo sądów administracyjnych jest (mówiąc najogólniej) dowolne, zależy od poglądu tego, kto w danej sprawie orzeka[1].

Czy rozwój energetyki wiatrowej jest nieuchronny? Czy nacisk lobbies producentów urządzeń oraz beneficjentów inwestowania środków (głównie publicznych) w energety­kę „wiatrową” na Komisję Europejską oraz na rządy państw unijnych będzie silniejszy, niż zgodny głos naukow­ców badających narastające problemy związane z energety­ką wiatrową?

Coraz liczniejsze publikacje naukowe ogłaszane przez ba­daczy z różnych dziedzin wskazują na szkodliwość energety­ki wiatrowej. Ekolodzy wskazują na poważną ingerencję w środowisko naturalne oraz poważne zagrożenia dla ptaków, owadów, ziemi, w tym ziemi rolniczej, hałas powodowany przez pracujące wiatraki, wytwarzane niesłyszalne dla czło­wieka infradźwięki. Rolnicy wskazują na duże straty po­wierzchni uprawnych, dróg dojazdowych, urządzeń przesyło­wych, a także na zagrożenia dla pracujący ludzi i szkodliwy wpływ na hodowane zwierzęta. Ekolodzy, urbaniści i archi­tekci wskazują na poważne ograniczenia związane z wykorzy­staniem przestrzeni zajmowane przez wiatraki, a także sąsia­dującej z wiatrakami. Podkreślają bezpowrotne zniszczenie krajobrazu przez wprowadzanie doń obcych elementów. Ba­dania medyczne dokumentują ogromne straty dla zdrowia osób pozostających w sferze oddziaływania wiatraków. Eko­nomiści ukazują nierentowność inwestycji w wiatraki oraz stałe jej uzależnienie od dotacji ze środków publicznych (po­datków). Wskazują na skutki znacznego podniesienia cen energii dla rozwoju gospodarki oraz dla warunków życia lud­ności. Przedstawiając twarde wyliczenia pokazujące, że dale­ko bardziej efektywne dla pozyskiwania „zielonej” i „czystej” energii jest inwestowanie w inne przedsięwzięcia (np. geoter­mia, ograniczenie emisji ze spalania węgla, poprawa efektyw­ności urządzeń wykorzystujących energię itp.). Inżynierowie zajmujący się wytwarzaniem energii podkreślają małą efek­tywność i ograniczoną sprawność, uzależnienie od warunków atmosferycznych urządzeń energetyki wiatrowej, Wskazują też na konieczność dostarczania energii wytworzonej z in­nych źródeł dla utrzymania urządzeń energetyki wiatrowej.

 

O potrzebie stworzenia regulacji prawnych dla budowania elektrowni wiatrowych

Problem opracowania i przyjęcia prawa regulującego roz­wój energetyki odnawialnej, w tym wiatrowej, nie należy do priorytetowych zagadnień nad którymi pracuje obecna koali­cja rządząca[2]. Można z tego wyciągnąć jeden prosty wniosek: grupom interesu związanym z inwestowaniem i pozyskiwa­niem korzyści z „wiatraków” łatwiej to uczynić poza pra­wem, niż zgodnie z nim. A jeśli tak, to czy muszą być stwo­rzone precyzyjne normy prawne, zapewniające należytą ochronę zdrowia i życia ludzkiego?

O prawo regulujące rozwój i eksploatację urządzeń ener­getyki wiatrowej dopominają się liczne środowiska nauko­we, zawodowe, a przede wszystkim środowiska lokalne za­grożone przez farmy wiatrowe. O regulacje prawne dla ener­getyki odnawialnej dopominają się też posłowie w licznych interpelacjach i interwencjach w imieniu wyborców. Dwa Sejmiki (warmińsko mazurski i podkarpacki) podjęły w tej sprawie odpowiednie uchwały. Rząd na wszystkie interpela­cje w sprawie braku regulacji prawnych odpowiada nie­zmiennie, że prace trwają...

