06.05.2019

Narodowy Bank Polski opublikował w marcu br. raport „Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2018 r.”.
W Raporcie przedstawiono m.in. następujące wnioski dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych.

•    W IV kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), wzrósł względem niskiego poprzedniego kwartału. Obserwowano istotny wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym sprzedano więcej mieszkań droższych, w tym lepiej zlokalizowanych oraz wybudowanych po 2010 r. Poziom podaży na rynku pierwotnym nadążający za popytem sprawił, że nie pojawiły się nadmierne napięcia cenowe. Obserwowano natomiast wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, które są niższe niż na rynku pierwotnym.

•    W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań w stanie deweloperskim, zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW). Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Kolejny kwartał zmalała sprzedaż mieszkań tańszych, co można wiązać z zakończeniem funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M - 6 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław - (o ok. 2,4% kw./kw.orazo12,1% r/r), co oznacza istotny wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 5,7% kw./kw. oraz o 12,1% r/r. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media) wzrosły w omawianym kwartale. Wysoki popyt na najem w największych miastach skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu ze strony wynajmującego.

•    Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

•    Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wzrosła względem poprzednich dwóch kwartałów i wyniosła ok. 16,5tys., tj. była na poziomie średniej sprzedaży z lat 2016-2017 (faza ekspansji w cyklu mieszkaniowym). Zapas niesprzedanych mieszkań gotowych i kontraktów na ich budowę na największych rynkach zwiększył się o ok. 3,9 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec 2018 r. ok. 50,7 tys. Zwiększyła się także liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach nieznacznie wzrósł w omawianym okresie do poziomu 3,1 kwartału. Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się na wszystkich rynkach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek.

•    Wskaźnik budowy mieszkań w toku w Polsce przyrósł w omawianym okresie, głównie na skutek wysokiej liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Malejąca różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na RP i RW w 6M i 10M (10 dużych miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny powodując tam wzrosty cen. Jedynie w Warszawie obserwowano większą różnicę cen na obu rynkach (transakcje lepiej zlokalizowanymi mieszkaniami). Struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie.

•    Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Wynikało to z wysokiej aktywności w sektorze budowlanym przy jednoczesnym wprowadzeniu nowych regulacji prawnych i zablokowaniu gruntów budowlanych będących własnością Skarbu Państwa na potrzeby realizacji rządowego Programu „Mieszkanie Plus”. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania w miarę stabilnych cen.

Pełny tekst Raportu na: https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2018.pdf

dodano: Poniedziałek, 06/05/2019 08:35

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 06/05/2019 10:03