Narodowy Bank Polski o sytuacji na rynku nieruchomości w I kwartale 2019 r.


Narodowy Bank Polski opublikował raport „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2019r. W Raporcie przedstawiono m.in. następujące wnioski dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych.

•    W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen.

•    W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast. Średnie ceny ofertowe mkw. na rynkach wtórnych (RW) również wzrosły. Na rynku wtórnym dużych miast dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, stąd niższa dynamika. Jednak ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M (6 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 1,8% kw./kw. oraz o 12,5% r/r, co oznacza wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 3,3% kw./kw. oraz o13,3% r/r. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, czyli sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media).


•    Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.


•    Sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce pozostała na poziomie poprzednich dwóch kwartałów i wyniosła ok. 16,5 tys. Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zwiększył się o ok. 0,3 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec I kw. 2019r. ok. 51,1 tys. Natomiast liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży po raz kolejny zmniejszyła się. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach nieznacznie wzrósł w omawianym okresie do poziomu 3,3 kwartału. Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się we wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek.

•    Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w poszukiwanych dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu. Wynikało to z wysokiej aktywności w sektorze budowlanym przy jednoczesnym działaniu nowych regulacji prawnych, w tym częściowo blokowaniu gruntów budowlanych będących własnością Skarbu Państwa na potrzeby realizacji rządowego Programu „Mieszkanie Plus”. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe dla polityki gospodarczej i warunek ograniczenia zbyt dużej inflacji na tym rynku.

•    1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów pod blokami oraz domami jednorodzinnymi przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Realizacja tej ustawy oznacza znaczący transfer majątku do gospodarstw domowych i może mieć pozytywny wpływ na popyt konsumpcyjny. Formalne przekształcenie prawa okazuje się jednak procesem dłuższym niż przewidywano, z uwagi na niską wydolność administracji.

Pełny tekst raportu na:
https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2019.pdf

dodano: Piątek, 09/08/2019 11:56

ostatnia aktualizacja: Piątek, 09/08/2019 11:57

Rzeczoznawca Majątkowy
Czasopismo PFSRM

System uznania zawodowego rzeczoznawców majątkowych REV

Sklep Online

Ten widok nie jest dostępny