W naszej praktyce zawodowej spotykamy się z umowami, które zobowiązują nas, rzeczoznawców majątkowych, do czegoś „więcej” niż sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Niniejszy tekst w pierwszej jego części oparty jest na odpowiedzi jakiej udzieliła PFSRM jednemu z takich zamawiających, który zwrócił się o ocenę postępowania rzeczoznawcy majątkowego, zachowania polegającego na odmowie udostępnienia numerów działek ewidencyjnych, stanowiących nieruchomości wykorzystane w operacie szacunkowym dla potrzeb wyceny. W drugiej i trzeciej części spojrzenie na jawność tych danych przez pryzmat prac nad dwoma ustawami, czyli tzw. „uwolnieniem RCN” oraz tworzeniem Portalu DOM.

I. Z odpowiedzi udzielonej przez PFSRM

Proponowane przez Państwa zapisy umów (i oświadczenia co do akceptacji zasad postępowania i zgromadzonej dokumentacji), o których piszecie Państwo w swoim wystąpieniu,  należy ocenić jako wprost ingerujące w kształt operatu. Za jego treść i prawidłowość sporządzenia odpowiada jednak wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. I nie ma tu miejsca na narzucanie przez zamawiającego oznaczonego schematu, w sytuacji gdy wykracza to poza nakreślony bezwzględnie obowiązującymi normami zakres. Przykładem takich norm bezwzględnie obowiązujących jest art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą regulacją informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. I co do zasady - informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim.  Szczególny charakter tajemnicy zawodowej rzeczoznawców majątkowych wynika z faktu, iż informacje jakie w procesie wyceny uzyskuje rzeczoznawca, pochodzą z zewnętrznych źródeł, a nie od jego klienta (zamawiającego). Co więcej – są to dane pochodzące przede wszystkim od podmiotów innych niż strony transakcji, które są wykorzystywane w procesie wyceny. A dostęp do nich odbywa się poza wiedzą, a nawet świadomością tych stron. Są to dane pochodzące z aktów notarialnych, dokumentów ksiąg wieczystych, ewidencji i rejestrów, które ze swej natury nie są w pełnym zakresie dostępne publicznie. Tajemnica zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest zatem gwarantem poufności.

Fakt, iż operat szacunkowy ma być odzwierciedleniem procesu szacowania, w żaden sposób nie modyfikuje obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej. Ujawnienie zaś numerów ewidencyjnych działek nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny, do tego by prowadziło. Biorąc pod uwagę, iż art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, to zapisy proponowanej przez Państwa instytucję umowy, nie mogą wpływać na zakres obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej.

Zapisy umowne (dla przypomnienia – narzucone w tym przypadku przez zamawiającego), pozostające w kolizji z bezwzględnie obowiązującymi przepisami są nieważne. Swoboda kontraktowania jest ograniczona takimi regulacjami i oznacza, że strony nie mogą w drodze umowy wyłączyć ani ograniczyć stosowania norm bezwzględnie wiążących. Fakt, iż jedna ze stron zaakceptowała zaproponowaną przez drugą stronę treść, nie sanuje takiej wadliwości. Zgodnie z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna. Taki skutek w omawianym przypadku dotyczy jedynie części zobowiązania, a nie całej umowy. Zgodnie z art. 58 § 3 Kodeksu cywilnego co do zasady  - jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części. W miejsce nieważnych postanowień mogłyby wejść inne przepisy, których w tym przypadku nie ma. W konsekwencji, nałożenie na stronę obowiązków naruszających normy o charakterze imperatywnym nie wywołuje skutków prawnych i nie może stanowić podstawy do jakichkolwiek roszczeń. Ujawnienia numerów ewidencyjnych działek prowadzić może przede wszystkim do indywidualizacji transakcji wziętej pod uwagę w procesie wyceny. I tym samym do naruszenia prywatności, danych osobowych czy tajemnic handlowych innych podmiotów. Słusznie zatem autorzy operatu powołują się na tajemnicę zawodową i odmawiają przekazania numerów działek przyjętych do porównań, nawet jeśli taki obowiązek wynikać miałby z podpisanej umowy czy zaakceptowanych warunków postępowania w sprawie udzielenia zamówienia publicznego.

