Jednym z kluczowych zagadnień w przypadku określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym jest znajomość wpływu poszczególnych cech nieruchomości na kształtowanie i różnicowanie ich cen.

Tematyka ta została poruszona przez rzeczoznawców majątkowych Radosława Gacę i Edwarda Sawiłow w opublikowanych w kwartalniku PFSRM Rzeczoznawca Majątkowy artykułach (numery 82 i 83). Zdaniem autorów ze względu na, w większości, jakościowy charakter cech nieruchomości, do analizy ich wpływu na wskazane kształtowanie i różnicowanie cen bardzo dobrze nadają się nieparametryczne miary monotonicznej zależności statystycznej zachodzącej między zmiennymi losowymi a w szczególności, analiza korelacji rang Spearmana (lub: korelacja rangowa Spearmana, rho Spearmana).

W opracowaniu „Zastosowanie współczynników korelacji rang Spearmana do ustalenia wag cech rynkowych nieruchomości” przedstawiono zarówno podstawy teoretyczne jak i przykład praktycznego zastosowania analiz korelacji rang do określania wielkości udziału poszczególnych cech w różnicowaniu cen w badanych grupach nieruchomości. Zaproponowana metoda pozwala w praktyczny i obiektywny sposób określać wielkość zależności pomiędzy zmiennymi niezależnymi jakimi są określone cechy nieruchomości a cenami. Metoda może być stosowana do określania wpływu poszczególnych cech na różnicowanie się cen w tzw. „klasycznych” metodach podejścia porównawczego jak metoda porównywania nieruchomości parami czy metoda korygowania ceny średniej.

W kolejnym artykule zatytułowanym „Korygowanie stanów cech nieruchomości do stanu „ceteris paribus”  przy ustalaniu wag cech rynkowych nieruchomości z zastosowaniem korelacji rang Spearmana” autorzy zaproponowali rozwiązanie przedstawionego problemu poprzez zastosowanie korekty wykorzystującej wzajemne relacje zmiennych opisujących stany poszczególnych cech nieruchomości podobnych. Wskazane relacje wykorzystane zostały do obliczenia współczynnika korygującego pozwalającego na wyeliminowanie wpływu na kształtowanie się cen, cech innych niż cecha aktualnie badana, ostatecznie uzyskując dla stanów wskazanych cech stan „ceteris paribus”. W ocenie autorów opisana metoda wykorzystująca analizę współczynników korelacji rang Spearmana przy uwzględnieniu zaproponowanej korekty stanu cech do poziomu „ceteris paribus” daje szanse na zdecydowany wzrost obiektywności dokonywanych wycen.

dodano: Wtorek, 13/01/2015 15:25

ostatnia aktualizacja: Poniedziałek, 24/10/2016 15:28