Na brak regulacji prawnych zwraca uwagę NIK, a sądy administracyjne w orzeczeniach. Rzecznik Praw Obywatel­skich w obszernym liście z 13 marca 2013 r. do Ministra In­frastruktury Sławomira Nowaka zwraca uwagę na koniecz­ność wprowadzenia minimalnych odległości, w jakich mogą być usytuowane farmy wiatrowe, od zabudowań mieszkal­nych ludzi. Wskazuje, że z wielu publikacji naukowych wyni­ka, iż turbiny wiatrowe mają niewątpliwie negatywny wpływ na ludzkie zdrowie poprzez emitowanie hałasu, niskiej czę­stotliwości infradźwięki, efekty akustyczne i optyczne czy pulsacje. Mogą się one przyczynić do wibrowania elementów konstrukcyjnych w domach. W obecnym stanie prawnym w Polsce regulacje ochrony środowiska wyznaczają jedynie pośrednio odległość farm wiatrowych od zabudowy mieszka­niowej[3]. Nie ma natomiast regulacji określających warunki lokowania elektrowni wiatrowych. Strefy ochronne związa­ne są z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu, ich lokalizacja i wytyczenie obszarów tych stref musi być ustalone zarówno w studium uwarunko­wań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jak i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzenne­go (art. 10 ust. 2 a i art. 15 ust. 3 pt. 3 a ustawy o planowa­niu i zagospodarowaniu przestrzennym). RPO podkreśla, że tylko niewielki obszar terytorium Polski ma plany miejsco­we. Dlatego w większości wypadków lokalizacji farm wiatro­wych dokonuje się na podstawie decyzji o warunkach zabu­dowy (art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Z utrwalonego orzecznictwa sądów admini­stracyjnych wynika, że ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogą być podstawą dla decyzji o warunkach zabudowy RPO zwraca też uwagę, że nawet jeśli studium ustala tereny wy­łączone spod zabudowy, a dla tego terenu nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to or­gan orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy w trybie decyzji administracyjnej - nie może rozstrzygać na podstawie zapisów studium[4].

Nie ma w Polsce przepisów prawnych (sierpień 2014 r.), które ściśle precyzowałyby odległości sytuowania farm wia­trowych od zabudowy przeznaczonej na pobyt ludzi. Przyję­to ogólnikowe założenie, że powinno to wynikać ze stanu fak­tycznego, w szczególności powinno zależeć od charakteru przedsięwzięcia i charakteru zabudowy. Tymczasem, prakty­ka przyjęta w innych krajach, np. w Niemczech, jest zupełnie inna: normy techniczne są dokładnie określone i rygory­stycznie przestrzegane. W przepisach planistycznych precy­zyjnie wskazuje się, np., odległości usytuowania farm wiatro­wych, tak, aby całkowicie niwelowały negatywne oddziały­wanie elektrowni wiatrowych na zdrowie i życie człowieka.

W Polsce zarówno ochrona zdrowia (art. 68 Konstytucji RP), jak i prawna ochrona życia człowieka (art. 38 Konstytu­cji RP) są wartościami chronionymi konstytucyjnie. Chronio­ne są też na gruncie obowiązujących w Polsce konwencji mię­dzynarodowych (m.in. art. 8 Konwencji o ochronie praw czło­wieka i podstawowych wolności, zgodnie z którym, każdy ma prawo do poszanowania swojego życia prywatnego i rodzin­nego, swojego mieszkania). „Pozytywny obowiązek podejmo­wania wszelkich odpowiednich kroków dla ochrony życia dla celów art. 2 Konwencji, pociąga za sobą przede wszystkim podstawowy obowiązek spoczywający na Państwie w postaci wprowadzenia ram prawnych i administracyjnych, dążących do skutecznego zniechęcania [do praktykowania zachowań stanowiących] zagrożenie dla prawa do życia. Należy wska­zać, iż obowiązek ten musi być interpretowany, jako znajdu­jący zastosowanie w kontekście każdej czynności, czy to pu­blicznej, czy prywatnej, która może zagrażać życiu, a zatem a fortiori w kontekście każdego przypadku działalności prze­mysłowej, która ze swej istoty jest niebezpieczna. W specy­ficznym kontekście działań niebezpiecznych, duży nacisk musi zostać położony na regulacje dostosowane do swoistych cech danej działalności, zwłaszcza w odniesieniu do stopnia potencjalnego ryzyka dla życia ludzkiego”. Z regulacji po­wyższych wynika obiektywny nakaz podejmowania przez władze publiczne takich działań, które umożliwiają należytą ochronę i realizację praw do ochrony zdrowia, życia, życia ro­dzinnego, prywatnego, mieszkania[5]. W ocenie „Rzecznika Praw Obywatelskich obecne regulacje prawne nie zabezpie­czają w należyty sposób tych praw, w odniesieniu do całej grupy mieszkańców terenów położonych w bezpośredniej lo­kalizacji farm wiatrowych[6].