Podkreślić przy tym należy, że obowiązek weryfikacji czy wykonywane na rzecz zamawiającego wyceny sporządzone zostały prawidłowo, nie wymaga znajomości numerów ewidencyjnych nieruchomości podobnych. Co więcej – podanie numerów działek nieruchomości podobnych, nawet gdybyśmy to dopuścili, mogłoby wcale nie doprowadzić do możliwości zidentyfikowania oznaczonej działki. Trwające na bieżąco procesy w ewidencji gruntów i budynków, których skutkiem są aktualizacje operatów ewidencyjnych czy wręcz modernizacje ewidencji, mogą stać temu na przeszkodzie. W procedurze szacowania analizuje się transakcje, które miały miejsce w przeszłości. Zmiany ewidencyjne mogą mieć miejsce po dacie transakcji wykorzystywanej do wyceny. Stąd podawanie w operatach nieaktualnej numeracji działek, nie musi ułatwić Państwu badania zamawianych operatów. Rację zatem ma Sąd Najwyższy, który w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11 zauważył, że do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest potrzebna. Podobne stanowisko można odnaleźć także w innych judykatach (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lipca 2016 r. sygn. akt I OSK 2471/14). Nie jest to zatem stanowisko odosobnione. Uwagi co do treści operatu szacunkowego poczynione w omawianym orzeczeniu Sądu Najwyższego mają ogólny charakter i w równym stopniu można je odnosić do wycen sporządzanych w prywatnym obrocie. Kwestia przyjętego przez rzeczoznawcę umownego obowiązku wskazania numerów, nie ma w tych okolicznościach znaczenia z powodów, o których była mowa wyżej.

Negatywnie ocenić możemy fakt narzucania rzeczoznawcom przez publicznych zamawiających nienegocjowalnych zapisów umów, które stanowią próbę ingerencji w obowiązki zawodowe rzeczoznawców i metodologię ich pracy. Z przykrością musimy stwierdzić, że tego typu praktyki możemy traktować jako niedopuszczalną formę nacisku na rzeczoznawców majątkowych.

Przypomnieć należy, że ustawa z dnia 26 września 2025 roku o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, która weszła w życie z dniem 13 lutego 2026 roku skutkowała wyłącznie zniesieniem obowiązku wnoszenia opłat za udostępnianie zbiorów danych zawartych w rejestrze cen nieruchomości. 

W ramach krótkiego procesu legislacyjnego (ustawa była procedowana jako projekt poselski, czyli bez etapu rządowego procesu legislacyjnego) przedmiotem rozważań nie było zagadnienie, czy upublicznianie np. przy użyciu sieci Internet, danych transakcyjnych umożliwiających identyfikację sprzedawanej nieruchomości, łącznie z uzyskaną w wyniku sprzedaży ceną, jest prawnie dopuszczalne. 

Czy są to dane wrażliwe, czy takimi danymi nie są? 
Odpowiedzi na te pytania polski prawodawca na etapie przyjmowania tej ustawy nie udzielił. Po prostu zniósł obowiązek wnoszenia opłat za udostępnianie zbiorów danych zawartych w rejestrze cen nieruchomości.

Głosy opisujące ustawowe zniesienie opłat jako "uwolnienie RCN" płynęły wyłącznie ze strony potencjalnych beneficjentów zniesienia opłat, mających z góry określone koncepcje biznesowe do bezpłatnego pozyskania i późniejszego wykorzystania tych danych. To z tej strony płynęły właśnie głosy, że pozyskane dane, umożliwiające identyfikację nieruchomość łącznie z ceną, w momencie wejścia w życie ustawy, nie będą już objęte jakąkolwiek ochroną i będą mogły być w sposób dowolny prezentowane w sieci Internet.