Ministerstwo Gospodarki od kilku lat pracuje nad tzw. pakietem ustaw energetycznych, w tym nad projektem usta­wy o odnawialnych źródłach energii, Prawo gazowe, Prawo energetyczne. Nie ma w nich jednak wystarczających regula­cji zakazujących lokowania farm wiatrowych blisko siedlisk ludzkich. Uregulowania tej kwestii domagają się też posło­wie, którzy zgłosili poselski projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowa­niu przestrzennym (z dnia 30 lipca 2012 r. druk nr 758). Tam także nie ma kompleksowej regulacji dotyczącej lokowania farm wiatrowych norm ochronnych, gwarantujących posza­nowanie zdrowia ludzi mieszkających w sąsiedztwie farm wiatrowych. Projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo bu­dowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu prze­strzennym określa m.in. zasady lokalizacji farm wiatrowych, wskazując minimalne odległości, w tym zakreślając trzykilo­metrową strefę ochronną oraz sposób dokonywania pomia­rów. Projekt poselski nakazuje też przeprowadzanie społecz­nych konsultacji. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich inicjatywa poselska jest w tej materii niewystarczająca, nie tylko z uwagi na interdyscyplinarność tematyki i stopień jej skomplikowania, ale też z braku pewności czy rząd propozy­cje posłów poprze. Dlatego RPO uznał za celowe podjęcie prac, które uporządkowałyby normy prawne i techniczne, aby zapewnić należytą ochronę zdrowia ludzi - mieszkańców terenów przyległych do farm. Konieczne jest jak najszybsze wydanie przez Radę Ministrów rozporządzenia (np. do art. 5 ust. 3. Ustawy o dozorze technicznym), obejmującego dozo­rem technicznym turbiny wiatrowe. Szczegółowe wytyczne powinny określić maksymalne warunki dla poszczególnych elementów elektrowni wiatrowej. Zmiany wymaga ustawa o  planowaniu przestrzennym i prawo budowlane tak, by uwzględniały realną strefę zagrożenia ludzi i zwierząt wokół turbiny.

 

Hałas wokół wiatraków[7]

W Polsce, pomimo braku uregulowań prawnych w zakre­sie oddziaływania na środowisko elektrowni wiatrowych, po­wstało i nadal powstaje wiele przemysłowych farm wiatro­wych. Tymczasem w tej sytuacji prawnej nie powinna po­wstać ani jedna turbina wiatrowa. Decyzje dotyczące lokowania farm wiatrakowych w środowisku wydawane są na podstawie raportów środowiskowych dotyczących oddzia­ływania akustycznego przemysłowych turbin wiatrowych. Prof. dr inż. Barbara Lebiedowska niezależny ekspert Komi­sji Europejskiej d.s. akustyki środowiska wymienia 7 grze­chów głównych popełnianych w raportach środowiskowych, które dotyczą oddziaływania akustycznego przemysłowych turbin wiatrowych - wskazując, że powinna być ustalona mi­nimalna odległość turbin wiatrowych od obiektów chronio­nych. Według udokumentowanej opinii prof. Lebiedowskiej wszystkie farmy wiatrowe wybudowano w Polsce dotychczas nielegalnie, chociaż wydający decyzję będą zapewniać, że wszystko wykonano zgodnie z prawem. Trzeba zatem zapy­tać: w zgodzie z jakim prawem buduje się w Polsce elektrow­nie wiatrowe, jeżeli w Polsce takiego prawa nie ma.

Każdy inwestor przed wydaniem decyzji o środowisko­wych uwarunkowaniach zobowiązany jest do przedstawienia raportu oddziaływania planowanego przedsięwzięcia na śro­dowisko. Na tych dokumentach i konkluzjach autorów ra­portów opierają się, decyzje dotyczące inwestycji. Po prze­analizowaniu wielu raportów oddziaływania na środowisko, które umożliwiły budowę wiatraków, Prof. Lebiedowska przedstawia błędy zawarte w raportach środowiskowych, które głównie dotyczą akustycznego oddziaływania turbin wiatrowych na środowisko:

    poziom słyszalnego hałasu ustala się przy pomocy nie­właściwej metody obliczeniowej. Analizy akustyczne przeprowadzane dla okresu eksploatacji przemysłowych turbin wiatrowych, prezentowane w raportach środowi­skowych, opierają się na błędnych założeniach metodologicznych. A to dyskwalifikuje wyniki obliczeń symulacyj­nych. Na podstawie błędnie wykonanych obliczeń i ana­liz, wydano w Polsce wiele decyzji na budowę wiatraków, w miejscach, gdzie nie powinny się one nigdy się znaleźć. Wszystko to odbywa się w majestacie prawa, którego nie ma! Żaden z wielu analizowanych raportów, nie przedsta­wia właściwego podejścia dooczny hałasu generowanego przez turbiny wiatrowe[8].
    brak analizy klimatu akustycznego na etapie planowania inwestycji (tzw. wariant zero). W raportach brakuje informacji dotyczącej jakości klima­tu akustycznego przed podjęciem inwestycji wiatrowej (tzw. wariantu zero). Nie ma oceny wielkości wpływu pla­nowanych elektrowni na zmianę jego parametrów, co jest podstawową zasadą stosowaną przy wprowadzaniu no­wego źródła hałasu do środowiska. Komisja Europejska, w polityce wspólnotowej, stoi bowiem na stanowisku nie kreowania dodatkowych przestrzeni zagrożonych hała­sem, lecz lokowania nowych obiektów emitujących hałas w przestrzeniach, gdzie ten hałas już występuje, traktu­jąc takie rozwiązanie jako „mniejsze zło”. Inwestorzy w Polsce wprowadzają w istniejący obszar ciszy terenów wiejskich nowe elementy przemysłowe i dążą do trwałego zniszczenia zrównoważonego pejzażu akustycznego. Po­stępowanie to jest niezgodne z polityką UE. Prof. Lebiedowska podkreśla, że w żadnym z analizowanych rapor­tów nie ma takiego podejścia do problemu, gdyż jest. to czasochłonne, zaś inwestorzy się spieszą „do zysków”, bez względu na skutki inwestycji dla ludzi i środowiska.

 

cały artykuł dostępny w kwartalniku oraz załączniku


[1] Brak regulacji prawnych potwierdzają odpowiedzi wielu ministrów polskiego rządu na masowo nadsyłane do rzą­du interpelacje poselskie. Np. w 2013 r. po awarii tech­nicznej elektrowni wiatrowej w gminie Rymanów oraz po pożarze elektrowni w Korszach na Warmii na zapytanie poselskie o nadzór techniczny nad zainstalowanymi wiatrownicami, minister odpowiada, że sprawa nie jest ure­gulowana w polskim prawie.

[2] 25 sierpnia 2014 roku portal internetowy: wnp. pl portal gospodarczy, w zakładce energetyka poinformował, że Sejm „w tym tygodniu” rozpoczyna prace nad projektem odnawialnych źródłach energii. Prace mają trwać dwa miesiące. Prace nad ustawą mają zająć dwa kolejne po­siedzenia Sejmu. „Zgodnie z zamysłem rządu, większość przepisów ustawy miałaby obowiązywać od 2015 r. ”. Moż­na zadać pytanie: jaka będzie jakość ustawy, gdy - według przedstawiciela Komisji sejmowej - prace nad nią będą wykonane błyskawicznie1

[3] Stan prawny na dzień 13 marca 2013 r. dotyczący regula­cji prawnych lokowania farm wiatrowych w Polsce na podstawie wystąpienia RPO do Ministra Infrastruktury z dnia 13 marca 2013 r.

[4] Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospoda­rowaniu przestrzennym studium nie jest aktem prawa miejscowego tzn. nie jest źródłem powszechnie obowiązu­jącego prawa i nie może stanowić podstawy prawnej do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 maja 2011 r. sygn. IV SA/Wa 1887109 LEX nr 995510; wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2008 r., II OSK 1888/07, LEX nr 470928; wyrok NSA z dnia 31 marca 2008 r., II OSK 317/07, LEX nr 490164; wyrok WSA w Lublinie z dnia 21 września 2010 r. sygn. II SA/Lu 282/10).

[5] Por. Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku z dnia 28 listopada 2012 r. sygn. 17423/05 Kolyadenko inni v. Rosja.

[6] Z listu RPO do Ministra Infrastruktury z dnia 13 marca 2014.

[7] W tekście wykorzystano ekspertyzę prof. Barbary Lebiedowskiej por.: http://kochamymazury.pl/pdf/halas_wiatrakow-prof-b-lebiedowska.pdf.

[8] W ekspertyzie prof. B. Lebiedowska szczegółowo analizuje stosowaną metodę stosowaną do hipotetycznego pomiaru hałasu. Wskazując, że metoda opracowana przed laty w In­stytucie Techniki Budowlanej (metoda ITB) nie jest uży­teczna do pomiaru hałasu emitowanego przez turbiny elek­trowni wiatrowych; wykorzystywanie metod stworzonych do oceny naziemnych zakładów przemysłowych do obliczeń pola akustycznego generowanego przez turbiny wiatrowe jest poważnym błędem. B. Lebiedowska, Parameters of no­ise propagation outdoors. Wyd. A. H. A. Gieysztora, Puł­tusk, 2007; 4 J. Szulczyk, Cz. Cempel, 2010, Hałas turbin wiatrowych w zakresie infradźwięków, Międzynarodowa Konferencja n. t. Monitoring Środowiska, Kraków.

Sprawami sprzedaży wydawnictw oraz prenumeraty kwartalnika w biurze PFSRM zajmuje się Dorota Jaskólska, tel. 22 627 11 37.