Czy okoliczności opisane powyżej mają wpływ na ocenę zakresu naszej tajemnicy zawodowej?
Moim zdaniem absolutnie nie mają. Po prostu nie dajmy się zwieść pozorom.

III. Tworzenie prawnych ram funkcjonowania Portalu DOM

Jednoznacznie do powszechnej dostępności tych danych podszedł prawodawca tworząc prawne ramy funkcjonowania Portalu DOM w ustawie z dnia 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1669).

W uzasadnieniu do projektu tej ustawy (UD110) przesłanym do Sejmu wprost wskazano, że jeżeli na danym terenie będzie mniej transakcji danym rodzajem nieruchomości niż sześć, to wówczas nie będą prezentowane statystyki dotyczące cen. Postąpiono tak żeby kategorycznie uniemożliwić identyfikację danej nieruchomości w zestawieniu z ceną, nawet w pewnym przybliżeniu. 

Jak podano w uzasadnieniu do tej ustawy „funkcją Portalu DOM jest upublicznianie odpowiednio zagregowanych informacji statystycznych na temat cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, ułatwiających podejmowanie decyzji zakupowych, uniemożliwiających jednak ustalenie szczegółowych danych w przedmiocie konkretnych transakcji. Z tego względu będą tu upubliczniane informacje o średnich cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych lub średnich cenach transakcyjnych m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych, lub medianach tych cen transakcyjnych (oraz o liczbie transakcji, z których pochodzą ceny transakcyjne uwzględnione przy generowaniu informacji statystycznych), w lokalizacji, okresie oraz o charakterystyce nieruchomości (np. rodzaju obiektu będącego przedmiotem umowy, powierzchni użytkowej, liczbie pokoi) lub transakcji (np. rodzaju nabywcy) wybranych łącznie przez użytkownika Portalu DOM. Upublicznianie informacji zgodnie z ust. 1 będzie następowało w sposób, który uniemożliwia identyfikację nabywców i nieruchomości.”

W uzasadnieniu do projektu tej ustawy zobrazowano to nawet przykładem: „Przykładowo, jeżeli na danej ulicy zawarto w wybranych przekrojach czasowo-rodzajowych tylko 5 transakcji, dane nie będą udostępniane. Te same dane mogą być natomiast wykorzystane dla zobrazowania transakcji na wyższym poziomie terytorialnym (np. dzielnicy lub gminy). Znacznie ogranicza to ryzyko ujawnienia danych wrażliwych dla stron umów, w tym wyłącza ryzyko wystąpienia sytuacji, w której wskutek doboru parametrów przez użytkownika Portalu DOM zostanie wyszukany tylko jeden wynik.” 

Zgodnie ze zmianami w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadzonymi ustawą z dnia z dnia 17 października 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1669) w art. 56f ust. 5 jednoznacznie przesądzono, że upublicznienie informacji statystycznych w Portalu DOM, w tym na mapie, następuje w sposób, który uniemożliwia identyfikację nabywców i nieruchomości.

IV. Podsumowanie

Przestrzeganie tajemnicy zawodowej przez rzeczoznawcę majątkowego to jeden filarów naszego zawodu, a także jeden z kluczowych warunków zapewniających nam dostęp do szeregu prawnie wskazanych źródeł informacji, który mamy zagwarantowany zapisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie przestrzeganie przez rzeczoznawcę majątkowego tajemnicy zawodowej to koronny argument, który służy nam do postulowania wprowadzenia ułatwień i uproszczeń proceduralnych w dostępie do całego katalogu informacji, danych, materiałów oraz dokumentów. Przecież w swojej pracy spotykamy się z szeregiem ograniczeń i utrudnień w tym dostępie, stawianych przez wskazane w tej ustawie organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe ze względu na ochronę danych wrażliwych właśnie.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych prowadzi aktualnie szereg działań zmierzających do prawnego uproszczenia procedur i poszerzenia zakresu źródeł do których dostęp gwarantowałaby regulacje prawne.

Krzysztof Gabrel
Prezydent PFSRM